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我家的几块地被私人承包种植果树 请问农民土地承包补贴政策是怎样的
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地区：四川-德阳
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《土地承包法》第四十五条规定：“以其他方式（家庭承包以外的）承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。”如果你与村里的承包属于家庭承包的承包方式就不应当交承包费,反之,就应当交.
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黑龙江密山市某村，村里说农民的土地承包到期，又拿不出什么相关合同，和国家相关文件，让农民交纳土地承包钱，本村农民拒交．结果村政府把土地私自承包出去，剥夺了农民的生产资料．请问这里谁是谁非？村民向当地县信访办讨说法，结果败北，请问？如何保护农民的合法权益？
地区：江西-南昌
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农村的土地属于集体所有,农民耕种应当有承包合同并且依法取得承包证书.如果没有,则没有取得承包经营权.
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最新法律咨询开发商资金链断了，承包商怎么办？
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开发商资金链断了，承包商怎么办？
开发商资金链断了、工程债权危机来了。承包商怎么办？继续干还是不干了？如果继续干，是垫资干还是不垫资干？如果不垫资干，又该怎么办？我最新研发并实践的123施工融资模式完美解决了这一问题。下面，结合东北某综合项目债权危机救济实战案例，为您分享123施工融资模式。一、开发商资金链断了，垫资还是融资？去年12月15日9：00的T市，千里冰冻、万里雪飘。我来到了一家央企下属的C承包商管理层会议，为他们评估继续垫资的风险，他们第二天就准备签一份协助B开发商融资的保理协议。经介绍,我了解到如下情况：B开发商在东北W市开发一20万平米的综合项目，业态包括住宅、办公楼和商铺，主要由5幢百米高层组成。该项目土建部分由C承包。施工合同约定：合同暂定价5亿元，地上五层顶板完成后开始支付已完成工程量75%的进度款。到11月底，地上五层顶板完成，C承包商已完成工程量1.68亿元，B开发商应支付1.26亿。然而，B开发商却分文未付。因为它的母公司——位一家于西北的大型民营企业集团A集团资金链断了，连发行的债券也开始违约了。由于 A集团主业煤矿开始长期萧条，加之银行信贷收紧，B开发商彻底失去了融资能力。继续干还是不再干？C承包商经过反复讨论，认为：不再干，已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来;继续干，等B开发商把房子卖了，也许就可以把全部工程款收回来了。而且，C公司有融资额度，可以通过保理可以为开发商融资1个亿来继续干工程，保理的年利率约8%，开发商也同意承担。加上项目位置不错，卖掉足够付工程款。所以决定通过保理继续干。我翻着手头的会议资料，听到这里,打断介绍，说出了我的判断：要干也绝对不能再垫资干。同时，我还给出了三条理由：第一，保理实质就是继续垫资，垫了1.68亿元，你们还准备继续垫吗？所谓保理，就是承包商将应收账款——开发商应付的工程款转让给金融机构，金融机构将等额转让款支付给承包商，开发商欠承包商的欠就变成了开发商欠金融机构的钱。这看上去对承包商太棒了。但天底下哪有免费的午餐，金融机构不肯给开发商放款，换个叫保理的交易方式就可以了吗？显然不是，这都是表象。这只能是有追索权的保理，也就是开发商不还钱时，钱还得由承包商来还。用的还是承包商的信用，相当于由承包商继续垫资，开发商不过是付了8%垫资利息。第二，你们垫得越多，风险越大。B开发商自有资本不过5000万元，1.5亿土地款中其余部分来自信托及借款，土地早已抵押，你们垫了1.68 亿，其自有资产负债率已达518%。你们继续垫钱，他的自有资产负债率会越高，你们的风险越大。没有足够保障之前，你们不能继续垫钱了。第三，你们是项目最大投资人，却没有获得任何回报。现在该项目是一半以上资金都来自你们，你们如果继续垫，你们更是项目最大投资人。可是B开发商赚钱了和你们没关系，亏钱了全是你们的。比如我曾代理过一起案件，一家原本濒临破产的开发商，承包商为其全额垫资到销售完，当地房价很快从每平方 4000涨到10000元，一下子赚了十亿元，可就不肯付1亿元垫资款，可怜承包商只好打官司，又拖了三年。你们不能做这样的冤大头。有C承包商领导当场提出：你说不能垫，那我们怎么办？你得告诉我们解决方案。我说：不做垫资的承包商，做融资的投资商。垫资是为了承接项目不得已的做法，没有任何保障而得硬着头皮做，因为你们那时的地位是孙子。融资是保障资金安全的前提下获得资金回报的方法，是开发商当孙子求着投资商做的。现在你们的地位就应该是投资商。B开发商融资渠道已断，你们不救他，他的本金就得亏完，而你们还有工程价款优先受偿权，垫资款虽然会拖延，大部分应该还可以拿回来。经过进一步解释，C承包商领导层当场集体拍板：暂停保理协议签署，请我担任该项目债权危机救济顾问，全程策划和操作我提出的施工融资方案，带他们走出困境。二、123施工融资模式的策划借助施工+融资方面长期积累，我策划并正式提出了123施工融资模式，具体做法如下：“1”就是一个核心，也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构，怎么可以借款给开发商呢，那不会违法吗？当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。“2”就是两个目标，也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标：第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢，就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先，我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得的年21.6%的融资回报，扣除从金融机构获得的8%的融资成本，C承包商可以净赚13.6%。其次，我为C承包商增加施工合同的利润，主要体现在扩大承包范围，将土建之外的装饰等纳入其中，并要求修改合同计价及调价条款。最后，我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。“3”就是三个阶段，也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段。具体如下：(1)预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款，C承包商选择受让股权来实现，也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且，预计预售前阶段时间也就6个月左右，C承包商额外增加的风险不大。(2)预售中阶段确保融资回收安全。办法是监控预收款、B开发商账户及印章。具体通过一系列协议和措施来落实。比如，B开发商收款没问题，但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同，但前提是经过C承包商审批。此外，为防止意外，还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。(3)预售后阶段确保融资回收安全。如果预售款回收速度不足以还融资款及工程款，则B开发商以约定的成本价将房屋出售给C承包商或者C承包商指定的单位，双方通过互开发票来对冲债务。16日下午，1+2+3施工融资方案摆在C承包商管理层会议上，大家逐条审查，几乎未作任何修改就一致通过了。通过后，有人就是提出来，方案是好，问题是B开发商会接受吗？我说，我来主谈，相信B开发商会接受。三、123施工融资模式的落地1+2+3施工融资方案落实到合同上，就成了以框架协议为中心，由八份合同组成的合同体系，数百页的篇幅。这么落地了。我提出，先谈好框架协议，然后依据框架协议下逐一谈判解决。18日，我带着C承包商谈判组，到北京，A集团区域中心，与B开发商开始第一论谈判，谈判预计时间2天。谈判桌上，我们当场提供了框架协议，B 开发商看了半小时，面色有些难看。半小时后，B开发商总经理说，这太苛刻了，比如要日万分之六太高了，你们融资成本才8%。我说：这比信托和私募苛刻吗，以这样的条件，你能融到资金吗？如果融不到，说明我们的条件是合理和公平的。我们才是该项目最大投资方，只由我们才是真心诚信希望项目顺利做好的。我们出了这么大的力，承担了这么大的风险，提这点要求过分吗？很快，B开发商总经理即授权代表就没有任何保留的在框架协议上签字了。此时，谈判刚好一个小时。此后，进入了八份合同谈判阶段。因为框架协议谈判很顺利。C承包商谈判组开始未要求我参加。到了1月30日，竟然没有实质进展。谈判组只好要求我参加。其间，该项目的信托融资方多次主动联系C承包商，要协商后续事宜。我的意见很简单，暂缓协商。等我们的合同签订后再说。我相信：信托融资方会明白，该项目生杀大权在我们手中，先保证我们的利益是保证他们利益的前提。事实正如我的判断，只要我们还在努力，信托融资方没有采取司法行动。2月1日，A集团总部所在地西北S市，我和C承包商谈判组开始了最后一次谈判。马上就要春节了，再谈不成春节后就无法正常施工了。开始谈判后，我很快发现B开发商里有两个人提出了许多不合理要求，谈判没有进展。我问这两个人干什么的，才知道这是一家私募基金的人，他们想分一杯羹。我宣布谈判暂停，告诉B开发商负责人，受苦受累的我们问题都没解决，找私募基金来干什么，请私募基金人员退出谈判，否则我们终止谈判。在我强烈要求下，私募基金人员退出。此后，谈判如行云流水般进行起来。到2月3日，八份合同全部谈成并签字了。在八份合同签订的同时，双方顺利办理股权质押等手续，项目的主导权牢牢地控制在了C承包商手中。春节后，项目正常进行。B开发商主动提出，将全部股权转让给C承包商。信托融资机构也向C承包商抛出橄榄枝，要么股权转让给信托融资机构，信托融资机构来足额付款，要么双方全力合作，确保项目顺利进行。四、123施工融资模式的效果与应用可见，采用123施工融资模式后与不采用相比，承包商地位与形势发生了根本性的好转，既保证了工程款及融资的安全，又额外获得了良好的回报。要成功使用123施工融资模式，承包商应注意至少应该具备如下条件：(1)开发商资金链断裂、失去融资能力、大量拖欠工程款;(2)开发项目较好，商品房降价容易卖得掉且降价不会亏本;(3)承包商可以控制谈判方向;(4)承包商自身具备融资能力。其中(1)(2)是客观条件，是123施工融资模式的基础。(3)和(4)是主观条件，可以聘请外部顾问补强承包商的不足。比如上述案例中，如 C公司不具备保理等融资能力，作为其救济顾问，我完全可以嫁接基金等金融资源，协助C公司融资。这就是工程债权融资，我将专文讨论。除了施工之外，融资能力是承包商核心能力。在承接诸如PPP项目之时，承包商需要融资能力。在施工过程中，开发商资金链断裂时，承包商同样也需要融资能力。123施工融资模式中承包商地位更强、融资时间短得多，相对于PPP模式来说，是承包商容易介入、效果更佳的选择。因此，只要具备四个条件，123施工融资模式正是助力承包商走出工程债权危机、实现良好效益的不二选择。当然，毕竟123施工融资模式是一套全新的模式，尽管经过多起实践案例的验证，仍需要在实践中不断完善。
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重庆市农委公开信箱
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邮件字号：
渝农委信箱[
发布单位：
来信内容：
关于承包农村个人闲置土地种植果树
您好,我是刚毕业的大学生,现在老家(南川区兴隆镇万福村)年轻人全部都去外面打工,家里面的土地全部荒置,我想承包一些来种果树(一千亩左右),不知道现在政府对这种情况有扶持吗?直接和村民签协议就行了吗?需不需要到镇政府办什么手续?还有就是南川农业局或其他者什么部门有对这方面提供技术指导的吗?谢谢.
办理单位：
办理结果：
来信人你好。我国《农村土地承包经营法》规定：
第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第三十四条 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转土地的用途；
（五）双方当事人的权利和义务；
（六）流转价款及支付方式；
（七）违约责任。
第三十八条 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
第三十九条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第四十条 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。
第四十一条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
第四十二条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
第四十三条 承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。
以上条款对如何进行土地承包经营权流转进行了详细的解答，希望对你有所帮助。感谢你的来信！
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我承包30亩土地种上果园如果2027年国家收回我的果树给于补偿吗
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发表时间： 12:47
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&& & 日前，在长安镇沙头社区横栊山上种植台湾农科植物的文天伦比较烦恼，自己租种的土地因老&地主&过世，继承者不认旧合同，想将其从土地上赶走。一旦被人赶走，自己3年来研究台湾农科植物的心血将付之东流。
& & 文先生是台湾的一位农科专家，在东莞生活、工作了近20多年。他告诉记者，3年前，自己从长安沙头知名蜜蜂养殖户陈希臣手中，租下一块面积约50亩的山地，从事都市农业新品种研发。去年，该片土地由其晚辈接手后，新&地主&欲撕毁合同将其赶走，近日常派出不明身份人士前来农场骚扰。目前当地派出所已介入处理，并安排辅警驻守现场维持秩序。
& & 事情的起因要从一位老人养殖蜜蜂说起，长安镇沙头社区的陈希臣老人晚年养殖蜜蜂，承包了横栊山部分地块，地块用于种植果树以供蜜蜂采食酿蜜。期间，多年从事农业研究的文天伦与其相识相交。
& & 文先生告诉记者，他在长安镇从事农业研究多年，因此结识沙头知名的蜜蜂养殖户陈希臣老人。后者原籍为长安沙头，晚年一直在沙头老家养蜜蜂，声称要建全世界最好的蜜蜂园，在当地颇有名气。
& & 日，陈希臣通过沙头股份经济联合社（即沙头居委会）承包了横栊山，租期为50年。在山上种荔枝、龙眼等果树，以便其蜜蜂传粉酿蜜。
& & &2012年的时候，陈希臣邀请我到他的山地上栽培果树，说是想让他的蜜蜂采到更多的优质花粉，大家互利共赢。&文天伦回忆说，陈希臣为了表示诚意，还专门签订了一份正式的合同，承诺将其所有的五点梅水库边金伯乐马场后果场山地约50亩，提供给文天伦作为农场运作，租用期限自日起至日止，共计10年。
& & 文天伦提供的《果场租用合同》还显示，陈希臣收取的租金为&每年以生产的葡萄150斤作为租金&。合同中还注明&租用期限内如甲方主体或所有权变动，本合同应受保护和继续执行，政府征用除外。&文天伦说，他随后投入了数十万元资金，平整土地，搭建饮水管网，并在其所承包的山地上培植都市农业新品种，其中包括葡萄、草莓、桑葚、玉女果等水果。
& & &实验结果比较好，准备今年下半年发布研究成果，没想到与他签订合同的山地承包人陈希臣过世了。&文天伦说，在其晚辈接手这片土地后，便想重新收回这片土地，将其赶走。文天伦也与这片土地的新主人进行协商，但协商没有结果，自今年4月23日起，土地的新主人便每天派来不明身份的人到农场骚扰，并破坏灌溉水管。
& & &农场内培养的果苗现在长得正旺，不能缺少水，每次浇灌果苗都是骑着摩托车将水运到山上。&文先生说，不明身份的人恐吓他，让他立即搬走，否则将不得安宁，并且动手拆除其农场中的设备。
& & 面对新&地主&的骚扰，文先生报警求助，沙头派出所还专门安排警力在现场维持秩序。4月25日下午，记者在农场看到，两名辅警队员守在现场，附近居民则在农场中采摘番茄。
& & &除了破坏园区内的设施外，对方还采取新的办法，专门守在农场门口，阻止外人进园。&文先生说，对此苦不堪言。
& & 文先生表示，希望对方能够尊重合同，按照法律办事，让其完成都市农业的相关研究，&租期只剩下7年，租期满了之后，肯定将整理好的山地无偿交给新主人，那时候农场更有价值，为什么这么着急呢？&
& & 文先生说，其租种的山地位于水库附近，根本不允许开发，并没有多大经济价值。农场实际上用来实验台湾农科植物在东莞生长情况，这些实验已经快成果了，一旦被破坏，很难用经济价值衡量。
& & 据其介绍，这几年来，他从台湾带入不少农科植物新品种在农场种植。其中，其主要的实验品种之一葡萄，将有望改变葡萄的种植格局。按照其栽培理念，结合东莞当地的气候条件，他将葡萄培养为与国内葡萄上市期相差异的时间段结果，目前，研究正在进行中。
& & 记者在农场看到，在农场山区的向阳面，一垄地的葡萄排开，其长势喜人，绿色的葡萄绿叶在阳光的照射下，显得生机勃勃。此外，院内，还种植有番茄、桑葚等农作物。据文先生介绍，其均为台湾带来的农科植物，一旦研究取得成果，将对外发布，也将为东莞市引进台湾农业产品做出贡献。
659人有用603人有用389人有用667人有用日公布的《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能日，同时服务于杭州、嘉兴、宁波（简称&甬&）三个市的土流网&}