城市终极规模划定
珠海人口极限650万
&&&&南都讯&记者张应昂　珠海未来的城市架构是怎样的？人口规模最多能容纳多少？昨天，市人大常委会八届三十一次会议继续召开，会议审议了《珠海城市概念性空间发展规划》(以下简称概规)。概规划定珠海城市的终极规模是建设总用地698平方公里，可容纳的总人口规模是650万人。&&&&4个层次的规划体系&&&&在向市人大常委会作关于《珠海城市概念性空间发展规划》编制情况的报告时，市住建局负责人介绍，概念性规划是在珠海全面开展环境宜居与欧美国家相媲美，建设国际宜居城市的背景下开展的。&&&&经过多年努力，珠海已初步建立以概念性规划为统领，以《城市总体规划》为主体，以环境宜居规划和控制性详细规划为抓手，以专项规划和幸福村居规划为基础的4个层次的国际宜居城市规划体系。&&&&概念性规划作为第一层级规划，起到了确定城市空间发展格局，控制和引导城市循序发展的作用，是城市总体规划编制的依据，并指导国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和生态文明建设规划的编制工作。“概念性规划为长远性终极蓝图式规划，主要确定城市发展的终极规模、发展边界和框架结构，需分阶段循序渐进予以实施。”上述负责人说。&&&&市人大城建环资委主任委员黄茜平在做审查报告时也指出，在现有规划体系中，总体规划的期限一般为20年，城市需要更加长远的发展依据。此前中央新型城镇化工作会议就提出“一张蓝图干到底”，珠海在城市总规之上，编制更长远、更具指导意义的概念性规划，也是对中央要求的贯彻落实。&&&&城市建设用地698平方公里&&&&2012年，珠海聘请新加坡规划大师刘太格为珠海城市规划总顾问，随后，刘太格团队开始着手编制珠海概念性规划，采用的也是新加坡的规划理念。概规为珠海市绘制了一幅终极发展蓝图，对陆域范围内适宜建设用地统筹考虑，特别强调远景规划思维，合理定位满足经济活力和环境承载要求的人口规模和用地规模。&&&&规划不以珠海过去30多年发展规律做线性推演，而是对珠海未来发展的终极容量进行科学测算。采用“终极规模、一次规划”的手法，预测远景(年)城市建设总用地为698平方公里，可容纳总人口规模为650万人。&&&&概念性规划贯彻生态优先的理念，尊重现有山体、水体、岸线、湿地等自然环境，注重路网绿带、水网绿带、城市各级公园绿地等的建设，构建自然系统和人工系统相结合的生态格局。按此格局，全市已划定1006平方公里的生态控制线，约占全市陆域面积的58%，保护的生态开敞空间面积超过全市陆域面积的70%。&&&&上述负责人介绍，概规所确定的城市规模是珠海市环境可承载的终极城市规模，由于发展年限的无期限性，城市可根据发展阶段、发展机遇、发展动力的不同，合理选择发展的时序和规模。&&&&重点&&&&构建“六横八纵”&&&&城市高快速路网&&&&概念性规划遵循城市族群理论，结合本市行政区划、自然山水格局，将全市划分为6大片区、26个基本城市组团(新镇)，总体形成“一核、两心、六片”的城市总体格局。其中，鹤州南地区为未来珠海市城市核心区。&&&&未来，珠海的城市中心体系为四级中心架构，即“城市核心(中央商务区)———片区中心———基本城市组团中心(新镇中心)———邻里中心(小区中心)”，各级中心的规模和功能构成，与其服务的人口规模相呼应。&&&&其中，基本城市组团(新镇)是城市的基本细胞，是本次概念性规划的基本城市单元。本次概规将全市划分为26个基本城市组团(新镇)，各组团由快速(准快速)路围合，围合面积10-15平方公里，人口15万-30万人。&&&&规划构建了“六横八纵”的城市高快速路网格局，城市内部以快速路作为主骨架，划分基本城市组团(新镇)，建立快速交通网络体系；城市公共交通体系体现以城市轨道交通为主，有轨电车、快速公交为辅的格局。全市共规划七条轨道线路，其中六条为城市轨道，一条为香洲城区有轨电车环线。&&&&“基本城市组团(新镇)模式已应用于新加坡的规划实践，并取得了巨大成功。”上述负责人说。珠海横琴房价每平米涨到4万多 两年飞涨七成
新快报新快报记者 黄婷 陈婕
[摘要]全国人大代表、珠海市市长江凌表示,横琴自贸区不会成为富人专属居住地。广东自贸区珠海横琴新区片区拱门基本完成。营造国际化、市场化、法制化的营商环境是横琴努力的方向。” ——全国人大代表、珠海市市长江凌■专题策划:林波 陈红艳 ■专题采写:新快报记者 黄婷 陈婕 ■专题摄影:新快报记者 陈婕珠海横琴自贸区的面积,是广东自贸区三个片区中最小的,仅28平方公里。对于横琴自贸区的发展,全国人大代表、珠海市市长江凌在接受新快报记者采访时称,横琴将从制度上创新,打好粤澳合作牌。而对于外界舆论指横琴未来会成为富人居住区,江凌予以否认,表示构建国际化、市场化、法制化的营商环境是努力方向。借力澳门, 构建葡语国家经贸合作平台比之香港,对接葡语国家经贸合作是澳门的一大优势。江凌表示,横琴可以利用这个优势,开拓与葡语国家的经贸合作。其透露,横琴和南美洲国家正在探讨合作发展跨境电商,构建起葡语国家经贸合作平台。在江凌看来,随着港珠澳大桥的开通,港珠澳三地会形成一个国际都会区,这意味着珠海将成为唯一一个和港澳地区有直接陆路联系的城市。“这个国际都会区形成以后,横琴自贸区可以充分对接港澳两个市场资源,凸显其综合优势。”他还透露,未来横琴也将依托长隆海洋王国主题公园,强化其休闲旅游产业发展。制度创新,吸引企业入区发展 “对于企业而言,进入自贸区,不但看政策优惠,更多要看制度优势。”横琴与南沙、前海相比,竞争优势在哪?江凌回应,制度创新是关键。江凌分析,对于自贸区而言,都要尽快形成国际通行的投资贸易规则体系,但每个自贸区的区位条件、发展定位及发展基础都有差异,因此各自努力的方向也会不同。江凌认为,自贸区对企业的吸引力,不仅看优惠政策,更多在制度环境。“企业进入自贸区以后,投资贸易更加便利,投资准入更加清晰,投资备案也更加简单。”他说,自贸区采用准入前国民待遇加负面清单的投资管理模式,外商独资、合资、合作企业设立及变更等,不再须审批,这对企业都是减负。此外,自贸区内的企业在知识产权、投资贸易等方面更好地受到法律保护,可以营造更好营商环境。而对于自贸区休闲旅游教育等定位,未来是否会成为富人的专属居住地,江凌表示“不会”,其言营造国际化、市场化、法制化的营商环境是横琴努力的方向。记者走访横琴房价每平方米已涨到4万多元两年飞涨七成——背靠澳门是横琴的一大优势。新快报记者实地走访了解到,目前横琴的商业地产项目中,澳门居民购买比例高达60%以上。而随着横琴的大开发,这里的房价也“水涨船高”,有楼盘今年已卖到4万多元一平方米。业内人士预测,五年内横琴的房价或将达9万元/平方米。他们的房子十几年涨近20倍2009年,国务院宣布开发横琴。5年多来,横琴投入135.8亿元搞基建。现在的横琴岛,全新的柏油马路、两旁的绿化带及路灯、远山上颇为壮观的风力发电厂,都彰显出当地基础设施建设已基本成型。2009年之前,横琴岛90%的土地未开发,常住人口7000多人。按照规划,2020年横琴将有28万人,这些人中有相当一部分是港澳居民。2009年前横琴的常住人口一般从事的养殖业,现今他们多数还留在横琴。不过随着横琴的大开发,他们的工作也随之转型。横琴也不乏外地来的内地人。从湖南来的周女士来横琴已经七八年了,目前跟老公在横琴的东江花园买了房子,2000年的时候,东江花园的房价是1000多元/平方米,现在已经上涨到2万元/平方米,涨了近20倍。说到这里,周女士喜笑颜开。前几年,周女士都在家带孩子,可是现在横琴有这么好的发展势头,她希望乘着自贸区的东风,自己也能创业,开家饮食店。未来五年或有三成澳门人住进横琴据新快报记者了解,目前横琴在建和正在销售的商住项目共有7个,但目前正在销售的项目只有华融琴海湾及横琴总部大厦。其中位于横琴新区横琴口岸对面的华融琴海湾,是横琴第一个房地产住宅项目,2013年开盘,目前售价为4.3万元/平方米。而集写字楼、酒店式公寓及商铺于一体的横琴总部大厦目前的售价在4.9万元/平方米。横琴新区内的一手房是澳门人眼中的“香饽饽”。记者从华融琴海湾项目了解到,该楼盘2013年开盘均价2.5万元/平方米,今年均价已涨到4.3万元/平方米,涨幅逾70%。横琴作为澳门客源转移的首要分流地,业内人士预测未来五年将有三成澳门人住进横琴,而横琴房价也可能达到惊人的9万元/平方米。对此,横琴新区管委会主任牛敬此前在一次公开场合谈话中提到,横琴在建项目刚起步,虽然已经关注到横琴房价有加快上升的趋势,但目前几个在建的楼盘,还不能代表横琴房价长久的水平。
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香港特区行政长官梁振英近日表示，由于香港的接待能力有限，将与内地部门商讨能否收紧“自由行”政策，以控制游客的自然增长。梁振英表示，内地游客的不断增加已给香港市民的日常生活带来压力。他表示，将在全国两会期间，与kbc6n有关部门跟进事件以及商讨有否收紧相关政策的空间，同时也会继续与kbc6n商讨有关一签多行的政策。既然香港不待见，不如来横琴！不去香港购物的理由：因为香港有人不待见我们大陆人不去香港购物就没地方去了吗？绝不会！香港示威者在商场对大陆游客发动无差别“攻击”香港针对如潮的大陆购物者的紧张情绪在一个拥挤的商场里爆发了。警方逮捕了大约十多人，并使用胡椒喷雾对数以百计的示威者予以压制。这些示威者此前聚集起来，滔滔不绝地怒斥跨境购物者。在地处屯门的时代广场爆发的这场冲突，标志着对大陆购物者的愤怒指责上升到了一个新高度。这些指责之声称这些人让港人的生活变得愈发艰难和昂贵。屯门是一个临近大陆的香港地区。警察试图架起人墙隔开示威者与内地旅客称大陆人为*河蟹*，蝗虫周日，主要由年轻人组成的示威者——很多人带着面具——挤进了这个大陆游客热衷的商场。随后他们在一个满是大陆购物者的杂货店前集合，喊道，“蝗虫们，滚回大陆”。“蝗虫”是近几年流行起来的一个的贬义词。称政府管理为“殖民”鉴于近几周爆发的冲突，早已有所准备的警方随后进场并使用胡椒喷雾。在商场三楼爆发的争执中，有几名示威者和至少一位警官受伤。去年长达11周的时间里，数以万计的示威者通过占据数条城市街道的方式来表达民主诉求。普遍的“民意”充满了明显的敌意但是这次商场里的示威凸显了一些港人对来港大陆人的购买力之强和人数之多的气愤。他们认为来自中国大陆的钱已经扭曲了当地经济，挤垮了家庭店铺，并且推高了房价和租金。*河蟹*抗议大陆孕妇香港生产，占用资源最让他们愤怒的是那些往返于港陆的非法跨境商贩。他们购买婴儿配方奶粉、药物、化妆品等更便宜或被视为质量更好的香港商品，然后将其运回大陆销售。“我们对那些水货客感到不满。他们来人那么多。他们已经把经济搞差了”，27岁的示威者西蒙·张(Simon Cheung)说。他的脸上被喷到胡椒喷雾，正在用其他示威者给他的瓶装水冼脸。“蝗虫”成了大陆人的代名词随着中国人正在张罗庆祝起始于2月18日的春节假期，这些商贩的生意目前格外兴旺。上周四，香港保安局局长黎栋国(Lai Tung-kwok)表示，当局会针对非法跨境交易展开“特别行动”，尤其是在节前的高峰期。政府机构前的过激行为，“蝗虫”和“狗”示威者冲内地旅客倒竖大拇指很多周日的示威者是在响应一个在由“热血公民”和其他示威组织发起的在线号召。这些组织的领袖认为香港的身份与社会结构正被来自大陆的影响所腐蚀。这些组织呼吁体制与大陆不同的香港取消一个允许深圳居民更频繁进入香港的项目。深圳这座大陆城市紧邻香港。抗议大陆来港自驾游真是纳闷，号称民主，自由，文明的香港人，表达自己想法的方式就是一口一个“蝗虫”，“狗”，“滚出去”。猪都不会这样说，太没素质！大陆人去香港购物，给香港送钱，竟然遭示威者追着骂：滚回大陆！世界各地都在欢迎中国人去旅游购物！唯有香港这些示威者像蠢猪一样，驱赶大陆游客购物！香港没有大陆人去消费，没大陆人给你送钱，你将什么都不是！香港将与kbc6n商讨收紧自由行你还会去香港购物吗？ 16:25 来源：腾讯财经香港特别行政区政府官方网站刚刚发布消息称，香港特区行政长官梁振英今天在行政会议前向媒体表示，由于香港的接待能力有限，将与内地部门商讨能否收紧“自由行”政策，以控制游客的自然增长。梁振英表示，内地游客的不断增加已给香港市民的日常生活带来压力。他表示，将在全国两会期间，与kbc6n有关部门跟进事件以及商讨有否收紧相关政策的空间，同时也会继续与kbc6n商讨有关一签多行的政策。警告香港示威者：香港永远是中国的！去珠海横琴自贸区购物的理由：珠海人民永远欢迎你！因为珠海横琴自由贸易区已经获批，3月份自贸区挂牌，横琴自贸区成立后，进口商品、汽车、奶粉、红酒、日用品等等商品和香港一样便宜，加上珠海运营费用比香港低，商品价格甚至比香港更低，中国人为什么还要去香港购物呢？为什么？珠海横琴是中国最开放的经济新区，新批准的自由贸易区，一国两制的政策，加上和经济繁荣的澳门相邻，有着得天独厚的地理位置，加上珠海人热情好客，珠海更是中国环境最美的旅游城市，中国最宜居城市。珠海人民永远欢迎你！春天聚焦珠海：横琴自贸区春节后挂牌横琴自贸区将于2015年3月挂牌，这是前所未有的发展机会,珠海在这个春天迎来巨大的商机！日，时任国家副*河蟹**河蟹*宣布：kbc6n决定正式开发横琴岛。国务院正式批复了《横琴开发总体规划》明确了横琴的战略方向，横琴成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。实行比经济特区更加特殊的政策。横琴岛，面积106.46 平方公里，香港岛的面积为78平方公里，横琴的面积大于香港岛，横琴的面积是澳门的三倍。发展目标是：经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。横琴新区成立之初，岛内居住人口7000多人，其中常住人口4203人，到2015年，人口规模为12万人，人均GDP为12万元；到2020年，人口总规模将达到28万人，人均GDP为20万元。珠海的春天来了 珠海的机会来了
珠海横琴自贸区的成立，珠海迎来了新的春天，带来新的发展机遇，珠海的万物开始苏醒，已能感受到“春”的美好；让你欣赏到“春”的优雅和美丽，珠海人像百折不挠的春草、愈吹愈暖的春风、润物无声的春雨、绿油油的春色、城里郊外的春光、芳香烂漫的春花、吟诗歌唱的春燕，孕育着珠海未来的春梦……创业梦想的种子在春天开始萌发；春风吹起珠海巨大的风帆，让在珠海的人破浪远航......中国的商机在珠海珠海横琴经济新区 横琴自由贸易区*河蟹*亲临珠海 见证横琴新区签字仪式即将挂牌的珠海横琴自贸区，将给珠海增添巨大的活力珠海横琴经济新区 中国首个一国两制示范区珠海的商机在横琴带你先看看正在建设的大横琴最集中横琴总部大厦---470米的目前珠海第一高楼横琴总部大厦的规划高度达到470米，建成后将取代华融时代广场(约200米)，成为珠海第一高楼，同时也将成为集5A超甲级写字楼、五星级酒店、国际时尚购物中心、会议中心、云端休闲娱乐观光于一体的“地标式”建筑。最高楼珠海宣布建造680米高十字门kbc6n商务区CBD塔楼十字门kbc6n商务区位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，通过港珠澳大桥与香港直接相连，占地面积约5.77平方公里，其中：北部片区位于南湾海滨，占地约2.28平方公里；南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里，规划总建筑面积1100万平方米。横琴中心区的680米地标建筑，位于kbc6n公园和铁路与码头的附近，是区内最高的建筑，成为十字门南部的重要节点。最火爆横琴口岸日均通关预计30万人 随着24小时通关政策的落地，加上横琴发展迈入高速期，人气最火爆的建筑自然是横琴口岸。据了解，此前横琴口岸设计通关量为人员7万人次/日，车辆1万辆次/日。为了配合24小时通关，新近建成的横琴过渡期口岸15日正式启用，过渡期口岸日通关能力达10万人次。在未来，横琴口岸将改扩建为横琴口岸综合交通枢纽，设计通关量为人员30万人次/日，车辆4.5万辆次/日。最温馨横琴新家园——请何镜堂为村民设计安置房城市的更新总是离不开拆迁和改造，横琴拆迁时，村民们在走遍全岛后，选择了澳门大学对面地块建安置房，横琴新区在开发建设资金紧缺的情况下，也最终同意。为了建最好的安置房，横琴还专门请中国工程院院士、岭南建筑大师何镜堂领衔设计，这使新家园项目光设计费用就要比别人多60%，首期项目共设计了14种户型供村民选择。最荣耀横琴长隆——创下多项吉尼斯纪录珠海长隆海洋王国是目前全球面积最大的海洋主题乐园，其海洋奇观则创造了世界水体最大、展出鱼类最多、玻璃最大等数项“世界之最”。珠海长隆国际海洋度假区还将出现世界上最高的摩天轮、最长的木质过山车、最先进的5A影院等项目。此外，长隆的横琴湾酒店建筑面积近30万平方米，拥有1888间客房，是目前国内最大的单体酒店。最便捷澳大横琴校区——1.5公里隧道连澳门该校区是粤澳合作重点项目之一。新校区包括体育馆、图书馆、10个住宿式书院及师生配套宿舍。以一条长1.5公里的跨海隧道与澳门相连。校区建成后，近期可容纳在校学生约1万名，远期可容纳1.5万名。自去年7月20日澳门大学横琴新校区移交以来，已发生多起非法翻越澳大围墙事件，均被边防官兵及时制止。为了防止市民再次翻越围墙，澳门大学横琴新校区先是沿围墙外侧修建了一堵2米多高的钢铁网围栏，然后在围栏上间隔一段就悬挂了“严禁翻越澳门大学围墙，违者将予以行政处罚”、“翻越澳门大学围墙属偷渡行为”等横幅，相当的庄严肃穆。最个性梧桐树——造型最独特的设计梧桐树的工程名就叫“美丽之冠珠海横琴梧桐树大厦”，整整13个字。整个建筑外立面真是一株梧桐树，在整个珠三角乃至全世界，梧桐树大厦可以说是独一无二的。项目规划建设一栋188米高、外形为梧桐树造型的标志性建筑，中国首座七星级酒店、写字楼及购物中心等功能。最文艺丽新星艺文创天地——珠海的好莱坞丽新星艺文创天地是横琴新区为数不多的的签约项目之一，总投资约180亿元人民币，将建设以影视制作、音乐制作及演艺、培训、休闲、会展等文化关联产业为主要内容，以创意发展为主要方式的创意文化生活社区。最值钱地王华发首府——地价18400元/平方米横琴最“任性”的开发商，非华发莫属。自从被规划为国家级新区之后，横琴的土地价格就一路水涨船高，尤其是去年年底，华发以1.84万元/平方米的价格拍下如今华发首府项目地块，刷新了横琴乃至珠海地价的纪录。该楼盘坐落于横琴新区生活板块kbc6n，主推约60-210平方米一房至四房户型，今年10月份亮相澳门市场，售价约4万元/平方米。最大牌客商汇莲邦广场——大师纪达夫亲自操刀在被称为“建筑博物馆”的横琴新区，不少建筑的设计者都是世界鼎鼎大名的设计公司，不过，像客商汇莲邦广场这种由全球第二大建筑设计事务所——凯达环球Aedas创始人兼主席纪达夫亲自主笔设计的项目并不多。纪达夫的设计思路来自于一朵初绽的莲花，设计上结合各个流线形板块的有机连接，试图通过这个项目让横琴与世界对话。最土豪法拉帝游艇亚太总部——要建航海学校近两年来，珠海楼市与游艇码头的关系越来越密不可分，部分楼盘开始配套游艇码头，游艇也逐渐被贴上“土豪”的标签。就在去年，听起来相当“高大上”的法拉帝游艇亚太中心项目投资协议在珠海签署。该项目总投资将在30亿元以上，计划在横琴新区设立法拉帝游艇亚太总部，建设游艇展示销售中心、游艇俱乐部、航海学校、公共游艇码头及保障设施、高端商业和旅游休闲配套设施，开展游艇展示销售、商务休闲、零配件采购等业务并推广游艇文化，成为一个滨水商业、办公与休闲的大型综合项目。
这些回帖亮了
烦透了这种空间转发！
烦透了这种空间转发！
引用1楼 @ 发表的:
烦透了这种空间转发！
那你还点进来
我没懂为什么要去珠海横琴？
广东自贸区广州、深圳都有。
为什么要去交通相对广深不方便的珠海？
引用2楼 @ 发表的:
那你还点进来
点进来才发现！
横琴的确是发展很快 但如果要说到取代香港那就是瞎闹了
香港作为一个特别行政区 有着其独特的发展优势 其国际化不是单说横琴单方面发展能所取代的
求不黑我大珠海....
看好广州南沙大开发
引用3楼 @ 发表的:我没懂为什么要去珠海横琴？
广东自贸区广州、深圳都有。
为什么要去交通相对广深不方便的珠海？
我就想问下广州深圳的自贸区东西比香港便宜不~IPHONE征税高不~发自手机虎扑
引用5楼 @ 发表的:
横琴的确是发展很快 但如果要说到取代香港那就是瞎闹了
香港作为一个特别行政区 有着其独特的发展优势 其国际化不是单说横琴单方面发展能所取代的
那你说说香港有啥优势？
引用8楼 @ 发表的:
我就想问下广州深圳的自贸区东西比香港便宜不~IPHONE征税高不~
这个我不清楚，没有研究。
我想说的是，
珠海相对广深在自贸区上并没有特殊的优惠政策，
发展方向有不同，但并没有看出税率政策上珠海得到批复上的政策优惠（当然指的是相对广深）。
所以我看不懂的是，
即使不去香港，
LZ为什么要选择珠海，而非广深？
引用10楼 @ 发表的:
这个我不清楚，没有研究。
我想说的是，
珠海相对广深在自贸区上并没有特殊的优惠政策，
发展方向有不同，但并没有看出税率政策上珠海得到批复上的政策优惠（当然指的是相对广深）。
所以我看不懂的是，
即使不去香港，
LZ为什么要选择珠海，而非广深？
新开发当然得宣传一下~不必当真
1.很理解香港人2.我就呆在我大魔都好了，我还真不愁啥玩意是我买不着的
引用11楼 @ 发表的:
新开发当然得宣传一下~不必当真
只是觉得主贴两件事情没什么联系。
那横琴还能产好吃的生蚝吗？
解放香港好了。
珠海JR飘过，横琴房价从09年前不到1万，跃居现在的4万+
不转不是中国人！！！！！！
就横琴那破地方，还想超香港？求不吹啊
人才是关键，什么好的制度到了现在体制内的人手里都能“变通”，除非监督到位，不然不看好发自手机虎扑
打铁还需自身硬。。。。
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珠海写字楼数量激增去化需7-8年 前景忧喜参半
据中原地产最新月报分析，4月珠海写字楼销售量大幅下滑，环比下降53.2%，而成交比重也由去年的3%跌至1%。事实上以房地产和转口贸易为主的珠海，对写字楼的需求有限。但近两年来，受火爆楼市影响，珠海写字楼亦如雨后春笋不断涌现，令人不得不重新审视。回顾写字楼发展史可知，珠海写字楼经历了三个阶段。从标杆之作光大国贸到真正5A甲级写字楼中海大厦，再到横琴划时代的国际商务写字楼，在产品推陈出新、良莠不齐的今天，光大国贸、中海大厦凭借着自身产品质量过硬、地理位置优异等因素广受关注，而有些新面世项目如珠海1088，却因受地理、交通、商贸、人流等区位劣势的影响，在同质化日益严重的竞争下，投资、租售前景堪忧。珠海写字楼激增 去化需7-8年写字楼随着城市化进程的不断推进和城市的经济快速发展表现出不同的形式和阶段。建于1996年的光大国贸，一直被称为“珠海第一写字楼”，大厦里面办公区域分明，设有消防层与停车场，在满足企业基本办公需求的同时，还利用周边配套设施满足了员工生活、交流需求。因写字楼的投资回报率一般徘徊在5%-6%的低位，所以很长一段时间珠海写字楼市场处于沉寂状态。直到2013年，中海大厦的出现，才打破了写字楼青黄不接的局面。作为2.0时代写字楼的代表之作——中海大厦，大大提升了楼宇智能化水平，硬件上采用了安防、消防、楼宇控制、办公和通讯传输5A智能化系统，提高了企业办公效率。3.0时代的写字楼应该是怎么样的？部分业界人士认为，珠海唯横琴写字楼可当之无愧。国际化的商业办公环境、与世界接轨的商务配套设施，横琴写字楼不再单纯追求硬件智能化，而是更关注如何营造人性化、舒适度、环保性的绿色办公空间，如在楼宇中引入文化元素，开展文化沙龙等。虽然近年来受住宅楼市的影响，珠海写字楼也出现了一派欣欣向荣的状态，但受制于自身投资回报率低、珠海市场需求不大、库存量大等主客观因素的影响，写字楼其实并未被多数投资者列为投资首选。中原月报就曾指出，2015年珠海写字楼成交仅占商品房成交的3%，销售困难，月均成交量在1万㎡以下。珠海市住建局相关负责人在接受某媒体采访时也透露，去年珠海写字楼库存量有28.56万㎡，未来横琴还将有近200万㎡写字楼，香洲区也有近150万㎡的体量（包括在建和已报建项目），再加上“三旧改造”带来的增量，未来几年内珠海办公楼数量将激增。有业界人士就此分析，即使排除已售的写字楼，按照每年10万㎡的去化速度，珠海写字楼也要7、8年才能完全消化掉。考虑到库存与回报率的问题，很多开发商在投身珠海写字楼市场时，都不得不重点突出项目的区位因素，以避免产品价值流失。如中海富华里突出的是珠海真正意义上的商业综合体、横琴富力中心凸显的是占据离岸金融岛的地理位置、钰海环球金融中心则是位处路网发达的九洲大道……作为独栋写字楼& 1088与周边环境格格不入区域竞争重重 单打“品牌”能否弥补劣势？在开发商的竞逐下，珠海写字楼由蓝海慢慢变成红海，吸引了中国城建集团入市分一杯羹。中国城建集团虽为大型房企，但在华发、中海及保利扎根已久的珠海，市民对中国城建的品牌产品仍然十分陌生。1088虽为中国城建集团在珠海的扛鼎之作，但其打造的聚山、观海的“亲海生态系统”其实不过是指项目一面临海。高于6层的某些户型可望海景，而低于6层的景观则为破旧的住宅民居。作为珠海的CBD，地域不大的吉大却拥有众多写字楼，包括已建成运营的光大国贸、钰海环球金融中心，即将建成的恒天国际大厦、中信南航国际广场等。上述项目相互距离不远，且都是在珠海1088附近，形成了众多写字楼争抢固定人口资源的激烈竞争局面。在这种区域竞争重重环境下，珠海1088如何突围而出？地理位置：一直以来，地段为商业地产是否具备投资价值的主要因素。对比可发现，钰海环球金融中心地处吉大黄金走廊九洲大道与景山路交汇处，占据着九洲大道财富门户；恒天国际大厦位于九洲大道南侧，坐享核心商圈资源；中信南航国际广场临近“城市之心”，享有立体交通体系。而珠海1088虽所处九洲大道上，可谓区域中的“死角”位置。人流市场：钰海环球金融中心沿线云集了数十家国际国内银行总部，靠近吉大商业圈，客流量与消费水平相对较高；中信南航国际广场临近“城市之心”规划区，与吉大商圈一步之遥，公交总站在其对面，人流量得到充分保障；而珠海1088离吉大商圈尚有大段距离，周边是破旧的住宅民居，消费水平相对低下。产品配套：钰海环球金融中心是集合国际5A甲级标准写字楼和高档购物广场于一体的商务综合体，配备尖端成熟智能系统。除开地下3层车库，顶部还设有直升飞机停机坪，为世界金融巨擘缔造顶级专属商务平台；中信南航国际广场是集商业、办公、酒店、旅游、文化、休闲为一体的珠海首席商务商业中心。而珠海1088同样也为5A甲级标准写字楼，1-4成为商业街，除开基本配套，并无太大的项目特色，相对被动。综上所述，珠海1088项目与区域内的其他写字楼在竞争上并无太突出的亮眼因素，在这样竞争激烈的区域环境下，单打&央企&招牌，是否能突破重围？投资回报周期长或成1088最大劣势地段对于写字楼的价值衡量至关重要，可以说是写字楼投资需重视的首要因素。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。而交通是写字楼的命脉，珠海1088所处位置的交通路网实际并不发达。据乐居编辑日前实地考察了解到，项目周边交通线路偏少，仅有5条公交线路经过，主要往返于香洲、唐家、吉大三大片区，并且车次较少等待时间较久。地段的好坏、交通是否四通八达，决定着未来写字楼的出租率，时间成本也是企业优先考虑的因素。由项目出发开往其他方向的公交只有3个从商贸方面来看，珠海商圈目前正逐渐分化，拱北有富华里、南湾有华发商都、老香洲有扬名广场，吉大商业CBD功能正一步步被削弱、分流，没有足够产业和市场撑起的写字楼存在一定的市场泡沫。围绕在珠海1088附近的，是住宅民居和拥有自己办公地点的政府机关单位，周边并无可长线规划的产业。虽然项目靠近九洲港，往来深港澳十分方便，但依然无法弥补其投资回报率低的这一短板。反观同样是往来港澳便利的横琴，岛内却有休闲旅游、商务服务、金融服务等7大产业作为经济发展支柱。该区的写字楼也被定义为商务写字楼，其地理优势比珠海1088更加凸显，大量企业的进驻也为其带来了庞大市场需求，令其投资变现速度加快，回报率提高。相比之下，以商务作为定位的珠海1088号略逊一筹。除开市场需求，珠海1088周边的车流量与人流量均十分稀少，据居住在附近的居民描述，该路段晚上九点后基本没人了。而且项目周边全是年代久远的旧住宅区，像样的商铺更是少之又少。有业内人士担忧，在客流量与市场均不足以支撑一个商业街的营运时，珠海层的商业定会受此影响，陷入僵局。项目附近多为破旧小区，且道路车流稀少高昂租金谁来买单& 写字楼投资价值堪忧据了解，目前珠海1088租售户型主要有200-370㎡，售卖价格为元/㎡，租赁价格为110-150元/㎡，管理费为20元/㎡，停车位为400元/月。按照这样计算，月租应该在2元之间浮动。有业内人士坦言，“珠海产业单一，大型企业一般都有自己的写字楼，而小型企业在近两年经济下行的压力下已经倒闭一大片。这么高昂的写字楼租金谁能买单？”110-150元/㎡是一个什么概念？通过对比我们可以看到，珠海1088宣传单上写着“靠近城市之心”更加近的光大国贸，位处吉大总站附近，旁边是吉大百货、免税商场等成熟商圈。拥有如此优越地理位置，标榜着珠海第一个写字楼的光大国贸租赁价格才75元/㎡，而地理位置也远远赶超1088号的中海富华里最初租赁价格才85元/㎡，如今受市场影响才调整至130元/㎡。各种区位因素均不突出的珠海1088，究竟可凭借哪项优势打败两个具备核心地理位置的写字楼？而在今年写字楼迸发的市场环境下，它又如何能突围而出？光大国贸在价格与位置上比1088更加有吸引力中信南航国际广场已推出相关优惠信息小编结语：在午饭时间，编辑尝试了在附近寻找吃饭的地方。但可惜在公交站附近只有沙县小吃和卫生条件看起来不敢恭维的福建美食店，无奈只能饿着肚子走了大约500米的路程才找到稍微像样的就餐餐店。这段经历暴露了今后入驻企业的员工就餐难问题，虽然项目自带商业街，但昂贵的饭菜并非每个白领能日日负担得起，而附近又无合适的店铺，关于员工生活问题又应如何解决？离开项目沿着海滨南路往吉大总站走去，赫然见到中信南航国际广场建筑上挂着的大幅广告宣传语“写字楼限量百万特惠”。竞争激烈，且市场已经饱和的吉大，没有价格作为优势，交通、地段、人流、产品各方面稍显劣势的珠海1088，未来越发堪忧。（来源：人民网）
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责任编辑：何建英
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