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&&&相比澳大利亚，新西兰的国土面积比较小，接近英国，仅有27万平相比澳大利亚，新西兰的国土面积比较小，接近英国，仅有27万平方公里，总人口近400万，其中84%为英国后裔，华人约10万人，平均人口密度仅为每平方公里12人，仅相当于世界人口密度的1/3。新西兰的环境优美，政治稳定，经济发达，吸引了很多中国留学生奔赴那里。 　　亲近自然亲近书香 　　许多人奔向新西兰是因为那里的环境，这是一个自然风光纯净、竞争不太激烈、生活较为舒适的国度，同其他发达国家相比，新西兰最突出的特点是没有大城市，在所有城市中，只有奥克兰人口超过50万。 　　新西兰属温带海洋性气候，全境大部分地区夏无酷暑，冬无严寒，终年温和多雨，夏季与冬季温差一般不超过10度。新西兰地处南半球，季节的更替与北半球相反。这里没有明显的雨季，全年都会降雨，中国学生一定要准备雨具；这里不仅一年中有四季，甚至一天中也可分成四季：早晨像冬天，中午如春日，下午似夏季，黄昏到傍晚时则凉爽如秋。 　　新西兰历史较短，缺少文化古迹，但自然风光随处沁人心脾，是喜爱田园风味、热爱大自然的人们向往的地方，滑雪、帆船、观鲸、登山、潜水、游泳、垂钓那里都是难得的好去处。 　　而新西兰的大学，就散落在这样的环境中。新西兰综合大学的教育质量在全球享有良好的声誉，全境共有8所大学--奥克兰大学、奥塔古大学、坎特伯雷大学、梅西大学、惠灵顿大学、怀卡托大学、林肯大学和奥克兰理工大学，都是公立的。 　　其中，奥克兰大学始建于1883年，是全球从事研究工作的大学组织。 　　University21的成员，也是太平洋周边大学协会的会员。目前在校生27000人、研究生7000人，其中有来自63个国家的留学生760名。 　　坎特伯雷大学坐落在新西兰南岛最大的城市基督城，基督城素有花园都市之称，坎特伯雷大学则以科学类、环境保护类、工程类、商科、计算机及艺术类而著称。 　　奥塔古大学成立于1869年，是新西兰第一所大学，也是新西兰惟一的一所能够提供牙医学、人类营养学、药学、体育、理疗学及测量学等专业的综合性大学，其主校园位于达尼丁市中心。 　　 　　打点行囊打点生活 　　如果你准备去新西兰这个美丽的岛国留学，首先要了解那里的气候。Tom已经成功赴新西兰留学一年，趁着他回来探望亲朋好友，我们逮住他来讨教新西兰的生活经验。 　　原来，新西兰北岛夏季不热，一般最高温度在27-28℃左右，早晚温差较大，夏季较短。冬天也不冷，冬季最低气温在零度左右，室内不供暖时，通常在5度左右；不下雪，不会结冰，但雨多潮湿，一般住宅内没有公共取暖设施，只有自设的壁炉，或可移动的电暖、气暖等供暖设备。感觉上春秋季节较长。所以你为留学准备的四季衣物应以春秋季为主。 　　这里的市场很繁华，四季各种蔬菜水果品种很多，半成品食物也多种多样，如果喜欢自己备餐，完全可以按照自己的方式去做。 　　尽管新来的学生一般都将被安排住在当地人家食宿，但是大部分成人学生经过一段时间，都将自己住宿或者与中国同学同住，所以，考虑一下自备的学习、生活用品非常必要。在新西兰，各种物品一般都可以买到，只是有些价格与国内差别较大的，所以，该如何打点备用品呢？Tom的建议是： 　　千万别忘了带足毛衣、毛衫等，牛仔裤随意又耐穿，春、秋、冬三季都能用，可以备上一两条，那在新西兰的价格是每条30-70NZD。夏季衣服不必多带，够换即可。不用带很多质地很好的服装，那里的人穿戴非常随意，甚至说有点土。 　　如果你可以带超过航空公司规定的重量，可以考虑带床上用品：床单，被套各两条，毛毯及轻便暖和的被子各一条；被子在新西兰需30-100NZD一条(1NZD约合人民币5元)。还有电热毯十分有用，睡觉时其他取暖设备可以关闭，单单电热毯就足以抗潮供暖，在临睡前和睡觉时使用十分必要；在新西兰，单人电热毯约40NZD左右一条。 　　若有心自己居住或做饭，可带上一个电饭煲，在那里买需花费50-80NZD；还可备用一些做中餐必需的厨房用具，如：菜刀(10-20NZD)、漏勺、做饺子用的小擀棍等。这些物品那里虽然也可以买到，但是品种不多，自己带来可能更方便实惠些。 　　要带一个质量好的大书包。新西兰的学生都在学校用午餐，大部分学生自带午餐。有时还需要带体育课的运动服或雨衣、雨伞等。这个大书包的用途广泛，一定要挑一个又大又结实的。 　　去新西兰，一定要带上字典(英译汉、汉译英)或者电子字典、计算器(数学课离不开)、圆珠笔(那里不用钢笔)。中学的各科作业本是统一要求的，不必预先准备；复印、打印纸张，那里又多又便宜。 　　在新西兰，电脑价格比国内稍贵一点。无限制上网每月需要20-25NZD，当然，有的学校办公室也可以用免费上网。如果自己单独用一条电话线上网每月费用大约29NZD。如果需要的话，可以带上各类常用软件。 　　为了保险，可以带上一些自己常用的药品。但说老实话，这里空气清新，环保很好，很少会生病。 　　另外，还可以带上一个多功能电源插座板，这样，中国带去的电器就都可以在新西兰用了。 　　新西兰留学费用 　　新西兰留学每年吸引了来自世界各地的众多学子，按照目前的有关规定，留学新西兰无须事先提供雅思成绩，这一点最适合在读高三的学生，他们一般都没有足够的时间准备雅思。 　　新西兰留学的费用也比大多数国家低，一般每年生活费加学费在10万元人民币左右，政府还允许进入专业课程学习的学生每周打工15小时，这也可以从一定方面缓解学生经济上的压力。 　　对于高中毕业生来说，可以先申请新西兰大学预科课程，一般为期1年，然后可以根据其预科成绩，进入本科阶段学习，绝大多数专业要求修读3年。而在读预科之前，还要根据学生的英文水平为其安排语言课程，时间一般从3个月到6个月不等。一般的预科学校会在学生到达新西兰后进行一次英文测试，根据测验的结果进行分班。总体而言，高中生毕业生在新西兰通过约4年半时间的学习就可以拿到本科学位。由于整个学习计划前后跨度大约四五年，而在新西兰一般年平均消费(包括学费和生活费)为8～10万元人民币，所以整体上需要由40万元人民币作为担保金。 　　新西兰留学签证 　　近日，新西兰政府再次对移民立法中的学生签证国别限制进行修正。据驻北京的新西兰移民局的办事机构最新消息，从今年10月1日起，将取消原新增3000个中国留学生配额的限制。这意味着，所有符合留学签证要求的中国大陆学生，都能获批留学新西兰。 　　此外，针对以往过高的拒签率，新西兰政府也采取了相应的政策。驻北京的新西兰移民局的办事机构将新增一种学生签证：限制目的签证。这种签证将签发给带有较强移民倾向的留学生。也就是说，一些在正常审理条件下会被拒签的申请人，也会获得限制目的签证而得以实现留学新西兰的愿望。获取这种签证的条件是申请人必须学成回国，但对申请人学成归国后再次申请出国不造成影响。获正常学生签证的申请人则不必要遵从目的签证的要求。相比澳大利亚，新西兰的国土面积比较小，接近英国，仅有27万平方公里，总人口近400万，其中84%为英国后裔，华人约10万人，平均人口密度仅为每平方公里12人，仅相当于世界人口密度的1/3。新西兰的环境优美，政治稳定，经济发达，吸引了很多中国留学生奔赴那里。 　　亲近自然亲近书香 　　许多人奔向新西兰是因为那里的环境，这是一个自然风光纯净、竞争不太激烈、生活较为舒适的国度，同其他发达国家相比，新西兰最突出的特点是没有大城市，在所有城市中，只有奥克兰人口超过50万。 　　新西兰属温带海洋性气候，全境大部分地区夏无酷暑，冬无严寒，终年温和多雨，夏季与冬季温差一般不超过10度。新西兰地处南半球，季节的更替与北半球相反。这里没有明显的雨季，全年都会降雨，中国学生一定要准备雨具；这里不仅一年中有四季，甚至一天中也可分成四季：早晨像冬天，中午如春日，下午似夏季，黄昏到傍晚时则凉爽如秋。 　　新西兰历史较短，缺少文化古迹，但自然风光随处沁人心脾，是喜爱田园风味、热爱大自然的人们向往的地方，滑雪、帆船、观鲸、登山、潜水、游泳、垂钓那里都是难得的好去处。 　　而新西兰的大学，就散落在这样的环境中。新西兰综合大学的教育质量在全球享有良好的声誉，全境共有8所大学--奥克兰大学、奥塔古大学、坎特伯雷大学、梅西大学、惠灵顿大学、怀卡托大学、林肯大学和奥克兰理工大学，都是公立的。 　　其中，奥克兰大学始建于1883年，是全球从事研究工作的大学组织。 　　University21的成员，也是太平洋周边大学协会的会员。目前在校生27000人、研究生7000人，其中有来自63个国家的留学生760名。 　　坎特伯雷大学坐落在新西兰南岛最大的城市基督城，基督城素有花园都市之称，坎特伯雷大学则以科学类、环境保护类、工程类、商科、计算机及艺术类而著称。 　　奥塔古大学成立于1869年，是新西兰第一所大学，也是新西兰惟一的一所能够提供牙医学、人类营养学、药学、体育、理疗学及测量学等专业的综合性大学，其主校园位于达尼丁市中心。 　　 　　打点行囊打点生活 　　如果你准备去新西兰这个美丽的岛国留学，首先要了解那里的气候。Tom已经成功赴新西兰留学一年，趁着他回来探望亲朋好友，我们逮住他来讨教新西兰的生活经验。 　　原来，新西兰北岛夏季不热，一般最高温度在27-28℃左右，早晚温差较大，夏季较短。冬天也不冷，冬季最低气温在零度左右，室内不供暖时，通常在5度左右；不下雪，不会结冰，但雨多潮湿，一般住宅内没有公共取暖设施，只有自设的壁炉，或可移动的电暖、气暖等供暖设备。感觉上春秋季节较长。所以你为留学准备的四季衣物应以春秋季为主。 　　这里的市场很繁华，四季各种蔬菜水果品种很多，半成品食物也多种多样，如果喜欢自己备餐，完全可以按照自己的方式去做。 　　尽管新来的学生一般都将被安排住在当地人家食宿，但是大部分成人学生经过一段时间，都将自己住宿或者与中国同学同住，所以，考虑一下自备的学习、生活用品非常必要。在新西兰，各种物品一般都可以买到，只是有些价格与国内差别较大的，所以，该如何打点备用品呢？Tom的建议是： 　　千万别忘了带足毛衣、毛衫等，牛仔裤随意又耐穿，春、秋、冬三季都能用，可以备上一两条，那在新西兰的价格是每条30-70NZD。夏季衣服不必多带，够换即可。不用带很多质地很好的服装，那里的人穿戴非常随意，甚至说有点土。 　　如果你可以带超过航空公司规定的重量，可以考虑带床上用品：床单，被套各两条，毛毯及轻便暖和的被子各一条；被子在新西兰需30-100NZD一条(1NZD约合人民币5元)。还有电热毯十分有用，睡觉时其他取暖设备可以关闭，单单电热毯就足以抗潮供暖，在临睡前和睡觉时使用十分必要；在新西兰，单人电热毯约40NZD左右一条。 　　若有心自己居住或做饭，可带上一个电饭煲，在那里买需花费50-80NZD；还可备用一些做中餐必需的厨房用具，如：菜刀(10-20NZD)、漏勺、做饺子用的小擀棍等。这些物品那里虽然也可以买到，但是品种不多，自己带来可能更方便实惠些。 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居民因素可能有很多人都看过中国开发商进军英国房市的新闻，或者是中东、俄罗斯富豪投资英国房市的新闻，当然一方面他们的投资能够托高房市，对于小型投资者有利。但是，从小型投资者的角度来讲，最好还是分析英国当地居民的购买力。本地居民对房产的需求，才反应了房产最根本的价值。那么我们来研究一下英国人民攒多少年可以攒够总价40万英镑房子的首付（大约相当于人民币400万元）。由于英国本地人民贷款首付比例都会较低，我们假设首付为20%，即8万英镑。假设伦敦的一对夫妇，都是拿平均工资（以伦敦人均年收入在3万英镑左右算，最新数据是￡33842），那每年扣除税和医保之后，两人的净收入是￡25,546＊2＝￡51,092。如果两人每年可以攒下净收入的20％（英国当地人能够获得比外国人更高的贷款比例），那每年就可以存下1万英镑；8年就可以存够首付，比起帝都和魔都一家三代不吃不喝攒首付容易多了。以贷款利息3.5%，还款25年算，每个月还￡1999，相当于夫妇一人工资用来还贷（其实还有一点剩余），一人工资用来生活，而且如果贷款年限更长的话，还款压力就更小了。而且英国学制短，除了法律，建筑和医学，一般专业的大学生21岁就毕业开始工作了，也可以多攒几年，多交些首付。我举这个例子只是想说明，与中国不同的是，在英国，一个普通居民只要勤恳工作，能够合理地理财，买一套房子完全是可能的。而当地居民的购买力就确保了房产的价值。4. 地理因素最后，毋庸置疑，最重要的就是“位置！位置！位置！”。伦敦地区是以区号来区分不同的区域的。E代表East（东），SE代表South East（东南），SW代表South West（西南），W代表West（西），NW代表North West（西北），N代表North（北），WC代表West Central（中心西），EC代表East Central（中心东）。举例说明：如果有人说他家邮编是NW3 4ST，那么他住的就是North West地区，3号就是具体在NW的哪个地方。如大家熟知的伦敦黄金地段威斯敏斯特（Westminster）、切尔西（Chealsea）、梅费尔（Mayfair）对应的邮区编码是SW1、SW3、W1。一般来说，区号中有W的地区都是较好的地段。比方说区号分别是W和E的两处房产，都可以看到泰晤士河景，区号W的一般要比E的贵出很多。另外，有河景的房产也比没有的要高出很多，楼层越高，价格也越贵。所以说，“位置”是重中之重。另外还有其他一些影响投资的因素包括，国家法律政策、建筑质量等，英国的法律之健全就不用说了，也完全保护外国人在英国的财产安全，私人财产神圣不可侵犯，任何人、任何国家都无法侵犯你在英国的房产。而且，英国在建筑和土木工程领域享有极高的声誉，许多研究调查和新闻都印证了这一点，我想在这里就不用多说了。希望本文能够对打算在的人们有所帮助，如果有好的建议和意见，欢迎联系涌正投资。","updated":"T08:53:41.000Z","canComment":false,"commentPermission":"anyone","commentCount":1,"collapsedCount":0,"likeCount":1,"state":"published","isLiked":false,"slug":"","isTitleImageFullScreen":false,"rating":"none","titleImage":"/v2-a147caaed214faaade87d_r.jpg","links":{"comments":"/api/posts//comments"},"reviewers":[],"topics":[{"url":"/topic/","id":"","name":"英国房产"}],"adminClosedComment":false,"titleImageSize":{"width":500,"height":447},"href":"/api/posts/","excerptTitle":"","column":{"slug":"youinvest","name":"英国房产资讯"},"tipjarState":"inactivated","sourceUrl":"","pageCommentsCount":1,"snapshotUrl":"","publishedTime":"T16:53:41+08:00","url":"/p/","lastestLikers":[{"profileUrl":"/people/han-hou-96","bio":"营业员","hash":"c42bc95b0a2f9262ea31ce","uid":508900,"isOrg":false,"description":"","isOrgWhiteList":false,"slug":"han-hou-96","avatar":{"id":"da8e974dc","template":"/{id}_{size}.jpg"},"name":"韩后"}],"summary":"要说明一个国家的房产值不值得投资，需要考虑以下几点因素： 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(Houses inmultiple occupation)式的，HMOs一般是私人的别墅式住宅分拆每个房间租给租客，其他空间共享；三是商业地产,比如服务式公寓，酒店，养老院等。学生公寓由于这些年来国际留学生的增长和老的学生公寓设施的陈旧落后，大多数英国大学都存在学生公寓紧缺的状态，特别是一些热门的大学城城市。学生公寓由于面积比普通住宅公寓小，所以购买总价会比普通公寓低，一般北方城市在10万镑以下，南方城市10-20万镑，但是学生公寓是为学生量身定制的项目，配套设施一般非常全，所以它的租金一点也不低。学生公寓的租金年收益率可以达到6-9%，并且一般租赁非常稳定，需求旺盛，且管理完善，非常适合国际投资者（详细学生公寓报告可咨询涌正投资 400-072-7557）。HMOs项目这种类型的房子一般也是租给学生，因为英国学生公寓的紧缺，所以很多学生租不到就会租住学校周围的普通居民楼，这种类型的房子的收益率也很高，一般来说相同地区还会比学生公寓的收益高1-2%。但是一般这种类型的房子多是在英国本地的人管理，所以国际投资者购买因为是老旧房子很可能出现复杂的维修情况。另外就是要找到合适的房源不是非常容易。商业地产商业地产可以达到高收益，这个是毋庸置疑的事实，但是毕竟做资产投资，涌正投资认为商业地产项目的地理位置和运营能力非常重要。涌正给您三点建议：第一，我们比较建议客户购买地理位置比较市中心的项目，或者是自己对区域比较了解的地块，这样避免了购买价格虚高项目，因为像市中心这样高流通地区的项目价格还是比较透明的。第二，要合理选择开发的机构，毕竟商业地产项目的高收益率是建立在良好运营的基础上，如果将来运营不好，位置不好地区的资产不像普通住宅一样容易转卖脱手。第三，很多这类项目带有非常高的回报承诺比如说10%以上（或是远高于地区平均回报水平），还带有回购条款。越是看上去完美的项目，我们越是提醒投资者必须注意，毕竟资产10%以上回报的项目都已被机构垄断，而机构通常可以完全介入到项目的运营。有关回购条约，英国的法律保障大家不需担心，但是肯定会有开发运营者财务情况不良的事件，如果到时发生，再进行国际诉讼是件很麻烦的事情。所以涌正投资在商业地产选择上，一直处于保守状态，一般只会给大家推荐大开发商并且黄金地段的项目。图说：高收益往往伴随着高风险在全世界都资产荒的情况下，里有可以达到8%以上的出租回报率的，很可能就逾越了安全边际。这些风险，涌正还希望客户周知。不要一味的追求高收益而忽略了高风险。虽说海外资产配置是长期趋势，但用不着去犯如此大的风险。资产分散、对冲国内风险才是最重要的事。当然，投资英国房产已经成为当下比较流行的投资品。这得益于它的高资本增长，高租金回报。一般来说，伦敦的资本增长率大约是10%---20%，曼城的是15%---20%左右。从涌正多年的经验以及专业角度来说。英国的房产投资主要分为三类。首先，第一类是伦敦的资产。伦敦作为世界上最大的城市之一，它的资产也是世界上最好的资产之一。伦敦的资产增长率高，为5%。但是租金回报率比较低，为3.5%---5%。其次，是把曼城和利物浦的普通住宅分为一类。但是曼城的发展势头更好，因为它的年租金回报率在6.02%左右，具有较好的资本增长。利物浦为6-7%。最后，第三类就是高租金收益的学生公寓。学生公寓投资最大的的特点和优势是其8%的强劲净租售比以及99%的入住率(非伦敦地区)。其次，学生公寓的现金流表现非常好，可以达到7%到10%的年租金回报率。投资房产的客户应该知道，如果个人的租金收入超过5%以上就是非常高了。从国内房产的租金效益来看，超过3%就是一个很好的租金回报率了。所以从涌正专业的投资角度来看，超过5%的年回报租金回报率的投资已属于高稳现金流的收益，非常值得投资。目前市场上还有一些商业住宅可以做到7%的年租金收益率，比如养老院、酒店、办公室、停车位等。此外，有一部分客户投资学生公寓的原因是因为客户自己曾经去英国读过书，通常客户会购买靠近市中心或者靠近学校的资产。这类资产的面积会比较小，总价低。比如一些单身公寓（studio）或者共享厨房的单间（ensuite）等。因为学生公寓的设备新潮，专人打扫，管理规范，出入安全，所以深受国际学生的喜爱。所以拥有绝佳地理位置的学生公寓是可以得到较高的租金回报的。在投资英国房产的过程中，涌正想要提醒我们的投资客户，买房首要看地段。不要轻易的被其他次要因素而吸引。第一位还是要看资产的核心价值，因为市场表明，价格始终是围绕着价值而上下波动的。","state":"published","sourceUrl":"","pageCommentsCount":0,"canComment":false,"snapshotUrl":"","slug":,"publishedTime":"T10:28:26+08:00","url":"/p/","title":"在英国投资房产，什么样的收益率才算合理！","summary":"尽管脱欧和即将举行的大选造成了英国的不确定性，但亚洲投资者比以往任何时候都更渴望涌向英国的海岸。在2016年，亚洲投资者占英国房地产交易的28％，高于去年的17％。据英国国家统计局10月份的数据显示，英国的房价同比去年上涨了6.9％。对亚洲家庭来说，…","reviewingCommentsCount":0,"meta":{"previous":null,"next":null},"commentPermission":"anyone","commentsCount":0,"likesCount":0},"next":{"isTitleImageFullScreen":false,"rating":"none","titleImage":"/v2-858dea874_r.jpg","links":{"comments":"/api/posts//comments"},"topics":[{"url":"/topic/","id":"","name":"英国房产"}],"adminClosedComment":false,"href":"/api/posts/","excerptTitle":"","author":{"profileUrl":"/people/summer-lewis","bio":"","hash":"a3fbb0529","uid":36,"isOrg":false,"description":"专注于英国房产，了解行业趋势","isOrgWhiteList":false,"slug":"summer-lewis","avatar":{"id":"ab7ce103a8651dde1edc7c","template":"/{id}_{size}.jpg"},"name":"summer 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Park公园，Hermit Road Recreation Ground公园3.设施：这里有一家高档宴会厅Impression Events Venue，还有一家英式橄榄球俱乐部East London Rugby Football Club4.教育资源：这里的学校选择也不少，其中黄色为优秀good的学校，绿色为outstanding杰出的学校。被评为outstanding的学校有：Selwyn Primary School，St Helen’s Catholic Primary School，Kaizen Primary School，Curwen Primary and Nursery School第三名：Bellingham & Catford（SE6）Bellingham & Catford位于伦敦东南部。1.交通：这里主要有3个站，分别是Catford Bridge，Catford，Bellingham，Beckenham Hill。从Catford Bridge站出发，抵达伦敦市中心London Bridge Station只需要17分钟。2.环境：这里绿地很多，比如Waterlink Way公园，Ladywell Fields公园和Mountsfield Park公园3.设施：运动俱乐部Tudor Livesey Sport and Social Club，购物中心Bell Green Retail Park，家具城Harveys Furniture Catford4.教育：这里不仅学校多，好学校也不少。如下图所示：黄色为good优秀的学校，绿色为outstanding杰出的学校，蓝色为私立学校这里被评为oustanding杰出的学校有：Beecroft Garden Primary，Brindishe Green School，Downderry Primary School，Greenvale School，Haseltine Primary School，Holy Cross Catholic Primary School，Rangefield Primary 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