惠州本土房企：拍不到地就联合村企搞三旧改造 - 惠州楼市 - 专业房产媒体 - U房网
惠州本土房企：拍不到地就联合村企搞三旧改造
—— 专家：大鳄也不能通吃，抱团取暖现在难
[提要]房企大鳄来袭，本土房企如何应对？兰德咨询总裁宋延庆此前受访时曾建议惠州本土房企抱团取暖，联合拿地开发。另外在产品开发上也可优势互补，甚至借鉴中城联盟的方式进行抱团。
第一期，七房企共议破局之道
上月，《南方都市报·惠州黄金楼市》报道了近几年众多一线品牌房企进驻之后，惠州本土房企生存空间受到极大挤压，因资金、公关等综合实力无法与之分庭抗礼，导致本土房企在土地招拍挂市场屡屡败北，能在中心区拿到的优质地块越来越少，为后续发展埋下隐患。报道出街触动了众多本土房企神经，引发极大反响。
借此机会，南都本周二举办首期“惠房沙龙”，邀请光耀、隆生、金宝、泰豪、华轩、华基、鑫月共七家具有代表性的本土房企，及惠州资深地产策划人范忠洲、惠州市中城嘉信房产公司总经理杨锦斌参与，旨在提供平台让本土房企畅所欲言，共议惠州房企生存境况及发展之路。
房企大鳄来袭，本土房企如何应对？兰德咨询总裁宋延庆此前受访时曾建议惠州本土房企抱团取暖，联合拿地开发。另外在产品开发上也可优势互补，甚至借鉴中城联盟的方式进行抱团。
但本次沙龙上，无论是房企相关负责人还是到场专家均认为短期抱团不太可行。除了因为部分房企运作不规范，难以对接之外，更因在当前市场重压之下，本土房企之间竞争大过合作，时机并不成熟。本土房企表示，更倾向与本地村企合作进行三旧改造，以及通过对接本地需求的特色产品来谋求发展空间，而非与外来大鳄正面交锋。
场外新闻：政府将加大对房企的资金信贷的帮扶
当日，恰好副市长邓庆忠也与惠州房地产企业家召开了座谈会。邓庆忠在会上带来福音，他表示市政府今后将加大对惠州房企的支持，要加大资金信贷的帮扶，要求全市的金融部门要大力支持惠州房地产企业的健康发展。
邓庆忠指出目前项目的审批非常多，时间长、繁琐，现在房地产发展比较艰难，各个部门一定要带着感情来为企业服务，各部门要听取企业家的意见，提高服务来帮助改善、解决问题。
关键词1　突围模式
问题：土地市场，资金实力不敌一线品牌
建议：联合村企，三旧改造夹缝求生
外地房企大鳄来袭之后，本土房企以前的发展模式是否还能延续到以后？惠州市华轩置业有限公司董事长李惠雄认为，今后在土地招拍挂方面将会越来越规范，这方面政府也不可能帮到本土房企，但小企业也有小企业的优势，船小好调头，方案、方法比较多。比如说最近的三旧改造项目、村企合作项目、BT项目，本土房企有优势。像三旧改造和村企合作，拿地之前的工作量非常之大，甚至从每一户农民、每一个家庭成员谈起，把工作做通，大家合作，才能签订最终的协议，这么繁琐的事情，一般大企业、央企是不会去做的，因此这是本土小房企在夹缝中求生存的方案。但这个方式最大的问题是运作周期很长，而且这个周期自己无法控制，不可控因素太多。
杨锦斌也持类似观点，他说，三旧改造现在很多片区都有，包括仲恺、东平都有很多项目，且大部分都是本地开发商在进行相关的改造项目，说明外来的品牌开发商不可能完全垄断这个市场，本土开发商在资源整合和理念上能够改变才能长足发展下去。
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增值电信业务经营许可证：粤B2-市区10宗地块挂牌交易
随着楼市回暖，土地市场逐渐升温。南方日报记者 王昌辉 摄　　挂牌面积30万平方米，起始价近5亿元　　跟随城市市场复苏的脚步，惠州土地交易市场也逐步告别了上半年的颓势。　　今年上半年，整个惠州市区挂牌交易土地6宗，其中包括2宗村企合作开发地块和1个三旧改造项目，实际进入市场的土地仅3宗，交易面积仅4.3万平方米。近期这一局面有望被打破。　　据惠州市国土资源局土地挂牌交易中心公告显示，分布在惠城区江南、三栋和马安等区域的10宗土地即将进入市场，交易土地面积总计达30.1万平方米，交易起始价格接近5亿元。　　南方日报记者 张峰　　现象　　城区30万平方米土地挂牌　　上半年的土地市场一度低迷，政府推地压力明显。进入楼市下半场，随着连月来新房成交破万套，土地市场迎来供地潮。　　惠州市区上半年挂牌交易地块6宗，其中还包括2宗村企合作开发地块和1宗三旧改造土地，实际进入商业交易的挂牌地块仅3宗。然而，随着楼市成交回暖，市土地挂牌交易中心开始变得活跃。　　记者在市国土局土地交易中心发现，8月初，该中心迎来了一大波土地进入挂牌交易前的公示期。公示的挂牌交易土地共有11宗，其中10宗为国有建设开发用地，1宗为采矿经营权的挂牌转让。　　根据地块公示信息，10宗挂牌土地总面积达到30.1万平方米，即使按照挂牌起始价格出让，总土地交易金额也将接近5亿元。该轮挂牌土地分布范围较广，其中江南片区将有5宗土地出让，其余在三栋、马安和金榜路等区域均有土地进入市场。　　在公示的地块信息中，地处江南片区两宗挂牌编号分别为GP2015-11和GP2015-10的地块引起记者关注。两宗地块同属规划中的惠城区江南地区13-07区域，出让土地面积均为57531.1平方米，其余的容积率和规划建筑户型等指标均雷同，但在挂牌价格上差异明显，其中编号GP2015-11的土地挂牌起始价13150万元，而编号GP2015-10地块起始价仅为4000万元。　　对于这种分异的出现，有相关业内人士归咎于月初城区基准地价的再一次提高。根据去年底土地交易信息，编号GP2015-10的土地在销售市场走低背景下就曾经历过一次流拍，在市场恢复的情况下按原价挂牌便于成交。而同区域的相同条件地块，在基准价格大涨的背景下挂牌价格提高也属情理之中。　　疑问　　基准地价标准上扬推动推地潮出现？　　经过两年半时间的调研和论证，自本月起，《惠州市城区城镇土地定级暨基准地价（2014）版》正式实施。按照最新地价标准，惠城区域内土地价格全线上浮，其中江北、湖、水口等区域涨幅超过三成。　　惠州最新版本的基准地价标准刚刚完成更迭，土地市场就出现集中推地行为，这引起了行业对推地部门是否存在捂地行为的质疑。原本将于上半年推出的土地推后挂牌，等新标准出来顺势提高挂牌价格。　　根据新版本的地价标准，当前推地集中的江南片区被归入到中心城区的五类住宅用地，在旧版的地价标准中，该级别土地基准单价为540元/平方米，而新标准则达到675元/平方米，基准价格上涨幅度达25%，这也意味着经过该轮地价基准更迭，该类型土地起始挂牌单价将提高135元/平方米。　　惠州某行业专家介绍，根据现行市场行情，若非地块区位和开发潜力突出，土地溢价成交的可能性并不大，多为底价成交。基准底价的提升无疑有效拉高土地出让收益。此次挂牌公示的地块，均为远郊，区域开发较为初始，吸引开发商高溢价拿地开发的可能性较小。　　对于捂地质疑，市国土局相关负责人则表示并不存在。该局相关部门在每年年初，根据当年的推地任务以及土地平整和征地工作进度，制定相应的推地计划。根据具体到土地工作进展，按照计划有序的挂牌出让土地，与相关的地价调整并无必然关联。　　该负责人同时表示，在推地过程中，根据楼市具体的成交状况，推地节奏也会作出一定调整。在市场回暖、企业拿地热情高涨的背景下挂牌土地能够受到市场欢迎，利于土地顺利出让，而遇上淡市企业拿地谨慎的局面，推地节奏也将适当紧收。　　预测　　地块质量一般，开发商拿地热情有限　　在记者走访过程中，方直、中信等企业相关负责人均表现谨慎，直言暂时将保持观望，不会轻易出手拿地，尤其对于当前房地产开发尚不成熟的江南大道区域和马安片区，可能会在后期进驻，但不会是现在。　　据悉，公示地块中有5宗分布在江南街道办事处辖区内，区域规划的市政干线江南大道仍处在施工过程中，片区交通瓶颈有待改善。另外该片区长期分布的垃圾厂、殡仪馆等城市功能布局，对于房地产市场开发而言形成屏障，这也使得去年底该区域挂牌推出的多宗地块无一例外均遭遇到流拍。　　记者了解到，当前在江南梅湖区域有土地储备的有金泓、和天下、方直等企业。然而，金泓地产相关负责人直言暂未得到任何消息。受制于菊花头地王地块开发进度受阻，该企业继续布局江南片区的热情有限。　　此外，马安、三栋、惠城区高新科技产业园，以及金榜路区域也有挂牌土地分布，其中除了金榜路北侧地块区域房地产开发较为成熟，其余几宗土地与江南地块类似，地理区位上并无任何优势。　　对此，惠州市地产专家、(,)资源策略总经理胡光宇介绍，依托楼市成交的回暖，该轮推地潮较之去年底的推货可能会出现一定程度上的好转，但也很有限。在行业发展进入到转型周期的情况下，房地产企业更加关注融资渠道及开发收益，在介入需要长效的土地时会偏谨慎，部分土地流拍很可能再度出现。　　胡光宇另外表示，对于推地部门而言，在新地价标准实施的背景下，推出多宗条件并不那么好的地块可能在一定程度上也属于试水，看看市场的具体表现后再决定后续的推地节奏。“不出意外的话，在当前批次土地纷纷进入交易阶段后，惠州土地市场出现优质地块接档的局面将成为大概率事件。”
（责任编辑：HN666）
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村企合作开发留用地 需2/3村民同意
[摘要]城市化进程提速，土地需求加大导致越来越多农村用地被征用，用于确保村集体经济发展和村民生活保障的征地留用地（下称“留用地”）成为关注焦点。南方日报讯 （记者/张峰）城市化进程提速，土地需求加大导致越来越多农村用地被征用，用于确保村集体经济发展和村民生活保障的征地留用地（下称“留用地”）成为关注焦点。18日，市政府办公室印发《惠州市征地留用地管理实施办法》（下称“办法”），对村集体留用地如何定义、如何开发、如何流转做出具体要求。结合当前惠州房地产市场越来越普遍的村企合作开发模式，《办法》中，针对留用地的属性明确规定，性质为集体建设用地的“征地留用地”，实行只转不征地，不得用于房地产开发，只能用于工业、商业发展；而性质为国有建设用地的“划拨留用地”，经村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意后实现开发。留用地选址要符合城乡规划近年来惠州城市扩容提质，农村土地被征用现象变得普遍，用于生产的土地被征后，农民怎么办？《办法》指出，当前对于被征地的农村集体主要通过安排征地留用地和折算货币进行补偿。在实施中有三个标准，即选择国有建设用地作为留用地安置的，按实际土地面积的10%安排；选择集体建设用地作为留用地安置的，按实际征收土地的12%安排；选择折算货币补偿而放弃留用地安置的，按实际征收土地的15%折算货币补偿。记者了解到，不同于货币补偿方式，留用地的收益具有长期性，需要被征地农村集体经济组织进行有效经营，这就要求在留用地的选址上更加科学。对此，市国土资源局负责人表示，依据《办法》，留用地选址要符合土地利用总体规划及城乡规划，要在本村集体经济组织所属集体土地范围内选，要由国土、住建、当地镇政府以及村组织共同协商确定，根据产业分类分别向规划功能区和城镇社区集中。为了有效强化留用地的利用率，《办法》还规定，各县、区可按照“统一规划、集中安置”的原则，在工业园区（功能规划区）、城镇社区统筹划定专门用于留用地安置的片区，对征收农村集体经济组织土地所需的留用地实行集中安排，有效推动留用地规模利用与节约集约利用。此外，《办法》对于已经选址但未落实手续和实际使用的留用地，根据即时的城市规划调整将实现灵活变通。原则上在同一个村集体（村小组、村委会）范围内调整置换；若同村没有可供调整置换的建设用地，则可在同镇（街道）范围内调整置换，或采取折算货币补偿。征地留用地不得用于房地产开发在留用地的用途属性上，《办法》做出明确限定。根据定义，留用地是国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于解决生产、生活的建设用地。市国土局负责人介绍，由于留用地是政府征地后另行安排给村集体的建设用地，使得该建设用地有两种属性的可能，如果是征地划拨方式，该留用地则为国有土地属性，可以进行房产等方式开发；如果该留用地为另行安排地块，为集体建设用地，则不具备住宅开发属性。因此，《办法》中除了规定“留用地应当依法转为建设用地”，还规定转为集体建设用地的留用地，实行只转（由农用地转为集体建设用地）不征地（不实施征地），由市、县人民政府依法办理用地手续，发放集体建设用地使用证，并备注“征地留用地”，不得用于房地产开发，只能用于工业、商业发展；而在城镇规划区范围内的留用地则可依法征收为国有土地。此外，征收为国有建设用地的，市、县（区）政府可以无偿划拨给被征地农村集体经济组织，土地登记的类型为“划拨留用地”。为了避免留用地的收益被小部分村民强占。《办法》规定，已分配给被征地农村集体经济组织的留用地指标不得转让。留用地必须以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记，且严禁分配给个人。在自留地使用环节，办法指出，依法出让、转让、出租、抵押留用地使用权，必须经村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，且流转方案必须在集体经济组织范围内公示15日，听取村民意见，才能进入村企合作开发模式中。此外，《办法》还要求留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等公正公开透明的方式进行。一旦出现违规，政府将不会为项目办理相关手续，并对相关责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。
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长安镇大力推进社区“三旧”改造
16:49:50来源：南方日报
　　3月14日，记者从镇三旧办了解到，今年长安镇将进一步抓好集体经济建设，特别是大力推进社区“三旧”改造，增强发展后劲。
　　为了集约利用，长安镇的咸西社区主动邀请开发商来社区考察，协同开发商共同制定改造方案，并向镇政府有关部门申请调整咸西旧村改造范围周边道路的规划，积极探索旧村改造的新模式，目前已经明确了旧村改造范围大致为咸西旧村常荣南街以东、铭恩东街以西及旧美联厂、旧美高厂、南亚厂、咸西综合市场等地块，总用地面积约130亩。
　　此外，振安路锦厦段经过多年的发展，已经成为陶瓷市场一条街，临街铺位大多从事陶瓷、石材等建筑材料销售，但由于店铺大部分是一层的旧，而商铺内侧则全部为长满野草的空地。为了响应镇委、镇府“三旧”改造的要求，锦厦社区加大工作力度，发挥主观能动性，推动126亩陶瓷市场“三旧”改造项目进展，目前，锦厦社区陶瓷市场三旧改造项目已经取得了省征地批复，目前正在完善村企合作工作方案及相关材料，待市政府和市三旧办逐级审批后，通过镇集体资产交易平台公开选择合作方。
　　与此同时，霄边社区利用旧工业区发展房地产项目已获建设用地规划批准书，已开展土建工程，新安社区改造旧发展商业广场项目已取得省国土厅和市三旧办改造方案批复，现正申请办理规划批准手续。
　　长安镇委书记何绍田强调，长安经过30多年的高速发展，各项建设取得了突出成绩，但是，已经走过了做大总量、赢得速度就是赢得机遇的发展阶段。目前，长安镇土地开发建设强度已达60%，建设用地、连片土地存量少，土地瓶颈严重制约着长安镇可持续发展，因此，必须打破土地资源瓶颈，盘活长安镇存量土地，这就需要“三旧”改造规划统筹土地资源，为产业结构调整腾出土地、扩大空间，推动城市土地资源的优化配置，并建立镇和社区的土地增值收益等利益分享机制，统筹推进社区规划建设、项目招引和产业发展等，增强社区发展后劲。
　　何绍田表示，长安要在“三旧”上下功夫，目前正在研究一个利益共享机制，要保证镇、社区、小组、个人利益的共享。
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