单位集资建房已满5年能否补交土地出让金后上市交易_重庆市政府公开信箱
重庆市国土房管局公开信箱
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邮件字号：
渝土房信箱[
发布单位：
市国土房管局
来信内容：
单位集资建房已满5年能否补交土地出让金后上市交易
我购买公安局龙头寺吉安园房屋，己满5年，可以补交契税，土地出让金后按照商品房交易吗
办理单位：
市国土房管局
办理结果：
市民朋友：
　　您好！您通过市长公开信箱反映的问题已收悉，现回复如下：
　　根据国家相关政策，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其上市交易纳入经济适用住房管理。目前，我市拟出台《重庆市经济适用住房再交易管理办法》，该文件将对已购经济适用住房满5年再交易进行规范。文件出台前，已购满5年的经济适用住房确因特殊原因需转让的，若买受人符合经济适用住房申购条件，在取得辖区住房保障部门出具的经济适用住房资格认定文件后，可办理权属转移登记。具体问题您可向渝北区土地房屋权属登记机构或住房保障部门咨询。
发布时间：
ICP备案编号：渝ICP备号限价房可以卖了,业主惊觉亏了 联名要求修改上市政策(组图)
来源:金羊网-新快报
中海金沙馨园限价房小区新快报记者 陈齐　　作为首个推出限价房的城市,今年广州几个限价房小区陆续达到五年后才能上市的年限要求。近日,有读者向新快报记者反映:保利西子湾、中海金沙馨园限价房小区的上千业主联名要求修改限价房上市政策。业主们认为限价房上市时需要“缴纳70%差价作为土地收益给政府”的规定不合理,卖房后难以置换同等地段的普通商品房,甚至离婚、继承也要缴数十万元。但社会人士和专家们普遍认为,限价房原本就不能拿来谋利升值,业主们购房之前就清楚上市规定,如今再提出修改规则有所不妥。业主对5年后上市补交70%差价最不满广州首个限价房小区保利西子湾最早在2008年开始销售,随后诞生了中海金沙馨园、龙光峰景华庭、万科新里程、宏康和园等多个限价房项目,业主总数超过万户。按照规定,限价房5年内不得上市,如今最早购买了限价房的业主已经拿到房产证超过5年,达到了上市要求。根据《穗府〔2008〕1号关于印发的通知》的要求,即如果五年内限价房业主要让限价房上市或是买第二套房,必须先退出已有的限价房让政府回购,政府再安排给符合条件的其他申购者,而五年以后如果要上市或是买第二套住房的,则必须按照上市时购买限价房的价格与市场价格差价的70%缴纳土地收益。然而,相当多的业主对“按照上市时购买限价房的价格与市场价格差价的70%缴纳土地收益”表示了强烈不满。在署名为“金沙洲中海金沙馨园、保利西子湾业主”的《限价房业主建议书》中,业主提出“补交土地收益价款,70%的比例从何而来?有何依据?”、“为什么购买时只是享受市场价与限价之间的优惠,在转让时候要计算房产的增值部分来补偿?”等六大疑问。网友卖房时已有政策,不满为何还买?建议书发起人之一的中海金沙馨园业主林小姐向记者表示,目前建议书已经得到金沙馨园1000多户业主的签名支持,前几天业主代表也前往政府相关部门反映了业主们的诉求。林小姐还表示,保利西子湾等其他限价房小区也在为此申诉,但几个小区间并不是联合行动。不过,这些业主的诉求也遭遇到了不同的声音。一位名为“黄金圣斗士2009”的网友就在业主讨论帖中表示:“认为这样不合理,为何你当初又买限价房?这个政策政府在卖限价房之前就说清楚的了。”三大争议1 比例之争出售房价200万政府拿98万,业主自留102万记者走访中海金沙馨园、保利西子湾周边的数家中介店,并没有发现有限价房放盘。这里在售的房源多为周边中海金沙湾、恒大绿洲、万科金域蓝湾等小区商品房,也有部分房源为中海金沙馨园的商品房“中海金沙苑”以及保利西子湾的商品房“保利西江月”。其中,万科金域蓝湾二手楼价已经突破20000元/平方米,而邻近的佛山盘中海金沙湾的二手价格也接近18000元/平方米。周边楼价涨得越多,业主们就更加紧张。按照业主们的计算,当时他们买房时价格为6000多元/平方米,如果小区的房价涨到20000元/平方米,以100平方米计算,差价就有140万元,政府要拿走其中的98万元,业主们只能得到102万元的房款。“既然说是补交土地收益价款,为何是70%?难道土地占房价的70%?”在建议书中,业主们表示,市场行为应按照收益与成本成正比的原则,来确认房子转手后个人与政府的分成比例。如果按目前的政府回收70%收益来看,可以理解成,政府补贴了购买者70%的购房成本。“以阳光家缘网限价房与同区楼盘商品房销售平均价格对比,我们在买限价房的时候政府给了30%的优惠。政府和业主的投入是三七开,怎么到了卖的时候就变成七三开呢?”专家说法规则已定难以修改 未来应考虑调整比例广州楼市专家韩世同:限价房的销售规定是当初就设定的,就是为了防止购买限价房获利,现在已无法改变这个事实。尤其是由于近几年房价波动很大,不能因为短期的波动来改变规则。广州的限价房政策其实是参考了香港的居屋,相对来说,广州收取的土地收益比例更高,政府未来再度推出限价房时,应该考虑到将其调整到更适合的比例。同时,政府有义务改善限价房周边的配套,以满足限价房业主不断增长的生活需求。2 计算方式之争补交土地收益,为何按房价收益计算?据悉,广州不同的限价房小区,当年的销售价格并不统一,较高的保利西子湾在6500元/平方米,较低的龙光峰景华庭则只有4000元/平方米。政府在定价时普遍低于周边的普通商品房,不过,在年,广州楼市陷入低谷,不少商品房大幅降价,导致部分限价房出售时与周边的普通商品房价格差别不是很大。以中海金沙馨园为例,该盘2009年销售时最高限价6375元/平方米,附近同期在售的金域蓝湾售价则为约8000元/平方米,而不远的中海金沙湾售价一度也跌到了6000多元/平方米,甚至部分单位为“5”字头。一位网名为“馨馨我家”的中海金沙馨园业主认为,问题的根源是有关部门混淆了概念:“在地价上让利了70%,但这70%地价仅仅占了房价的30%左右,所以,实际让利仅占了总投入的30%,但在收益分成上,名义上写的是&土地&收益价款,但计算时却是按&房价&收益价款进行计算,才会导致限价房需要补交大额度价差。”在建议书中,业主们也认为:如果政府允许从购买后第一时间起就可以提前补偿政府优惠部分资金,广大限价房业主早已有能力提前补缴当初政府的地价让利,成为真正的商品房业主,但限定5年后补缴,不能提前补缴的政策,造成了现在这个差价将大大高于买房时购房者享受的优惠幅度,造成了再次不公。专家说法买房时接受了规则 就应考虑到相关后果方圆地产首席分析师邓浩志:限价房也属于保障性住房,保障性住房是为了保障居住,无论业主以后是否要改善居住环境,都不能指望通过原有的物业升值来获利。如果当时没有限价房,可能这些业主根本就买不起房,连参与物业升值的机会都没有。既然当初买房时接受了相关规则,业主应考虑到未来将产生的后果。3 细则之争政策3年有效期已过 仍未有明确上市细则建议书发起人林小姐表示,目前中海金沙馨园并没有业主出售自己的房产,业主的矛盾也并非只针对出售的问题,限价房在继承或是离婚析产时,也要缴纳土地收益款,他们对此深表不满。林小姐说:“到目前为止,政府没有明确上市的细则,原本的办法有效期只有三年,早在2011年就过期,业主们如何处理房产无所适从。”“现在的政策要求,房产继承、购买、赠与、离婚要析产时,要交足几十万,如交不起钱就不能继承,不能离婚。”业主们表示,可以想象,为了逃避这个费用,为了达到目的,或许会有不可预见的钻空子手段出现。建议书中,业主们表示,在房价高企的今天,限价房业主补交70%土地收益款,没有现实的可操作性,没有几户交得起这么庞大的数目。专家说法限价房政策需完善调整某业内人士认为,广州限价房政策出台后并无后续的细则,确实对限价房业主有一定影响。目前,广州还在建一批限价房单位待推出,但现在的市场环境和5年前比大大不同,如果沿用之前的申购、退出政策恐怕会不适用。所以需要及时调整完善政策。
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限价房这样卖行吗?
近期博文:、、、
如果评选2007年地产重大事件，限价房绝对名列其中。以北京为例，去年年底三年内两个一千万的承诺出台后，今年上半年北京土地市场的主体就是限价房用地。全年承诺的300万平方米的确已经到位，不过有意思的是，销售标准在公众与业内的聚焦关注中，却迟迟未能谋面。
如果说限价房是用来调控房地产市场的工具，那么降地价、限利润只是一方面，购买标准将决定政策最终的效力。所以大家都在猜北京的限价房购买标准到底会是什么样。对此政府给过一个模糊的说法：“具有本市常住户口；本市中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先”。具体购买人资格由市建委另行确定”。
近日，广州市率先出台了一个《限价房销售管理办法》，明确了限价房购买者的条件，并鼓励符合条件的夫妻以双方名义优先购买。购买者必须同时符合以下条件：
广州市城镇户籍人口；（这一点与北京相同，相信也是许多“北漂”会集中批判的一个规定。）
本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；（广州的标准很详细，包括了曾经拥有、已经转让。这一点的确堵住了很大的漏洞。）
男性年满25周岁，女性年满23周岁；（已婚家庭夫妻联名购买的享有优先购买权，这不难理解，毕竟结婚了更需要房子。不过，现在流行先有婚房再结婚，似乎先后顺序有些不符，哈哈！）
个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。（有上限没下限，重点在审核，潜在的问题也多集中于此。）
《办法》同时规定：
购买者自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让限价房；（这是必须的规定。）
5年后出租或转让的，必须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算与补交土地收益价款；（差价的70%作为补交土地收益的价款是这次的一个创新，基本上杜绝了以限价房谋利的机会，只是不知道加上各种交易税费后，卖限价房会不会赔钱？）
限价房业主5年内再次置业前必须以原销售价格结合成新，将限价房回购给政府或由政府重新安排给其他符合条件的购买者；（这是个好办法）
政府不回购、不安排或5年后再次置业的按补交土地收益价款办法处理。
面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的住房，优先供应给这些群体购买。（估计拆迁户们以前拥有住房的记录就不算了吧，否则不具备条件啊！）
开发商公开销售两年后仍有剩余住宅的，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发商申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置。同时，规定开发商全额补缴政府的优惠让利，从利益上斩断开发商捂盘惜售的动机。
（政府到底优惠让利了多少，限价房出让时可没写明啊）
除了上述内容外，广州最大的创新是明确了限价房政策的原则是“长期政策、灵活措施”。限价房销售对象并不是一成不变的，具体范围将由市国土房管局根据实际情况每年定期确定和公布。以往国内制订政策总是少些灵活性，所以一旦情况有变就显示政策明显滞后。而一年一调整给了管理部门一定的操作空间，使用得当的话绝对是好事，如果不当的话就难说了。
上面这许多内容，相信北京的限价房购买标准中会有类似的规定，当然会有些改动，也肯定会引发公众的争议，等着吧！如果北京的限价房这样卖您满意吗？
:专业，睿智，积极，快乐的地产人请进来，开个＂神仙会＂
:理性是我们的态度，积极是我们的气质，专业是我们的本色，建设性是我们的贡献
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政府推进风险投资发展的国际经验借鉴
&&以美国&SBIC计划&、以色列&YOZMA计划&为例
文/孙&& 晴&& 刘会闯
美国是世界公认的第一创新强国，以色列被誉为世界&第二硅谷&。两者强大的创新能力和极富活力的创新创业生态，与其国内创业风险投资的繁荣发展密不可分。而在风险投资体系建立完善过程中，政府发挥了至关重要的作用，两国的成功经验对于武汉建设支持创新的&天使之城&不乏启示和借鉴。
美国&SBIC计划&
&SBIC计划&，即&小企业投资公司（Small Business Investment Companies，缩写为&SBIC&）计划&，是1958年美国政府为解决小企业融资难问题而出台的，由美国小企业管理局(Small Business Administration，缩写为&SBA&)负责具体实施与管理,旨在通过政府有限的财政资金最大限度撬动民间资本，为创新创业型小企业提供融资支持。其主要特点是：
SBIC是独立法人实体，实行完全市场化运作。SBIC是经由美国小企业局许可后设立的私人风险投资公司，一般是期限为10年的有限合伙企业，拥有独立的决策权和健全的组织管理机制。私人投资者、小企业局和SBIC基金管理人是参与主体，各主体定位明确，权责清晰。其中：私人投资者是SBIC的有限合伙人，与SBIC基金管理人谈判基金的组织架构和基金管理费率，同时进行必要的出资，通常是万美元；小企业局评估基金管理人是否合格，负责颁发SBIC牌照，并提供约2倍于私人出资的担保资金(上限1.5亿美元)，同时负责管理和监督SBIC的投资行为；SBIC基金管理人负责基金运营，协调有限合伙人间的关系，确定投资策略，甄别筛选投资小企业的机会，监控投资并负责投资退出。
充分利用杠杆担保募集资金模式。SBIC的私人出资者每投资1美元，可通过SBA杠杆操作的方式获得约2美元的配套资金，双方共同形成3美元的资金池投资于创新创业型小企业。SBA主要为SBIC提供两种形式的杠杆融资，一是债券担保融资,为SBIC公开发行的较长期限债券提供担保;二是股权担保融资，以参与（分红）证券为例，小企业局购买或担保SBIC发行的参与（分红）证券，融资额度不超过私人资本的2倍。
以债权投资为主，股权投资为辅。年间，SBIC投资于小企业的资金中，88%是债权投资（其中，56%是债权投资，如长期贷款；32%是具有股权性质的债券投资，如认证股权），12%为股权投资。相比股权投资，债权投资方式更少干预企业内部运作，这既确保SBIC拥有市场化机制的灵活性，又能保证政府在其运营过程中充分发挥引导作用。
主要投资种子期和初创期小企业。在政府引导下，SBIC以小企业为投资重点，并倾向于初创期投资。据统计，SBIC约60%的资金投向种子期和初创期（3年以下）的小企业。同时，SBIC对不容易获得投资的传统产业及不发达地区中小企业进行了较大比例投资，有效弥补市场空缺。
&SBIC计划&实施50多年来，有力带动了私人资本投资中小企业的热潮，扶持了数万家小企业的发展，推动了美国风险资本市场的形成，其投资领域遍布全美43个州。已成为美国经济支柱的高新技术企业中，近80%是由SBIC扶植发展而来，包括苹果、惠普、英特尔、联邦快递等一大批著名的创新型跨国企业。其中，仅年，SBIC投资于小企业的资金就超过210亿美元，6400家小企业得到资助。
以色列&YOZMA计划&
&YOZMA（希伯来语，为&首创、开启&之意）计划&是1992年底以色列为发展国内风险投资业，推出的政府引导型风险投资推进计划，被誉为以色列创业投资的催化剂，有力推动了以色列高科技产业发展。其主要特点是：
采取少量&直接投资&与&子基金&相结合的运作方式。成立专司管理的创业投资管理公司负责基金运作，将基金资产分为两部分，其中：20%直接投资于国内亟需发展行业处于起步阶段的创新型企业，以体现政府的投资原则和政策导向，为子基金投资选择作引导；80%与其他资本共同组建10只子基金，并规定子基金主要投资于创业早期的创新型企业。作为投资早期项目的补偿，政府允许私人投资者在５年内以事先约定的较低价格购买政府股份。
子基金采取&政府+民间资本+海外资本&的结构模式。以色列政府规定每只YOZMA子基金必须有一家国外风险资本公司和一家国内民间资本公司参与作为有限合伙人。政府以参股的形式,向子基金注资,资金杠杆为1.5倍,即政府出资40%,民间和国际私人投资者出资60%。强制引入国外金融机构，为以色列本土风投机构提供了很好的学习机会。
子基金均为有限合伙制基金。政府和其他出资人作为有限合伙人承担出资义务，共同聘请专业管理团队负责基金运营管理。政府不参与投资决策,也不干预投资项目选择及管理团队日常管理事务，以保证基金的市场化运作。
子基金实行&出资&投资&退出&的运作模式。政府资金事先即做好退出设计。政府承诺在投资5年内，参与基金的私人投资者可以通过一个确定的期权价格（一般以成本价+年利率5%-7%的利息收入）购买政府股份。如果5年内原始私人投资者没有购买，5年后政府股份将以期权价格为基础，通过向社会公开拍卖转让。如果基金运作失败，则由政府与私人投资者共同承担损失。
&YOZMA计划&的示范效应吸引了大量私人投资者进入创业投资市场，促进了以色列风险投资业的形成。以色列风投基金在10年内翻了60倍，一跃成为全球最活跃的创业投资市场之一。目前，以色列创业投资额占GDP比重、人均获得风险投资数量均为世界最高。
启示和借鉴
启示一：在风险投资发展过程中，政府的介入是必要的，但应充当幕后角色，重点致力于搭建平台、引导投资。在风险投资活动尚不活跃的初期，需要政府积极主动作为，有效引导民间资本参与，扶持初创期创新型中小企业发展，形成资本运作氛围，进而促进整个风险投资业的繁荣和发展。在风投推进计划中，政府只应作为有限合伙人，承担出资义务，放弃管理职能，以减少干预、保证市场化运作。政府的重点是要做好平台的制度设计和相关配套建设，通过杠杆作用和激励机制，以少量的政府资金撬动更多社会资本参与其中。
启示二：依靠市场化的专业投资机构是支持中小企业创新发展的最有效方式。美国小企业局不直接对创业企业投资，由SBIC设计风险投资计划，为创业企业提供购买企业股权、借款、购买企业债券和为企业债券背书等融资服务。以色列YOZMA风险投资基金，同样采用合伙人模式组建和运行，政府与私人投资者各占股份，基金由专业化投资管理团队运营，政府不参与子基金日常投资决策，不干预基金运作的具体事务。
启示三：不以盈利为目的，做好退出机制设计。政府资金是为弥补市场失灵而投入，应主要投向资金紧缺的创新型企业，真正做到&雪中送炭&，而不是&锦上添花&，其目的在于分担风险，推动创新企业发展。政府资金达到扶持目的后，应适时原值退出，不与创新创业者分利争利，可以以本金+社会平均收益水平的较低价格转让政府份额，做到既让利于民，又实现国有资产保值。
启示四：明确投资方向，体现政策导向。政府创立的风投推进计划或引导基金应重点定位于种子期、初创期的创新型中小企业，并做好相关政策设计，积极引导投资方向，必要时可拿出部分资金进行直接投资，为商业性资本投资选择作出示范。★（作者单位：武汉市委政研室）
主办单位：中共武汉市委宣传部　　
地址：中国·湖北·武汉市江岸区解放公园路42号　邮政编码：430010　E-mail：　技术开发：
如本网转载涉及版权等问题，请作者与我们联系，我们将第一时间删除。求经济适用房5年后交易与商品房交易有何区别,需补交什么费用吗?_土地_百科问答
求经济适用房5年后交易与商品房交易有何区别,需补交什么费用吗?
提问者:罗泽茗
转帖一、凡申请上市出售已购公房和经济适用房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明（房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见），到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。二、自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作，并作出批准或不予批准的书面决定。 三、经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的还要出示其他房屋共有人同意出售的书面意见，以及交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本人北京市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。四、交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估，并按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》等有关规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。五、已购公房和经济适用房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，买方还应提交由原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区按3％缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件、原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件之日起即为受理，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，当日完成土地出让金的收缴工作。 六、土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。七、买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，最长不超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。经济适用房上市条件目前，经济适用房的上市条件是住满5年之后，才可以按照一般的二手房交易办法上市交易，出售给任何人；对于尚未住满5年的房屋，政策规定不允许按市场价上市交易。确需出售此类房屋的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭。二手经济适用房缴费已购经济适用房业主出售房屋有两种情况，一种情况是业主出售已经住满5年的房屋，这种情况下，业主可以依据房屋所处区域的市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交总额的10％补交综合地价款。另一种情况是业主出售尚未住满5年的经济适用房，业主只能以不高于购买时的单价出售，且必须出售给符合经济适用房购买条件的客户，而对出售方来说，可持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用房证明》到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买其它地方的经济适用房。消费者购买二手经济适用房缴费情况对应地也有两种:一种情况是具有购买经济适用房条件的人购买5年之内业主按原始价格出售的经济适用房，如果政府对购房人审批的总价大于实际购买房屋的成交总价，则购买该经济适用房需交纳税费有:契税(按成交价的1.5％缴纳)和印花税(按成交价的0.05％缴纳)，购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。举例来说，业主出售经济适用房原始价格28万，而政府审核该购房人购房总价标准达到30万，高于实际购房总价。则购买该套经济适用房需交纳的税费为:契税:28万×1.5％=4200元；印花税:28万×0.05％=140元。另外，同样是购买5年之内的经济适用房，如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价，则购买该经济适用房需交纳税费有:契税(按成交价的1.5％缴纳)和印花税(按成交价的0.05％缴纳)，和差价部分的综合地价款10％。购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。举例来说，业主出售经济适用房原始价格30万，而政府审核该购房人购房总价标准达到28万，低于实际购房总价。则购买该套经济适用房需交纳的税费为:契税30万×1.5％=4500元，印花税30万×0.05％=150元，综合地价款(30万－28万)×10％=2000元。另一种情况是对于5年以外的经济适用房，任何消费者都可以购买，而且业主可以按照市场价格出售，消费者购买该类房屋需交纳的税费有:契税(按成交价的1.5％缴纳)、印花税(按成交价的0.05％缴纳)，购买后的房屋产权性质是商品房。例:业主出售一套5年以上的经济适用房，原始价30万元，现在按目前房屋所在区域的市场价格50万元出售，则消费者购买此套房屋需交纳的税费为契税50万×1.5％=7500元；印花税50万×0.05％=250元。证件及过户时间经济适用房再上市交易的权证过户和完税取证都是到各区房地局进行，只是未满5年的经济适用房上市交易，购买者需先到北京市房屋交易中心申请《经济适用房购买审批单》，以证明其购买经济适用房的资格，然后才能进行一般的二手房买卖程序。北京市的政策是这样的。不知道你们那边是咋样的，每个地区稍有区别。　第四章 产权管理、回购及退出 　　第十九条 经济适用住房实行属地管理。已购买和入住经济适用住房的家庭可根据户籍管理相关规定办理入户当地手续。 　　第二十条 经济适用住房购房人拥有有限产权，房地权证中应当注明划拨土地，经济适用住房只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。 　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊情况确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并参考使用年限和成新折旧进行回购或安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买。回购后的经济适用住房性质不变，仍用于解决低收入家庭住房困难。 　　第二十一条 购得经济适用住房不满5年的，因继承或离婚析产等原因需要转移房屋产权的，拟接受住房的家庭或个人应当符合经济适用住房申请购买条件，经市房管局核准后，允许办理继承、离婚析产变更登记手续；变更登记后，原经济适用住房性质不变。 　　第二十二条 购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段同类型普通商品住房与经济适用住房差价的70%向市政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以向政府交纳土地收益等价款后取得完全产权。 　　购买经济适用住房满5年，因继承或离婚析产等原因需要转移房屋产权的，拟接受住房的家庭或个人符合经济适用住房申请购买条件的，经市房管局核准后，允许办理继承、离婚析产变更登记手续，变更登记后，原经济适用住房性质不变；不符合申请购买条件的，应按前款规定补交土地收益等相关价款，取得完全产权后再办理变更登记手续。 　　第二十三条 购得经济适用住房的家庭又购买其他住房的，所购经济适用住房由政府回购，回购价格按原购房价格每年扣减1%计算，回购后原经济适用住房性质不变。
回答者:石镔承
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