万科们给位置不好的办公室找到了出路 答案是联合办公|界面新闻o地产图片来源：华盖创意转型动作频繁的万科又出新招了，这次是联合办公。
SOHO中国的第6家SOHO 3Q宣布开业几天后，9月28日，万科宣布与联合创业办公社（下称P2）合作，将联合办公空间引入虹桥万科中心。
虹桥万科中心是万科在上海的第一个商业综合体。这里距离虹桥火车站和虹桥机场只有一步之遥，旁边还有世界上最大的会展中心综合体，坐拥了虹桥商圈最好的地段。万科中心总建筑面积为19万平方米，由7座钻石状的建筑组成，年底开业后，这里将供应10万平方米的甲级写字楼和3万平方米的商业物业。
3个月后，一批名不见经传的创业公司将和广汽菲亚特、长江商学院一起入住虹桥万科中心&&万科将拿出1600平方米交给P2运营，打造拥有300个工位的联合办公空间。
P2是国内最大的联合办公空间，他们宣称拥有最纯正的联合办公的基因，不会参与入住公司投资，而是尽最大努力打造温馨而设施齐全的办公空间，并且尽最大努力让创业团队之间产生化学反应。P2已在北京和上海拥有15个空间，服务250个团队，足记、周末去哪儿、小猪短租、魔方公寓等很有影响力的创业公司都诞生于此。
将联合办公引入甲级写字楼在上海滩已有先例。最典型的就是潘石屹新创办的办公新品牌SOHO 3Q，他将位于黄金位置的甲级写字楼拆分成一个个透明的小隔间，每个工位每周的租金为1000元-1300元，如今潘石屹频繁与创业者见面，还打造了面向创业者的&潘谈会&，希望将这些年轻人变成自己的租户。
不过，仔细探究就可以发现，无论是SOHO还是万科，联合办公空间的比例都非常小，拿出来的也都是位置、环境相对差的部分。虹桥万科中心此次只拿出千分之八的面积，潘石屹的外滩SOHO 3Q算是面积较大，也只占整个外滩SOHO的1/20，而且3Q部分还位于建筑群最内部、最低矮的F号楼。
万科此次拿出来的也是5号办公楼的地下二层，&这一部分不太好利用，物业条件差，不做联合办公也会短期空置着，我们拿出来做联合办公，等于将存量资产活化。&上海万科副总经理、商业资产管理总经理叶挺称。
即使这样，将创业团队请进甲级写字楼，万科经历了一个艰难的抉择过程，投资方一开始对此也并不看好。&上面是高大上（的客户），下面是创业者，这两个客群是冲突的。创业团队规模也很小，投资方担心法律财务关系难处理，这是一个务实的考虑。&叶挺说。
之后怎么定价，依然是一个难题。SOHO 3Q定价每周1000元，初入上海时，即使潘石屹打了6折，空置率依然在40%以上。相比SOHO的物业，虹桥万科中心的成本压力要小得多，虹桥商圈办公楼的租金报价普遍在5.5-8.0元/平方米/天之间，万科中心的水平则大致在6元左右。
办公短租O2O平台&马上办公&的创始人邓连喜告诉界面新闻记者，互联网创业公司可以承受的价格是一个工位1000元/月，如果超过这个价格，就会比较难出租。
而且在政府大力鼓励创业的今天，初创公司想从政府的孵化器低价甚至免费获得办公室并不难。上海有150家孵化器，很多政府主办的孵化器常年处于空置状态。
所以，在见到虹桥商务区管理委员会副主任费小妹之后，叶挺马上就问能不能获得政府补助。在获得对方的肯定回答之后，他稍微松了一口气。
万科正在坚定地转型，对于职业经理人们而言，能否在转型方面有所突破，可能比住宅的销售业绩还要重要。今年以来，万科地方大员们已经提出了家居、装修、教育营地、租赁等新业务，北京区域首席执行官刘肖更是提出了6大转型计划。引入联合办公，是万科上海能拿得出手的故事之一。
&企业的组织和资产经营在变化，办公分散化是一个趋势。我们看到海尔在搞内部创业机制，团队分散办公越来越多。万科的合伙人制度也是这样。&在参观完P2的办公场地之后，上海万科的办公室也拆掉隔间，变成开放工位。
万科也知道联合办公和传统的写字楼有巨大的区别。创业团队在组织形态、生命周期上和大型跨国企业是完全不同的，而且让万科的主管们像潘石屹或者毛大庆那样变身创业导师、吸引年轻人也不太现实。因此，万科没有自己动手，而是将运营和定价权交给P2，后者已经积累了一套完整的管理小型公司的流程体系，并由此占据了上海联合办公空间接近1/4的市场。
不过，此次接手虹桥万科中心对于P2也是不小的压力&&他们其他的办公空间都是由旧厂房、住宅改造而来，这次他们则要应万科要求，在甲级写字楼打造年轻的社群文化。P2创始人郑健灵透露，他们打算把地下两层打通，做成炫酷的&洞穴&的概念。
叶挺透露，除了虹桥万科中心，万科的其他项目，比如徐汇万科中心、万科时一区也有意向做尝试，并且不排除未来投资入驻企业的可能。
新业务的尝试固然重要，但万科要面对的还有区域内办公物业的激烈竞争。根据戴德梁行的统计数据，今年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼，相当于上海甲级写字楼预计总存量的24%，预计去化周期将达到3年，空置的风险非常高。
虹桥天地、虹桥绿谷、虹桥万通中心、虹桥万科中心、龙湖虹桥天街相继上市，开发商之间招商的竞争马上将进入白热化阶段，如何做好差异化的产品和服务来吸引品牌租户是唯一的取胜之道。万科宣称将增大体验式物业的比例，为此他们引入了很多有分量的运动休闲和教育品牌。但是万科能否将住宅上的领先优势延续到商业地产上，未来几个月就将见分晓。
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0界面记者常驻上海，欢迎爆料和业务探讨。微信：lifanfan062853（烦请说明来意）相关文章您至少需输入5个字评论()联合办公空间TOP15榜单出炉！再不发力就晚了
[ 亿欧导读 ]
亿欧近期盘点了联合办公TOP15榜单，他们分别是：SOHO 3Q、优客工场、纳什空间、氪空间、方糖小镇、P2联合创业办公社、WE+、梦想加、3W空间、侠客岛、酷窝COWORK、无界空间、思微、科技寺和Wedo联合创业社。
今年北京的冬天来得很早，而不少行业的洗牌期恐怕也提前了。
根据科技部火炬中心今年1月份公布的数据显示，截至2015年年底，全国科技企业孵化器数量近3000家，除此之外还有2300多家众创空间，其数量之多让人惊讶。
在创业圈里，大家都在说2016年下半年起已进入资本寒冬下的“极寒”时期，新一轮的行业大清洗即将到来。近期，北京联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭，这是继地库、孔雀机构、艾可士之后，今年以来倒下的第四家联合办公空间，再次引发了行业人士对联合办公空间发展现状和盈利模式的深度思考。其中，商业模式没有走通、运营管理不善、行业竞争激烈等现状则是倒闭频发的原因。&
时间的钟摆很快划到了2016年下半年，随着马太效应逐渐凸显，一些企业在资金链断裂的情况下面临倒闭困境，而另外一些企业刚加速扩张、快速布局，联合办公领域的新变化正在发生。
由此，亿欧针对联合办公企业的运营情况进行了梳理，得出新一期的联合办公企业TOP15排行榜。登榜的十五家企业分别是：SOHO 3Q、优客工场、纳什空间、氪空间、方糖小镇、P2联合创业办公社、WE+、梦想加、3W空间、侠客岛、酷窝COWORK、无界空间、思微、科技寺和Wedo联合创业社。
本次排行根据亿欧对联合办公企业最新运营情况的统计所得，衡量指标主要包括：空间数量和面积、服务优势、融资近况等方面。排行对象包括联合办公企业、具有较强的联合办公属性的孵化器、创业服务平台，但不包括深耕垂直领域的众创空间和专注投融资的孵化器等等，特此说明。
TOP 15：Wedo联合创业社
Wedo成立于2015年5月，创始人为蒋凌广。Wedo联合创业社并不是只做共享办公，还包括孵化器的职能，它将联合办公设为基础服务，用社区的理念来运营所有空间，简单来说，就是社区化的联合办公+孵化器。除此之外，Wedo也是薛蛮子新三板孵化基地、国家级科技企业孵化器。
目前，Wedo所运营的空间总数为6间，集中在深圳、佛山两个地区。其中深圳的5个空间均分布在南山区，所运营的空间面积总计15000平米，共拥有1500个工位，为超过100家企业提供服务，入驻率为80%。
TOP 14：科技寺
科技寺即TechTemple成立于2013年9月，是一家集联合创业空间+创业服务社区为一体的创业综合服务平台，致力于打造线上与线下结合的创业生态系统，创始人是王灏。
在2015年6月，科技寺曾与美国WeWork签署了合作协议，成为WeWork在亚洲的首家创业生态合作方，签署了长达10年的合作契约。2016年2月，科技寺还与无界空间达成战略合作，双方将所有的增值服务资源全面开放，提供给会员使用，其线上社区也已打通。通过这种方式，科技寺正在逐步扩大它的影响力。
自2013年成立以来，科技寺已在北京、深圳、上海、杭州开设了8家创业服务空间，总面积16000平米，所提供的工位数量超过1600个，服务于300家企业，举办活动超400场，累计参与规模达4万人。
TOP 13：思微
思微是一家专注于为各类办公人群提供最具情怀的共享办公空间，总部位于广东深圳，影响力主要集中在珠三角地区。其英文名为SimplyWork，目的是打造最贴心有爱的创业社区，端木杨为创始人兼总裁。
日，思微SimplyWork宣布获IDG资本、华住酒店集团及万科商产3000万A轮融资。据悉，这是万科在股权投资方面的第一起投资案例，并打算在最新定位城市配套服务商的规划和发展中，与思微展开多层次、多维度的深入合作。如今思微已在深圳开设8家空间，总面积为22000平方米，包括2320个工位，为超300家企业提供创业服务，入驻率约为90%。
TOP 12：无界空间
无界空间是一个以线下的联合创业办公空间为载体，为早期创业者提供创业及生活、社交等全方面服务的线上线下创业者社区。它成立于2015年2月，创始人是万柳朔。
无界空间目前已获三轮融资。其中在日，它与优客工场达成股权战略合作关系。优客工场以股权合作的方式参与无界空间A轮融资，据悉，双方表示将独立运营，以互补的形式共同发力联合办公空间。而此前，无界空间也曾与科技寺达成合作。
在联合办公企业当中，无界空间的规模不大，目前运营空间的总数为9个，在北京和天津有所布局，其面积为21800平方米，工位数量3040个，入驻团队超过200家，其公关负责人告诉亿欧，无界旗下运营超过四个月的空间入驻率均在80%左右。
TOP 11：酷窝COWORK
酷窝是一家提供人性化与智能化结合的共享办公空间服务、创意设计的工作空间和社交平台，创始人兼CEO莫万奎此前拥有多年运营商业地产的经验。酷窝致力于打造基于联合办公的价值共享平台，不止提供工位与服务，更为入驻者带来人脉、资源、信息、知识的联合共享。
2015年3月成立以来，酷窝的城市布局和空间拓展较快，目前已拓展至北上广深、天津、乌鲁木齐等6个城市，面积最小的有200平方米，最大的超过3000平方米，总面积近1万平方米，企业数量约200家，入驻率处于80%-90%之间，优势在于注重租赁的灵活和用户的深层次需求。酷窝专注于重塑人们的工作方式，曾在开业后三个月分别实现空间满租和盈利。
TOP 10：侠客岛
侠客岛联合办公室是以联合办公型众创空间为主体，集众创空间、科技传媒、孵化服务、创业投资为一体的全产业链创新创业服务机构。侠客岛的优势在于对“大数据”的应用，其自主研发的线上系统“岛里”能够为侠客岛的所有空间项目提供信息化管理工具，实现空间资产的线上运行与管理，并为企业资源的交换提供交互平台。
侠客岛媒体负责人告诉亿欧，其对外的10万平的空间总面积包含运营的园区，园区不只是联合办公，还有其他创业项目。目前侠客岛已经覆盖成都、重庆、 北京、上海等10个城市，入驻孵化企业超过200家，产业链关联企业超过2000家，能够提供移动互联网、电子商务、互联网金融、SaaS、 智能硬件、智能制造、文化创意等多个垂直行业孵化解决方案。
TOP 9：3W空间
3W成立于2011年8月，它是一个采用众筹模式开设，集创业咖啡馆、孵化器、创业基金、品牌推广、人才招聘于一体的创业生态体系，创始人许单单，他是拉勾网创始人、董事长，同时也是3W模式——创业服务生态系统缔造者，合作伙伴为王斐琴。
3W最早从国内第一家众筹咖啡馆起步，2016年正式转型3W空间，依托自身品牌、资源及运营优势，聚焦空间产品升级，旨在全力打造成长型企业的轻办公生活。目前，3W已经在北上广深、杭州、厦门、武汉、成都、重庆、太原等十个城市，创建并运营了14个办公社区，总面积达4万平米，提供5000余个工位，3W相关负责人告诉亿欧，目前还有2个空间正在装修，预计年底前正式营业。
TOP 8：梦想加
梦想加（梦想+）成立于2015年5月，由王晓鲁、温梦飞、李文磊联合创办，总部在北京。它是一家通过技术手段为房地产、孵化器等企业提供智能化技术解决方案与专业运营方案的互联网公司，为创业者提供更舒适的办公环境和更好的联合办公条件。
梦想加目前开设的空间数是13个，到年底将达到16个，总面积大约40000平米，其媒体负责人告诉记者，工位数量在年底16个空间全开了之后可达到6000个。目前，梦想加的城市运营集中在北京，平均入驻率为85%。
TOP 7：WE+
WE+联合办公空间于2015年5月成立，致力于打造互联、互通、互信、互助的社区空间，并建立大家在一起的社区概念，总部位于上海。WE+旨在打破传统办公观念，将人们的工作与生活融为一体，创始人刘彦燊。他曾表示，WE+做的不止是空间，也是人与人之间的连接，是人文科技资本的连接，这才是WE+的核心。
今年7月，WE+正式启动了融资计划。此前未融资的原因是股东方拥有的资金链条和丰富的资源，比如上实集团为上海最大的国企之一，实力雄厚，更拥有地产、医药等产业资源；另一位股东柯罗尼资本则是一家专业的私募地产基金管理公司。
借助资源与资金的结合，目前WE+已在全国9个城市打造了22个空间，投入使用的空间已有16个，总面积达4万平方米，工位数量超过4000个，并与300家企业达成合作。
TOP 6：P2联合创业办公社
作为国内第一家本土联合办公企业，P2诞生于2009年7月，致力于为创业团队提供办公场地、空间服务和活动对接等服务，还为创业者打造便于沟通协作和资源分享的成熟社群，创始人郑健灵。
郑健灵曾表示，不参与投资，专注做空间平台，提供好的空间环境，是P2的特质所在。P2目前打造的是好的创业和闲暇空间，最适合1到30人左右的团队入驻。通过为入驻的创业团队打造资源共享的协作平台，搭建P2内部的空间社区，目前P2在上海、北京、宁波三地共运营空间20个，总面积3万平米，服务超过300支团队，拥有近万名注册会员。足记、周末去哪儿、小猪短租、魔方公寓、杏仁医生、简书、职业梦等创业团队都从P2联合创业办公社的空间中诞生。
TOP 5：方糖小镇
2015年4月成立的方糖小镇是以社群为基础的共享办公空间，为创业者、自由职业者及新兴行业从业者提供全方位线上线下的共享办公服务，创始人万里江。
今年9月，方糖小镇获得近2亿元A轮融资，由鼎晖投资领投、歌斐资产和华住酒店集团跟投。完成此轮融资后，方糖的估值超过10亿元，将主要发力移动办公业务和互联网公司办公室定制业务。目前，方糖在北京、上海、成都运营了18个空间，此外在深圳也有所布局，但暂未开业。方糖总面积达10万平方米，提供10000个工位，入驻率达90%。
TOP 4：氪空间
氪空间成立于2014年4月，CEO为钟澍。氪空间曾是36氪旗下的创业孵化器，目前已经拆分独立运营，业务包含孵化器和联合办公空间。据悉，其模式是利用既有的服务和资源优势，通过联合办公空间的形式进行线下布局，以承载和服务更多创业团队。11月2日，氪空间宣布完成A+轮融资。此次融资后，氪空间将致力于“办公空间分时租赁”业务，进一步提高办公空间的利用效率。
如今的氪空间往地产领域也走得很快，不仅限于众创空间模式。目前，氪空间在全国10个城市开放了28个社区，覆盖了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、天津、南京、杭州、苏州等10个城市，总面积10万平方米，现在的总工位数约有 13000个，据悉，超过50%的空间都会被装修成为公共空间，明年氪空间预计在全国将发展至60个社区。
TOP 3：纳什空间
纳什空间成立于2013年8月，是一家众创空间服务商，提供用户在线预约、办公采购等空间共享和生活服务，隶属于纳什空间创业科技（北京）有限公司，创始人张剑。张剑曾表示，纳什空间不是传统的房地产经营商，而是致力于做一家未来办公的基础运营商。
2016年3月，纳什空间宣布与36Kr、氪空间结成战略合作伙伴关系，同时氪空间以战略入股的形式，参与到纳什空间的B轮融资，三方将在共享办公领域展开深度合作。同年7月纳什空间宣布获得2亿人民币B轮融资，并正式推出为小微企业量身打造的“超级工作室”，以独立、自由、高性价比的办公空间打入市场。
目前纳什的空间总面积达60万平方米，已进驻北京、上海、深圳、天津、杭州等五大城市，总数量超过150家，入驻企业数量约1万家。据悉，纳什基于办公业态的创新产品比较多，除超级工作室以外，还包括space联合办公区、studio和移动工作站，综合入驻率在90%以上。
TOP&2：优客工场
优客工场是一个主打创业的共享办公空间，致力于打造为创新创业企业服务的加速器、科技成果转化及孵化平台，在业内的名气较为响亮。除了有定期的讲座、论坛外，优客还可以为创业者提供投融资对接、财务、法律方面的服务。
优客工场创始人毛大庆是知名地产人士，曾任万科企业集团高级副总裁，2015年3月辞职离开万科，4月成立了优客工场，优客在成立之初就备受瞩目，至今已获4轮融资，总金额超过8.2亿人民币。另一方面，优客获得关注的原因还包括其对标美国WeWork的模式。但毛大庆认为共享经济容易触碰到行业的天花板，因此会更关注企业入驻后的延伸性服务。
当下，优客正在为入驻优客工场的创业企业提供撮合式交易服务，并计划引进200种左右的撮合式交易服务，往撮合式交易平台的模式发展。他曾表示：“共享之后的衍生品最有价值，才是盈利的来源。”如今，优客工场的空间数量已达36家，覆盖了全国16个城市，工位数量约3万个，入驻企业860家，总体上看，入驻率都在80%左右。
TOP&1：SOHO 3Q
SOHO 3Q成立于2015年2月，是SOHO 中国旗下创新空间。创始人潘石屹和毛大庆均是知名地产人士，SOHO 3Q是在2012年SOHO中国以租代售营业利润急剧下降之后，潘石屹转型并寻求新发展所推出的突破口。
SOHO 3Q拥有以下特点：1）在空间上以桌子为单位出租，实现真正的联合办公模式；2）时间上租期灵活，以周为单位结算租金；3）租赁方式上采用O2O模式，从下单、租赁协议签订及租金支付、续租等办公空间租用的所有过程，都必须通过网站或APP完成，线下只提供参观服务，不接受订单。
2015 年，主要依托于SOHO 3Q的发展，SOHO中国新出租了28.78万平米物业，完成预期目标的128%，实现营业额约9.95亿元，为股东创造净利润约5.38亿元。目前，SOHO 3Q在全国布局了17个空间，工位数量约为14600个，预计到今年底在北京、上海两地的座位数将达16000个。
从上述15家企业的排行榜可以看出，在联合办公行业中，其运营方式及特点主要包括以下三种模式：
首先，地产人士转型做空间的创业者不在少数，比如开发商转型做地产运营商，可归类为资源驱动型。比如SOHO 3Q将本身持有物业转化为创新空间，既提高了出租率，又解决了去库存的问题，利润也较为可观。目前，大部分房企转型众创空间或联合办公的基本都是这一类型。
其次，部分空间开始往社群方向发展，即满足人们的社交需求。对于入驻联合办公空间的企业来说，它们往往共用一个空间，共享多种基础服务和创新服务。不少联合办公企业采用建立社区的方式，通过社群组织定期开办线下活动，以拉近人与人之间的距离，让空间“多点爱”。不过，这对于企业在社区运营和管理方面的要求很高，如果没有专业优秀的运营团队，反而容易“弄巧成拙”。因此，团队的搭建对于联合办公空间来说尤为重要。
第三，部分联合办公空间附带孵化器性质，一方面增加了对创业企业的吸引力，另一方面则很难跨越专业性的壁垒。原因是孵化器的建立需要专业优质的团队，而联合办公本身的出发点并不在此，若贸然引进孵化器的角色，很可能会存在成长缓慢、很难实现市场化等问题。因此，联合办公空间在提供此类服务时，最好先掂掂自己的分量，如果依然只是承担二房东的角色，最终将会被市场淘汰。
当下，大多数联合办公企业的盈利依旧来源于租金，这也是行业一直存在的运营难题，不少人对联合办公的印象还停留在“二房东”的层面上。尽管已有部分企业作出了一些突破，比如设计社区、增加公共空间的占比以满足不同工作场景的需要等等，但是在服务本质上做出的努力还不够。
联合办公企业应当在最大程度提升空间使用率的同时，通过运营、咨询和服务来赚取利润，以增加配套服务收入在总收入的占比；其次，入驻的企业本身需要具备可成长性，联合办公空间才能够通过提供多种高端增值服务获利，达到双赢的局面。
此外，企业还应当重视信息化管理工具的运用。未来联合办公行业很可能会从资源驱动型，向大数据驱动型和资本驱动型演变，如何突破单一的运营模式去寻求新一轮的获利点，并吸引更多企业的入驻，值得行业人士认真思考。不要让政策的向好和规模的快速扩张遮蔽了你的双眼。
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本文作者周慧婷，亿欧专栏作者；微信：zhouhuiting1225（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。
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小程序-亿欧plus在12月4日的GCUC全球联合办公峰会上，美国著名联合办公品牌RocketSpace创始人Duncan Logan亲临现场，就他眼中的联合办公发展现状给出了自己的想法。他向现场的参会人士分享了关于联合办公的一个好消息和一个坏消息。好消息就是，联合办公还会持续蓬勃发展，他说，&如果你对联合办公有兴趣的话，你会乘着产业的浪潮向上发展。&另外一个坏消息就是，联合办公目前发展非常不成熟，特别是在定价方面，有诸多问题。他表示，&我们旧金山目前有100家联合办公场所，但是他们大部分都是通过租金套利来作为利润的来源，所以我觉得这不是一个持续的发展模式。&以下为Duncan Logan演讲全文，由创业邦记者整理（未经本人确认）：大家好！我有一个公司叫Rocketspace，在过去5年里，我们有很多家公司在Rocketspace工作，有15家公司后来市值达到了10亿美元以上，这是过去5年的成绩。最有名的是Uber，Uber在我们Rocketspace的时候只有7个人，现在他们可能有7千人。现在Rocketspace公司市值已经达到10亿美元以上，而且有更多的公司市值更高。我们主要关注那些科技公司，我们每年有30多项应用，我们在当中每年选取3到4个这样的公司，未来进入Rocketspace是一家科技公司，必须能够获得投资，所以我们是一个非常小众的公司，我们是一个业务加速者，而不是一个孵化器。我们50%收入来自公司，这是对Rocketspace成功十分重要。我们做了很多巡回，他们觉得参加我们这个活动非常值得，我们有像潘基文这样的名人和一些明星和一些名人也来支持我们。我在想Rocketspace作为一个创业企业，在2016年是Rocketspace真正开始的一年。在最初5年里，我们只是打出一个框架，那就是一个联合办公的框架，把它进行加速的发展。所以我有一个问题要问你们，首先到底这里有多少人在中国运营联合办公的业务？当中有多少人是地产投资者？有多少人投资于地产？多少人自己拥有物业和地产？那就更少了。有一些心脏病、外科医生吗？如果是心脏病、外科医生的话你可能找错地方了。我问这些问题的原因，我是从技术层面来看联合办公的，所以在整个行业里，我认为联合办公就是一项服务，这个行业另一端就是一个服务型的办公室，然后才是联合办公，然后才是业务加速器，然后这边才是业务孵化器。业务孵化器它们业务模式不太一样，因为他们有自己的股权，他们对自己的服务中有一种股权。对于加速器有一些是股权，有一些收取服务费，我们其实是一个加速器，我们收取服务费，但是我们不入股，这个也非常重要。如果你是一个企业家的话，你能够创立一家企业的话，你的创业环境的质量对你的成功是非常重要的，也是你环境的产物，你作为一个创业企业，如果能够与其他高质量的创业企业一起成长的话，你成功的机率会更高。很多人不知道Rocketspace，但是Rocketspace真正的成功在于这些公司他们收入会非常高，营业收入非常高，这是我们背后的吸引人之处，我们想专注于小众的业务，而且这些业务超越平台本身的。关于联合办公：一个好消息，一个坏消息关于联合办公，我认为这个行业目前来说有一些好的消息，也有一些坏的消息，我不想完全当扫兴的人，我想我讲的坏的消息能够让人们更好了解市场的现状。 好的消息是联合办公不会消失。当我在2011年的时候开始Rocketspace的时候，那个时候仍然有很多地产方面的人说联合办公是一个噱头而已。但是很多影响力的技术最开始都是噱头，最开始我说10%的商业地产业务会以服务型的办公室，地产行业在美国是非常大的产业，跟中国也差不的，如果只有10%的份额转移到联合办公领域的话，总共的市值会更大，会非常大。我们就会进入非常大的产业的诞生。所以好的消息就是如果你对联合办公有兴趣的话，你会乘着产业的浪潮向上发展。第二点，我认为一个行业需要这么一个临界点才能起步，Uber它能够起来，是因为在旧金山有非常好的环境。那么联合办公都是一些独立的工作者，在这个工作的空间里，美国70%的业务量都是在非常小的办公室里完成的，这就说明很多问题。在联合办公方面很多小的办公室都是有3到5年的租期，而且它的面积也非常小，我觉得这就创造一个非常大的市场。但是现在传统的地产业并没有注意到这一点，他们关注都是传统大公司，所以我觉得这是一个临界点。所以现在在这个临界点上，联合办公开始出现，我们现在是先行者，我们是非常早的先行者。在上海有一些联合办公的会议，但是参与人却不多，而且会议非常少，所以我们是一个先行者，这是一个好消息。另外一个好消息，就是我们客户群体正在发展，对于Rocketspace，我们是很多公司的垫脚石，他们最开始必须得有投资，然后才能进入Rocketspace，然后增加自己市值之后再移出Rocketspace。我们最担心的问题就是他们不想离开Rocketspace，我们平均客户有7个人那样的公司。所以作为一个垫脚石，我们Rocketspace魔力，很多人进入Rocketspace就不想回归传统办公室了，所以我们提供非常好的机会。还有一个模式，非常大的公司将不同的办公室设在不同的地点，那么他们可以使用另外一种方式，就是将他们一些非常小的办公室也设置到联合办公的环境里面。我们Rocketspace有一些客户都是一些非常大的科技公司，他们也希望在Rocketspace进行联合办公，所以这是非常大的机遇。 我们看看联合办公有哪些坏消息呢？美国有一家公司，很多人通过这家公司来下载音乐，那个时候不幸这个做法并不合法，所以它就失败了，但是它却展示了公司对于数字音乐巨大的需求，所以这家公司事情让我们知道必须得有人来满足比较大的需求，所以最后iTunes满足了这个需求。我希望先行者能获得成功！这个原则就是现在大多数联合办公人使用是这么一种套利的模式，这是一个非常危险的业务模式，它可能看起来比较好，当市场非常好的时候，经济比较好的时候确实比较好，如果经济下行的时候，这种方式就会比较可怕了。很多联合办公他们都是在定价上面会有一些问题，在我们旧金山目前有100家联合办公场所，但是他们大部分都是通过租金套利来作为利润的来源，所以我觉得这不是一个持续的发展模式。我觉得作为联合办公而言，我们有许多的一些优势，我们可以从之前的一些公司学很多经验，这样子我们就可以有更好的模式。比如说我现在有5年历史的联合办公的公司，如果说我们房地产市场下滑的话，那么我们就可以跟我进行这样的竞争，这个就是为什么我说租赁的套利对于我们联合办公产业的发展而言不是一个好的现象。当然，作为联合办公公司，我们可以通过效率进行竞争，但是不幸的是，非常少的联合办公业内人士理解其中的科学，就是我们有效地联合办公背后的科学是什么。目前有没有一些联合办公公司是通过一些优化的模式来运作，你们是否知道所有的这些概念，如果说你们不知道的话，那么你们就不知道你们的行业的一些先兆，或者它的一些信号。所以我们说，如果作为这个行业的内部人士，我们有必要了解这个行业的一些信号，因为在未来，这个行业可能会变得更加地竞争，我刚刚听到了关于联合办公社区这样一些概念，现在需要联合办公公司可能还是处于初步阶段，只要有公司愿意加入他们这个场所，他们就会同意。在美国，我们也看到了我们产业大蛋糕一些风险，5年前那个时候当时出席了一个广告业的峰会，当时我跟一个房产拥有者商进行了相关交流。他问其中一个人，你觉得邓肯这个Rocketspace怎么样，另外一个人说我觉得这个人不错，但是行业不知道会怎么样，但是现在这个回答者已经成为我们Rocketspace主要投资者之一。随着时间的变化，我们房地产行业就会转变他们的一些观念，我刚刚也提到了，在曼哈顿房产开发商他们每年可能有3万亿到4万亿美元这样一些利润，所以我们事实上现在还没有占据到曼哈顿房产业一个利润的1%这样的比例，我们看到我们还是处于一个比较早期的阶段。现在这些房产拥有者开始建立他们自己的联合办公的空间，所以我们说这个是好事情，但是也有它的负面影响，他们不需要支付租金，这些房东，或者这些房产持有人，他们会开发一些联合办公的场所，在未来2到3年，所以他们有能力来免费提供这样的办公场所，所以这就是我们提到的免费的服务。这个也是我们市场，以及我们的转变。向酒店前辈们学习，如何经营空间吧我们有些公司开始寻找运营商，这个事实上也不是什么新的事情，我待会儿会讲一下为什么这个是未来的方向。我们看到现在也有一些房产基金正在寻求跟联合办公产业进行合作，在美国我们知道，租金的费用是一方面的问题，所以现在我们看到有许多的大的基金开始跟我们寻求合作，所以这个也会给我们行业带来很大的一些改变。 我们最终会朝着什么样的方向发展，或者说我们未来市场期待是什么样的呢？我觉得我们需要去借鉴一下酒店行业，我们看到酒店现在已经成为品牌的行业，我还记得不可能给一个品牌又提供高档的空间，又提供低挡的孔共，所以在这种情况下必须想一想，如果我们比我们邻居价格贵了一倍，我们应该需求的是什么样的用户，或者客户。现在如果我们去WeWork他们一个办公桌大概是500美元，但是在Rocketspace我们办公桌每张是1千美元，这个就是我们所讲的区别，所以我们要知道我们建立这样一个空间之后，我们客户愿意多花钱来租赁我们的工作场地，所以我们说在未来你要建立工作空间的时候，你也要考虑你的定价。酒店行业有它们不同的一些品牌，所以未来我们要思考也是我们自己的品牌，这个就是跟我们讲的你如何来摆脱你的租金套利的模式，你如果建立自己的品牌，你就可以代替房产基金来进行运营，或者说你可以自己成为房产的一个主人，或者持有人，或者成为它的一个运营人，这个都跟我们目前所看到的这个行业的发展很有区别的。如果看一下酒店行业，比如说四季酒店，还有其他品牌酒店，它们有一些非常精品的商店，或者有一些精品的空间，他们是提供给他们独特的，或者高端的客户，所以如果说我们想要最终成为一种比较成熟的商业模式，我们必须借鉴一下酒店行业。在这里我有一个协同的概念，就是所谓的3C，大家知道3岁的小孩子就可以踢足球了，我这里讲的是美式足球。大家知道在这种情况下每一个球员希望可以获得这个球，这个就像我们现在联合办公行业，每一个人都想要非常好的空间，足球对于3岁的小孩来说，随着他们越来越大的话，他就开始考虑踢球的技术，所以他们就开始学习使用自己的空间，然后等这个球到他这里，而不是跟着球跑。这个也是我们联合办公行业需要学习的。现在所有的人都在聚焦于联合办公这样一个行业，但是没有人去考虑它自己的一个品牌，所以也没有人去进行一个细分市场的定位，大家都只是朝向这个行业，蜂拥而来。但是大家要相信，事实上这是一个非常非常大的行业，你们可以创建很多的全球性的联合办公行业，但是我觉得我们需要聚焦于我们具体的一个细分市场，这样子你们才能够获得更大的成功，因为只有这样子，你的空间才会变得更加有竞争性。如果我们想要去竞争的话，事实上我们利润会有所损失，最终可能利润会下滑到0%。如果你想要确保6%的毛利率的话，你就需要做出区别，你需要有更加有竞争力的空间，这是一个非常特殊的行业，我希望我提到的这些建议可以帮助人们去思考他们所擅长的，或者他们所要聚焦的细分的市场。在未来，我们是以什么而出名的，我们如何闯出自己的名声。大家可能觉得我没有谈很多关于Rocketspace。关于Rocketspace，我们花了很多很多时间跟一些聪明的人来探讨，我们有没有一些更好的方式，我们也一直在思考，我们如何才能够成为我们这个行业的科学家。事实上我们目前联合办公行业还需要假以时日来思考我们目前所处的一个阶段。我们目前已经发展得很好了，但是未来我们如何来发展，所以我们花了很多时间首先来思考我们的现在。第二，这是一门科学，如果你们不相信的话，你可能就没有办法了解这个行业背后的逻辑。在我们行业之后，有一种科学，或者有一种逻辑需要去了解，我们需要去学习，我们知道不同行业这些人都会在未来跟我们合作，这也是非常好的一种合作，这样子我们就可以了解到我们行业，或者说我们这个空间以外的所有这些内容，除了提供空间之外，我们还能提供什么。比如说所有这些空间事实上都是非常重要的。第三，所谓商业模式，事实上我们Rocketspace不期望获得外来一些资本。第四，我们的品牌。我刚刚也提到Rocketspace是基于品牌所创建的这样一个初创公司，我希望在未来可以使用我们品牌更加发挥我们的优势。有了我们品牌之后，我们就变得独一无二，我们就可以被别人记住，这就是为什么85%的这些会员希望可以加入Rocketspace。我们知道现在每个月有千万亿美元想要进入我们空间进行投资，但是有些时候不得不说不，因为我们只是关注科技公司，这个也是我在演讲一开始提到的。关于中国，中国有太多的机会，在很多方面都非常吸引人注目，中国是一个很大的经济体。第二点你们很多种小企业增长非常迅速。我们以前都认为中国把美国的东西重新再生产一下，现在中国发明和中国生产的东西都值得美国去学习，所以现在不是一个大美国时期，是一个大全球化时期，中国在每个方面都与美国进行竞争，比如说亚马逊呀，中国是一个被唤醒的经济，我们也看看我们在中国能够与谁进行合作，能够与谁进行未来分享。我们知道美国这些科技创业企业，必须能够尽早进入中国，我们也帮助他们能够尽早 进入中国。同样中国科技创业企业尽早进入美国，获得美国的投资和市场，所以我们也在帮助中国企业。很多行业正在寄予联合办公，而且联合办公也在寄予地产行业，希望能够趋利避害。如果你是一个企业家，如果你想进行联合办公的话，你必须把它当成一生的工作，你必须对你这个行业倾注激情，并且以此为傲。你可以认为这是一个非常大的新兴的行业，我们是这个行业最早吃螃蟹的人，肯定有很多钱和很多成功在未来等待着你们，所以我希望与你们进行多的合作，将Rocketspace进入中国。
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