办公楼的装修费用如何进行财税处理
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办公楼的装修费用如何进行财税处理
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一、厂房投入使用后两年，办公楼装修，预计2-3百万，这个费用账务处理怎么做？根据《企业会计准则第4号-固定资产》第六条规定：与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。根据《企业所得税法实施条例》第六十八规定：企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。
企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。因此，厂房投入使用后两年，办公楼装修，处理方法是将装修费用计入固定资产成本，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。固定资产的装修费用在那里核算？企业会计准则——固定资产》规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化，还是费用化。在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：1.固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。2.固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。3.如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。4.固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出。5.融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。6.经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1503经营租入固定资产改良”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。企业因执行《企业会计准则——固定资产》，对固定资产大修理费用的核算方法由原采用预提或待摊方式改为一次性计入发生当期费用的，其原为固定资产大修理发生的预提或待摊费用余额，应继续采用原有的会计政策，直至冲减或摊销完毕为止；自执行《企业会计准则——固定资产》后新发生的固定资产后续支出，再按上述原则处理。购置办公楼后装修费应计入固定资产原值吗【问题】　　最近主管税务机关提出，我公司在当地购置办公楼后装修费应当计入固定资产原值，按照房产折旧年限进行折旧。我公司认为房屋装修应计入长期待摊费用处理，按照使用期限五年进行摊销。请问税务机关的要求合法吗？ 　　【解答】　　如果装修费是购入时发生的，应计入固定资产的成本。因为购入时发生装修，表明这个房屋还没达到预定可使用状态，只有经过装修后才能够使用。而固定资产达到预定可使用状态之前所发生的一切合理、必要的支出都应计入成本之中，以折旧的方式在税前扣除。　　如果装修费是固定资产投入使用后发生的后续支出，根据《企业所得税法》及《企业所得税实施条例》规定，只有符合“修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上或修理后固定资产的使用年限延长2年以上”的后续支出，才作为长期待摊费用。按规定在固定资产尚可使用年限内，分期摊销并税前扣除，而不是按5年摊销。不符合上述条件的后续支出则须一次性计入当期损益。自建办公楼装修费用的会计处理【问题】　　假定自行建设办公楼达到预定可使用状态，总支出为10000万元，其中装修支出为1000万元，请问：装修是否应单独入账，相应的折旧年限是否可按5年？如果装修按5年摊销，税前是否可列支？ 　　【解答】　　《》第五十八条规定，固定资产按照以下方法确定计税基础：（二）自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。 　　因而，对于贵企业这种情况，属于自建固定资产，应以竣工结算前发生的支出为计税基础进行固定资产价值的确认，您所说的装修支出是发生在办公楼达到预定可使用状态前所发生的支出，应与办公楼的建设支出共同计入固定资产原值，不应单独入账。 自建办公楼装修费用计入什么会计科目企业会计准则第4号——固定资产第六条规定，与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。本准则第四条规定：固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该固定资产的成本能够可靠地计量。装修费一定要计入固定资产原值吗【问题】　　最近我公司有机构主管税务机关提出，我们在当地购置的办公楼后续装修应当计入固定资产原值，按照房产折旧年限进行折旧，而我公司认为房屋装修应计入长期待摊费用处理，按照使用期限五年进行摊销。请问税务机关的要求合法吗？依据是什么？　　【解答】　　如果是购入时发生的，应该计入固定资产的成本。因为购入时即发生装修，表明这个房屋还没达到预定可使用状态，只有经过装修后才能够使用。而固定资产达到预定可使用状态之前所发生的一切合理，必要的支出都应计入成本之中，以折旧的方式在税前扣除。　　如果是固定资产投入使用后发生的后续支出，根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令2007年第62号）第十三条及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令号）第六十九条规定，只有符合“（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上”的后续支出，作为长期待摊费用，按规定在固定资产尚可使用年限内，分期摊销并税前扣除，而不是按5年摊销；不符合上述条件的后续支出则须一次性计入当期损益。新购房屋装修费用是否计入固定资产原值？【案例】A公司和B公司在同一时间，分别购买某市某偏远地段的相邻两间店面，面积和市价相同，均为120平米，房价80万元，购买过程均缴纳了有关税费2.5万元。A公司决定用作仓库，拿到钥匙就搬进货物；B公司决定做仓库兼发货点，装修后才搬进去，共发生装修费5万元。问题：A公司和B公司，固定资产的入账价值各是多少？【税法联接】《企业所得税法实施条例》（以下简称《实施条例》）第五十八条：固定资产按照以下方法确定计税基础：(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；第六十九条：…固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。“大修理支出”按照固定资产尚可使用年限分期摊销。【讨论】1、A公司固定资产的入账价值是82.5万元（80+2.5）。无可争议。2、那么B公司固定资产入价值应该是多少呢？是82.5万元，还是87.5万元（80+2.5+5）？一种意见认为：根据“外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础”，B公司要经过装修，才能达到预定用途，其计价应当是82.5万元。问题的焦点是：5万元的装修费，要不要计入固定资产原值？也即“预定用途”是什么意思？假定前述意见正确，就会出现如下问题：1）如果B公司的资产是自建的，那么“自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础”，即只要它先进行“竣工结算”，然后进行装修，那么5万元装修费就不计入固定资产计税成本了。而外购的房屋也是已经“竣工结算”了的，为什么要把5万元装修费再计入固定资产原值呢。法理上不通。2）房屋开发公司出售交付的房屋，是要经过综合验收才能正式交付的，综合验收是由建委、规划、土地、房管、市政、消防、人防、环保、质检等各部门组织的对房屋工程质量、供水、供热、供电、供气乃至小区绿化、市政及其他附属设施的全面验收，只要验收合格就“达到”了房屋应有的“预定用途”。也正因为如此，A公司可以即时投入使用。而B公司也是可以即时投入使用的；装修只是为了改善人的工作环境或物资保存环境，而不是为了增加房屋的功能价值。3）所得税法规定的房屋折旧年限最短为20年，而任何装修都达不到二十年的使用年限。可见装修费用计入固定资产原值是没道理的。那么《实施条例》第五十八条，为什么会在同一条内出现前后两款相互矛盾的规定呢？让我们看看《中国税务报》（）“企业所得税法实施条例释义（连载三十七）”中“直接参与起草和修改工作的有关人员”对该条款的解释：“与会计准则上的规定一致”，“外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费为计税基础。…相关费用，是指使固定资产达到预定可使用状态而发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”“企业自己建造的，如企业自己建造的厂房、办公楼、机器、设备等”“以竣工结算前发生的支出为计税基础，包括固定资产所需的原材料费用、人工费、管理费、缴纳的相关税费、应予资本化的借款费用等等”“本条对预定可使用状态的把握以工程的竣工结算为标志。”从这里我们可以看出, 《实施条例》第五十八条的立法精神是：第一款实际上主要是针对机器设备的，且外购的固定资产计价中明显不包括装修费；第二款是针对各类自建固定资产的。回到原来的问题，我们就容易理解了，无论是外购还是自建，房屋类固定资产的“预定用途”是以“竣工结算”为标志的，外购的房屋在出售前是由出售方“竣工结算”的。【结论】外购房屋的装修费未达到《实施条例》第六十九条规定的“大修理支出”标准的是不应计入固定资产原值的。B公司固定资产价值应为82.5万元。【延伸】房屋开发公司自己留用的开发产品，只要等“竣工结算”后，办了房产证且在账面上转入“固定资产”，再进行装修，其装修费未达到《实施条例》第六十九条规定的“大修理支出”标准的就不必计入固定资产原值了。当然，在经济活动中是有在建工程转让的情况发生，这与今天讨论的问题不在同一范畴。当另行讨论了。附件：1、《宁波市地方税务局关于明确2009年度企业所得税汇算清缴若干问题的通知》(甬地税一[2010]10号)规定：对自有固定资产装修费用，如装修发生在固定资产竣工结算前，则该费用应并计入固定资产原值，按税法规定期限计提折旧并在企业所得税前扣除。自有固定资产的装修费用如发生在固定资产竣工结算后，则应根据实施条例第六十八条的标准来判断其是否符合固定资产改建支出，如符合，则应增加计税基础;如不符合，则可作为当期费用直接扣除。2、天津市国家税务局对此问题的答复【解答】如果装修费是购入时发生的，应计入固定资产的成本。因为购入时发生装修，表明这个房屋还没达到预定可使用状态，只有经过装修后才能够使用。而固定资产达到预定可使用状态之前所发生的一切合理、必要的支出都应计入成本之中，以折旧的方式在税前扣除。如果装修费是固定资产投入使用后发生的后续支出，根据《企业所得税法》及《企业所得税实施条例》规定，只有符合“修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上或修理后固定资产的使用年限延长2年以上”的后续支出，才作为长期待摊费用。按规定在固定资产尚可使用年限内，分期摊销并税前扣除，而不是按5年摊销。不符合上述条件的后续支出则须一次性计入当期损益。（笔者注：只要先用一下再装修，这个解答就被消解了，明显是个无效的解答。先用又是什么概念呢？账面反映是提过折旧）
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宁波一高层住宅要更换电梯 270万费用每人愿意掏
浙江在线08月28日讯
(钱江晚报记者 王健)到9月10日，宁波华侨城碧华阁、明珠阁两幢高层住宅楼里共6部电梯，就要停用了。
　　这两天，华侨城里的高层住户中炸开了锅：&电梯停了，这不是要我们的命吗？最高可有30层，换做是你，来爬楼梯试试。&
　　1996年，华侨城的这两幢高层住宅落成，此后很长一段时间都是宁波地标性的建筑。岁月是把杀猪刀，而今这两幢楼里的6部电梯早已老态龙钟。可是更换电梯需要好几百万元，这笔钱谁来出？怎么出？业主们对此意见不一。
　　18岁的老电梯一身是病让业主提心吊胆
　　华侨城社区东临桑田路，南傍百丈路，西靠中兴路，北沿后塘河，属于宁波江东区黄金地段。
　　1996年，碧华阁(24层)、明珠阁(30层)两幢高层建筑交付使用后，很长一段时间都是宁波地标性的建筑。那个年代，宁波住宅小区中使用电梯的并不多见。
　　华侨城两幢高层住宅，每幢3部电梯。转眼18年过去，6部电梯毛病一堆。
　　昨天上午10点多，记者先到明珠阁，3部电梯中间的2号电梯已经停用，1号电梯和3号电梯可用，但开门关门有明显的摩擦声。电梯启用后，还能听到&轰隆&的响声，能感觉到整部电梯都在晃动。电梯里贴有多张&故障维修电话&。
　　住30楼的斯女士说，最近两三年，她时常被关在电梯里。运行中的电梯走着走着突然停了，有时停着不动，有时先下坠几层楼再停下。每次坐电梯都提心吊胆。
　　在碧华阁，3部电梯中，只有1号、2号在使用。问题也大同小异。
　　小区多位业主证实，因为电梯问题，导致小区二手房价一跌再跌。同样是华侨城小区，附近的多层住宅能卖到14000多元每平方米，可高层住宅只能卖到8000元每平方米，这让高层业主颇为恼火。
　　相关机构要求最晚9月10日必须停用
　　坐电梯也提心吊胆，为此，碧华阁、明珠阁不少业主干脆搬家。这里的房子卖不出去，只能出租。
　　而今，这两幢高层住宅楼里，有开公司的，有群租的，还有部分年纪大的老年业主。
　　担心出问题，华侨城社区居委会、业委会、物业公司多次联系检修单位来对电梯进行检修。
　　宁波永成物业管理有限公司华侨城管理处主任王卫磊证实，他们公司于2010年接管以来，这6部电梯的确经过多次检修。就在今年6月，社区向江东区质监局、宁波特种设备检验研究所提出申请，要求对这6部电梯进行安全检测。
　　经过检测，8月19日，宁波市特种设备检验研究院下发《特种设备安全监察指令书》，明确指出，华侨城的6部电梯存在严重安全隐患，责令最晚9月10日停用。
　　8月20日，这则消息在小区里炸开了锅&&高层住户彻底慌了。
　　费用谁来出业主间意见不统一
　　电梯一身毛病，无论是更换还是维修，都得花钱。可业主们就费用谁出的问题发生了分歧。
　　2010年，宁波曾出台《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》，规定房屋要交一笔&养老保险金&，为房子的维修&埋单&，其中就包括电梯更换费用。
　　那么，华侨城有没有这笔费用？
　　王卫磊说，永成物业是2010年2月接管华侨城项目的，公司接手后，华侨城根本就没有这笔物业专项维修资金的。
　　根据华侨城的情况，如要建立物业专项维修资金，每户业主要缴纳相应费用。估计业主每平方米要交26元，只有全部业主交完这笔钱后，才能动用专项维修资金。社区当时进行了动员，但一些业主并不同意这么做。
　　现实地看，6部电梯要更换，费用只能由高层业主自己分摊。
　　王卫磊去了解了市场行情，以华侨城为例，如果更换6部中档电梯，每部约45万元左右。6部电梯，共270万元。
　　270万元，分摊到碧华阁、明珠阁两幢140户业主头上，每户近2万元。可是，有人愿意出钱，有人不愿意出钱。
　　王卫磊说，他们物业公司已经安排了人力，正挨家挨户征求业主意见，预计在8月30日前，将意见汇总供业委会参考。下一步怎么做？
　　本报将继续关注。
　　老小区电梯更换
　　已成大城市共同问题
　　华侨城的困境并非孤例。
　　宁波市特种设备检验研究院曹副院长说，目前全市大概共有4万部电梯，其中住宅电梯有1万多部，根据初步估计，因为超龄服役或者其他原因需要更换的电梯，市区大概有百部左右。
　　事实上，老旧电梯的隐患已成为全国大城市都面临的问题。可是，因老小区物业不完善，有的根本没有物业维修基金，大家又不愿掏这笔昂贵的费用。北京2005年碰上这难题，后通过区县政府协调相关部门筹措资金完成。
　　据了解，一幢十几层高的住宅，新换一部电梯费用大概需要三四十万元，但对于没有物业维修基金的小区来说，要业主共同分摊，也是笔不小的费用。
　　事实上，就算有物业维修基金，也不一定够花。一方面，有的高层住宅，一个单元就需要两部电梯，更换起来费用高；另一方面，用到物业维修基金的地方很多，如公共楼道维修、消防系统维修、内外墙修补等，一旦加上电梯维护这笔大费用，就难免会捉襟见肘。
　　解决电梯更换费用问题
　　济南一小区采用
　　&谁交钱谁刷卡&模式
　　有媒体报道，早在2011年，济南&阳光舜城&小区就遭遇了更换老龄化电梯的难题。最终他们选择安装&智能刷卡&电梯，采用&谁交钱谁刷卡&的方式。
　　这样既能让住在低层的业主有权拒绝交费，对已交费业主而言又很公平，或许对目前想要更换电梯的小区而言具有借鉴意义。不过，要解决电梯报废后的更换所需费用，建议有关部门探索在商品房交易中设立电梯运行专项基金来解决。
电梯|高层住宅
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