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住宅小区开工作室违法吗
我们开了一个摄影工作室是在住宅小区,白天对外营业。但是楼下住户却说我们晚上吵到他了。。。可是我们晚上6点开始就不营业了,这样是违法的吗??应该怎么处理或者说在工商局可以办理营业执照吗??
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严格来讲是不行的,这种行为属于住改商,2009年人员法院出台了一个司法解释-----《关于审理建筑物区分权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,解释中规定:第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。且明确了“有利害关系的业主”的两层范围:1)整栋建筑物内的其他业主;2)能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主(举证责任)。根据这些判断,你的行为要取得全体有利害关系的业主认可才行。你可以和业主们沟通看看。
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物业服务与我们的生活息息相关,物业客服更是我们经常打交道的一个群体,那么物业客服的工作内容都包括哪些呢?
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：白领热衷租住宅开店创业 不少面临违法违规经营局面
来源:　作者：　
■公寓大楼的走廊上,还有店家用来搞卫生的手推车。
■如果没有门外的招牌,这套房子很容易被认为是民宅。
咖啡馆、蛋糕工作坊、发型屋……
白领热衷租住宅开店创业,有不少面临违法违规经营的尴尬局面
咖啡厅、烘焙工作坊、发型屋、私房菜……你有没有发现,原来自己安家的住宅楼里,不知何时开了很多“邻家小店”,而且生意火爆?新快报CBD记者走访发现,近一两年来,一些白领辞职创业,在珠江新城和天河路一些住宅楼里开起了特色小店,做起“熟人”和网友的生意。对于不同类型的小店,邻居们看法不一。而相关管理部门和专家则表示,深藏在住宅楼里的“住改商”创业店,有不少面临涉嫌违法违规经营的尴尬局面。
■新快报CBD记者　苏丽雅　黄晓怡
实习生　徐依依　文/图
■记者走访
小店无招牌无证照,但生意不错　
记者近日走访珠江新城西区一栋被白领们称为“蛋糕楼”的住宅公寓楼,发现门禁形同虚设,记者便可轻易进入楼内。
上到14楼,一出电梯门,就闻到浓郁的蛋糕香味。门外除了一个简单的英文名字之外,没有任何广告,但即使这样也很容易就辨认出这是一家蛋糕房。下午2时许,记者在走道观察发现,在半小时内就有两三人按门铃,在室内享用茶点,还有一名顾客直接提了蛋糕盒就走。
有住户告诉记者,这栋楼内有三四家蛋糕房,有的刚起步专做熟人生意,而有成熟的蛋糕店一天能销售100多个蛋糕卷切件。
除了蛋糕房,楼内还有其他特色小店。按照保安员的提示,记者在这栋楼里找到了一家发型屋。它的大门是打开的,和临街发型屋类似。站在门口往里看,发型屋的面积不大,不超过50平方米。可是,其复式的布局,大大加强了空间感,再加上时尚的设计,一点也不比临街商铺逊色。下午3时至4时,不少熟客在发型屋内做头发。
除此以外,记者还在其他楼层看到,有公寓地板上堆满衣服和包装好的包裹,显然是淘宝店;有些公寓简单布置几张办公桌和会客沙发,设置为小型办公室。不论是开门迎客的创业店,还是从门外观察到的办公用地,记者都没有看到有营业执照等相关证件。
■创业白领
住宅开店租金低廉,靠网络宣传
记者随后走访了珠江新城和天河路一带,发现类似上述住宅楼内的小店真不少,其中包括私房菜、烘焙店、美发美甲店、摄影工作室等业态,而经营者多数是初次创业的年轻人,服务对象为小众圈子,或走私人定制的中高端路线。
为什么住宅楼内的小店如此兴盛。记者走访发现,近年来,因为食品安全问题频频发生,白领更倾向于消费“手工制造”、“无添加剂”的食品,于是私人烘焙店和私房菜就如同雨后春笋般兴起,成为部分人小本创业的“首选”。
Lily(化名)是一家烘焙店的小老板。两年前,她对重复的文书工作感到厌倦,于是决定创业。珠江新城临街商铺高昂的租金和转让费让她望而却步,于是通过中介机构找到了一间30多平方米的复式公寓,月租金不到4000元。
就这样,Lily的蛋糕工作坊开张了。她在多个网站发布了商铺和商品的信息,让消费者在网上下订单再到店里消费。蛋糕是自己做的,卖相精美,经过微博转发宣传,“粉丝变得越来越多”,以至于到后来,有朋友帮衬“必须打电话预订”。Lily告诉记者,今年以来小店生意火爆,有时还没开始营业,门外就早早有人排队了。
对于Lily手工制造的蛋糕,不少白领大赞“口感新鲜”,“回头客”成为蛋糕店的主要客源。记者观察发现,“用料十足”的手工甜品比市面稍贵几元至十几元,不过多数受访白领表示不介意,只求“吃得心安”。
■住宅楼里小店扎堆,你怎么看?
邻居 有人要搬走　有人无所谓
记者随机采访了珠江新城三栋住宅楼的近30名住户,对于蛋糕店、咖啡店等噪声和油烟不严重的小店,过半住客表示不介意。而对于私房菜和娱乐性质的创业店,绝大多数住户表示会投诉。
刘先生家隔壁单元就开了一家咖啡馆,他坦言,知道大楼里有各种小店,可是他没有受到影响,也不知道这些小店是否违规经营。“生存不容易,大家相互理解。”
不过,住在“蛋糕楼”中的朱小姐可不这样想。在接受记者采访时,她正准备搬家。她告诉记者,在住宅楼里已经住了将近一年,“闲杂人太多了,不安全”,只好搬走。朱小姐强调,当初租住在这栋楼是因为这里离自己上班的地方近,现在,开工作坊的、用作办公室的,太多了,“有点乱”。
物管 业主同意邻居不投诉就行
随后,记者走访了珠江新城部分住宅公寓大楼的保安员和物业中心工作人员。据两名保安员介绍,“大楼里有咖啡厅、蛋糕工作坊、发型屋……”只要不产生太多噪声、油烟就行。他们强调,不担心楼内小店违法经营的问题,因为“大家都这样做”,“只要在租房时,业主同意就可以”。
某普通住宅公寓大楼的物业管理中心工作人员表示,楼内小店如果在经营中出问题,“后果自负”。如果有邻居投诉,物管方会负责劝阻、协调。“业主同意,邻居不投诉,就基本不会过问了。”
“住改商”面临一票否决
在住宅楼里经营小店是否合法?记者查阅相关法律法规发现,我国物权法第七十七条规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
对此,广东敬海律师事务所化中毅律师解释,物权法对“住改商”有明确规定,必须获得全体业主同意。如果经营者单方面把住宅变为经营性用房时,有利害关系的业主可以向法院提起诉讼,要求其终止营业。
在住宅楼内开店,一般的做法是,在公共区域进行公示,如果在一定期间内没有业主反对,再由居委会出证明,让经营者去工商部门办理营业执照。如果有一名业主反对,“租赁合同可能会失效”。
餐饮项目“肯定不批准”
除了一票否决,“住改商”还要符合其他规定。记者致电广州市工商管理部门,一名工作人员介绍,在住宅楼内开店要先取得营业执照,由规划部门开具房屋性质改变证明文件,工商部门才予以办证,否则一律不受理。对于没有营业执照的私人工作室,工商部门一接到举报电话就会出动检查。
这位工作人员还表示,“住改商”对经营项目也有严格规定,餐饮店会有油烟和噪声,明显存在安全生产隐患,影响居民生活,这类项目“肯定不会批”。
随后,记者致电广州市规划局咨询“住改商”问题,工作人员表示,此前广州有“住改商”试点规划,不过目前此项目已经停止了,要改变住房性质难度非常大。而广州市规划局天河分局一名工作人员则表示,审批过程很复杂,“申请住改商的人少之又少,难度很大,很难通过”。编辑：邬嘉宏
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=== 普通住宅楼用来开司或工作室,到底合不合法? ===
我担心的是将来在这开司是否合法！，房子报建是普通住宅？物业会不会干涉，售楼处说不能我看中了UHN国际村的房子，但是默许公司或者工作室的性质的业主！？谢谢，一楼大厅不能挂牌
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只要你不是从事建筑行业等，不是办工厂施工是可以再这类房屋司的，只要在不打扰到住户的情况下是没有问题的，希望能帮助到你！
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什么是空置房:一般现实中把以下3类都习惯性的称为空置房。
空置房还用不用交物业费 收费合不合法
　　别怕我给您泼冷水，一般情况下基本上您拿他没办法。请看相关报道。　　开公司偏就酷爱住宅楼 谁都拿民宅商用都没辙　　◇字体：〔大 中 小〕
发表评论 来源：北京青年报：余美英 吴芳 蔺丽爽 (06/04/20 11:31)　　开公司偏就酷爱住宅楼 谁都拿民宅商用都没辙　　北京到目前为止，没有专门的法规治理住宅楼内开公司现象。目前，“住宅楼内开公司”的管理涉及三个部门：工商部门、土地管理部门、规划...
　　别怕我给您泼冷水，一般情况下基本上您拿他没办法。请看相关报道。　　开公司偏就酷爱住宅楼 谁都拿民宅商用都没辙　　◇字体：〔大 中 小〕
发表评论 来源：北京青年报：余美英 吴芳 蔺丽爽 (06/04/20 11:31)　　开公司偏就酷爱住宅楼 谁都拿民宅商用都没辙　　北京到目前为止，没有专门的法规治理住宅楼内开公司现象。目前，“住宅楼内开公司”的管理涉及三个部门：工商部门、土地管理部门、规划管理部门。但是，这些管理部门几乎都拿民宅商用没辙。　　■工商：　　无权对登记地址进行限制　　本报记者报道 市工商局登记注册处处长贺庆财表示，工商局对居民楼开设公司扰民、带来治安隐患等问题也了解，但是目前我国的法律没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商作为执法部门，审查于经营者是否具有对作为住所（经营场所）的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，并没有赋予工商部门审查的权限。　　按照《公司登记管理条例》和《民法通则》规定，工商无权对登记地址进行限制。　　贺处长表示，为缓解扰民的问题，2002年市工商局与原市国土房管局、市规委等单位进行过认真研究，根据居民住宅办企业的实际情况，本着既不干扰居民生活，又有利于企业发展的原则，制定了《关于在居民楼住宅内设立企业有关问题的通知》，禁止在居民楼开设餐饮、网吧、娱乐场所、加工生产等经营场所。　　但是，日《许可法》实施后，继续执行存在法律障碍，引发了大量的诉讼。在执行过程中，曾发生过申请人向工商局提出巨额国家赔偿的案例。　　目前的现状是，工商部门不限制经营者在居民楼内开设公司，住宅楼的一层允许开设开办销售类公司。例如，今年前三个月朝阳区注册的公司有90%以上的地点在居民楼。　　市工商局有关负责人表示，在没有充足的法律、法规的支持下，会给机关的行为增加不可预知的法律风险，使机关陷入进退两难的境地。市工商局建议，市或市政府以地方立法的形式，对利用居民住宅楼从事经营的行为作出明确规定，彻底解决工商在依据现行法律执法时存在掣肘的问题。　　■规划:　　没有处罚权　　本报记者余美英报道根据城市规划法，建设工程经过相关管理部门验收后，业主不得擅自改变使用性质。如果改变房屋使用性质，必须到房屋产权部门办理房屋性质变更，而办理变更手续的时候单元式的房屋必须出示规划或设计部门同意变更的资料。记者在规划部门了解到，由于住宅和非住宅在设计、结构和配套费的交纳等等方面都不一样，一般不能变更。同时规划部门也表示，目前规划部门对住宅楼内开公司无法执法，因为他们是“规划部门”，没有处罚权。土地管理部门的说法和规划部门差不多，虽然根据《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但往往在实际情况中，很难处理。　　■建设部：　　正式出台时“住宅楼禁止商用”被删除　　让人不能理解的是，去年建设部制定的有关物业管理条例草案曾经涉及到“住宅楼禁止商用”的内容，但不知道为什么，在文件正式出台的时候，相关的条款已经被删除。　　而正因为如此，昨天记者从正在着手制订北京的物业管理实施条例的北京市建委有关部门得知：“因为建设部的物业管理条例中没有涉及这方面内容，北京市的实施条例肯定不会涉及该内容。”　　■“居改非”成中小企业成长“摇篮”　　住宅楼内开公司是大城市都比较突出的问题。上海从去年11月1日颁布《上海市住宅物业管理规定》开始叫停住宅楼开公司，而北京由于土地、工商、规划、建设部门管理脱节，住宅开公司问题尽管老百姓投诉很多，但一直没有得到有效管理。有关业内人士和老百姓希望通过本报呼吁北京市政府管理部门着手制定相关方面的禁令。　　据了解，由于在住宅楼内具有成本低的，“居改非”(多指住宅楼里允许开公司)物业迅速成为大量中小企业成长的“摇篮”。某小区业主反映，小区内688户住户中仅剩99家真正住户，其他都被公司占据，“居改非”比例高达76.5%。　　■写字楼高租金小公司难承受　　中原地产华北区总经理李文杰在分析这种现象时认为，现在北京这种十分普遍的住宅楼内开公司现象与中小公司旺盛的需求不无关系，而这与北京写字楼价格高起的现状分不开。居高不下的写字楼租金，对于资金实力十分薄弱的创业者或并没有长期经营计划的公司都难以接受。而那些租金相对低廉、交通便利、地段良好的居民住宅楼对于中小企业和各类办事处来说，无疑是天然的安家营。另一方面，从硬件上讲，高档写字楼一般只有早上9点和下午6点有空调，可以上班，而住宅楼内开公司可以24上班，这种公共条件也很适合中小公司。　　■用低成本赚取高利润开发商积极迎合市场需求　　因此在北京，不仅私底下的“居改非”活动频繁，而且一些开发商看准了这个巨大的需求市场，打“擦边球”公开售卖所谓的“楼”。以住宅立项，开发商不仅能少交很多土地出让金，还可以按照住宅进行贷款按揭，土地使用权也可延长至70年。用住宅开发的成本，赚取开发写字楼的利润。至于这种楼内的设施是否符合楼必须具备的安全等因素，目前似乎没有人去考虑。　　“人家都是合法经营”物业根本无计可施　　本报记者报道“民房商用”，很多业主只能向物业抱怨。但物业基本无计可施。望京小区国盛物业部的徐主任说，房屋是居民的私有财产，物业也无权干涉。　　百环花园共有23家商户，其中有20户是出租户，3户为业主自己经营。在小区的8栋楼中，6号楼的商户多，共10户。这些公司均有营业执照。　　物业的刘先生介绍说，小区近两年商户逐渐增多，成了小区业主们投诉的对象。今年3月底，物业贴出一封致小区业主的信，告知业主这一情况，望业主加强防范；同时也采取一些措施，比如对公司实行出入证管理、租户使用电梯运送货物必须到管理处开具使用证明、限制商户使用电梯的时间、加强楼内巡视等。　　“他们对公共资源的消耗和损坏比较严重，增加了维护成本，小区居民有意见，我们也很头疼。可人家也是合法经营，我们也不能把人家怎么样。”　　典型个案　　酱油厂开进居民楼　　本报记者吴芳报道丰台某小区4幢楼，2号楼开了一家电线厂，4号楼开了一家酱油厂。一边是“轰隆隆”的吵闹声，一边是刺鼻的酱油味儿。　　大兴区某楼内有20多家商用，每天几百名职员进进出出，电梯高负荷、高频率运行，设计使用年限十几年的电梯仅用了三年半就报废了。
你可以去工商咨询一下，是没问题的。国际上好像是可以的。有的地方允许住宅有的地方不允许注册，要合法的公司并且不打扰其他住户。住宅当做场所的话挂牌你跟物业商量啊
据我所知是不太可以的,你自己想想,如果你家隔壁,或者某些居住用途小区老是有人进进出出的都是陌生人,送货的,做生意的,什么人都有你会有什么感觉,你会觉得住的安全吗？
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