购买二手房时 勿忽视办理土地证过户
　西安日报社
第23版：精读楼市
　　今天是：
　　社长： 郝小奇　执行总编：屈胜文 　　　　国内统一刊号 CN61-0002　邮发代号 51-6
购买二手房时 勿忽视办理土地证过户
&&说到买房，多数人关注的是房产证过户与办理问题，对土地证的了解却很有限。读者王先生就是如此，几个月前他买了套二手房，房产证已经办理过户手续，土地证却一直扔在抽屉里，直到近日经朋友提醒才想起，土地证上还是原房东的名字。然而，当他到有关部门办理过户手续时，却被告知“不能办”。王先生颇为郁闷，致电本报咨询究竟怎么回事。&&划拨用地性质&&需补办出让手续&&房产证都过户了，为何不能办理土地证过户手续？据行政服务中心国土资源局窗口工作人员称，王先生所提供的原业主土地证上写着“划拨”，也就是说，该套房的土地属于划拨用地性质，按理需要补办出让才能交易。&&据了解，国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。王先生购买的房产属于后者，土地为“划拨”用地性质。“购买二手房时，可以看原业主土地证上所写的性质是什么，才知道是否可以办理更名或补办手续。”该工作人员称。&&随后，记者从中介公司了解到，该房产所处小区并非所有房源都无法办理土地证过户手续，因该小区置换率较高，多幢楼都已办理出让手续转为商品房性质，购房者购买时也可以较简单地办理土地证更名手续。&&众多购房者&&忽视土地证过户&&按理说，在完整的商品房产权中，应该包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。其中，“国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。&&叶丹冬从事二手房交易多年，据他了解，除了划拨用地商品房小区外，市区多数小区都可办理土地证大证割小证或更名手续，但是在实际二手房交易中，多数房东不重视土地证的分割与更名问题，有些房东即使从原房东手中拿到土地证，也不会及时办理过户手续。&&业内人士分析，尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据《物权法》相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。&&四种情形&&国土部门拒办土地证&&那么，该如何办理《土地证》变更呢？记者从行政服务中心国土资源局窗口了解到，属于划拨用地商品房，需要补办出让才能办理土地证。而一般情况下，开发商交完土地出让金后，就可以进行开发并办理大的土地证。只要是有了大的土地证和其他合法的售房手续，购房者就可以到相关国土部门办理土地证的分割手续，把属于自己的土地证办到手。这个过程简单来说，就是“大证割小证”。&&此外，按照有关规定，有几种情形国土部门可以拒办土地证。一是，开发商以出让方式取得土地使用权的，但其土地出让金尚未交纳完毕。二是，开发商以划拨方式取得土地使用证的，未经政府有关部门批准，办理出让手续的。三是，在集体所有的土地上建房的。四是，开发商所取得的土地使用权权利受限制的，诸如抵押、被司法机关查封等情况。J 29&&小链接&&商品房土地使用权&&分割登记所需提供的材料&&开发商的《国有土地使用证》（复印件）；土地使用权出让合同及土地利用要求（复印件）；规划设计条件（复印件）；各幢楼房总《房屋所有权证》及该幢楼房各户测绘面积明细表（市房地产测绘队出具）；房屋竣工验收报告；土地分摊情况表（提供以幢为单位、用EXCEL制表的软盘）；填写《土地登记申请表》；开发商的法人证明、机构代码证、《法人代表身份证明书》、法人代表个人的身份证明、土地登记委托书及委托代理人的身份证明；各户《房屋所有权证》及业主身份证明；宗地图；国土资源部门认为应提交的其他材料。&&房改房或商品房&&土地变更登记需提供的材料&&原业主《国有土地使用证》原件和《房屋所有权证》复印件；现业主《房屋所有权证》原件和复印件；买卖合同或赠与合同、继承证明等变更文件原件或经查档盖章的复印件；土地出让金缴交证明；变更双方身份证明复印件；属划拨土地使用权的，应提供《房改房或商品房划拨土地使用权补办出让合同》。如该幢楼已办理出让的，应到用地利用组查询出让合同编号、使用终止日期；宗地图一份；国土资源部门认为应提交的其他材料。
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买二手房办理土地证过户购房者不容忽视
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你可能喜欢　　买二手房，房产证已过户，原土地证已给我，卖方回外省，办不了土地证变更　　谁能帮我，觉得要求卖方在现场真是没必要的要求。买房时所有的手续都办了。为什么土地证还不放心，要卖方在场呢。联系不上卖房，我这房怎么办。半年了也没找到解决办法。　　网上看外省很多这样情况完全可以办的呀。求助政府能帮我解决。我电话
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　　联系不上卖方，我这房的土地证怎么办
　　去办理土地证变更时，申请人必需是卖方还是买方呢。如果买方可以作为申请人。我手里有房屋产权证，交易完税证明，原土地证原件。　　没看到写的申请条件里提到卖方呀
　　办事人员根本就不愿意管你遇到的困难，我认为是人为的要求增加困难，要求里没看到有提到要卖方的任何文字呀，我觉得该不是我的理解出问题。
　　网上查找，找的办法，不知是否可行　　----------------------------------------　　/cxpt.jsp　　编号： hn7W 信访人： 符师 提交时间：
17:47:13　　投诉内容： 买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的人是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。　　转办情况： 　　您反映的问题已按《信访条例》相关规定转送给海南省琼海市国土局办理。　　海南省琼海市信访局　　　　您反映的问题已按《信访条例》相关规定转送给海南省琼海市信访局办理。　　海南省信访局　　
　　2015年5月买的房，6月下了房产证，但现在2016年了，也人为的不让办土地证。这样情况我如果想卖这房，都卖不了。
　　叫中介联系卖家
　　@tianyazh117
17:53:00　　叫中介联系卖家　　-----------------------------　　没有中介.买房时该有的认证全认证过了,对方夫妻现场该认证的全都认证了一遍.这个就是下政府两部门之间互相不信任.很多省份这情节都没问题.后面这个土地证就是跟着房产证的.根本没必要卖方再去.
　　联系不上卖家了吗　　实在不行 ，可以到法院，判决了就可以不用卖家过来了
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。-----去年12月信仿求解决过一次了，今年昨天才答复说卖方不在场是不可以解决这个问题的，让我自己去联系或法院告卖方。我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办法时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，该相互认可。而不是推脱。我的手机 符师
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。　　-----去年12月信仿求解决过一次了，今年昨天才答复说卖方不在场是不可以解决这个问题的，让我自己去联系或法院告卖方。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房交交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　----------------------------------------　　海南省人民政府网上投诉平台　　/web/wsxf/　　hn6W 琼海市-嘉积镇-国土资源管理局 国土资源-土地资源管理-土地转让
13:18:43 　　hn7W 琼海市-嘉积镇-兴海中路兴天嘉博园二期 国土资源-土地资源管理-土地转让
　　反正房子我住着目前也不会卖，把问题推给我，我就网上信访推回给政府部门。看谁有耐心。
　　其实并不需要卖方啊，你只能走走偏门，贿赂贿赂办证的人了　　
　　@花开荼蘼落寞
16:36:00　　其实并不需要卖方啊，你只能走走偏门，贿赂贿赂办证的人了　　-----------------------------　　或许这是实用的好办法。但不太会办这样的事，比较不灵活，对这种事不如怎么操作下手。
　　土地证不用原房东管，你带上新房产证就可以去办土地证，现在很多房没土地证，可以不办的
　　@16-04-22 18:54:00　　土地证不用原房东管，你带上新房产证就可以去办土地证，现在很多房没土地证，可以不办的　　-----------------------------　　从去年到今年。一年了，要办早办好了。我去过N次，给的答复都是不让办
　　@夫妻工作室2
12:40:00　　顶　　-----------------------------　　土地证还没办出来你就不应该付全款，自找麻烦。
　　@夫妻工作室2
12:40:00　　顶　　-----------------------------　　@东来西往-17 21:13:00　　土地证还没办出来你就不应该付全款，自找麻烦。　　-----------------------------　　第一次买二手房,不清楚这个.问房产过户的工作人员,说这样就完全交完成了.所以才付款了.
　　@夫妻工作室2
12:40:00　　顶　　-----------------------------　　@东来西往9988
21:13:00　　土地证还没办出来你就不应该付全款，自找麻烦。　　-----------------------------　　@夫妻工作室2
21:57:00　　第一次买二手房,不清楚这个.问房产过户的工作人员,说这样就完全交完成了.所以才付款了.　　-----------------------------　　房产过户的工作人员只管房产过户，人家这样说也没错。
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之前不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。这问题一年了，找不到解决办法。我手里有土地证卖房方户主原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房交交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之前不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。这问题一年了，找不到解决办法。我手里有土地证卖房方户主原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我会网上一直找办法。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房交交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　没用的楼主。现在的新政策，即使是政策执行人员都一头雾水，我们这些屁民有怎么可能知道解决方案呢？　　
　　2015年5月买了琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以在房产证过户部门那查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我只能网上一直找办法。为何不能帮我解决问题，留网友对政府一个好印象呢？只好在网上论坛上到处求助办法，对海南政府的办事效率的形象也不好。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房产交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　2015年5月买了琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　我会坚持在网上找政府工作人员给我解决。当初办房产证时所有的手续都可以在房产证过户部门那查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土地证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　希望这事能给我解决，否则我只能网上一直找办法。为何不能帮我解决问题，留网友对政府一个好印象呢？只好在网上论坛上到处求助办法，对海南政府的办事效率的形象也不好。网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房产交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师　　我在天崖发的贴 会一直更新看什么地候才能帮我解决问题。
　　2015年5月买了琼海市的商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的工作人员是否这样就完成房产所有交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时又象办理房产证时再一次要求对方在场，为什么两个政府部门之间不能相互认可已经正式办理有过所有依据的认证。买房一年多了，去过土地局记不清多少次了，找不到解决办法。我手里有卖房方户主土地证原件。　　当初办房产证时所有的手续都可以在房产证过户部门那查到这是合理正常的过户，却没尽义务告之我还有土地证的事，并且在我确认只需这些手续就完全完成房产的所有交易时，答复我是的。　　网上看了很多外省这种情况完全无需卖方在场了。房产证办理时已经有了所有的证明。土地局和房产局都是政府的部门，并且是房产交易这一件事，是需要先办理好房产证，拿着房产证才去办理土地证的。两部门该相互认可。而不是推脱要求重复一遍相同的买卖双方身份再次证明。　　我的手机 符师
　　顶！我也是这种情况，已经拖了两年了，还没有办成土地征的过户！问了房管部门，说要卖方本人到场，可是人家就是不过来，气死了。
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