抵押给银行的房产且为唯一住所法院还能强制执行吗
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Copyright &“唯一住房”能否作为法院执行标的
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“唯一住房”能否作为法院执行标的
中国国土资源报
】【】【】
　　某县居民徐某因一起借款纠纷案件败诉后，成为生效判决的被执行人。由于拒不执行生效判决，债权人申请对徐某所拥有的一套房屋进行强制执行，2014年6月，县人民法院对该房屋予以查封并委托专业评估机构进行了评估，在被执行人徐某仍拒绝对上述房屋予以赎回的情况下,人民法院依法公开拍卖。张某以31万元购买该房屋后，持有关法律文书办理了产权过户手续。徐某认为县法院拍卖其唯一住房,违反了关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋的有关规定,要求法院撤销拍卖行为。县法院审查后认为异议理由不成立,遂裁定驳回异议申请。徐某不服,向市中级人民法院申请复议。
　　1.被执行人的唯一住房能否作为执行标的？
　　2.被执行人的居住权如何保障？
　　本案的核心问题是人民法院在强制执行当事人唯一住房时的政策把握。
　　2004年10月《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。2012年全国人大常委会修订的《民事诉讼法》第244条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。因此，对于当事人唯一住房的执行，社会各界理解不一，各地人民法院的做法也不同，也有一部分人民法院对此不予执行。
　　实践中，申请人合法权益的保护与被执行人基本生活的保障，成为长期困扰司法判决执行中的两难选择。为保障司法判决的有效执行，法院系统开展了分情况处理和有条件执行的探索，其基本原则是：法院保障被执行人的居住权而非房屋所有权，坚决避免被执行人利用法律对其居住权的保障来逃避执行，如果执行标的确系被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。
　　但是，如果唯一住房的面积、地段、品质等超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，法院可以执行，但要通过提供临时住房等方式保障其居住权。2005年12月《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋处置原则和程序作出了规定，明确提出可以由申请执行人为被执行人提供临时住房，面积参照人均廉租住房面积标准确定，临时住房应当计收租金等措施。但这只是针对设定抵押房屋执行的规定，对于其他情况下唯一住房的执行政策仍是空白。2015年5月施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于这类问题作了普遍性规定，其中第20条规定,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。
　　本案中，申请执行人已书面同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费。因此,徐某以执行房屋为唯一住房为由提出执行异议的理由不成立，市中级法院经审查后依法裁定驳回了徐某的复议申请。
　　（作者单位：国土资源部不动产登记中心）
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“唯一住房不得强制执行”法规解读存误区
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翟某与厉某民间借贷纠纷一案，进入执行程序后，淄川区人民法院于2013年9月查封厉某名下坐落于淄川区淄博啤酒厂附近的一套房产，于2013年10月委托淄博某地产评估有限公司进行评估，并委托山东某拍卖有限公司定于2014年2月对该房产进行公开拍卖。2014年2月，被执行人厉某向法院提出异议，称自己只有一套住房，根据法律规定此套住房不得拍卖，请求法院撤销拍卖。法院依法进行审查，认为异议理由不成立，裁定驳回异议。
唯一住房是指中国公民在境内合法拥有用于自身居住的房屋只有一套的情况。被执行人唯一住房不得强制执行这一说法，其实是对相关执行法律法规和司法解释的误读，当然这与人民法院在执行唯一住房时所持的保守谨慎态度也大有关系。最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第6条确实对不动产的执行进行了限制性规定，即被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但此处“必需的居住房屋”与人们常说的“唯一住房”有很大区别，不可一概而论。在民事执行中，此种“必需”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，人民法院就可以考虑到案件实际情况予以执行。为避免误解，《查封规定》第7条明确指出，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
根据最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。可见，对已经设定抵押的“唯一住房”，只要与执行标的产生牵连关系，不论是否“必需”都不享有执行豁免权，被执行人想以“唯一住房”作为尚方宝剑来规避执行行为是不可能的。当然，法院在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当依法给予被执行人6个月的宽限期，为其腾空房屋和寻求临时住房提供必要的时间保障。过了6个月的宽限期，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题，法院可以强制迁出。本案所涉执行标的属于借款时抵押的房屋，根据法律规定不仅可以查封，也可进行评估拍卖。因此法院依法申请对涉案房产进行拍卖并无不当，被执行人的异议不成立。潘丽
本文来源：大众网-鲁中晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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