什么是买卖不破租赁原则？(图)_网易新闻
什么是买卖不破租赁原则？(图)
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　　案例2014年1月，原告张某购买了秦某的商业门脸房一套，秦某在出卖此房前，已经租给格某，租期至2014年3月。原告张某在租赁期满后，要求格某腾退房屋，格某要求续租，但因租金问题双方未能达成一致。后格某诉至法院，要求张某应按照买卖不破租赁的原则，由其继续租赁该房屋，同时确认其享有优先购买权，请求法院判令张某与秦某的买卖合同无效。一审法院受理此案后，依法驳回了格某的诉讼请求。格某不服，提出上诉，二审期间又主动撤诉，并搬出了该房屋。
　　分析本案涉及两个法律问题，即买卖不破租赁原则及租赁物优先购买权的问题。
　　1.买卖不破租赁原则。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是常说的“买卖不破租赁”原则。但在本案中，原告在原租赁期间内，并没有要求格某腾退房屋。租赁期满后，双方就租赁合同的价格条款没有达成一致，故格某主张继续租赁房屋的诉请不能成立。
　　2.关于优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，格某并没有提供能够证明卖方没有告知其有优先购买权的证据，而张某与卖方却都证实双方在洽谈购买房屋事宜时，告知过格某此房要出售及出售的价格，也曾实地看过房屋，故格某的这一主张也不能成立。（内蒙古蒙杰律师事务所供稿）
　　作者：内蒙古蒙杰律师事务所供稿
　　（来源：正北方网-北方新报）
本文来源：正北方网
责任编辑：王晓易_NE0011
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优先购买权与买卖不破租赁有什么区别
学习啦【法律知识】 编辑：炜杭
　　你知道优先购买权与买卖不破租赁吗?买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物;优先购买权又称先买权，是指特定人依照规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。下面由学习啦小编为你详细介绍优先购买权与买卖不破租赁的相关法律知识。
　　优先购买权与买卖不破租赁的区别
　　就同一房屋，同一主体，有&优先购买权&，并不等于就同样有&买卖不破租赁&的权利;当然，如果享有&买卖不破租赁&的权利，必然享有&优先购买权&。
　　物权法第一百九十条规定：&订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。&
　　最高人院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款：&抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，对受让人不具有约束力。&
　　《最高人民法院关于审理城镇合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款也有相同规定：&租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的&&&
　　有人由此误读为：抵押权成立在先，租赁权成立在后的，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使抵押权而归于消灭。
　　这种误解，混淆了&优先购买权&与&买卖不破租赁&两个概念。
　　事实上，上述法条规定了合同法第二百二十九条&买卖不破租赁&规则的例外情形之一：后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现。
　　也就是说，抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后，后于抵押权成立的租赁关系对受让人无约束力，承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同，买受人能以并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)而获得原抵押物。
　　&买卖不破租赁&的适用和例外与承租人有无优先购买权并非同一个概念。承租人的优先购买权约束的是物权变动易主时，谁有优先受让权。目前没有任何因抵押而导致承租人失去优先购买权的法条规定。只有因抵押而不适用&买卖不破租赁&的例外情形，两者切不可混为一谈。
　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十二条和第二十三条的规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持;出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权&&这里明确表示了，不论抵押前后，承租人在抵押权的实现时均享有优先购买权的法律依据。也就是，即使租赁关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权，只是不享有&买卖不破租赁&的权利。
　　事实上，合同法第二百三十条也明确规定了承租人的优先购买权，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人在同等条件下均享有优先购买权。可见，优先购买权是以存在租赁关系为条件的，即只要租赁关系存在，优先购买权就存在。
　　抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存。如前所述，抵押权注重标的物的交换价值，而租赁权则注重标的物的使用价值，二者并不冲突。上述法条所表述的对抗权，为的是排除抵押权实现时的障碍。此时，如果承租人愿意购买，则排除了这一障碍，法律会优先保护。
　　承租人享有优先购买权有其法理基础。抵押权是一种担保物权，其本质是为了实现债权，只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。
　　优先购买权虽是一种请求债权，不直接对物享有权利，但其基于租赁关系存在，而这种租赁关系是对租赁物的占有、使用、收益的权利，设立优先购买权有利于物的利用，并维持物的现状稳定。所以，不管租赁关系设立的先后，承租人都享有优先购买权。
　　相关阅读：
　　买卖不破租赁的竟合冲突
　　竞合冲突
　　与租赁权的规定一样，我国《担保法》对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权是债权，抵押权是物权，，二者会经常发生竞合或冲突。
　　这种竞合或冲突通常有两种情况：
　　一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。
　　二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用 &先物权后债权，物权优于债权&的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：&抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。&
　　因此，以抵押财产出租的，限制适用&买卖不破租赁&原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
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公务员考试法律常识之民法(170)：买卖不破租赁
http://www.chinagwy.org &&&&&& 08:48&&&&&&来源：国家公务员考试网
　　相关法条
　　《合同法》
　　第229条& 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　《物权法》
　　第190条& 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
　　《城镇房屋租赁合同解释》
　　第20条& 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现权押权发生所有权变动的；
　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
　　(1)买卖不破租赁的构成要件有三：
　　①租赁合同有效；
　　②出租人已将租赁物交付给承租人（承租人占有中）；
　　③租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。
　　(2)买卖不破租赁的法律效果：新的所有权人法定承受该租赁合同。所谓“法定承受”， 什么都不需要做，什么都不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人变更为新的所有权人。换言之，这是一种法律规定的合同权利义务的概栝承受，属于债权债务的法定移转。
　　特别提示&(1)就租赁物而言。动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。 (2)就租赁合同的类型而言。以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则：①出租人为租赁物的所有权人的；②出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。
　　例1甲出国期间，委托乙代为看管一套房屋。乙未经甲同意，擅自以自己的名义将该房屋出租给丙。租赁期间，甲死亡，丁作为唯一的继承人继承了该房屋。①乙擅自将甲的房屋出租给丙，但是，根据《合同法》第228条，乙、丙的租赁合同有效。②乙不是租赁物的所有人，乙也无出租的权利，故乙、丙的租赁合同不适用买卖不破租赁。③不适用买卖不破租赁规则的效果是：根据《物权法》第34条，所有权人丁有权对丙行使返还原物请求权。
　　例2甲将一辆汽车出租给乙，乙经过甲的同意转租给丙。在两个租赁合同存续期间，甲将汽车出卖给丁，并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人，故甲、乙的租赁合同适用买卖不破租赁；②乙虽非所有人，但乙经过甲同意转租给丙，故乙、丙的租赁合同也适用买卖不破租赁。③适用买卖不破租赁的效果是：由丁自动替代甲成为出租人，新的租赁关系是：丁出租给乙，乙转租给丙。
　　例3甲将一套房出卖给乙，交付了房屋，但未办理过户登记。未经甲同意，乙将该房屋出租给丙。租赁期间，甲又将该房屋出卖给丁，并给丁办理了过户登记。①乙不是房屋的所有人，但乙作为买受人，在房屋交付后，有权不经所有权人甲的同意将房屋出租给丙（这就和承租人不同了！）。乙、丙的租赁合同适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁的效果是：丁替代乙成为出租人。
　　2.买卖不破租赁规则的例外。下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：
　　①租赁物被没收、征收的（通说观点）；
　　②先抵押后出租，抵押权巳经登记的（《物权法》第190条）；
　　③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第20条）。
　　例4甲将一套房抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲又将该房出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该房屋，丁以300万元的价格购得。①租赁物上存在抵押权的，抵押权人与承租人均有受保护的必要。但二者有冲突：买卖不破租赁规则对抵押物的变价将产生负面影响(阻碍潜在的买受人参与竞买)。②所以，《物权法》第190条规定：“先抵后租，且办理了抵押登记”的，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，租赁合同不再适用买卖不破租赁。③因此，甲、丙的祖赁合同不适用买卖不破租赁，根据《物权法》第34条，丁取得所有权后，丁可对丙行使返还原物请求权。④须注意：此例中，丙不受买卖不破租赁规则保护；但是，若丙参与拍卖，依照《合同法& 第230条，在同等条件下，丙对丁享有优先购买权（原因：丙行使优先购买权，不会对抵押物的变价产生负面影响)。切记！
　　特别提示&租赁物上存在抵押权，租赁期间，抵押权人行使抵押权导致租赁物所有权变动的，在下列两种情况下，根据《物权法》第190条，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人须法定承受该租赁合同： (1)先出租，后抵押的； (2)先抵押，后出租，抵押权未登记的。
　　例5甲将一套房出租给乙后，甲又将该房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。甲、乙租赁合同存续期间，丙实行抵押权拍卖房屋，被丁购得。①这属于“先租后抵”，无论抵押权是否登记，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，适用买卖不破祖赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是：丁替代甲成为出租人。
　　例6甲将一辆汽车抵押给丙，未办理抵押登记。此后，甲又将该汽车出租给乙。租赁期间，丙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。①这属于“先抵后租，抵押权未登记”，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是：丁替代甲成为出租人。桐乡普法网-先抵押、后租赁，不适用“买卖不破租赁”原则
先抵押、后租赁，不适用“买卖不破租赁”原则
来源： &&时间： 09:00:32&&&&&&&&
&&& 案情回放：刘某在某开发区经营着一家保险箱厂。2011年，想前往山东拓展业务的刘某以其保险箱厂房作为抵押（已办理抵押登记），向当地信用社贷款180万。为了能一心一意地在山东发展，刘某于2012年关停了开发区的保险厂，并把厂房租赁给了张某，租期3年，租金20万/年，租金已支付至2015年。
&&& 2013年8月，由于刘某无力偿还贷款，信用社诉至法院。到了执行阶段，法院执行局启动了对其厂房的评估拍卖程序。期间，承租人张某找到执行法官，并提供了他与刘某的租赁合同、租金支付凭证，希望法院能按照&买卖不破租赁&保护他的合法租赁。法院驳回刘某的申请，并要求其在三个月的宽限期内迁出，对于他的损失，可另行起诉刘某要求赔偿。
&&& 2013年11月，该厂房经强制拍卖以220万价格成交，承租人张某于11月底之前已搬出。
&&& 法官说法：&买卖不破租赁&即在租赁存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由要求承租人返还租赁物，承租人可按原租赁合同继续使用租赁物。但是买卖不破租赁原则在&先抵押，后租赁&的情况下不适用。本案中，刘某于2011年先将厂房抵押给信用社，并办理抵押登记，后于2012年将厂房租赁给了张某。此时，张某就不能以其租赁对抗抵押权人以及买受人，房屋被拍卖即抵押权实现时，租赁关系解除，张某须在合理期限内搬出。对于张某的损失，由于在签订租赁合同时，刘某并未告知张某此厂房已抵押，所以张某可起诉要求刘某赔偿损失。
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来源：中国法院网
作者：刘义
　　【案情】
　 日，梅某与叶某签订租赁合同，约定叶某将其所有的位于某大厦的房屋租赁给梅某使用，租期从日起算十年，签订合同时已交纳租金。日，叶某与王某签订涉案房屋买卖合同，并于同月15日将房屋交付王某占有使用，王某接房后未办理房屋过户登记但进行了装修，且不同意梅某租赁使用房屋。梅某遂以买卖不破租赁为由将叶某、王某诉至法院，请求继续履行租赁合同。
　 【分歧】
　 第一种意见认为本案符合买卖不破租赁的情形。因为租赁合同和买卖合同均合法有效，而买卖合同正发生在租赁期间，正符合买卖不破租赁之规定。
　　第二种意见认为本案不能适用买卖不破租赁的规定。因为梅某与叶某之间仅是签订了租赁合同，但梅某并未占有使用房屋，尚未满足买卖不破租赁的生效要件。
　 【评析】
　 笔者赞同第二种意见，理由如下：
　 1.买卖不破租赁得以适用须同时满足其生效要件。合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽法律条文略显简单，但通说认为，买卖不破租赁的构成要件包括：租赁合同和买卖合同均合法有效；出租人或租赁物的所有人在租赁期间将租赁物的所有权变动给了买受人；租赁物已交付承租人使用，买卖发生在租赁物交付承租人使用之后。其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。本案中，梅某在签订租赁合同之后并未实际占有使用房屋，而由买受人王某占有，买卖不破租赁尚未生效。
　　2.平等保护善意买受人权利使两者利益更趋均衡。如若租赁合同未登记，承租人也未占有使用房屋，此时房屋仍处于出租人占有状态下，房屋买受人无从知晓房屋上有租赁的负担，相应的法律后果也不应由买受人承担。本案中，梅某与叶某签订租赁合同后并未实际履行，其不能以买卖不破租赁为由，对抗买受人王某对房屋的处分权，不能要求王某受梅某与叶某之间的租赁合同拘束。
　　3.承租人的请求因买受人的实际占有使用而发生履行不能。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转为为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。本案中，王某已实际占有使用房屋，梅某要求叶某及王某继续履行租赁合同已为履行不能，梅某可向叶某主张违约等合同责任。
（作者单位：重庆市綦江区人民法院）
责任编辑：陈思
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