京津冀一体化催热高村 智汇广场打造城市新地标
房讯网 15:35:35
[提要]随着京津冀一体化战略不断深化，北京产业外溢步伐也日趋加快，在承接北京产业外溢的区域里，一个地方正在悄然崛起，这便是高村。
　　【房讯网讯】随着京津冀一体化战略不断深化，北京产业外溢步伐也日趋加快，在承接北京产业外溢的区域里，一个地方正在悄然崛起，这便是高村。
　　在世界郊区化办公的趋势以及京津冀一体化下实现的都市带绵延影响下，高村作为其中中部优化调整区的黄金节点，将享受北京七环与京津高速之间的立体交通网络，同时以廊坊大学城、武清城区、北京亦庄的资源优势，为区域打造学校、人力、购物、消费的完整城市配套，而高村科技创新园亦成为中国的美国橘郡尔湾，成为未来大北京的重要产学研基地，带动高科技、智力型、服务型产业发展。智汇广场正是位于高村这片热土。
　　六大产品亮点 性价比之王
　　智汇广场位于天津武清高村，京津高速永乐收费站东1000米，距离国贸50公里，地处京津中枢门户位置，紧邻京津高速高村出口，高村出口两侧为大型高端低密别墅区和京津高村高新产业创新园，别墅区有首创、新华联、卓达、泰禾等知名开发商开发运营。项目呈现六大亮点：
　　稀缺业态：区域唯一低密商业综合体，独占优势资源
　　百变空间：5.1米层高，超大赠送面积，满足居住、办公、会所三重功能
　　自由组合：200-1000平米自由拼接，打破空间局限，职能便捷转换
　　量身定制：提供全方位定制化空间解决方案，充分发挥空间最大能效
　　顶级生态：顶级绿色资源成就生态花园，宜商宜居
　　高端配置：主题商街、酒店、公寓，黑利伯瑞国际学校、别墅群等一应俱全
　　产城一体化盘活区域经济
　　智汇广场位紧临通州永乐站，出入高村必经之地，在区域600万平居住区及10平方公里产业园区内，唯一的商业及商务配套，低密商业产品：200-500平；绿色办公/创意办公产品：200-1000平，可以随意组合，非常适合中小型企业办公以及众创空间的孵化平台。
　　优越位置催生高村"产城一体"先进定位，区域独享中国自贸区和国家级开发区双重优惠政策。智汇广场，作为新城内唯一低密商业综合体，独占稀缺资源，扛鼎价值典范。
　　据房讯网了解，智汇广场将受邀参加第12届中国写字楼综合体发展论坛。日至17日，中国写字楼综合体发展论坛第十二届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网（）发起并联合全国工商联房地产商会联合主办，主题为"转型与升级：房地产的互联网+逻辑"。
　　据悉，第十二届年会由八大主题演讲，两大圆桌峰会，四大项目考察组成。嘉宾阵容规格更高，形式更多样，内容更丰富，议题更精彩，报道更充分。尤为值得业界期待的是，《中国写字楼100强研究报告》将在本届年会上发布，并举行隆重的颁奖典礼。
　　物业位置：京津高速永乐收费站东1000米
　　来源：房讯网
编辑：yang
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对话嘉丰达汪浩：众创时代 产业园区被颠覆的生存逻辑
北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事长 汪浩
不想做孵化器的众创空间不是好产业园。
多解释几句。眼下这批创业潮早在几年前就已成暗涌，在总理提出众创空间后急遽崛起，大批创业服务机构也由此刻上时代标签。
政府推，资本捧，创业服务机构被看做快速成长的少年，拥有无限潜力。相比之下，已过“而立之年”的产业园区似乎身陷樊笼：大量闲置用地、产业断层等问题一直未能得到妥善解决。逃离出口在哪儿？园区运营商自然将目光落在了“时尚时尚最时尚”的众创空间。
这并非缘木求鱼。业内认为，产业园区的生存模式类似于中国早期的传统型孵化器，从形态上看，皆配备一定的物理体量；从服务上来看，也都有能力为入驻企业提供一些基础性服务。
在众创空间的产品线上，孵化器无疑是那枚“低垂的果实”，产业园区摘得容易，但能否食之果腹，嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩在接受记者专访时表示，没那么简单。
谁是夹心饼干
一边是园区之间的竞争压力，另一边是众创产品带来的市场冲击。产业园区的日子过的越发艰难。
记者：一不留神产业园区成了一块“夹心饼干”。
汪浩：是不是“夹心饼干”不重要。比如在业内，很多产业园区不会和华夏这样的企业去竞争，因为大家做的东西不一样，不存在竞争基础。众创空间更好理解，一般意义上的众创空间大多分布在中心城区里，而产业园区很多都在五环以外或者城郊，地理位置上的差异决定了客户群体的迥异。
记者：但很多产业园区确实生存的比较艰难，他们寄希望于众创空间来解决闲置用地问题。
汪浩：是。但别指望用众创空间产品能盘活闲置资产，这个太不现实。因为真正的众创空间的客户，他们往往对区位、服务配套等方面是有特殊需求的，不是每一个存量资产都适合做众创。园区闲置说来说去还是那些原因，重复建设、产业雷同、服务和配套掉链子。比如许多开发区，甭管是一线城市还是二线城市都要做科技、电商、新能源生物医药等等热门产业，这样定位重复与产业同质化不可避免，市场就那么大，招商自然有问题。这个市场要想规范，还得依靠政府整顿。
记者：整顿的周期会很长。
汪浩：这里面隐藏着一些机遇。在今天经济格局一体化的背景下，京津冀区域内的产业园几乎都要面对重新定位的问题。比如北京的一些开发区，20年前所集聚的产业现在正面临淘汰，需要外迁。但这些园区的剩余土地还有几十年的期限，这些土地该怎么重新利用、重新规划成了一个难题。像亦庄开发区管委会目前正着手做一个几百个亿的产业基金，准备将这些淘汰走和留下来的产业园区重新收入，重新定位、招商。
记者：做园区“接盘侠”是行业发展的趋势？
汪浩：嘉丰达是这样。我们一直在接触这些被闲置的园区，不过这种项目不是说企业想做就能做的，必须要和当地政府配合。换句话说，园区收购完毕在做产业重新立项时，必须要符合区域未来的产业定位。拿我们的智汇系列产品来说，昌平的智汇中心是与中关村科技园区合作，天津高村的智汇中心和智汇广场得到了武清开发区的支持，它的定位都与当地产业发展规划一致的。我们会看趋势和规律，提前几年去布局。
如何推开那道门
地产商抢滩登陆。潘石屹踩了急刹，速转车道，成功“加塞”众创大军，半路杀出“SOHO3Q”；毛大庆也告别万科，一手打造的优客工场被称为中国版“wework”，还未登场便备受瞩目。
身负重担的产业园能否后来居上？
记者：众创时代，产业园做众创空间往往从孵化器下手，之前了解到嘉丰达也拿出了10%的比例在做这件事。
汪浩：嘉丰达运作的产业园区中，10%是我们原来的比例，现在已经提升到了30%——40%左右。
记者：剩下的60%用来做什么？增加的原因？
汪浩：剩下的60%我们做自持和出售。嘉丰达以客户为导向，从而提供不同类别的产品。比如一些快速成长型的企业往往有融资抵押物、上市资产评估的需求，所以我们会用一部分出售给这类企业。我们并没有将自己定位成产业地产开发商，而是专注做研发和办公产品，所以我们理应介入到众创领域，增加服务占比也顺理成章。谁也不能否认，众创空间会是一个有发展的东西。
记者:以客户为导向的意思是用服务吸引企业？
汪浩：孵化器可以用服务吸引企业，但不一定能留住壮大后的企业。我经常讲，很多初创企业来了孵化器，三年以后它上市了，这时候90%的企业都会选择离开。为什么？因为政府哪里给的优惠最大它就会去哪里。我们也碰到过很多这样的客户，怎么办？我们提出了一个“全生命周期”的服务模型，简单讲就是众创空间+孵化器+加速器，初创型企业在我们的众创空间、孵化器里成长到一定阶段可以直接进入加速器继续发展。比如我们在昌平和顺义的项目就是加速器，它面对的是这种中等规模企业；天津高村的项目面对的是一批更为成熟的企业，它们一般会将总部保留在国贸等中心区，将研发和后台会选择迁出到高村。
记者：这个模式很理想化。
汪浩：衔接的过程肯定不会一帆风顺，但它的确是产业园做众创的一个必须模式。一个园区想通过市场化的方式得到持续发展，必须要有现金和利润，只做初创企业服务获取盈利会很难。
记者：但是这种捆绑模式成本很大。
汪浩：在整个创业环节里，众创空间起的作用还是有限的。现在创业门槛很低，从它（创业）生下来注册，到市场放开，再到融资和退出机制，所有环节，孵化器和众创空间只是提供了物理和服务平台。用互联网的话说，“羊毛出在猪身上，让狗买单”，我们可以做到这一点，可以在互联网和众创空间里让大家介入，但是真正起作用的还是政府，它把整个体系搭圆了，这就是最大的市场。所以创业者一定要珍惜这个机会，这个机会不会总有的。
下一口苹果
众创这颗嫁接过来的苹果被各行分食。规则很简单，谁服务做的最好，谁就能咬下最香甜的一口。
记者：现在大家都很喜欢对比一些国外的孵化器。
汪浩：我们的教育擅长归纳总结和快速复制，uber到了中国成了各种专车；airbnb变成了途家；wework到了中国变成你我他work。现在的创客如果自己的商业模式在美国找不到原型，好像很不好意思，显得没水平，而投资人也不会计算估值了。但事实是，中国的众创空间很独特。我们的创业者更草根，更多元化，对办公环境的需求不像国外那么强烈，载体分布范围也更分散。
记者：嘉丰达的众创产品更倾向于wework还是yc?
汪浩：一定要说参考哪个模式的话，我们可能会更接近wework。因为yc本质上来说就是做风投，它所谓的园区只是提供了一个企业集中的培训和辅导的场所。而我们会在物理场所的基础上提供更多软性服务。
记者：软性服务已经成了园区获取盈利的主要手段？
汪浩：有难度，但值得做。目前来看，软性服务还只是一个趋势，大多数产业园区主要通过资产的溢价获利，租金和服务收入为辅。我觉得再下一步园区可以通过发展特色类的服务来获取盈利。比如我们在做的一个产品叫“周围”，简单来说就是手机上的App, 它会告诉你，你身边哪里有彩色打印机，金融服务可以找谁；你发现周围开了一个新饭馆了，你也可以在“周围”上发起“约饭”。“周围”是一个共享的平台。 。
记者：创业团队在选择入驻园区时会比较看重金融服务。
汪浩：的确是这样。嘉丰达团队里有一批专业的资产管理人，完备的金融服务是我们的一个特色。比如我们是基金业协会备案的私募基金管理人，一些有价值的项目，我们会联合VC投资，或者参与做市；需要短期融资的，线上我们有自己的p2p平台，线下也正在运作一个小贷公司。
(文/新华网产业园区产经记者
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