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二手商铺买卖税费计算
15:13&&来源： |
　　买家支付的税费
　　1、房地产交易手续费：3元/平方米。
　　2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
　　3、权证印花税：5元/本。
　　4、印花税：房屋产价的0.05%.
　　5、契税：交易价（或评估价）&3%.
　　卖家支付的税费
　　卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：
　　1、房地产交易手续费3元/平方米。
　　2、印花税：房屋产价的0.05%.
　　3、土地增值税：
　　a、可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】&适用税率。 　　
　　b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入&90%）&30%.
　　4、个人所得税：
　　据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）&20%，核定征收为转让收入&7.5%&20%. 　　转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
　　5、营业税及附加税：
　　a、可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）&5.5%. 　　b、不能提供上手发票的，为转让收入&5.5%. 　　c、税费为差额的5.56%
　　6、土地出让金：
　　商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收； 　　商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%； 　　办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
　　7、土地出让金契税：
　　按本次征收土地出让金价款的3%征收。
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省领导活动报道集
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哈尔滨呼兰区出现“零租房” 只收供热费物业费不加额外租金
作者： 李国玉 李伟俏 　　来源： 生活报 　　　 频道主编： 关虹
　　生活报3月12日讯 &在哈尔滨市租一套房子，除物业费和包烧费外无需再交其他费用便可入住，等于是&白住&&&这可能吗？&你还别不信，在哈市呼兰区就有这样的&零租房&。3月11日，记者走访南京路、北京路附近几个大型小区了解到，来此寻找&零租房&的人越来越多，原来小区接近40%(2010年数据)的空置率已经下降至30%左右，在中心位置的小区空置率已不到10%。几家地产连锁企业的经理表示，从2013年起，周边房源成交量从此前一年只有几套逐渐变为几乎每月都有二手房成交。原因很简单，与小区刚建成比，因为租房人群越来越大，这里超市、饭店、商服都多出几倍，生活便利后房子也好卖了。
　　每月仅花三四百元就能租到两室一厅
　　&什么样的房子才算&零租房&？&南京路的几家中介给出这样一套公式：一套60平方米(建筑面积下同)的房子，包烧费、物业费一年下来要三四千块钱。这样的一间毛坯房，如果月租金在三四百元左右基本上就等于&白住&，这就是&零租房&。
　　&&零租房&主要集中在利民大道和呼兰大道之间、南京路、北京路两侧的小区。&好房通地产中介连锁呼兰区域负责经理王伟告诉记者，靠近呼兰区政府核心区域小区的这类房源比较少，东西两侧房源比较多。一般毛坯房月租金均价在400元左右，中等装修房源月租金在650元左右，按照房主的投资总额计算，都可以称之为&零租房&。
　　那么同等的价钱在哈市其他地区能租到怎样的房子呢？记者通过租房网站查询得知，在道里区和南岗区，一套60平方米的房子月租金通常在元之间，而香坊区和道外区要在千元左右。400元的月租在香坊区和道外区勉强能租到一个单间，但在道里区和南岗区繁华地段仅能租到一个床位。
　　南北向+半封闭+有花坛&零租房&小区环境不错
　　在没有看到&零租房&小区前，记者曾经想过小区和房源的样子，是不是因为空置率比较高，小区处于弃管状态，院子里都是垃圾，楼道屋子和刚刚交工的时候一样。但走到实地以后才发现，此前的&差评&大多数都是错误的。
　　小区房源都是正南正北，楼间距特别大，多数都是半封闭小区，每个楼之间都能看见一个花坛。进入楼道后，发现基础设施基本完善，进入房间内，即便是毛坯房也会配有水盆、坐便、厨房有排烟设备。经纪人表示，南京路两侧小区&零租房&所占的比例接近35%，管理完善小区比例则为10%至15%。处于中心地段的华运新家园，出现一套&零租房&后仅需两三天便能成交。
　　&零租房&一年下来房主租客各&赚&三千多
　　随后，记者联系到一位正在对外出租&零租房&的刘女士。&2009年我以每平方米2000元的价格，在南京路附近购买了一套80多平方米的房屋，期待能够升值，但现在差点成了我的心病。&刘女士说，&2012年房子涨到每平方米3000元左右的时候涨不动了，现在每年包烧费+物业费也要3000多元，如果没人租住等于是干赔钱，但要是每月六七百元的价格则根本无人问津，所以干脆每月400元，够供热费和物业费就可入住，这样我和租客都能省下三千多元。
　　记者随后从几家房产中介了解到，刘女士的情况和多数现在&零租房&的房主类似。目前当地&零租房&小区都集中在绿海田园、博莱雅园、华运新家园等小区的一期工程，投资型房主所占比例达到80%左右。南京路两侧小区二期则以刚需购房者为主，这类房源不多。一期房主有超过半数都采用这种方式出租房源。
　　饭店仓买占满门市&零租房&小区二手房交易渐暖
　　记者从房产中介了解到，因为周边有几家大型企业，所以求租的人群主要以企业工人为主，另外，周边县市、村镇在呼兰打工的人群也比较多，年龄主要在20至60岁之间。从2009年便在南京路打工的赵志海说，以华运新家园为例，刚入住时周边的饭店只有三四家，生意还挺冷清，但是现在小区周边的饭店已经数不过来了，多数都是受租房人群的带动。在中心区，超市、药店、饭店、理发店几乎要把一楼的门市房占满了。
　　随着周边配套设施的不断完善，&由租转买&的人群也不在少数，兰西县的孙正勇在打工三年后，交10万首付贷款买了一套楼房。他说，夫妻两人现在月收入5000多，每月再多花不到一千元交贷款，就能给自己攒出一套房子，比租房更划算。记者从几家中介公司了解到，2010年至2012年期间，周边小区二手房成交周期在3个月左右。但随着求租人群明显增加，2013年起已经几乎每月都有二手房成交。目前南京路两侧小区二手房销售均价已经上涨至每平方米3500元左右，部分小区售价达到4000元以上，与年当时开盘价格相比已接近翻番。
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&2017 列表网&琼ICP备号-12&二手商住房为什么不要买？来算下税费成本！ : 经理人分享
二手商住房为什么不要买？来算下税费成本！
很多置业用户由于过高的房价而选择购买价格相对较低的商住房，但是商住房到底要不要买呢？
我们今天不谈优缺点，只谈钱！钱！钱! &单纯就从价格的角度来谈一谈为何不要买商住二手房。
本文送给打算买一手商住房和二手商住房的朋友们！
在二手房市场上，相比住宅，商住房除了必交的增值税、契税和个人税外，还涉及到印花税和土地增值税。
在确定税基的时候，一般各地有两种方式，第一种是地税部门划定的指导价（有的地方也称核定价），每套房子的价格不同，需要交易时确定；第二种是网签价，这是买卖双方自己确定的，需要指出的是，税基是取这两者之间的高者，哪个价格高，税基就是哪个。
商住房没有“满五唯一”的说法，他们需要严格遵循以下方式征税：
第一种、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
公式在这：增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
第二种、印花税（这个税收是买卖双方都要交的）
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
第三种、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
第四种、契税
契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。
第五种、土地增值税
这是目前商住房区别于普通住宅的一种税收，普通住宅目前暂不涉及此项税收。
土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
举个例子吧，如果有套北京的商住房，2010年购置，当时成交价为50万元，契税为1.5万元。现在网签价格为100万元，指导价为90万元。
如果这套商住房进入二手房市场，整个交易会产生多少税费呢？
结论增值税约为2.67万元，印花税500元，个税5.76万元，契税2.93万元，土地增值税约23.33万元，合计约为18.44万元。已经占了增值部分的36.88%。
所以说！对于增值空间有限的商住房来说，它的确不是购房者一个好的选择，不要因为限购就勉为其难买了商住房，到时候再出售可就没那么容易了。
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作者：佚名
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