楼市探底如何投资酒店式公寓
房地产业的低迷让购房者大多选择了持币观望，政策出台在短时间内让楼市成交量有所回升，但市场的观望情绪进一步加重。而与此同时股市低迷也让很多需要投资理财的人对酒店式公寓这种投资性物业重新开始关注。小户型低总价，优越的地理位置是酒店式公寓的优势，但也存在不少弊端……
酒店式公寓最新开盘
价格（元/平方米）
暂定：12000
　投资分析――酒店式公寓
　投资存在风险分析：
　一、同质化竞争，随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
　二、酒店式公寓的规划设计问题。
　三、投资者的预期租金问题。
　四、定价问题。定价过高，压缩升值空间，价格与市场出现严重背离。
　五、土地性质，使用年限一般为40年和50年两种。
　投资盈利点分析：
　一、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。
　二、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。
　三、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
　四、地处繁华地段，地块稀缺性保证升值稳定性。
　五、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。
　物业优势――酒店式公寓
① 地理位置是否具备可持续发展潜力
② 建筑设计、内部装修等是否符合客户需求
③ 管理既有奉献精神，又有品牌效益
④ 应有弹性的租务计划以照顾不同客户的需要
⑤ 持续、稳定的市场推广是物业发展的基础
⑥ 整体经济的发展态势
　典型推荐――酒店式公寓
开 盘：08-10-19均价：26000元/平方米
区 域：朝阳区　商圈：国贸商圈
分析点评：核心区域的土地供应小且规模受限，而且限制也较多如产权性质、高度性质等，这样的地块开发属性有很大的局限性，在此种情况下，最大化体现项目价值的开发方向就是酒店式公寓。万科公园5号院位于朝阳公园附近，直接辐射几大商圈，并且可以弥补此区域稀缺土地的小户型要求，其价值相对稳定。
开 盘：时间未定　 均价：未定
区 域：朝阳区 　　商圈：国贸商圈
分析点评：真正的服务式公寓应该是大业主持有，由有品牌、有经验的运营商的分销渠道进行租赁。它是介于酒店和公寓之间的一个产品类型，具有很强的灵活性和随时规避风险的能力。擎峰正是基于这些考虑最终立项为服务式公寓，并且将产品定位在高端市场。也融入到CBD激烈的酒店、公寓和写字楼的市场竞争当中。
开 盘：08-10-30均价：53000元/平方米
区 域：朝阳区　商圈：CBD商圈
分析点评：柏悦居不仅共享柏悦酒店的高品位配套服务设施，更可以充分体验凯悦国际酒店集团提供的全方位高品质物业管理服务。让柏悦居未来居住者的工作、生活、休闲、娱乐和购物各项需求得到高效的满足，从而成为引领国际大都市高品质的生活方式。
开 盘：08-11　 均价：12000元/平方米
区 域：朝阳区　商圈：CBD商圈
分析点评：时代在变迁，市场竞争方式已提升至新的水平，“服务”成为新的竞争手段。服务具有强烈的“连锁”效应。品牌化的服务为顾客提供丰富的消费体验，顾客将习惯于这种专门化的服务。cross朗廷以地铁和朝阳路双线联动CBD，丰富商业配套为生活增添便利。
　居住人群――酒店式公寓
居住购买人群
居住购买人群分析
海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员
由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围。他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档酒店式公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引
海外商务人员
由于业务上的关系，经常会到中国内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。
　生活成本――酒店式公寓
商业立项或其他用途住宅立项
　40年或50年
　　首付款（最低）
　总房款的40%或者50%
　　贷款年限
　0.9元/度（商业立项）1.2元/度（工业立项）
　5．1元/吨
　　生活用气
　大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气（罐装煤气约为100-120元/罐）
天然气2.05元/立方米
　　物业费
　采用酒店式物业管理，在4元/平米-8元/平米之间
大多在3.5元/平米以下
　类似概念――酒店式公寓
大都市中的酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局……
公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理……
SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合……
这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求……
　概念区别――酒店式公寓
不同物业投资分析――酒店式公寓
产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权……
单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求……
商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的ＳＴＵＤＩＯ类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具……
业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资……
对酒店式公寓而言，理论上讲，投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主……
　楼盘展示――酒店式公寓
位置： 朝阳
均价： 27000元/平方米
位置： 朝阳区
均价： 20000元/平方米
位置： 丰台
均价： 14500元/平方米
位置： 朝阳
均价： 12500元/平方米
位置： 东城区
均价： 40000元/平方米
位置： 朝阳
均价： 25000元/平方米
位置： 昌平
均价： 9000元/平方米
位置： 丰台
均价： 16500元/平方米
位置： 昌平
均价： 9700元/平方米
位置： 丰台
均价： 15000元/平方米
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地区:海珠区街道:昌岗街道帖子107&经验值615 &注册时间&最后登录&
你的另一个娘家
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本帖最后由 最爱看 于
18:11 编辑
& && &&&本来不打算买房的, 无奈最近男朋友家里催得急, 可能想要我们结婚了吧, 所以现在把买房这件事提上日程了!　网上看了很久, 从市区到郊区, 一手房到二手房, 全部看了个遍, 最后打算买个酒店式公寓.。
& && &&&因为没买过房, 没任何经验, 单纯的觉得酒店式公寓比周边小区的房价要便宜. 这是仔细研究的结果。75到95平米之间二房的房价, 差不多在120万到145万之间，房龄比较新, 差不多都是5年以内的, 房子的风格都还不错, 有的带落地窗，入住人群比较年轻，又带电梯, 楼层都还不错。
现在的缺点是,
　　1, 产权基本只有40到50年, 时间比较短. (可能这也是房价比小区要低很多的原因.) 但我觉得, 40年以后我们都快70了, 房子也不知道会不会塌了, 以后的政策也不知道会怎么样, 所以觉得好像..应该不算太大的的。
　　2, 物业费比较高, 但是也贵不了多少, 差不多贵100~200, 所以还是可以接受。
　　3, 中介说买酒店式公寓的费用会比较高, 但可以帮我们把房价做低, 费用就不会高了。 (具体我也不是很懂.)　
　　现在男朋友还是比较介意产权期限的问题, 有的中介也说, 买酒店式公寓更适合投资. 所以小女子诚心请教一下各位大人, 买酒店式公寓自己住, 是不是真的不划算呢?
精华0&帖子1&经验值1076 &注册时间&最后登录&妈币7 &
地区:街道:帖子1&经验值1076 &注册时间&最后登录&
买来投资放租还可以，如果自住，本来就只剩下35年了，再过5年还有30年产权，你要出手卖的话，考虑下接手问题好不好卖来自[]
精华0&帖子869&经验值21630 &注册时间&最后登录&妈币22332 &
地区:海珠区街道:昌岗街道帖子869&经验值21630 &注册时间&最后登录&
年限不是问题，万博很早前卖的公寓两万，年限剩下28年！关键是居住为何选择公寓?来自[]
精华1&帖子2954&经验值11055 &注册时间&最后登录&妈币17079 &
地区:石基街道:石基帖子2954&经验值11055 &注册时间&最后登录&BB生日
买了还能怎样
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不能落户没有学位闲杂人多来自[]
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地区:天河区街道:天河体育中心帖子12097&经验值80677 &注册时间&最后登录&
大胆吃进！国务院出了商改住的新政，未来也可以有学位和居民水电的价格！来自[]
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看政策是怎么落实了，说不定现在是抄底公寓的好时机来自[]
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户都落不了还是算了吧& &&&呵呵& &&&不要不走寻常路& & 还有人图便宜买限价房 小产权呢来自[]
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地区:天河区街道:体育西、体育东、六运小区帖子523&经验值3460 &注册时间&最后登录&
没学位不能入户哦。
精华1&帖子477&经验值2824 &注册时间&最后登录&妈币3167 &
地区:海珠区街道:江南大道北、江湾路、中海名都帖子477&经验值2824 &注册时间&最后登录&BB生日
可以入户，但没学位。水电费按商业计，不能用煤气，管理费好贵。前年亲戚买子公园前的府前铭泰，很好出租，租金高
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地区:金家庄区街道:塘西街道帖子49&经验值196 &注册时间&最后登录&
来了。帮你顶贴。
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地区:番禺区街道:洛浦街道帖子82&经验值425 &注册时间&最后登录&
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谢谢马油的建议啦，还是要好好考虑一下
精华0&帖子107&经验值615 &注册时间&最后登录&妈币811 &
地区:海珠区街道:昌岗街道帖子107&经验值615 &注册时间&最后登录&
确实要冷静点
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地区:海珠区街道:昌岗街道帖子107&经验值615 &注册时间&最后登录&
确实要考虑学位的问题啊，不然以后有小孩了，学位也是一件麻烦事
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水电费又贵，有没学位，升值/投资都不是很好的选择
精华0&帖子5574&经验值27498 &注册时间&最后登录&妈币27131 &
地区:其他街道:其他帖子5574&经验值27498 &注册时间&最后登录&
LZ 是自住不是投资，就不要去碰公寓了。
有时候你不努力一下，你都不知道什么叫绝望。
终于打算在广州买房了! 可是买酒店式公寓自住, 划算不划算呢? ...
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本帖最后由 薛定谔的兔子 于
13:47 编辑
吃好中饭，父母想起来前几天看到一广告传单，说酒店式公寓只要12800一个平米，乃么想想毕竟在上海，这点价钱到便宜来呀。12800，想想常熟房价也要多少了。估计蛮合算的为~~还精装修的啦，以后省的装修了~乃么一脚油门一起去看房去了~里面的工作人员到热情来，
乃么我爸就问了：房子真那么便宜啊？只要12800一个平米？”
那男的说：“12800是特价房，每个楼层价钱是不一样的，算下来估计2万左右一个平米。”
都是小户型的，40-90平米，我父母想想今后我结婚和老公住这点房子么也够在，离父母家只要过条马路，5分钟的路程。想想即使毛2万也是蛮核算的，毕竟精装修的嘛。
他介绍，有两种房型，一种是复合式的，还有一种么就单层的。被他说的有点心动了，乃么我们P巅P巅跟着他去看样板房在，看看倒也蛮好~~后来又回到售楼厅喊他算了下价格，55平米左右的复式一套在125万左右。一问物业管理费用4元一平米（真贵），问他啊有产权的，他说产权50年，虽然说物业管理费有点贵，但平米小，一个月算下来也就200多，心里真个痒痒来不得了在。后来我们又疑惑，万一房价跌了哪能办？他回答我们：“我们合同上都写明的，如果真的跌，我们会把差价补给你们的！”
我爸激动来立马打介绍人电话，让她和我男朋友说过来看房子，看好之后就准备买了。介绍人和我父母寒暄半天，挂了电话。一会儿介绍人又打电话来了：
“哎，我和你说哦，那种商业用的酒店式公寓千万不能买，买的时候便宜，你到时候想卖掉就麻烦了！要交很多钱的~~商业用房卖掉要交很多钱给政府的~”
乃么我老爸来和我说了。。。。
我也没听明白到底是咋回事，有困难找百度，乃么我百度了一下：
目前，市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。
A 住宅型公寓
此类公寓为住宅性质，产权70年。
这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米。精装修交付标准，拎包入住。多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。水电性质为民用。
住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。电梯配比多为每层1：10，多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。
住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。
B 商用型公寓
此类公寓为商业办公性质，产权40年。
此类公寓面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。
一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
此外，这类公寓得房率偏低。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。
还有一个重大缺点是税费增收额很高。根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：
1.营业税＝现出售价*5.55％
2.印花税＝现出售价*0.05％
3.增值税＝现出售价*3％
4.个税=现出售价*20%
5.交易手续费：5元/平方米
除去交易手续费天龙八部，4种税加起来高达28.6%。
以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。
C 65年产权酒店式公寓
还有一种65年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。
此类公寓基本设施同70年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。唯一要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。
水、电、煤也是按照商业费用结算
百度完之后我彻底崩溃了，幸好介绍人好心来告诉我们，不然我们傻啦吧唧还真买了！在此提醒大家，不要受骗上当了！常熟世茂好像也有酒店式公寓的，大家要买房子还是买住宅房好啊！
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现在还有人急着买房？
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本帖最后由 老闸蟹 于
17:54 编辑
40年和70年的产权一定要搞清楚啊！
40年的属于商业用房，水电费都贵！
金钱346 ￥威望0 点魅力10 点券0 ￥金币-2 块经验510 点在线时间156 小时精华0帖子积分913阅读权限20最后登录UID359485
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从没买过房子的瘪三掩面而过，盐世来~~~
头衔：来自苏门答腊的咖啡
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40年和70年的产权一定要搞清楚啊！
老闸蟹 发表于
& & 就是哇
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不去考虑转手卖掉，出租蛮好的。
金钱9661 ￥威望0 点魅力0 点券0 ￥金币1 块经验10578 点在线时间3763 小时精华0帖子积分23259阅读权限80最后登录UID353225
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&55平米左右的复式一套在125万左右&
擦,55平米左右的一套设计成复式? 开发商的脑袋啊是被驴踢了?
头衔：美女协会会长
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TimelessHui
& & 酒店式公寓啊
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国际美少女
& &不错,是酒店式公寓!
但是复式是什么概念?应该是上下二层的才叫复式吧? 那还要个楼梯间吧?那要浪费多少面积?
头衔：网商，经纪人,导购师
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头衔：美女协会会长
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& & 嘿！冷来呀~阿姨你好
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TimelessHui
& & 一般都是loft户型&&层高5米多&&隔成两层 ！使用面积大约 55*2*0.7&&但层高较低 比较压抑！
头衔：美女协会会长
金钱746 ￥威望0 点魅力205 点券0 ￥金币-155 块经验5054 点在线时间722 小时精华0帖子积分6178阅读权限50最后登录UID396751
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& & 是的，人高点的还要撞头。最主要是买容易，卖就难卖了，要交很多钱给政府，交死人的
金钱1141 ￥威望0 点魅力8 点券0 ￥金币0 块经验1871 点在线时间1927 小时精华0帖子积分4506阅读权限30最后登录UID357553
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你说的复式是那种LOFT吧，这种么层高在5.6米以上的还行，一般的住宅房在2.8左右，再低确实会有点压抑。产权这种玩意确实很纠结，但国家搞到现在都没出个具体政策说到底年限到了以后咋办。不过一般这种房子么买的人也不会急着出手，因为租的话还是比较好租出去的。这年头租单身公寓的人不要太多。。而且还有个优点是这类房子可以因为是商业房，可以注册公司，租给小公司也不错。
头衔：中世纪骑士
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商业性质的房子和住宅的商品房肯定不一样的啦，一种是用来投资的，一种是用来住的！！！！！
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