房企业绩 潘石屹：SOHO中国未来怎么走？_网易房产
房企业绩 潘石屹：SOHO中国未来怎么走？
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潘石屹站在业绩发布会上的时候，张欣正在会见他们的老朋友，这位老朋友希望将张欣夫妻俩能将虹口SOHO卖给他。转型“包租公”后，SOHO中国极少卖楼，不过这并不意味着他们不再卖。2016年，潘石屹夫妇将SOHO上海世纪广场卖给了国华人寿保险，SOHO中国的股东们因此获得了一次特别股息，每股0.346元，加上中期派发的0.19元，全年股息达到0.536元，股息率14%。如果每一次出售都能带来利益分红，相信大多数股东还是会同意出售虹口SOHO的，但这一次，潘石屹实实在在毁约了。他本来已与一家大型企业谈好了收购合约，但却临时改变主意不卖了。他给交易方的理由是，由于外汇管制的原因，自己在国内出售资产后，收到的资金并无法去国外投资，只能留在国内，而国内并无其他更优质的资产可买，“我拥有境内的资产，比拥有境内的人民币要好得多”。没想到，交易方非常理解地接受了。买卖资产，这对SOHO中国来说仅是锦上添花之举。自2012年转型“包租公”后，SOHO中国的业绩来源就主要依赖于租金。2016年，SOHO中国租金收入约人民币15.11亿元，同比上升44%;2015年，公司全年租金收入约10.52亿元，同比增长148%;2014年，SOHO中国去年的租金收入为4.24亿元，同比上涨51.7%。业绩会的第二天，潘石屹给他的员工们写了一封信。信中，他写道：“公司管理着几百万平方米的办公楼，每天有几十万人在我们管理的24个项目中工作，能不能让这几十万人在我们管理的项目中舒适、方便、高效、有安全感的工作和生活，是我们工作的基本。而今天所公布的利润、今天股票的表现都是派生出来的。如果我们努力付出了，就一定会有回报。“这便是SOHO中国近两年的管理重点。从租金增长的层面来看，SOHO中国的转型是成功的，但离开了规模的租金增长，如何支撑集团的后续业绩呢?潘石屹一直在做的“物业管理“可以作为未来的一个着力点。相较于房企住宅业务的快速增长，SOHO中国租金增长的速度是缓慢的，但是正如同房企正在不遗余力地推动物业公司上市一样，SOHO中国的物业价值也具有较大的想象空间。比如未来可以走轻资产管理，对外输出服务。此刻，潘石屹似乎是在养精蓄锐。2015年，绿城服务集团整体毛利率水平约为18%，中海物业和彩生活的整体毛利率分别为21%和55%。作为中国办公领域的“头牌”，未来物业对SOHO中国的利润贡献率，各位看官尽可以打开想象的翅膀。潘石屹的另一个着力点还有SOHO3Q。2016年，SOHO中国营业额上升58%，为15.77亿元;净利润上升69%，为9.1亿元。这其中，SOHO3Q贡献了多少业绩?不详!不过，
自2015年推出SOHO3Q以来，SOHO3Q不断调整产品，建立品牌。SOHO3Q可以为用户提供专属的网络，不但可以做到速度很快，而且具有一定的安全和私密性;光华路SOHO3Q还引进了人脸识别系统，所有人进来的时候都要通过这套系统。而自从开业以来，SOHO3Q已经举办了2000余场活动，超过30万人参加。其中有一些品牌已经非常具有广泛的知名度和影响力，比如有潘谈会，3Q大讲堂，相约投资人。截止2016年底，目前SOHO
3Q在租的工位超过16000个，平均出租率达到85%，已经成为北京和上海最大的共享办公空间，租户群体大多是一些高速增长的互联网和高科技公司以及创业公司，例如小红书，也有比较大的公司如雀巢的一些部门。在这些努力背后，SOHO3Q新签的合同价格比每个项目的平均价格高出30%。潘石屹说，要先把管理和产品提高。我觉得我们迈着坚定不变的步伐，把我们的管理提高，把我们的产品提高，成熟之后就进行扩张。等它快步如飞跑的时候，一定会进行独立上市。““同比wework估值都是170亿美金。SOHO 3Q的价值有很大的潜力没有被挖掘。” SOHO中国财务总裁唐正茂说道。
本文来源：凤凰网
责任编辑：戴雨虹
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潘石屹难忍慢钱的寂寞 SOHO中国四年转型路宣告终结
从散售转型自持后，SOHO中国营业收入及净利润连续 三年下滑，今年该公司再次开启售楼模式，不仅是公司对利益的追逐，更像是潘石屹对财务报表的一次妥协。7月29日，SOHO中国发布公告称，将旗下 SOHO世纪广场项目以32.97亿元售出，这是潘石屹决定出售部分持有物业后卖掉的第一个项目。业内人士分析认为，一方面持有巨大的优质物业，另一方面 是逐年下滑的业绩，两者的巨大反差，让挣惯了快钱的潘石屹在过去的四年中一定很寂寞。
从散售转型自持后，SOHO中国营业收入及净利润连续
三年下滑，今年该公司再次开启售楼模式，不仅是公司对利益的追逐，更像是潘石屹对财务报表的一次妥协。7月29日，SOHO中国发布公告称，将旗下
SOHO世纪广场项目以32.97亿元售出，这是潘石屹决定出售部分持有物业后卖掉的第一个项目。业内人士分析认为，一方面持有巨大的优质物业，另一方面
是逐年下滑的业绩，两者的巨大反差，让挣惯了快钱的潘石屹在过去的四年中一定很寂寞。
重新开始卖楼
“SOHO中国打算将公司个别成熟的、满租的非核心资产拿出来销售。”在今年3月的业绩会上，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，既然市场给了这么好的机会，能赚钱就赚钱。而当时，以北京、上海为代表的重点城市房价正经历一波上涨。
于上海的SOHO世纪广场是第一个被列入出售清单的项目，历经近四个月时间，这栋自持物业终究还是被卖了。7月29日晚，SOHO中国有限公司发布公告，
公司间接全资附属公司与买方（独立第三方）订立协议。据此，SOHO中国同意按代价人民币32.22亿元（经扣除增值税）向买方国华人寿保险股份有限公司
出售SOHO世纪广场，折合单价达到7.67万元/平方米。
于此事件，SOHO中国表示，有见中国近期房地产市场发展，经参考该物业将产生的预期现金及毛利润，出售事项为集团以公平值变现其于该物业所作投资的良
机。此外，经考虑该物业仅占集团持有的所有投资物业组合的可租总面积约3.7%，董事会认为，出售事项对集团的总租金收入的影响极微。未来该公司仍将坚持
在北京、上海核心地段持有优质办公楼的发展战略。
转型后业绩差强人意
有业内人士分析称，SOHO中国重新开始销售，一方面的原因是整体楼市走强，出售部分自持物业可以降低潜在的金融风险；另一方面，则是转型后差强人意的业绩表现。
北京商报记者查阅SOHO中国近年财报显示，2015年该公司营业额约为9.95亿元，较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元，下降约84%。主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变。
实上，自从SOHO中国宣布转型自持之后，该公司业绩逐年下滑，且下滑幅度不断加剧。按照近几年来SOHO中国业绩的下滑速度，SOHO中国的未来预期并
不容乐观。据了解，SOHO中国从年四年的时间里，公司各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、
60.98亿元、9.95亿元，同比跌幅分别为9%、58%和84%。
仅仅是营收，净利润也呈现同一趋势。四年来，公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比跌幅分别为
31%、46%和79%；公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和
87%；每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。
潘石屹选择妥协？
尽管SOHO中国表示出售SOHO世纪广场项目不会改变公司目前继续持有优质物业的战略，此次重启销售，或许不是SOHO中国再次走向转型之路的信号，但这也意味着，潘石屹对转型阵痛的一次妥协。
次SOHO世纪广场是潘石屹决定出售部分非核心资产后出售的第一个项目，至于是否还将继续销售物业，今年3月时，SOHO中国CEO张欣曾表示，对哪些物
业以百分之多少比例销售是没有目标的，市场行情好时销售非核心资产，也是从公司角度考虑的，这种方式并不是不常见的，世界上很多公司在适当时候也都有资产
调整计划。SOHO方面称，未来，SOHO将坚持在北京、上海核心地段持有优质办公楼的发展战略，并进一步发展全新的共享办公产品SOHO 3Q。
值得一提的是，SOHO中国公告披露，根据SOHO世纪广场2015年底的账面值及SOHO根据协议收取的代价，预期公司将自出售实现毛利润约5.02亿元，所得款项净额用做一般营运资金。对于所得资金用途，SOHO中国在接受北京商报记者采访时并未给予明确回复。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，SOHO中国出售部分物业可以回笼资金，后续可能对包括创业类型的办公物业进行收购、寻找新的项目进行投资或者进行新业态的布局，同时继续持有核心优质地段的物业，这也是SOHO中国在转型中的一次修正。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323SOHO中国去年业绩惨淡3Q会成为潘石屹的救命稻；日00:25经济观察报谢敏敏；当一家福建房企在上海耗资110.1亿元人民币拿下；8月17日，SOHO中国有限公司发布了2016年；眼下，潘石屹更在意的是SOHO3Q的成败；由于SOHO中国连续几年惨淡的财务表现，外界普遍；2012年8月，SOHO中国对外宣布转型，从“开；潘石屹当时表示，2
SOHO中国去年业绩惨淡 3Q会成为潘石屹的救命稻草吗？
日00:25 经济观察报
当一家福建房企在上海耗资110.1亿元人民币拿下今年的全国单价地王之际，远在香港的SOHO中国董事长潘石屹却高调宣布将继续出售上海的三个商业项目。
8月17日，SOHO中国有限公司发布了2016年中期业绩报告：营收7.27亿元，同比增加85%，毛利率为77%；净利润6亿元，同比增加344%。上半年，他们的自持物业平均出租率达到85%，租金收入约7亿元人民币。
从数字上来看，这是SOHO中国2012年宣布转型以后业绩持续三年暴跌后的首次反弹。但值得注意的是，2015年是SOHO中国业绩最差的一次，今年半年报的参照基数过低，上涨并不能直接反映SOHO中国本次业绩的真实含金量。
眼下，潘石屹更在意的是SOHO3Q的成败。起步于2015年2月的SOHO3Q被视为SOHO中国的第二次转型，但由于目前3Q占公司业务整体体量较小，SOHO中国并没有对外披露3Q的租金表现和营收情况。
由于SOHO中国连续几年惨淡的财务表现，外界普遍质疑公司转型已经失败。而还没有交出一份令投资人满意的成绩单的SOHO3Q是否能支撑起二次转型，是否能成为SO-HO中国的“救命稻草”，还需要打一个大大的问号。
2012年8月，SOHO中国对外宣布转型，从“开发-销售”转型为“开发-持有”，公司将告别散售，改为租售并举，并逐步提高自持物业比例。
潘石屹当时表示，2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年租金年收入将超过40亿元。
但SOHO中国并没有停止出售项目。7月底，SOHO中国宣布将上海SOHO世纪广场以32.97亿元出售给国华人寿保险，折合单价7.67万元/平方米，高出账面评估价值21%，高出收购成本70%。
SOHO世纪广场商业办公面积4.3万平方米，占SOHO中国自持物业总可租面积的3.7%。按照SOHO中国经合审账目，该物业日的账面值为27.2亿元，此次交易预计将为公司实现毛利润约5.02亿元。
在8月17日的半年报业绩会上，潘石屹对此给出了回应。他强调，公司持有和租赁的基本模式不会改变，核心资产不会销售，“可是做生意永远不变的就
是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。”他还表示，目前保险公司处于资产荒阶段，而SOHO中国需要现金，因此交易是符合各自诉求的。
他随即宣布SOHO中国会进一步出售非核心资产，包括上海的三个项目：SOHO天山广场、虹口SOHO以及凌空SOHO。
尽管潘石屹一再强调不会回归散售模式，也一再否认转型的失败，但过去连年下滑的营收和净利润始终让外界抱有怀疑。
经济观察报记者翻阅了SOHO中国年的年报数据：过去三年，SOHO中国的营业额分别为146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元，同比跌幅分别为9%、58%和84%；除税前溢利分别为124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比跌幅分别为31%、46%和79%；公司股东应占溢利分别为73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和87%。
其2015年半年报数据显示，2015年上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。SO-HO中国对此表示，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。
第二次转型
在第一次转型备受质疑的情况下，2015年2月，SOHO中国推出了第二次转型的主力产品――SOHO3Q。
SOHO3Q瞄准的是联合办公市场，将SOHO旗下的写字楼办公室以短租的形势对外租出去，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。
为了吸引人气，去年10月，SO-HO3Q开启了互联网众包模式，鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络成为3Q伙伴和3Q联盟，最高获取15%的佣金。
目前3Q均在SOHO中国的自持物业里，但普遍选择的是位置不佳的裙楼或者写字楼里楼层较差的位置。同策咨询在今年初的一份调研报告里指出，此举更多的是解决空置物业的出租问题，期望通过低门槛带动高出租效率，降低空置率。
以上海为例，3Q目前设立了五个中心，分别是：虹口SOHO里副楼的1-2层，包括660多个工位；外滩SOHO里副楼F栋的B1-3层，G栋1-3层，包括1600多个工位；复兴SOHO里D栋2-4层，包括850个工位，E栋2-4层，包括600个工位；东海SOHO里的1-2层，包括287个工位；凌空SOHO里的5栋1层，包括1619个工位。
SOHO中报显示，截至2016年7月底，在北京和上海开办了16个中心，提供13603个座位，预计到2015年底总座位数将达约16000个。
SOHO3Q刚起步时对外宣布其开放式办公桌的租金是1000元/人/周，独立办公室1300元/人/周，但被质疑租金过高，为了吸引人气，3Q采取了打折
的方式降低租金，普遍为4.5折-7折，当时潘石屹便表示这是在亏20%出租。以外滩3Q为例，目前开放式办公桌为480/人/周，独立办公室为624/人/周，这一价格要低于WE+、方糖小镇、WeWork等同行。
同策咨询的调研报告认为，3Q按照1000元/周/人的标准，出租率70%才保本，目前打折以后基本上都是亏损状态。
SOHO中国中报数据显示，3Q目前的出租率约70%，这一数字也并不算理想。万科集团商业地产总经理丁长峰曾经说过，如果联合办公空间的出租率不能够保持在75%以上，肯定是不赚钱。WE+联合办公空间创始人兼CEO刘彦鲆苍诮邮芫霉鄄毂钦卟煞檬北硎荆桓隽习旃钅咳绻鼙Ｖ85%以上，才算成功。
SOHO方面表示，3Q的营收占公司目前的收入比是相对比较小的数字，按照会计原则还不到要分开披露的情况。当被问到3Q的租金收益率时，张欣表示“无法计算”。
但3Q要想实现盈利确实不是一件容易的事。
从行业看，联合办公领域的大部分公司都在大力拓展规模，成本不断增加，整体上都属于亏本运营。
三亿文库包含各类专业文献、应用写作文书、幼儿教育、小学教育、中学教育、高等教育、行业资料、生活休闲娱乐、文学作品欣赏、70SOHO中国去年业绩惨淡 3Q会成为潘石屹的救命稻草吗等内容。　
　董事长:潘石屹 一位被看作是当今中国最活跃、最具有 鲜明个性的房地产领袖之一...在业绩构成中,SOHO 中国去年入市销 售项目中有 3 个占据绝大多数的份额, ...新闻源 财富源
SOHO中国潘石屹:房地产大跃进式投资还能走多远
&&&& 10:01
　　“我前两个月在美国和欧洲走了一圈，经济形势确实非常不好。全球经济其实是个大的产业链，欧美的消费终端出了问题，中国制造环节一定会受到影响，进而影响澳大利亚、俄罗斯等能源供给国。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。在他看来，美国经济微增长、欧洲经济零增长、中国经济慢增长的格局将持续较长一段时间，在这种局面下，无论是外资企业还是中国本土企业，都应该从应对经济长期低迷的角度考虑公司发展战略。
　　8月中旬，作为中国商业地产零售模式最成功的范本，潘石屹旗下SOHO中国宣布终结“散售”时代，步入“自持商业物业”的“成熟时代”。由此，潘石屹手持北京、上海两地共计150万平方米的商业物业，成为京沪核心CBD最大业主。
　　不能说这次转型完全出于自愿。一位接近SOHO中国人士告诉记者，SOHO中国这次转型实为外力推动和内部发展阶段共同促成的结果。“中国社会近几年的一大重要转变，体现在中国制造面临结构性转型，民营制造业财富大量蒸发。随之而来的是，以民间财富为支撑的消费领域将在未来受到冲击。”上述人士称。
　　房地产投资类物业与奢侈品、高档白酒一样，依赖的是不断成长的中国财富阶层。据了解，今年以来，多家奢侈品品牌财报显示，包括中国区在内的亚太地区销售增速有所下滑，包括Burberry、PRADA、周大福等在内的奢侈品品牌销售均显示出疲态。Burberry第一季度财报显示，亚太市场18%的增速依然是其增长最快的市场，其中在中国销售保持了10%左右的增速，但增速相对去年的井喷行情已经开始下降。而这与中国财富阶层消费能力增长逐缓直接相关。数据显示，在总体消费能力上，上半年中国社会消费品零售总额扣除价格因素实际增长11.2%，增速比一季度回落0.4个百分点，比上年同期回落2.4个百分点。
　　“我们的客户以前很多是民营能源类企业的老板，包括山西、内蒙古等地是SOHO中国物业销售的重点推荐省份。可是今年以来，民营企业财富缩水非常明显。产业链上游成本高启、下游需求不足导致民间财富蒸发。”一位SOHO中国高层称。
　　由此推开，除了SOHO中国外，将有更多投资类物业的销售在未来会受到消费力下降的冲击。也就是说，哪怕宏观调控有所松动，天价豪宅等不动产奢侈品，都有可能不再重复当年“神话”。
　　种种因素叠加，潘石屹对中国房企的建议不得不提上台面。他表示，在众多房企仍然看好市场，动辄百亿千亿地制定其扩张计划时，需要考虑一下：此轮的经济低迷是否具有往年不同的国际背景，全球经济链条的恶化已经现实地影响着中国消费力，中国房地产的大跃进式投资还能走多远？
来源：新华网
作者：于兵兵
编辑：张少雷
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