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审理农村土地承包合同纠纷应注意的问题
09:13　来源：建设工程教育网整理　 |
　　一、违反法定民主议定原则的承包合同效力问题
　　审判实践中，可以看出违反民主议定原则是农村土地承包合同被确认无效的最主要原因。根据法理，土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事，对重大承包事项必须经过民主讨论并获得绝大多数村民的同意，这就是民主议定原则。《土地承包法》在对此作出严格规定的同时，还明确了应当遵循的程序。另外，《中华人民共和国村民委员会组织法）对涉及村民利益的集体经济项目的立项，承包方案及村公益事业的建设承包方案作出必须提请村民会议讨论决定方可办理的规定。上述均为强制性规定，如果发包方违反民主议定原则越权发包，人民法院应当认定承包合同无效。但最高法院根据实际情况也作了例外规定，其中在《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第2条、第25条就规定：承包合同签订满一年，或虽未满一年，但承包人已实际作了大量投入的情况下，人民法院不宜因发包方违反法定民主议定原则越权发包而确认承包合同无效，但可对承包合同的有关内容进行适当调整。可以看出最高法院就承包合同违反民主议定原则的无效请求没定了一年的除斥期间，只要承包合同签订后的一年以内没有提起诉讼，人民法院就不能再以此认定合同无效。
　　（一）对是否符合民主议定原则的认定
　　在审判实践中，遇到的违反民主议定原则的表现形式一般为：未提交村民大会或村民代表大会讨沦通过。在是否符合民主议定原则的认定上，房地产律师认为：应具体问题具体分析，根据农村的实际情况结合审判实践，按照有利于生产，有利于稳定的原则予以正确认定，对未提交村民大会或村民代表大会讨论的，不宜一概否认其效力。近年来，随着农村外出打工人口的增多，在家务农的多是妇女、老人和孩子，这些人的参政议政意识不强，村民大会根本组织不起来，依法提交村民大会或村民代表大会讨论通过难以落实。在这种情况下，村两委及党员代表大会集体对承包方案、招标方式等重大事项讨论通过后，再通过某种形式予以公示，征求村民意见，如村民在合理期限内未提出异议就应视为通过。从形式上看，的确未召开村民大会或村民代表大会，但在实际操作过程中，村委充分尊重了民主，工作的透明度较高，村干部没有以权谋私、损害集体利益的行为，就应确认符合民主议定原则而认定合同有效。这是符合我国国情和农村实际状况的，符合《合同法》鼓励交易的立法原则，也是符合最高法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行））第2条、第25条规定精神的。
　　（二）违反民主议定原则被确认合同无效的法律后果
　　如果村委在发包时未按以上原则及程序操作，未经民主议定即私自发包，依法应确认合同无效。在这种情况下，如承包人无过错，对承包权是善意取得的，完全是发包人工作上的瑕疵导致合同无效，对此发包入应承担缔约过失责任；而对于承包人来讲，无须也难以知道发包方在发包时工作上是否存在瑕疵，因此承包入不应承担任何责任。而如果承包人和发包人在承包过程中恶意串通，损害集体利益，那么双方就要共同承担合同无效产生的法律后果。
　　二、农村土地承包合同被确认无效后的处理
　　农村土地承包合同被确认无效后，必然关系到双方的经济利益，牵扯到合同无效给一方或双方造成损失的责任承担问题。根据合同无效的处理原则，对合同无效引起的法律后果如何承担责任的问题，应根据双方的过错责任来确定。有过错的一方应赔偿对方因此造成的损失；双方均有过错的，应各自承担相应的责任。而对于农村土地承包合同来讲，一旦被确认无效，所产生的法律后果一般是：返还土地的经营权，赔偿由此造成的损失。对该类案件应当依法及时受理，尽快审结。对因发生纠纷可能影响生产的，可裁定先行恢复生产；本包方恢复生产确有困难或者拒绝恢复生产的，由发包方负责组织先行恢复生产，恢复生产所产生的费用由过错方承担。在返还土地的经营权时，应注意结合农村实际及农时，从有利于生产和收获，将损失降到最低限度的原则。
　　我们认为：农村土地承包合同与其他合同相比，具有长期性，一般为30年，这种具有长期性的土地承包合同签订后，承包人为顾及长久利益，其初始投入往往较大，成本应分摊在整个承包期；再者承包人的期待利益也是巨大的，在这种情况下，一旦合同被确认无效，仅仅支持其直接损失，而不考虑间接损失，势必会损害农民的切身利益，挫伤农民的积极性，不利于维护农村工作的稳定及生产力的长远发展，因此对因合同无效给农民造成的间接损失，法院应予以适当的支持。
　　三、农村土地承包经营权流转中存在的问题
　　《土地承包法》第二章第五节及第57条、第58条对土地承包经营权的流转及保护作出丁详细规定。基于土地承包经营权流转而引发的合同纠纷，损害赔偿纠纷，停止侵害纠纷等很多，在审理这些案件时，应首先审查流转的效力。不按法律规定的条件和程序进行土地承包经营权的流转，往往导致流转无效。 责任编辑：芊墨
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3秒自动关闭窗口原告殷会菊诉被告岳成林、杨庆甫土地承包经营权转让合同纠纷一案
摘要:被告岳成林也支付了全部货款,原告认为买卖果园的行为依法应当视为无效,理由:1、被告杨庆甫将家庭共同承包的果园在没有原告的同意下,私自出售给被告岳成林,损害了原告的合法权益.2、原告和被告杨庆甫的果园承包自发包方泽普县园艺场,农村土地……
原告:殷会菊,女,日出生,汉族,农民,住新疆泽普县阿合塔木乡园艺场恰尔巴格村7组25号,身份证号:173524. 被告:岳成林,男,日出生,汉族,农民,住新疆泽普县阿合塔木乡园艺场恰尔巴格村8组7号,身份证号:213510. 委托代理人:陈光儒,男,日出生,汉族,个体工商户,住新疆泽普县奎巴格镇石油新村居委会140号. 被告:杨庆甫（系原告殷会菊的丈夫）,男,日出生,汉族,农民,住新疆泽普县阿合塔木乡园艺场恰尔巴格村7组25号,身份证号:113515. 第三人:泽普县园艺场,住所地:新疆喀什地区泽普县园艺场. 法定代表人:王华勇,该场党总支书记. 委托代理人:买买提61艾买提,该场场长. 原告殷会菊诉被告岳成林、杨庆甫土地承包经营权转让合同纠纷一案,本院受理后,因案件处理结果同泽普县园艺场有法律上的利害关系,本院通知泽普县园艺场作为第三人参加诉讼,本案依法由审判员王宙新独任审判,公开开庭进行了审理.原告殷会菊、被告岳成林及其委托代理人陈光儒、被告杨庆甫、第三人泽普县园艺场的委托代理人买买提61艾买提到庭参加了诉讼活动.本案现已审理终结. 原告殷会菊诉称:原告是农民,和被告杨庆甫是夫妻,农业收入是最重要的经济来源.日,被告杨庆甫在没有和任何家庭成员协商并征求其他家庭成员同意的情况下将家庭承包的果园和家庭住宅转让给被告岳成林,被告岳成林也支付了全部货款,原告认为买卖果园的行为依法应当视为无效,理由:1、被告杨庆甫将家庭共同承包的果园在没有原告的同意下,私自出售给被告岳成林,损害了原告的合法权益.2、原告和被告杨庆甫的果园承包自发包方泽普县园艺场,农村土地的转包,必须经过发包方的同意,至今发包方没有同意转包,不符合《农村土地承包法》的规定.3、根据合同法的规定,存在重大误解和显失公平情形的合同应当视为可撤销合同,常规只有定金才适用双倍返还原则,本案53万元是全部货款,不适用双倍原则,原告认为两被告在该条款的约定存在着重大误解和显失公平,属于可撤销的民事行为.原告认为被告杨庆甫和岳成林于日签订的《合同协议》依法属于可撤销的民事行为,原告在法定的除斥期间内行使撤销权,特起诉,请求法院1、依法撤销被告杨庆甫和岳成林于日签订的《合同协议》；2、被告岳成林将合同涉及的标的物果园、住宅立即返还原告；3、被告岳成林归还果园,不能有损坏,若有损坏照价赔偿；4、本案诉讼费用由被告岳成林承担. 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据: 1、泽普县园艺场民政办公室出具的证明,证明原告和被告杨庆甫系夫妻关系,因搬家原因结婚证丢失. 2、泽普县园艺场出具的证明,证明被告杨庆甫和泽普县园艺场签订了土地承包合同,合同期限自日至日止,地亩数为11.3亩,因承包合同未续签,目前此地仍由杨庆甫经营管理. 3、被告杨庆甫和泽普县园艺场签订的果树承包合同,证明被告承包泽普县园艺场的果园,合同有效期自日至日终止,但?桓嫜钋旄φ木?30年不变. 4、公证书一份,证明日,被告杨庆甫与泽普县园艺场签订果树承包合同的行为经过了泽普县公证处的公证. 5、集体土地房屋所有权证,证明被告杨庆甫拥有位于园艺场7组的一套住宅的所有权. 被告岳成林辩称:原告伪造事实,两被告之间签订的合同是有效的,合同上有大队书记杨光友作证,大队书记参与了合同的签订过程.合同签订时,被告第一次付款将现金29万元直接给了原告殷会菊,第二次付款通过银行转账,将24万元转给了被告杨庆甫,合同签订后的当天被告岳成林就开始对果园进行了管理,原告不可能不知情.转让土地要经过小队、大队同意,再到泽普县园艺场办理过户手续,杨庆甫转让土地给我,我们小队、大队都已通过,就差到场部办理过户手续,但我多次找杨庆甫让他给场部写申请办理过户,他就是不写,所以就办不了过户. 被告为证明其主张,向本院提交如下证据: 1、杨光友出具的证明一份,证明日杨庆甫将承包的土地转让给了岳成林,2013年的土地承包费应由岳成林交纳,与杨庆甫无关. 2、一份《合同协议》和一张字条,证明杨庆甫就转让土地和果园的各项事宜亲自手写了一张字条,然后将字条交大队书记杨光友,由杨光友按此字条的内容为杨庆甫、岳成林起草了《合同协议》,岳成林、杨庆甫在《合同协议》上签名,杨光友在见证人处签名. 被告杨庆甫辩称:原告说的是事实,我和原告是夫妻,我在转让土地的时候没有得到原告同意,土地是共同财产,所以原告要求转让合同无效.土地过户必须到发包方泽普县园艺场办理过户手续,要写申请,园艺场批准,但园艺场场长和书记都不知道这事,所以我和岳成林的合同是无效的. 被告杨庆甫未向本院提交证据. 第三人述称:我们场部有制度,如果转让土地必须写申请给我们场部,我们场部研究后办理过户手续.杨庆甫和岳成林之间的纠纷是在起诉到法院后,我们场部才知道他们转让土地的事情,杨庆甫和岳成林之间的合同确实是签了,钱也给了,现在法院怎么处理我们都没有意见,请法院按法律规定处理. 第三人未向本院提交证据. 本院对原、被告提交的证据认证如下:对原告提供的证据2,可以证明被告杨庆甫和第三人泽普县园艺场10年果树承包合同到期后,未再续签合同,但证明中提到目前此地仍有杨庆甫经营管理,与本院查明事实不符,目前此地由被告岳成林在进行管理,对此处证明本院不予采信.对被告提供的的证据1,杨光友出具的证明属于证人证言,杨光友本人应出庭作证,对此份证明因证人未到庭无法查实其真实性,本院不予采信.原、被告提交的其它证据真实、合法与本案有关联性,本院予以认定. 经审理查明:原告殷会菊、被告岳成林、杨庆甫均是泽普县园艺场恰尔巴格村的村民,被告杨庆甫在该村7组、9组均承包有第三人泽普县园艺场发包的果园,其承包的位于恰尔巴格村7组的果园面积为11.3亩,承包合同有效期自日至日止,合同约定被告杨庆甫在履行合同和附件的前提下,经营权确定30年不变,承包合同期满后,被告杨庆甫没有与第三人续签合同,但第三人也未因没有续签合同而收回果园,仍由被告杨庆甫对果园进行着管理.日,被告杨庆甫和岳成林经平等协商,被告杨庆甫自愿将自己承包的位于恰尔巴格村7组的果园和附属房屋一并转让给被告岳成林,双方就转让的有关事宜达成了一致意见,随后一起找到泽普县园艺场恰尔巴格村党支部书记兼村主任杨光友,杨光友依据被告杨庆甫手写的初稿为两人起草了一份《合同协议》,并在见证人处签名.合同约定被告杨庆甫将自己承包的土地果园11.3亩和房子院落,以总价53万元的价格转让给被告岳成林,并约定“如卖方反悔退赔买方106万元,如买方反悔53万元一分不退,双方没有反悔的余地,买方允许卖方暂住房子,等九队盖好房子以后再搬出原有住房（七队）.”合同签订后,被告岳成林以现金和支票转账的方式分两次付清了53万元的转让费,并按合同约定于日起对果园进行管理,按恰尔巴格村村委会的安排完成了剪枝、施肥、浇水、出公差等任务,并交纳水费,被告向果园投入了劳力和物力.至2013年5月份果树出果时,原告和被告杨庆甫找到被告岳成林不让其继续管理果园,村主任杨光友出面协调,决定先由被告岳成林继续管理果园,待法院最终处理决定果园承包问题.被告杨庆甫和岳成林签订了转让合同后,一直未向果园发包方第三人泽普县园艺场申请办理转让土地经营权的手续,也未对房屋办理过户手续,至2013年5月份双方发生纠纷,第三人也曾多次出面协调解决双方纠纷,但一直未果,现第三人表态由法院按法律规定处理,第三人没有意见. 本院认为:原告殷会菊和被告杨庆甫是夫妻,夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权.夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人.被告杨庆甫将家庭住房和承包果园转让给被告岳成林,是对夫妻共有财产的处分,根据被告杨庆甫家庭生活状况,果园是其家庭经济的主要来源,他人有理由相信转让果园是被告杨庆甫和原告夫妻共同的意思表示.本案被告杨庆甫与岳成林是平等协商,自愿签订的《合同协议》,不存在欺诈、胁迫等恶意行为,在签订合同后被告岳成林按约定支付了全部转让费53万元,被告岳成林是善意第三人,且有理由相信被告杨庆甫处理果园是夫妻双方共同意思的表示,原告以自己不知道或不同意为由对抗善意第三人被告岳成林,本院不予支持. 被告杨庆甫与第三人泽普县园艺场10年承包合同期满后,虽然被告杨庆甫与第三人未续签合同,但被告杨庆甫的经营权30年不变,第三人在未续签合同的情形下,一直仍由被告杨庆甫继续管理果园,双方事实上仍存在着的承包合同关系.被告杨庆甫转让果园给被告岳成林经过了村主任杨光友的见证认可,恰尔巴格村是第三人泽普县园艺场的下属村落,村主任有权对辖区内的行政事务进行管理,村主任杨光友的见证认可及村委会之后安排被告完成剪枝、浇水、出公差等工作,并收取被告交纳的水费,可视为村委会同意被告杨庆甫转让果园给被告岳成林,第三人如对村委会的意见有异议,可通过行使上级行政管理措施不予认可,也可通过法律手段主张两被告的转让合同无效.被告杨庆甫与岳成林签订土地转让合同后,一直未到第三人处办理经营权过户手续,系因被告杨庆甫事后对转让土地反悔,不愿意办理过户手续所致,故不能因未到第三人处办理土地经营权过户即视为被告杨庆甫与岳成林签订的转让合同无效. 被告杨庆甫与岳成林在合同中约定:“如卖方反悔退赔买方106万元,如买方反悔53万元一分不退.”这是被告杨庆甫与岳成林对违约金进行的规定,根据合同法有关规定,当事人可以约定违约金,被告杨庆甫与岳成林约定的违约金,对双方违约均进行了约定,任何一方违约都要付出53万元违约金的代价,任何一方违约付出的代价相同,该约定不存在显失公平.原告认为只有定金才适用双倍返还原则,因此该约定存在重大误解,违约金是由合同当事人意思自治进行的约定,合同当事人有权约定双倍退赔合同价款,对违约金的规定也是双方真实意思的表示,目的是为了保证合同能顺利正常履行,否则任何一方违约都将付出巨额代价,本院认为,被告杨庆甫与岳成林对违约金的规定不存在重大误解和显失公平,不属于可撤销的民事行为. 被告杨庆甫与岳成林签订的《合同协议》,经双方平等协商,自愿签订,合同一经签订即对双方有约束力,不可随意撤销.本院认定被告杨庆甫与岳成林的果园转让合同有效,对原告的诉讼请求本院不予支持.依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款,《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定,判决如下: 驳回原告殷会菊的诉讼请求. 本案案件受理费70元,由原告殷会菊负担. 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于喀什地区中级人民法院.
& & & & & & & & &审判员 王宙新
& & & & & & & & &书记员 董 &涵
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拆解村委会解除土地承包合同的恶意诉讼
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【事实概要】
1991年1月，A厂与北京市顺义区后沙峪镇马头庄村经济合作社签订书面合同，约定村里将集体所有的6亩土地以及数百平方米厂房提供给A厂，用以开办集体所有制企业，A厂每年向村里交付租金。1993年，由村委会出面，A厂取得了厂区土地的《集体土地建设用地使用权证》，使用证上载明用途为企业。后，随着经营规模的逐渐扩大，A厂在厂区内进行了扩建，建至2003年建筑面积共计7000多平米。
2013年12月，北京市顺义区后沙峪镇马头庄村传来征地拆迁的消息，包括该村集体企业A厂在内的几家企业和几十户农户宅基地房屋均被纳入征地拆迁范围。动迁后，负责动迁的镇政府与A厂在就拆迁补偿安置事宜进行协商时因双方意见相去甚远，未能达成一致意见。
为达到逼迁效果，镇政府两度对A厂走起了拆违程序，无奈均被A厂委托的中国第一拆迁律师团资深律师杨律师与黄律师成功化解。心有不甘的镇政府又出新招，令下属的马头庄村村委会唱起了“红脸”，向顺义区人民法院提起了一个用心险恶的合同解除之诉。
原来，双方签订的合同中有一条约定：“双方都必须服从当地的整体规划，如规划占地拆迁，A厂在接到通知后一个月内无条件搬出，同时合同到此终止”。马头庄村村委会诉称，现马头庄村已开始进行拆迁工作，双方合同已经无法继续履行，村委会多次找到A厂协商解决合同解除事宜，均未果。A厂迟迟不搬出租赁土地及房屋的行为，不仅严重违反了合同的约定，也对马头庄村拆迁及整体规划造成了严重影响，遂诉至法院，要求法院判令解除租赁合同，责令A厂腾退土地和房屋。
A厂接到法院的应诉通知以后，怀揣着沉重的心情将村委会的起诉材料转给了杨、黄二位律师。见过了逼迁伎俩的两位律师旋即展开了应诉准备工作，准备以“四两拨千斤”之势消解这一恶意诉讼。
【办案掠影】
办案唯一辑：巧妙应诉，智取村委会无奈撤诉之理想结局
杨律师、黄律师情知这一民事诉讼不可小觑，其中包含镇政府逼迁的良苦用心。二人经过案件研究，认为村委会的诉讼证据极为不足、破绽百出，遂决定一改书面答辩的常规应诉方针，改以当庭答辩方式，以打原告一个措手不及，力挫原告及幕后主使者之锐气。
日，顺义区人民法院后沙峪法庭开庭审理此案。原告村委会代理律师与被告A厂代理律师杨律师、黄律师均到庭参加庭审。原本被A厂沉默假象所迷惑的原告完全没有料到，一场精心编织的大网即将收拢……
被告答辩阶段，A厂两位代理律师抛出了如下几点意见：
其一，原告起诉的租赁合同关系并不涉及厂区土地；
1993年11月，A厂取得了厂区土地的《集体土地建设用地使用权证》，使用证上载明用途为企业。根据当时的法律规定以及北京市地方政策，村委会出面为A厂办理《集体土地建设用地使用权证》的行为实际是其作为马头庄村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股A厂后办理用地审批手续、土地权利登记的具体表现，那么，A厂已经取得厂区土地的权利人身份，就土地而言，原告村委会与A厂并不存在租赁合同关系。村委会以租赁合同纠纷起诉要求被告腾退土地显然是错误的，欠缺事实和法律依据。
其二，A厂已经对原告原有厂房进行了扩建，因此诉争租赁合同应当仅及于部分企业经营用房，而并不涉及A厂全部企业经营用房；
1991年，原告村委会租赁给A厂的房屋建筑面积仅500平左右，而A厂办厂经营以来，根据企业经营规模的发展扩大已将原有厂房进行了部分翻建，并在厂区内进行了扩建，现有建筑面积共计7000多平米。故此，原告与被告建立的租赁关系指向的财产客体仅限于原告村委会原有的、未被A厂翻建的部分房屋，那么，村委会要求A厂腾退全部厂房显然事实依据不足。
其三，因A厂实际并未划入拆迁范围，仅就设立于部分厂房的租赁关系而言，约定解除条件尚未成就，原告村委会的解除主张依法不应得到支持。
村委会与A厂签订的合同中约定：“甲乙双方都必须服从当地整体规划，如规划占地拆迁，乙方无条件搬出[接到通知一个月内]，同时协议书到此终止”。根据该约定，双方缔结的厂房租赁合同解除条件是规划占地拆迁，且村委会负有发出书面解除通知的义务。
原告村委会起诉称“原告的村庄和土地均在进行拆迁工作”，其中拆迁是指马头庄村集体土地一级开发A地块项目拆迁。不过，在A厂不服北京市顺义区住房和城乡建设委员会为北京市土地整理储备中心顺义分中心核发的前述项目拆迁许可证――京建顺拆许字〔2013〕第41号《房屋拆迁许可证》诉讼过程中，北京市顺义区住房和城乡建设委员会答辩称A厂并不在前述项目拆迁范围之内，而顺义区人民法院（2014）顺行初字第207号《行政裁定书》亦认定A厂并不在马头庄村集体土地一级开发A地块项目拆迁范围之内。由此可以充分确定，原、被告双方缔结的租赁合同项下的房屋目前并未动迁。因此，涉诉租赁合同约定的解除条件并未成就，原告村委会依法不得行使合同解除权。
另，原告村委会从未向A厂送达过书面解除租赁合同的通知，解除形式亦不完整。
在发表入木三分的答辩意见的同时，A厂代理律师还向法庭提交了集体土地建设用地使用证、企业法人营业执照、北京市顺义区人民政府顺政复字〔2014〕63号《行政复议决定书》、承包合同、北京市顺义区人民法院（2014）顺行初字第207号《行政裁定书》等关键证据，佐证前述答辩意见。
庭审结束后，虽然法庭并未当庭宣判，但胜负高下俨然已经分出……
2014年12月中旬，后沙峪法庭主审法官通知A厂，村委会向法庭正式申请撤回起诉，法院业已同意其撤诉。正所谓恶意之诉的起点，正义之讼的终点！
【律师说法】
国务院《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第27条规定：拆迁租赁房屋，出租人（被拆迁人）与承租人解除房屋租赁关系、或出租人对承租人进行安置的，由拆迁人对出租人进行补偿；出租人与承租人不能解除租赁关系的，拆迁人对出租人实行产权调换，调换的房屋由原承租人承租。
上述法规明确了在房屋租赁的履行期限内，承租人应与出租人一同作为被拆迁安置的对象。在拆迁人、出租人与承租人没有订立拆迁补偿协议的情况下，出租人与承租人发生的租赁争议纠纷是否能够先于拆迁安置的处理，条例没有规定。
但是，在司法实践中，一般认为在租赁期限内发生动迁事实，作为承租人应当享有拆迁权益，故租赁合同双方当事人之间并存两个法律关系――租赁关系与动迁关系，其中，动迁关系是外部关系，租赁关系是内部关系。原则上，应先解决动拆迁关系，承租人补偿安置事宜得到解决后就会办理租赁场地，租赁关系自然解决；反之，如果先解决租赁关系动迁关系则得不到解决，不能案结事了。因此，人民法院对于租赁期间发生因拆迁而致的租赁解除纠纷，在动迁关系解决之前，不作为民事案件受理，通常裁定驳回起诉。至于在动迁关系解决之前，租赁双方当事人的纠纷，可以按照法律规定程序申请有关部门裁决。
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