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周边房价：付文广（湖北省引汉济江通航工程建设指挥部 湖北 荆门港航管理局 434020）
　　摘要：近年来，随着国民经济的飞速发展、城市化进程加快及有些重点工程的建设，城市市区不断外延，城乡结合部征地拆迁项目不断增多，其规模不断扩大。市区周边农村土地被大量征用、房屋被拆迁，随之而来的征地拆迁纠纷也不断增多,由此产生大量群体上访事件，严重影响社会稳定。城乡结合部征地拆迁工作做的好与坏，安置效果的优与劣直接影响工程建设和被拆迁安置人员，对于维护社会稳定和工程建设意义重大，因此，如何做好征地拆迁工作，补偿安抚被拆迁安置人员，是对地方政府、建设业主及征迁协调工作人员的一个巨大考验。本文分析了城乡结合部征地拆迁安置工作的特点，并提出了相应对策。
　　关键词：城乡结合部；征迁；协调工作一、城乡结合部征地拆迁安置工作的特点城乡结合部是指兼具城市和乡村土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带，又称城市边缘地区。它是不同性质土地、不同行政管理体制交汇的区域，是流动性强、利益关系错综复杂的区域。早期城市与乡村分工明确，人文、景观差异明显，随着城市化进程的加快，城市不断向外扩展，重点工程特别是公路桥梁基础设施的建设，使毗邻的乡村地区的土地利用，从纯农业转变为工业、商业、服务业、居住区等。城市服务设施的逐步跟进，渐渐形成了城乡结合部。
　　城乡结合部既不同于单纯的城市区域，又区别于纯粹的农村区域，是既有城区风貌、又有乡村特点的一种经济地理过渡段。因为其独有的边缘特征，征地拆迁更显出了其独有的复杂程度和特点。
　　当前，城乡&二元&体制的某些历史遗留问题在城乡结合部征地拆迁中凸显出来，如由户籍制度引起的&农嫁居&问题、子女上学问题等；农民并没有因征地和拆迁变成真正享有5 大福利保障的市民，可能是既非农民又非市民的&边缘人&，这在城乡结合部表现得尤为突出。
　　就目前城乡结合部征地拆迁工作来看，具有以下几个特点（一）征地拆迁政策办法及项目本身的特点1、政策标准不统一我国征地拆迁工作已经有近三十年的历史，但是在征地拆迁（集体土地上）和房屋拆迁（国有土地上）时，分别依据的是不同的法律法规，国有土地房屋拆迁依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，走的是评估程序，综合考虑房屋面积、区位、装修、用途等内容；集体土地征地拆迁依据的是《中华人民共和国土地管理法》及相关征地补偿安置的规定，因为规定比较笼统，在实际征迁操作时有一定的困难。带来征地拆迁中的突出问题是，第一、效率低，征地拆迁从表面上看，是个人利益与国家利益及社会共同利益的冲突，但反映的实质是征地拆迁和国家土地政策，或者是土地使用权之间的冲突。
　　受征地拆迁补偿政策、征地拆迁实际操作者、被拆迁人等因素影响，导致征地拆迁效率低。第二、适用法律困难，政出多门，补偿办法之间相互抵触，矛盾突出。拆迁补偿办法相对于法律来说灵活性比较大，在同一个行政区域，基本上是一个项目一个补偿办法，有重点项目业主单独或者与地方相关机构联合出台的补偿办法，有地方乡镇出台的会议纪要及补偿办法等，但新老政策受地域性、历史性、行政性等约束没有连续性，容易引发新的矛盾或问题。
　　2、补偿出现脱节对于征地拆迁的补偿，有三个突出问题。第一、国家有关法规规定&货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定&。有时候有的主管部门不按照政策及时调整补偿基准价，当年补偿使用的基准价还是几年前的。第二、补偿办法及价格的出台往往在项目立项时即已开始，而征地拆迁补偿给被拆迁人时是几年以后的事情，补偿办法及价格没变，而房价和建材价格的涨幅却惊人。上述价格与市场的严重脱节损坏了拆迁户的利益。第三、补偿方式单一。征地拆迁，一般来说一个项目只有一种补偿方式，而不是既可货币补偿，又可房屋置换。另外征地拆迁是中心工作，征地拆迁工作人员很多都是短期抽调，一般都是时间任务双包干的拆迁，为了完成上级交付的任务，采取了可能想到的各种办法：法律的、行政的、经济的、亲情的、包干的等等，在力所能及的范围内，对被拆迁户基本是有求必应。但这只是权宜之计，带来的后患是无穷的。因为是中心工作，往往工作人员一对一的拆迁完成后，本人去从事别的工作，基本与拆迁无关了。而被拆迁户以后再有需要找拆迁人一是困难，二是在也没有当初的有求必应和实惠了，带来了被拆迁户更大的不满，政府协调难度进一步加大，给后续其他项目的实施带来更大困难，3、项目本身带来的矛盾一般来说，重点工程建设是公益事业，带来的是社会效益，其成果为大多数人享用。有时候，重点工程的建设是以牺牲局部相对利益为代价的。现在社会经济的发展和城市化进程的加快，造成了城乡结合部土地流失和作用的转换，而有些项目的实施从某些方面来说是加剧了这种作用。
　　重点工程的建设最终落脚点是社会效益，建设资金的来源是纳税人，控制工程成本是每个建设者的责任，在征地拆迁过程中有个政策性总量的控制，，不可能一味的满足被拆迁对象的要求，这也是征迁协调工作必须面对的。
　　（二）被拆迁补偿户的自身特点1、难协调。拆迁安置工作涉及群众切身利益，特别是随着房价不断攀升，少数拆迁户以拆迁补偿标准过低为由，不断上访，拆迁事宜越拖越久，问题越积越多，要求越来越高，息诉工作越来越难做。
　　如某些拆迁户认为补偿价格低，要求突破征地拆迁政策，按城镇房屋拆迁的政策进行评估，拆一还一，他们故意回避拆迁工作人员，不与拆迁工作人员见面，拆迁工作难以开展。
　　2、易串联。拆迁户因共同的利益诉求，为达到共同目的，极易串联上访。如某地老上访户纠合几十人到县政府和县国土房管局上访，要求提高征地补偿标准。
　　3、重复性。个别拆迁项目上访次数多，重复上访，经过多次劝解，仍然不服，难以息访。
　　4、职业化。职业上访人，以为群众谋利益为名，采用非法集资的形式，组织上访。如在某新城拆迁过程中，2 名职业上访人，虽然不是此次的征地拆迁户，却在拆迁听证会后，蛊惑煽动群众，并充当领头人，宣称只要通过上访，一定能提高补偿标准。以非法集资的形式，多次组织群众到县委、县政府上访，给征地拆迁工作带来阻力。
　　5、对抗强。
部分上访群众抱着&大闹大解决、小闹小解决、不闹不解决，越闹越解决&的不正常心理，选择到党政机关和会议场所上访，采取在党政机关静坐、过夜和围堵交通等违法行为异常上访，对抗色彩较浓。
　　二、城乡结合部征地拆迁工作的对策在城乡结合部征迁工作中，因土地权属、补偿政策等方面的原因，容易产生争执和矛盾，产生干扰正常生产生活秩序的&阻工&现象。
　　这是就需要协调工作，化解矛盾，维护秩序。征拆协调过程，就是要通过不断沟通、谈判、博弈和妥协，达成共识，化解矛盾。实际工作中，要求协调人员透过现象看本质，准确把握各方心理和需求，掌握政策和技巧，以政策性为主，技巧性为辅；把握原则性和灵活性，以原则性为主，灵活性为辅；注重工作的前瞻性，通过优化用地方案，节约用地；分层协调，各个击破；科学施工，协同征拆等多种方式和手段，不断发现事件苗头，运用预防和处治相结合的方法，做好征拆工作。城乡结合部征迁协调工作的具体措施有：（一）抓好城乡规划，从源头上防止不当拆迁一是科学制定规划，严格执行规划。制定规划要立足当前，面向未来，要发扬民主，广泛听取各方面意见，多方比较，反复论证，增强科学性，使其跟得上时代发展潮流，经得起历史检验。规划一经确定，具有法律效力，必须不折不扣地严格执行，任何人不得随意变更或&朝令夕改&。在确定房屋拆迁规模时，要根据本区的财力、物力的实际状况和城市建设的实际需要，量力而行，减少或避免不必要的浪费和拆迁纠纷，重点工程建设尤其不要扩大拆迁补偿范围。二是加大查处力度。对违章建筑、违法建筑、乱搭乱建行为要加大查处力度，严格规划和土地审批制度，严厉打击土地私下交易行为，重点打击对在征地拆迁公告后突击加层、突击装修、突击种植等行为。
　　（二）做好宣传，广泛动员，确保思想认识到位搞建设不可能和周边群众割裂开来，应该通过宣传引导，让群众共同关注重点工程建设。一定要坚持开好&三个大会&即：村组干部会、党员会和群众会。全面增强广大干部群众对拆迁工作的认识，具体方法：一是向被征地拆迁村组和拆迁户发放宣传资料。二是要加强相关法律政策宣传工作。对参与征地拆迁补偿安置工作的人员要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被征地拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次的征地拆迁补偿安置法律政策的学习和宣传，利用他们的辐射作用，教育和提高全体被征地拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真解释和说明，确需解决的一定要给予认真解决。
　　（三）因地制宜，创新思维，优化征地拆迁安置方案拆迁工作的落脚点是安置补偿，只有让被拆迁人达到了愿望，才能主动配合征地拆迁工作。但是，这从来都是一个两难选择，完全满足拆迁对象，会增加投资，并且操作不当，还有可能&翻烧饼&，甚至政策失控。严格控制补偿费用，又是&隔靴搔痒&,不解决问题。
　　所以制定一个经济合理、切实可行的安置补偿方案至关重要。
　　1、重点工程一般都是呈带状，在安置上一般要保持原有居住地的连续性，就近安排应该是个双赢的选择。
　　2、四个结合：原则性为主灵活性为辅相结合，严格把关与人文关怀相结合，安置补偿先期解决与后期跟进相结合；土地置换与货币补偿相结合。
　　3、严格程序及时兑现。要制定严格的补偿兑现程序，包括地面附着物和土地的调查，核实，统计，计算，公示等，及时将补偿费兑现到被征迁单位个人手中，建立健全各项规章制度，做到人员、制度、账目、基础工作、计划控制五到位，确保拆迁资金专款专用，杜绝截留，挪用征迁费用的一切违规违法行为。
　　（四）以人为本，切实维护被拆迁人的合法利益除在上述安置方案上做到符合国情民意，还要体现强烈的人文关怀，努力做到对人民群众的伤害降到最小，建设单位、地方政府及其协调机构要认真深入到基层实地分析掌握一手资料，认真听取群众的意见，按照&和谐共建&的原则，探索工程建设和社会主义新农村建设相和谐的共建模式。切实维护群众的合法利益，奉行&群众利益无小事&。
　　之后是与群众面对面的沟通、交流、做工作，要将国家政策，上级的关怀落实在实际工作中。
　　这是最重要的一个环节、也是工作量最大的一个环节，更是最艰难的一个环节。一般来说，入户做工作主要是告知拆迁人房屋拆迁补偿初步方案，补偿总额等事项；了解被拆迁人有什么要求、困难、想法；被拆迁人对拆迁补偿的一系列问题提出的看法，拆迁人首先要做到听得进去，然后，针对被拆迁人提出的问题按照政策规定进行政策宣传解释，对确实遗漏的项目要认可，对合理的要求要给予考虑，在这个过程中拆迁人要做到：一要坚持政策，二要多方做工作，三要排除各种障碍，四要讲究方式和策略；第五个回合是正式签署协议的过程，这个过程一定要及时，如果可能的话一定要快，入户签订协议也是一种工作方式。
　　（五）依法依规开展征地拆迁征迁工作队伍要吃透征迁法规和政策精神，熟悉区情和群众诉求，明确工作任务与要求。在征迁协调工作中，坚持依法行政、依法征迁、有情操作、文明办事，严格执行政策，坚持一把尺子、同类条件、同样情况、同等补偿，最大程度地保证被征迁群众的利益，在群众的理解与信任中推动工作。
　　要关爱弱势群体，体现优抚政策。对于被征迁对象中的特困户、五保户、重症病人、残疾人员，征迁工作人员要实地调查摸底，掌握他们的生活现状和面临的实际困难，在政策的执行上，坚持就高不就低、就宽不就窄的原则，尽量予以照顾，并帮助他们安排好搬家过渡以及征迁后的生活、医疗等方面的问题，为他们解除后顾之忧，真正做到&无情拆迁，有情操作&。
　　要坚持依法依规，运用强制措施。对于&钉子户&，首先，耐心细致做好思想工作，通过积极协商解决。对经调解后仍达不成协议、漫天要价的&钉子户&，要以事实为根据，以法律为准绳，站在公平、公正的立场上，站在维护大多数征迁对象的公平利益上，依法做出行政裁决。对拒不履行裁决的，依法实行强制拆迁。同时，积极做好强制拆迁的相关配套工作，组织法院、司法、信访等部门在拆迁现场成立调解小组，当场调解或受理因强制拆迁而引发的矛盾纠纷，保障征迁工作的公平、公正和健康顺利地开展。
　　参考文献[1]翁军杰.完善征迁协调机制优化重点工程建设环境[J].浙江工商职业技术学院学报,2010 年3 期.[2]梁立安.石家庄市开展京石段征迁安置工作的主要做法[J]. 南水北调与水利科技, 2008 年z1 期.作者简介付文广，1960 年10 月10 日，现在职称工程师，本科学历；主要从事港口、码头、航道、船闸建设工程；公路桥梁建设工程的工作。
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西咸新区一村子加盖成风 因拆迁补偿标准按面积
西部网-陕西新闻网李云峰 王挺
西部网讯（陕西广播电视台《今日点击》记者 李云峰 王挺）对于农村人来说，盖房是全家人的一件大事，选用建材也要尽量用好一点，将房子盖的更坚固、畅亮一些。然而在一些城乡结合部的农村，村民们建起的房子既不坚固、也不明亮、有的楼房甚至连楼梯都没有。那么，村民盖这样的房子用来做什么呢？宋村：新盖四五层高的房子没有门窗在西咸新区泾河新城的宋村，村民们的房屋基本上都是近两年间新盖的楼房，不过这些四、五层高的房子有一个奇怪的现象，房屋都没有门窗。记者随机走进一户村民的家中发现，院子里的房屋盖得是严严实实。房主人说，他家的房屋共有四层，由于阴暗潮湿，一楼这几间原本是给孙子准备结婚的，现在也住不成了。村民：去年下了雨潮得很，里面的家具啥都潮得很，人都搬出去了。一楼因为潮湿住不成，二楼又是什么情况呢？虽然是在白天，要上二楼，还得打上手电筒，记者跟随老人一起来到了二楼。记者：这才两米左右的高度？村民：这是为把楼层建得一样平。当时有些都是差不多盖呢，都是盖得比这高一点。在另一户村民家，记者看到，她家的三层楼房，由于没有粉刷和防水处理，二楼的房屋渗水和返潮现象非常严重。村民：这现在反正一下雨，从三层一直落到第一层。你看每间房子底下都有水。这名村民说，她家在建房的时侯，用的材料都是“二手货”，目的是为了节约成本。村民：底层跟二层基本上用的都是新砖，但是楼顶上面或者是门沿部分基本上用的是旧砖。你像这个楼板都不是新楼板，都是拆下来的旧楼板。虽然盖的是三层楼房，但要上到三层并不容易。记者：咋上三楼呢？村民：梯子么，上梯子。记者：那你楼梯呢？那没有设计楼梯？村民：就是咱这普普通通的梯子往那儿一搭就上去了。你不要楼梯，能省料，再一个省地方。在其他一些村民家中，记者看到，由于部分房子加盖在了宅基地的外延，房屋承重失衡，已经出现了墙体裂缝、楼板坍塌。村民：你看那儿，那儿楼板都塌了。你看那儿倒了一片。去年下雨的时候镇政府都派人来看了。这夹道的地基没处理好，这地基原来是他那边跟我这边中间官地方（公共地方），是农业社时留下的粪巷，是公共地方，人家把那占了，把那盖了。宋村的人为什么要把房子盖成这样？据了解，宋村共有400多户村民。平常人盖房都希望自己的房子坚固。而宋村的群众为什么要把房子盖成这样呢？村民：那就是图人家赔偿呢，他们赔偿也不按照房子质量赔，反正是按面积赔，不说好坏 。原来，这里群众盖的房子并不是为了自己居住，而是为了获得补偿。说起这件事，还得从2013年说起，那一年，临近的的崇文村拆迁之后，宋村的加盖现象就突然变得多了起来。村民：关键是崇文村那边赔偿呢。有的原来跟这一样，把前边后边盖了，上边没盖，赔了十几万、二十几万。以后有的人在那中间开始就盖，盖得多了，赔一百多万八十多万，所以你说我这边人盖不盖?泾河新城的拆迁补偿标准是什么？那么，宋村所在的泾河新城的拆迁补偿又是依据什么样的标准呢？负责这件事的泾河新城管委会拒绝了记者的采访。而泾阳县崇文镇政府工作人员说，他们曾联合泾河新城综合执法局、泾阳县土地局多次联合执法，拆除了建在耕地上的违法建筑10多万平方米，但制止宅基地上的违法乱建行为还是有难度。因为，泾河新城管委会当时宣传的拆迁方案是按面积补偿，要想获得更多的补偿金，就得多盖房。泾阳县崇文镇政府工作人员杨小亮：在这种利益的驱使下，咱挡也挡不住，咱政府组织人去挡，你前脚走那后边就动，你过去他停。再一个是从人的居住环境来说，他加盖的这个基本上和房屋都连着，要拆除势必把原来老房子的根子也动了。毕竟在群众自己家盖的，群众还要住。你当时一拆除，人还没地方安置了。城市拆迁什么机制能破解突击建房现象？补偿标准按面积，村民建房质量就没有了标准。有的群众盖起的楼房，墙体承重梁甚至连钢筋都没有用，要是赶上一场大雨，随时都可能坍塌。赔偿制度上的设计，也助长了突击建房的乱象。那么，在城市拆迁中，什么样的机制能够破解突击建房现象呢？西安市长安区的训善村因为毗邻高新区，已经有一部分纳入到高新区的拆迁范围。但记者在这个村子发现，村民们的房屋基本上都是以两层为主，没有加盖三层或者四层的现象。村民靳生斌：有个综合补偿价，盖得多也没有用。记者：这咋理解？为啥别的村都盖你们不盖？村民：就是你盖三层和盖两层赔的钱一样，所以划不来盖。而长安区高庙村，2013年3月实施拆迁时，仅仅用了40天，全村就有85%以上的村民与西安市高新区管委会签署了拆迁协议，村里几乎没有出现过突击建房现象。高庙村村民孙五民：当时村民说政府补偿还划算。因为这一院桩基，盖一层就是150平方，两层就是300平方；拿拆迁前的物价跟工价算，也就（每平方）400块钱左右，两层就是12万元。村民也不说装修多好，基本上装修个中档水平，可能也得八九万，上十万，折下来就得二十来万。你不装修或者不加盖，保持原有，那人家的综合补偿也在30来万。这么一算，觉得综合补偿比加盖更划算。村民能够普遍接受的拆迁综合补偿方案，是西安市高新区征地拆迁第三办公室在实际工作中摸索出的一套办法。这种办法规定，对那些拥有合法产权的村民，征地时不再对房屋面积进行丈量评估，而是直接给予综合补偿。具体标准是：对只有一层住的宅给予25万元补偿，有两层及以上住宅给予30万元补偿。拆迁办负责人说，这种补偿标准，是他们对以往拆迁村子的房屋评估的价，经综合考量和测算后得到的数据。西安市高新区征地拆迁第三办公室副主任陈磊：就是我们以往拆过的村子，他的每个宅基地、每栋房子的平均价值是多少，然后我们再考虑我们片区的房屋的结构，当然每一个区域的结构和他的经济社会发展的现状是有关系的。针对我们这个区域，所以我们在以往的基础上，提出了每户一层房屋按25万综合补偿价；每一户两层及两层以上房屋的每一户综合补偿价是30万。在西安市高新区征地拆迁第三办公室的辖区，村民房屋基本上以一层到两层为主，综合补偿对于村民来说，比较划算，因此没有出现突击加盖现象。目前，已经纳入拆迁的五个村子，95%以上的村民都选择了综合补偿价。由于政策照顾到了绝大多数村民，所以5个被拆的村子，都是在短短两个月时间内达成了拆迁协议。看来，制度是指挥棒，利益是均衡器。突击加盖房屋难题能不能破解，关键是看有没有从顶层制度设计、从利益分配制度上着手解决，我们希望相关职能部门，能够多一些创新和智慧，让突击加盖房屋的这种劳民伤财的现象不再发生。
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作者：贺春艳 　　加入时间： 15:51:17　　来源：榆阳区党校 　　点击：
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　　今天小编为大家带来：苏州旧房拆迁管理办法,拆迁赔偿标准是什么。关注物业管理条例的朋友们欢迎阅读本文哦，更多资讯尽在独特网，敬请阅读和关注。　　苏州旧房拆迁管理办法解读　　第一章&总则　　第一条&为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。　　第二条&在本市行政区域城市规划区内的国有土地上以及独立工矿区和国有农林场圃，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。　　第三条&城市房屋拆迁必须严格按照城市规划进行，不得随意改变建设项目性质和用途。　　第四条&拆迁人必须依照法律、法规和本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。　　第五条&苏州市人民政府建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁主管部门。苏州市人民政府城市房屋拆迁管理办公室受市房屋拆迁主管部门的委托，具体负责城市房屋拆迁工作。　　县级市建设行政主管部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。　　第六条&各级人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导，各有关部门、单位和个人应当给予支持和配合。　　任何单位和个人对违反有关法律、法规和本条例的行为，有权检举、揭发。对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人应当给予奖励。　　第二章&拆迁程序　　第七条&任何单位或者个人需要拆迁房屋的，必须向房屋拆迁主管部门提出申请，领取房屋拆迁核准通知书和房屋拆迁许可证，按照规定交纳拆迁管理费。　　拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可自行拆迁或者委托拆迁。　　第八条&申请领取房屋拆迁核准通知书，应当提交下列文件、资料：　　(一)房屋拆迁申请书;　　(二)建设项目批准文件;　　(三)建设工程选址意见书[征(拨)建设用地定点通知书]及其规划定点红线图;　　(四)使用建设用地的核准文本。　　第九条&领取房屋拆迁许可证，应当提交下列文件、资料：　　(一)房屋拆迁核准通知书;　　(二)建设用地规划许可证;　　(三)拆迁补偿安置方案;　　(四)安置房源和拆迁资金的有关协议、票据和证书;　　(五)拆迁人委托拆迁的，应当提交委托合同;　　(六)市、县级市人民政府规定的其他文件、资料。　　房屋拆迁主管部门应当在收到前款全部文件、资料后十日内核发房屋拆迁许可证，不符合办理条件的应当书面答复。　　第十条&办理房屋拆迁核准通知书后，由房屋拆迁主管部门书面通知公安、工商、规划、房管等部门停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立，工商营业执照，房屋翻建、扩建、改建和房屋转让、租赁、抵押等手续。停止办理期限为一年，因特殊情况需延长期限的，必须经有关部门同意并且由房屋拆迁主管部门批准。延长的期限不得超过一年。　　在停止办理期间，因申报出生、军人复转退、婚嫁、回国入境、刑满释放、解除劳动教养以及其他户口外迁人员按照规定准予迁回家中确需落户的，提交有关证明，经县级以上人民政府批准后，由公安机关办理户口迁入手续。拆迁人应当根据批准的户口变动情况，及时调整房屋拆迁安置方案，并报房屋拆迁主管部门备案。　　第十一条&拆迁人委托拆迁的，被委托人必须是持有江苏省房屋拆迁主管部门核发的房屋拆迁资格证书的拆迁实施单位。　　拆迁实施单位的工作人员必须持房屋拆迁主管部门核发的拆迁证上岗。　　房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。　　第十二条&房屋拆迁主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起七日内，应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、安置房源等有关事项予以登报公告。　　拆迁人应当自公告之日起七日内向被拆迁人发送房屋拆除通知书及产权调换征询意见书，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。　　因特殊原因需延长拆迁期限的，必须由拆迁人书面申请，经房屋拆迁主管部门审核后允许延期一次，延长期限不得超过原批准期限。　　第十三条&在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人签订书面拆迁协议，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁协议书应当按照房屋拆迁主管部门统一的格式印制。　　被拆除房屋为代管房的，代管人应当提交委托文书和有关证明材料。代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。　　被拆除房屋为共有产权的，共有人应当共同书面推选代表或者共同书面委托代理人与拆迁人办理拆迁协议。　　第十四条&拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，双方当事人都可以向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。进行裁决应当先予以调解。当事人对裁决不服的，可以按照有关法律、法规申请行政复议或者向人民法院起诉。　　未经行政机关裁决的，双方当事人也可以就房屋补偿、安置等问题直接向人民法院起诉。　　第十五条&在房屋拆迁公告或者房屋拆迁主管部门裁决规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，市、县级市人民政府可以作出责令限期拆迁的决定。逾期不拆迁的，由市、县级市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。　　第十六条&房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行督促检查，建立、健全拆迁档案制度。拆迁人应当在拆迁项目结束后三十日内将拆迁文件、资料汇总后报送房屋拆迁主管部门。　　第十七条&法律、法规对拆迁军事设施、宗教场所、文物古迹、古树名木和归侨、侨眷、华侨、外国人私有房屋等另有规定的，依照有关法律、法规执行。　　第三章&拆迁补偿　　第十八条&拆除房屋及其附属物，拆迁人应当依照法律、法规和本条例给予补偿。　　拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按使用期内的残存价值参考剩余期限给予补偿。　　拆除违法建筑、超过批准使用期限的临时建筑不予补偿。　　第十九条&房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式，由被拆迁入选择。　　产权调换的面积按照所拆除房屋的建筑面积计算。　　作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。　　第二十条&被拆除房屋的产权复审、价格评估、注销登记手续等由房产管理部门负责。　　被拆除房屋重置价格，由市价格管理部门和市房产管理部门按年度公布。被拆除房屋重置价格的适用，以核发房屋拆迁许可证的日期为准。　　第二十一条&以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按照重置价格结合成新与房屋建筑安装工程造价结算;偿还建筑面积超过原建筑面积部分，按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积部分，按照重置价格结合成新另增百分之百结算。　　拆除有租赁关系的非住宅房屋，原所有人需要保留产权的，新旧房屋差价由原所有人承担，原使用人与原所有人继续保持租赁关系;原所有人不保留产权，原使用人需要安置的，被拆除房屋由原使用人按照房屋重置价格结合成新作价补偿给原所有人后，根据前款规定结算。　　非住宅房屋所有人不保留产权，又不需要安置使用人的，被拆除房屋按照重置价格结合成新另增百分之百作价补偿。　　第二十二条&非住宅房屋是指依法新建、翻建、扩建、改建、转让的，其《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》上载明建筑功能为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。　　住宅房屋已改作非住宅房屋使用的，必须符合下列条件：　　(一)私房自营开业：　　1.有房屋所有权证，开业部位在合法建筑范围内;　　2.有改变为非住宅房屋的有效批准文件;　　3.有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证。　　(二)私房出租开业：　　1.有前项私房自营开业条件中第1、2目合法凭证;　　2.有经营房屋租赁许可证、土地使用权租赁许可证;　　3.有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。　　(三)直管公房原承租户开业：　　1.有原公有住房租赁证;　　2.有经营房屋租赁许可证;　　3.有与原承租户或者其配偶户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。　　(四)单位自有房屋自营开业或者出租开业的，按照私房自营开业、出租开业条款执行。　　不符合本条规定的，不予认定为非住宅房屋。　　第二十三条&拆除经营性用房，造成经营人停业的，由拆迁人按照实际在职人数，以上年度实际在职人员的月平均工资标准给予补助，直至安置房交付使用为止。　　拆除未认定为非住宅房屋的经营性用房，按照实际在职人数，以上年度实际在职人员的月平均工资标准给予三个月的补助。　　第二十四条&拆除企业的生产性用房，拆迁人应当补助下列费用：　　(一)因移地迁建而发生的征用或者划拨土地(原面积部分)所需的费用和原水、电、气、通信等设施容量的再建费;　　(二)生产设备搬迁、安装的费用;　　(三)对因拆迁而直接停产待工人员按照实际停产时间，以企业上年度实际在职人员的月平均工资标准给予的工资补助费。工资补助最长不得超过二十四个月。　　第二十五条&拆除用于文教卫生或者社会公共福利事业的非生产经营性房屋及其附属物，由拆迁人根据城市规划的要求，按照其原性质、规模予以重建，或者按照重置价格另增百分之百给予补偿，仍用于公益事业建设。　　第二十六条&拆除私有住宅、单位自有住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：　　(一)偿还建筑面积与被拆除建筑面积相等的，新建住宅按照房屋建筑安装工程费结算，被拆除建筑面积按照重置价格结合成新作价结算;　　(二)偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置基准内的，超过部分按照成本价结算;　　(三)偿还建筑面积超过规定安置基准的，超过部分按照商品房价格结算;　　(四)偿还建筑面积小于被拆除建筑面积的，不足部分按照房屋重置价格结合成新另增百分之百结算。　　拆除有租赁关系的私有住宅、单位自有住宅房屋，原房屋所有人要求保留产权的，祖赁关系继续保持，并按规定重新办理租赁手续。原房屋所有人不要求保留产权，对原使用人实行公房安置的，或者被裁决、判决用公房安置的，被拆除房屋按照重置价格结合成新补偿给原房屋所有人，原使用人按照本条例第&二十七条第一款第(二)项的规定结算;原使用人要求购买安置房产权的，被拆除房屋由使用人按照重置价格结合成新作价补偿给原房屋所有人，使用人按照本条第一款规定结算。　　私有住宅、单位自有住宅房屋所有人不保留产权，又不需要安置使用人的，被拆除房屋按照重置价格结合成新另增百分之百作价补偿。　　第二十七条&拆除直管公有住宅房屋，原房屋使用人可以选择购买安置房产权，也可以继续保持租赁关系，并按照下列方式结算：　　(一)使用人购买安置房产权的，被拆除房屋按照重置价格结合成新作价，由拆迁人补偿给原房屋所有人，使用人按照本条例第&二十六条第一款规定结算;　　(二)使用人要求继续保持租赁关系的，拆迁人与原房屋所有人按照原建筑面积实行产权调换，双方不作差价结算。使用人的安置房建筑面积与原建筑面积相等部分的费用，由拆迁人承担;安置房建筑面积超过原建筑面积但在安置基准内的，超过部分由使用人按照成本价购买产权或者按照房屋建筑安装工程费购买使用权;使用人要求超基准安置的，超出基准部分由使用人按照商品房价格购买产权。使用人与原房屋所有人按照规定重新办理租赁手续。　　原旧房由拆迁人拆除。使用人的房屋装修凭产权单位的确认证明并进行评估后，由拆迁人给予补偿。　　第二十八条&对实行产权调换从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除住宅房屋(不含直管公有住宅房屋)所有人，应当适当提高补偿标准。具体补偿标准，各县级市人民政府可以结合本地情况制定。　　苏州市区的区位补偿分古城内(含石路地区，下同)、古城外两种地段。从古城内迁往古城外的，被拆除住宅房屋按照重置价格结合成新另增百分之三十给予补偿。　　苏州市区古城内、古城外的划分以外护城河为界。石路地区包括：爱河桥路、东芦家巷以北，普安桥、鸭蛋桥、永福桥以东，渡僧桥以南，外护城河以西。　　第二十九条&新建住宅与非住宅安置房屋的房屋建筑安装工程费、建筑安装工程造价、成本价、商品房价，按照不同地段，由价格管理部门、建设行政主管部门核定公布。　　第四章&拆迁安置　　第三十条&拆迁人对被拆除房屋的使用人应当依照法律、法规和本条例给予安置，使用人可以选择房屋安置或者货币安置。　　安置房为现房的，必须具有土地使用权核准文件、房屋所有权登记证明、房屋质量合格证书，具备生活服务配套设施使用条件。　　安置房为期房的，必须具有规划设计方案审定意见书和单体建筑施工图。期房安置的过渡期限不得超过十八个月，高层住宅不得超过三十个月。　　第三十一条&对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质确定。　　拆除非住宅房屋中的经营性用房，拆迁项目范围内建造营业用房的，拆迁人应当在拆迁项目范围内或者就近给使用人安置营业用房;不建造营业用房的，拆迁人可以用异地的营业用房安置使用人。　　拆除生产性用房和办公用房需要复建的，由拆迁人提出书面意见报建设行政主管部门，并由建设行政主管部门会同有关部门以及拆迁人和被拆迁人，按照节约用地、合理布局的原则确定复建地址，制定复建方案。复建时由使用人按照建设程序办理有关手续。　　拆除住宅房屋，对使用人的安置地点，各县级市人民政府可以根据本地情况确定。苏州市区古城内拆除住宅房屋按照本条例第&三十二条规定执行。　　拆迁人应当向被拆迁人公布建设项目性质及安置房地点。　　第三十二条&苏州市区古城内拆除住宅房屋对使用人的安置地点，按照下列原则确定：　　(一)市政建设项目拆迁，古城外安置;　　(二)单项工程全部为非住宅用房的，古城外安置;　　(三)街坊改造、住宅开发等综合改造项目，实行产权调换(不含直管公有住宅房屋)或者使用人购买安置房产权的，可以在拆迁范围内安置或者就近安置;凡不实行产权调换和购买安置房产权的，古城外安置。　　第三十三条&拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。　　拆除住宅房屋，按照原使用面积安置。原使用面积按照l：1.4的比例折成建筑面积计算。对以原面积安置有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积，安置标准不小于本地人均居住水平。具体安置基准，各县级市人民政府可以根据本地情况确定。　　苏州市区具有正式常住户口并实际居住的房屋使用人以及符合本条例第&三十四条第一款情形之一的安置对象。可以根据其人口按照下列安置基准给予安置：　　(一)安置户人口为一人的，安置基准为建筑面积四十平方米;　　(二)安置户人口为二人的，安置基准为人均建筑面积二十五平方米;　　(三)安置户人口为三人以上的(含三人)，安置基准为人均建筑面积二十平方米。　　第三十四条&在拆迁范围内不具有常住户口的人员，具有下列情形之一的，经被拆迁人申请，应当列入被拆迁户安置人口：　　(一)应征入伍的义务兵;　　(二)户籍在外地的配偶;　　(三)户口报在大、中专学校的在校学生;　　(四)户口报在本地工作单位，实际在家居住的人员;　　(五)在签证有效期限内出国求学、探亲的人员(不包括在国外定居的);　　(六)原有常住户口，现正在劳动教养或者服刑的人员;　　(七)市、县级市人民政府规定可以列入安置的人员。　　在拆迁范围内有下列情形之一的，不列入被拆迁户安置人口：　　(一)另有住房，但户口未迁移的或者没有实际居住的;　　(二)因寄居户口报在被拆迁户处的;　　(三)户口冻结后违反规定迁入的。　　第三十五条&安置被拆除住宅房屋的使用人，租住公房的，凭公有住房租赁证计户;自住私房的，凭《房屋所有权证》计户;租住私房的，凭私房租用凭证及户口簿计户。　　第三十六条&被拆迁人选择货币安置方式的，将应由拆迁人承担的安置费用，以货币形式支付给被拆迁人，由被拆迁人自行选购安置房屋。　　货币安置的结算，按照原购买安置房产权的结算标准执行。货币安置款为安置商品房价格乘以应安置建筑面积减去购买应安置建筑面积产权中应由被拆迁人支付的金额。　　货币安置应当签订房屋拆迁货币安置协议，明确货币安置的区位、标准和金额、货币支付的时间和方式、搬迁期限、违约责任以及双方当事人认为需要订立的其他事项。房屋拆迁货币安置协议书按照房屋拆迁主管部门统一的格式印制。　　协议签订后，拆迁人凭被拆迁人的购房合同，将货币安置款汇入售房单位或者房产交易机构的帐户。购房后仍有余款的，拆迁人应当将余款以现金方式支付给被拆迁人。　　第三十七条&对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除住宅房屋使用人，应当适当增加安置面积。具体标准，各县级市人民政府可以结合本地情况制定。　　苏州市区的被拆除住宅房屋使用人从古城内迁往古城外安置的，按照安置人口每人奖励安置三平方米建筑面积。奖励的安置面积也可以按照安置住宅房屋成本价作价给予奖励。　　苏州市区的被拆除住宅房屋使用人被安置到六层以上顶层(不含坡屋面)居住的，不论产权性质与安置地点，每套奖励安置十平方米建筑面积。奖励的安置面积也可以按照安置住宅房屋成本价作价给予奖励。　　本条第二、三款规定的奖励面积，不计入拆除直管公房的偿还面积。　　第三十八条&拆除本条例施行之日前城乡结合部农民已转为城市居民、尚未办理房屋所有权证的房屋，其产权的认定，以原乡(镇)人民政府建房批复为依据。无建房批复的，安置和结算的办法，各县级市人民政府可以根据本地情况确定。　　苏州市区无建房批复的，以应安置人口为依据，按照人均建筑面积不超过四十平方米安置。被拆除房屋人均建筑面积不足四十平方米的，按照实际拆除建筑面积予以安置。安置房屋按照成本价结算。　　第三十九条&被拆迁人在规定搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人应当适当发给搬迁奖励费。奖励标准由拆迁人确定，并报房屋拆迁主管部门批准后公布实施。　　第四十条&拆迁人应当按照规定付给被拆迁人搬迁补助费。　　在拆迁协议规定的过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当按照规定付给临时安置补助费。由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。　　由于拆迁人的责任而延长过渡期限，对自行安排住处的，从逾期之日起应当加倍支付临时安置补助费;三个月后仍不能交付使用的，在加倍支付临时安置补助费的基础上再逐月增加一个月的临时安置补助费。对由拆迁人提供周转房的，从逾期之日起应当支付临时安置补助费;三个月后仍不能交付使用的，逐月增加半个月的临时安置补助费。　　实行货币安置的，被拆迁人必须自行过渡，拆迁人一次性支付六个月的临时安置补助费。　　由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人应当在安置后三个月内腾退周转用房。　　搬迁补助费、临时安置补助费和电话移机等其他费用的补助标准，由房屋拆迁主管部门会同有关部门核定公布。　　第四十一条&在实行产权调换或者购买安置房产权后，拆迁人应当及时为被拆迁人代办房屋所有权证和土地使用权证。所需费用由房屋所有人承担。　　被拆迁人所购房屋的契税，与被拆除房屋建筑面积相等部分由拆迁人承担，其余部分由被拆迁人承担。　　第五章&市政建设拆迁　　第四十二条&市、县级市人民政府批准的市政建设项目的拆迁，被拆迁人及其主管部门应当服从建设需要，保证按期搬迁。在拆迁公告规定期限内难以签订拆迁协议的，应当按照先拆迁、后处理的原则办理。　　市政建设项目是指实施道路、桥梁、城市排水、污水处理、供电、供水、供气、燃气、广电、邮电通信、公交场站、防洪设施、城市环卫设施、人防工程、城市绿化等城市基础建设和实施社会公益事业建设的工程。　　本条例所指的市政建设项目不包括综合改造项目。　　第四十三条&市、县级市人民政府确定的重大市政建设项目，因工程需要可以凭计划管理部门或者建设行政主管部门批准的文件，提前领取房屋拆迁核准通知书。　　第四十四条&市政建设项目拆迁范围内需要迁移的供电、供水、供气、燃气、广电、邮电通信等设施，经拆迁人与产权单位协商后，由产权单位负责迁移，耗费材料由拆迁人给予补偿。　　第四十五条&因市政建设拆除房屋，被拆迁人实行异地安置。补偿安置标准按本条例第三、四章有关条款办理。　　第六章&法律责任　　第四十六条&对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁或者限期改正，予以警告，并可以视情节轻重处以罚款：　　(一)未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的，对建设单位处以五万元至十万元罚款;　　(二)擅自转让、出借《房屋拆迁资格证书》，对转让、出借资质的单位处以三万元至五万元罚款;　　(三)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的，对委托单位处以一万元至三万元罚款，对被委托单位处以二万元至五万元罚款;　　(四)擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿安置范围的，对拆迁实施单位处以一万元至三万元罚款;　　(五)无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，对拆迁人处以一万元至三万元罚款。　　对有前款规定行为的有关责任人员，其所在单位或者上级主管部门应当根据情节轻重给予行政处分。　　第四十七条&对违反本条例规定，随意改变建设项目性质和用途的，由有关部门依法处理，对有关责任人员可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。　　第四十八条&被拆迁人违反协议拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。周转房属于营业性的，处以五万元以下罚款;周转房属于住宅的，处以一万元以下罚款。　　第四十九条&拆迁实施单位工作人员弄虚作假、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重的，由房屋拆迁主管部门吊销其拆迁证，并可处以三千元以下罚款。　　第五十条&被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以按照有关法律、法规申请行政复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。　　第五十一条&胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，妨害房屋拆迁工作人员依法拆迁房屋的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。　　第五十二条&房屋拆迁管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。　　第七章&附则　　第五十三条&本条例施行之日前已批准的拆迁项目，仍按原规定执行。　　第五十四条&本条例自发布之日起施行　　苏州拆迁赔偿标准是什么　　第十八条　拆迁人应当依照法律、法规和本条例规定对被拆迁人给予补偿。　　拆除未超过批准使用期限的临时建&，按照使用期内的残存价值参考剩余期限给予补偿;拆除违法建二、超过批准使用期限的临时建&不予补偿。　　第十九条　拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，由被拆迁人选择。　　第二十条　被拆迁房屋货币补偿的金额，根据下列因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由市人民政府根据省有关规定制定：　　(一)被拆迁房屋重置价、房屋装修评估值、附属物评估值，以及房屋成新程度、层高、楼层等调节因素;　　(二)被拆迁房屋区位基准价、划拨用地折扣，以及房屋的周边环境、交通和商业业务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素;　　(三)被拆迁房屋建&面积。　　自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止不满五年的住宅房屋被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加百分之十的货币补偿金额。　　第二十一条　被拆迁房屋重置价仅指房屋重置建安成本价，由市和县级市物价、房产管理部门根据房屋的结构和等级确定，按年度公布。拆迁区位及其区位基准价，按照以下规定确定：　　(一)苏州市区的拆迁区位，由市人民政府参照土地级别分类确定公布;区位基准价由市人民政府按照房屋所在区位和用途分类确定。其中，苏州工业园区、苏州新区、吴中区、相城区的拆迁区位及其区位基准价，由所在区的管理委员会或者人民政府根据实际情况确定报市人民崭肌Ｊ腥嗣裾范蛘吲嫉那换技垡约安钩ゼ扑惆旆ǎΦ毕蚴腥舜蟪Ｎ岜ǜ婧蟀茨甓裙肌　　(二)县级市的拆迁区位及其区位基准价，由县级市人民政府根据实际情况确定公布，并报苏州市房屋拆迁管理部门备案。　　(三)被拆迁房屋建&面积小于土地使用面积的，区位补偿按照土地使用面积计算。　　划拨用地折扣是指在区位补偿中应当扣除的划拨用地土地出让金。划拨用地折扣适用于拆迁以划拨方式取得用地的工业、仓储、办公用房。划拨用地折扣率由国土管理部门会同房屋拆迁管理部门确定公布。折扣的金额属政府土地收益。　　第二十二条　私房、单位自有房屋以房屋所有权证认定所有人和建&面积，直管公房以房产管理部门提供的资料认定房屋承租人和建&面积;土地使用面积以国有土地使用权证认定。　　第二十三条　被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋，以房屋所有权证记载的用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未明确用途的，以房屋档案记载的用途认定。　　被拆迁的非住宅房屋分为商业用房和非商业用房，以营业执照记载的经营范围和经营方式认定。
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