惨不忍睹的二手房购买经历！十招教你如何规避二手房交易风险
惨不忍睹的二手房购买经历！十招教你如何规避二手房交易风险
聊聊买房那些事儿
重庆的楼市如同现在的天气唯有一个字表达那就是：HOT~除了新盘，二手房的买卖也是大热网友@泪撒到家了在购买二手房的时候掉坑里了GO妹今天就要聊一下二手房买卖注意事项网友经历我们是改善住房，对房屋有明确要求，一是不要底楼和顶楼，二是三房及以上。某中介说有一套24楼的独家房源，符合我的要求。我们看了房子内部，一切都好，就是主卧窗子四周的墙都碎了，中介解释是楼上住户搞装修震烂了，可以要求卖家把窗子修复好。因为中介催我们，而我们对房子也满意，就签了合同并缴纳了5万元定金和中介费。（定金数额是卖家要求）但是当我们准备首付的时候发现合同中提到，卖家承诺房屋内发生过非正常死亡事件！看房的中介解释是笔误。意识到中介不负责后，我们立马去了物业了解情况，这个房子从2014年就开始漏水，屋顶都发霉了，后面陆陆续续漏了补，补了漏。问防水做好没？物业让联系施工方，施工方说没有做好，因为要用业主家的电，业主一直不让用，没法做防水，只是用堵漏王堵住了。我们立马打电话找中介，中介辩解房屋信息是业主提供的，不过这房子是没有任何问题的，买这房子一共29层，我买的是24层，喊我放心，这个不是顶楼。关于漏水问题，卖家说由于屋顶翻修渗过一次，但是很轻微，不影响居住。现在防水全部都做好了，绝对不漏。但是关于楼层，卖家说楼上是个平台，用于应急停飞机的平台，算是顶楼。我们去看房的时候，房子里面墙壁崭新的，中介和卖家在质量上都刻意隐瞒了我们，我们用肉眼根本一点都看不出漏水的迹象。我们要求解除合同，卖家立马说解除合同没问题，我们定金不退哦，要是我们严格按照合同条款来，你们要赔惨，赔房屋全款的20%。我们解释我们是在重大误解情况下签订的，合同无效，卖家说那你去告撒，反正最怕的是中介，其次是你们，我们是最不怕的，然后一阵狂笑…二手房买卖流程买卖流程贷款购房流程1、卖方到银行征信调查（去银行查买方的征信情况）2、买方进行房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）3、向卖方支付定金并预留房屋尾款4、房屋过户的同时银行审查贷款条件5、银行发放贷款6、双方共同去做物业交割7、向卖方支付尾款全款购房流程1、买方房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）2、买方支付卖方定金3、双方共同去做房屋过户4、双方共同去做物业交割5、买方全款付清给卖方注意事项1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）5、市政规划是否影响 （是否在拆迁范围内）6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）买房前1.确认对方这套房产有房产证，没有房产证的房子，是不能过户交易的——因此，期房是不能交易的。 （有贷款尚未结清的房子也不能交易）2.确认该房产属于可以出售产权的性质，比如无抵押。 可以拿到产权号码在房产交易中心查询，房产交易中心可以显示该房产是否可以交易。3.产证上所有权利人必须同意出售该房产，权利人不能亲自到场的，要有经过公证的授权委托书，同意处分该房产。【注意】：如果没有获得所有权利人同意的交易行为，被视为无效。 例如产证上只有夫妻一方姓名的，从法律上来说只需要有名字的人同意，但最好是夫妻没有纠纷并且另一方也同意出售，至少有中介证明。否则将来他们夫妻闹口水，影响你买的房子的交易。 房子里有2套户口的房子最好别买。除非2套户口的户主都是房产权利人。买房中1.定金定金都是直接付给卖家，并让卖家开具有中介证明的收条，保存好收条。不建议把定金给中介转交，万一中介玩滑头，买卖双方就会吃亏。2.首付在确认交付首付前，必须确认该房产可安全交易。一个良好的中介服务，会确保交易的安全进行。也就是说，确保卖家没有一房多卖（一般中介会把房产证压在中介那里，并去做交易预告登记），确保买家的贷款足够（贷款不够的情况下，交易自动取消），确保过户顺利，并且房款能够及时达到卖家的账户。首付，建议直接给卖家，中介能够确保交易顺利的话，这是最好的方式。 给中介很大的风险，万一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。交首付之后，中介会为买家做贷款合同，申请贷款。 如果无法为买家贷款足额，按照法律规定，该交易自动取消，卖家无偿退还定金与首付。 所以买家一般就担心，万一贷款不成功卖家不肯退钱怎么办？这个时候，如果你担心自己不能成功贷款，你可以提前与卖家商量好，去银行申领一个资金监管，或者开一个双人账户，你把钱存在那里面，只有等你和卖家都到场的时候才能把钱取出来，资金唯一流向是转给卖家。除非你和卖家都同意不用转给卖家，你一个人或者卖家一个人都是不能动用该账户的。如果卖家不同意这个方式，那你就只能选择把首付钱给中介的账户——其实这样不太安全，不怕一万，只怕万一，万一中介拿了这几十万上百万跑了，你咋办？ 退一万步说，如果卖家收了钱不肯交易，起码他还有套房产你可以向法院打官司要这套房产。买房后1.明确维修资金数额。交易双方在合同中通常会约定维修资金的结算方式，但有时只简写“送”或“不送”，这就有可能在房屋交接时产生问题。因此，双方签合同时一定要明确维修资金的结算方式和结算数额。2.结清生活费用。双方在房屋交接时，要结清水、电、煤、电话、物业管理等费用。尤其是煤气，若户名不更改，卖方就可凭原安装煤气的单据将设施移走，那么买方就须重新申请安装。因此，交房时一定要记得办理煤气更名手续。此外，有线电视也应变更户名，而且有线电视费的缴纳存在滞后性，为防止卖方欠费未缴，交房时一定要记得结清。3.慎重签订交接书。很多交易者在房屋交接后，会忘记签交接书以确认最后交房环节，或先签订交接书、后拿钥匙。这两种情况都可能带来麻烦。（by：@阿福是我）二手房交易税契税(买方支付)契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。二手房税费之契税(买方支付)(1)首套房且面积90平米以下，成交价*1%(2)首套房且面积在90-144平米之间，成交价*1.5%(3)其他：成交价*3%。营业税(买方支付)2015年，房地产市场迎来了3.30新政。该政策指出，个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。该细则主要将免征营业税的范围由5年降为2年，对想购房二手房的购房者来说，是重大利好。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。（1）房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%;（2）房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳差额的5.6%;（3）房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;（4）房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交。个税(买方支付)个税的征收方式为：应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%)个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。印花税(买卖双方各0.05%)印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对商品房销售合同统一按产权转移书据依万分之五税率征收印花税。对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格*0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。土地增值税个人转让非住宅类房产的核定征收方式由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。登记费其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证土地使用权证》工本费。房地产交易手续费新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。（by：@Asion）二手房容易遭遇的陷阱真假房东假房东在租房中比较多见，但在二手房买卖中也不是没有。所谓假房东，是指此人并非法律意义上的房屋所有人，但通过伪造证件、文件等方式代行房东权益，并从中骗取钱财。有时候中介公司会把自己的员工乔装成房东，与购房者签订《房屋买卖委托协议书》，并收取大额的中介费用，协议书中会附带十分苛刻的违约惩罚条款。然后利用或制造借口使交易中止，以强行占有中介费用，或要求购房者支付赔偿金。对策：在交易之初，要仔细查验房东的身份证、房产证等，并将各个证件认真比照。有条件的可以去网上或相关ZF登记部门进一步查验。一房多卖一房多卖是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的购房者，并分别与之签订商品房买卖合同。这是典型的诈骗。处理一房多卖纠纷案件时，主要涉及两个问题：一是数个商品房买卖合同效力的认定，二是何人可以取得争议商品房的所有权。这种情况多见于动机不良的中介公司，他们会将同一处房屋售卖给不同的委托人，在收取到相当数额的定金、预付款等之后，再携款潜逃。对策：“一房多卖”到转移、变更产权证时就会真相大白，所以还没有特别有效的办法阻止该情况的发生。与信誉好、规模大的中介公司签订委托协议比较重要，在交易过程中更应该谨小慎微，周密观察，发现风吹草动立即中止与中介公司的合作。共有房东有的房屋是由夫妻或长辈与子女共同拥有其产权，这时候共有房东之一单独地出售房子，在法律上是没有效力的。站在购房者的角度，很可能是花出了同样多的钱，却多出了太多的纠纷与麻烦。对策：要尽早拿到房产证（《购房合同》）的复印件，并仔细辨别复印件是否有被涂改、伪造的痕迹。如果该房屋的房东确实不止一人，在签订买卖房屋协议时，应该每个房东都到场，并分别签字，或出具书面证明。同时也要防范中介公司瞒天过海一意促成交易，或以此作为预留的隐患使交易不成，达到霸占预付委托金的目的。合同签订人房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形对购房人将非常不利。对策：可根据《产权证》或其他法律文件（如《预售合同》）确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。该陷阱与鉴别真假房东相类似，但鉴别房东是在二手房交易的初期，是交易成功的基础，发现问题还可以终止交易；但到签订合同，二手房交易已进入实质性操作阶段，至此已没有退步的可能，如果合同签订人并不具备签订资格，以后就会有太多麻烦。所以这个环节要尤其谨慎。实为中介一些中介公司会私下收购低价房，再以自己员工乔装房东出租出售。此种情况下，中介公司会以“虚拟”的房东为依托，探知购房者的承受能力，十分灵活地调整价格策略，购房者同样会处于十分被动的地位。对策：不遵守职业道德的中介公司有很多办法牟利，上面说的就是其中之一。中介公司拿出现金买房，囤积居奇，等到行情看好的时候再找合适的买家出售。这种陷阱是很难识破的，只有仔细对比目标二手房与附近物业的价格差异，最好请专业的评估公司做个评估，千万不要在价格上被中介公司给“忽悠”了。如果价格不是太过分，对房子也很满意，交易过程也顺畅，至于卖家是谁，倒不是特别重要了。房东返价当房产市场发生变化，尤其是房价看涨的时候，房东就会临时涨价。在二手房交易过程中，经常有购房者已经向中介公司交纳了定金，想要进一步推进交易时，房主却突然提价了。也有的房主是看到终于有人看中自己的房子，才提价的：反正房子握在我自己手里，你不买我也可以卖给别人。对策：如果购房者确实对房子满意，也不应该犹犹豫豫，应该马上与中介公司签订委托合同，并交纳定金。最好能够面见房东，将定金亲手交给房东。制止房东提价的方法，只能以合同约束。实际上，连中介公司也无法阻止房东返价。隐瞒质量问题一些二手房存在着严重的质量问题，甚至是建房时遗留下来的，如墙壁返潮、天花板漏水等，这些问题都被狡猾的房东掩盖起来了。购房者要等到房子过户完毕，已经入住了，才能发现。花大价钱买到一处有严重缺欠的房子，入住后还要再花上一大笔维护费用，岂不是冤枉。有的房子已经过了开发商提供的保质期，只好求助于物业管理公司，而鉴定房子是否需要维修一般要经过一整套繁琐的程序，总之是一件很头疼的事情。对策：对于房屋质量的鉴别，如果购房者不是很有经验，一定要求助于专业人士，甚至要对二手房做一次精确的评估。网络上也有相当多的鉴别房屋质量问题的资料，不妨多多学习。户口纠纷一些购房者购买二手房的目的就是希望靠近一所好的学校，方便小孩上学。这就涉及到户口问题，因为学校都是按照学区招收生源的。另一方面，买了二手房，而公安局备案的房主却是别人，也是不安全隐患。所以，还是在交易彻底完毕之前，把原房主的户口迁出为好。对策：很多没有经验的购房者会忽略户口。建议在全部房款交割之前，预留一笔钱不给房主，作为对房东协助迁移户口的钳制。一旦全部房款交给了房主，房主就可能远走高飞，再也联系不上了。来源：重庆购物狂论坛（gocqmmgo）
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作者最新文章买二手房办不了按揭 法院判决业主退还2.5万定金_惠州新闻网
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买二手房办不了按揭 法院判决业主退还2.5万定金
　　■《东江时报》记者江勇龙
　　通过中介要买一套二手房，购房者与业主、中介签订《房地产买卖三方合同》后，交了3万元定金给业主，并约定如果银行按揭贷款办不了，三方不负任何违约责任，定金退回。最终，购房者的按揭申请并未获银行通过，而业主却不愿将定金退回。为了3万元，购房者、业主均聘请律师打起官司。
　　购房者
　　买二手房合同约定贷款未批退定金
　　判决书显示，日，购房者李某通过某房产中介看中惠州市区一套二手房，当天，李某、业主肖某和中介共同签订《房地产买卖三方合同》。签约后，李某一次性交给业主肖某购房定金3万元。
　　根据《房地产买卖三方合同》中约定，办理按揭贷款时，“如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度，三方另行协商付款方式，协商不成时，三方不负任何违约责任，经纪方（即中介）应退回代收的资料及款项”。后因李某的按揭贷款申请并未获得银行通过，其要求实际收取定金的肖某返还3万元定金而遭拒。
　　李某觉得，银行拒约放款，因三方在合同中有约定，肖某应归还3万元定金，肖某拒不履行返还义务已构成违约。2015年5月，李某提起诉讼，要求肖某返还3万元定金及利息。
　　卖房者
　　无银行出具未放款证据 购房者应担责
　　一审时，业主肖某称，李某提交的证据中仅有房产中介出具的《通知》及《证明》，并没有提交任何一家银行出具的不予批准贷款的证明材料，应承担举证不能的法律后果。
　　肖某说，如果李某是在明知自己在银行有不良信用记录或者其他可能导致贷款不成功的情况下，仍然在合同中约定采用银行按揭的方式进行付款，最终导致银行不同意放款，那么李某就有明显的故意，属于单方违约，应承担相应的违约责任。同时，李某也没有提交三方已经另行协商付款方式但未能达成一致的相关证据，即主动要求解除合同并要求答辩人返还购房定金3万元及支付利息是无事实和法律依据的。
　　肖某还说，其经多次催促李某仍未按照约定进行付款，而是以各种理由进行推托，因此李某的单方违约是导致交易未能完成的真正原因，李某应承担违约责任。
　　影响房屋及时出售酌定返还
　　惠城区人民法院一审认为，李某、肖某双方均认可已向惠城区某银行提交了按揭贷款资料，同时，房产中介也证实银行审批按揭贷款没有通过。《房地产买卖三方合同》并未约定因买方或者卖方的原因导致银行按揭无法办理各自应当承担责任，只是约定如银行不同意借款或不同意申请贷款金额的额度而双方又无法协商一致的情况下，应退还款项。所以，肖某应向李某退还已收取的款项。
　　但是，考虑到肖某在向李某出售涉案房产时也付出了相应的人力、物力，银行按揭未顺利办妥客观上影响了房屋及时出售，也对肖某产生一定的影响，故一审法院酌定肖某向李某返还已收取的部分款项，返还金额为2.5万元。为此，一审判决肖某向李某返还购房定金2.5万元。
　　一审判决后，业主肖某认为一审法院没有查明交易未能达成的真正原因，提起上诉，并请求惠州市中级人民法院向惠城区某银行调查李某的实际贷款情况。肖某上诉称，因李某未履约且提起诉讼，其最后以66万元把房卖给他人，直接损失了5.2万元。
　　惠州中院审理认为，某房产中介提供的《通知》、《证明》已经明确告知肖某按揭贷款不能取得的情况，肖某主张银行不同意放款可能另有原因，并请求法院调查取证。但是由于本案纠纷发生已经一年有余，相关银行并未发放接收申请贷款材料的回执，故而惠州中院无法根据当事人的姓名这一唯一线索向银行调查，由此产生的举证不能的结果应当由肖某承担。至于肖某上诉主张的房屋出售的损失，是其根据市场行情及与新的买受人协商后形成价格所致，降价并非是李某不买受就必然导致的结果。去年12月底，惠州中院终审驳回肖某的上诉。
　　律师提醒
　　购房贷款前最好查询个人征信
　　广东九韬律师事务所主任律师邹朝贵提醒，个人银行信用问题是影响贷款的重要因素之一，购房者最好提前去银行查询个人征信（可携带身份证前往人民银行查询，也可以在中国人民银行征信中心官方网站进行查询），尽量避免因信用问题而遭拒绝放款。如何确保定金的安全？邹朝贵说，理论上，定金是可以交由房管部门的监管账号托管，待合同实际履行时再支付，但一般因定金的金额不多，实际交易中，很少人通过监管账号进行交易。
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买二手房遇卖方违约处理办法
作者:王明　　时间:　　 来源：转　　浏览量：0　　
有人说，买房不是用来住的，而是用来完成对浪漫的想象的。然而，当我们含辛茹苦积攒到钱来买房，可又不得不提防房产买卖纠纷，尤其是二手房买卖纠纷。如何让自己顺顺利利购买二手房，成为所有买方最为关心的话题。笔者根据多年处理房产纠纷经验，给予大家以下几点建议：
一正确判断卖方是否构成违约
几种常见的违约情形：
①见房价上涨，要求加价，并表示如果买方不同意加价则不配合继续履行合同；
②买方还未到约定的资金监管期限或办理过户手续前，就撤销了对中介公司和担保公司的全权委托；
③阻止了赎楼手续或贷款手续的继续办理；
④撤回了递件过户手续；
⑤在中介公司将已出售的二手房挂盘欲另行出售。
但：当卖方出现上述违约情形时，并不一定就构成法律意义上的违约行为。
特别是第一种情形发生的时间点，如还没有到需要卖方配合履行合同（比如还没有到合同约定的办理首期款监管的最后期限）或合同约定的履行期限未届满，卖方就提出加价或表示不卖房了，这时候买方不宜起诉，因为卖方会抗辩这只是在协商过程，还未到履行期限，不代表卖方最后会违约。所以最好等到合同约定的履行期限届满后再起诉。
而如果是第五种情形，卖方一房二卖转移了房产，买方很难主张自己的权利。所以，买方需要提前收集卖方违约的证据，并向卖方发出催告继续履行合同的书面通知。如果卖方仍拒绝履行合同，则卖方构成违约。
温馨提示：
当然每个案件都有不同，卖方违约情况也不尽相同，判断卖方是否构成根本性违约，以及是否达到起诉的条件，具体案件需要具体分析。
二全面收集卖方违约的证据
我国民事诉讼证据的表现形式可以分为书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、电子数据、鉴定结论、勘验笔录八种。
其中，视听资料包括录音资料和影像资料。
电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息，现在扩大到微信聊天及语音。
买方起诉前需要保存合同履行过程中，卖方拒绝履行时双方交涉的证据，包括录音、短信、微信、邮件等，及卖方拒绝履行合同的实际行为。比如到了合同约定的资金监管最后期限，买方和中介提前预约卖方到银行做资金监管，卖方明确表示不会去，但买方仍要按约定时间去约定的银行等待并保留证据。
温馨提示：
最好，聘请房地产专业律师分析所持有的证据是否已经能够证明对方违约。
当然，有些证据可能不在买方掌握之中，可以起诉以后向法院申请向有关单位调取证据原件。
三正确制定诉讼方案
有些当事人考虑到诉讼有成本，而卖方提出的加价部分没有超过诉讼成本，会直接选择和解，或者双方协商解除合同。这期间，为了更好维护自己的利益，最好聘请律师参与谈判过程。
在谈判过程中，应预防违约方恶意磋商，偷偷一房二卖，因此如果见到对方没有和解的诚意或在故意拖延时间，守约方就不能再犹豫必须当机立断起诉并查封涉案房产以防转移了。如果查封了房产，对违约方是一个极大的压力，并且无法另行出售，即使和解谈出的结果往往会比没有起诉更好些。
如果双方协商未果，就必须通过法律途径来解决纠纷。
诉讼请求二选一：
一种是要求解除合同，违约方支付违约金和赔偿损失；
一种是要求继续履行合同，要求卖方将涉案房产过户到买方名下。
中介提供的二手房买卖格式合同中一般约定：当一方违约，需赔偿守约方双倍定金或房价20%的违约金，守约方有权选择违约方按哪种方式承担违约责任。
目前法院对守约方双倍定金的要求一般不予调整，因此有些当事人认为多交一些定金，如果双倍定金法院就可以支持多赔一些。
但是这种做法风险很大，比如卖方一房二卖转移房产，买方起诉到法院，即使胜诉也可能因为无法执行到卖方的财产而无法保证胜利成果；还有如果在过户到买方名下之前，涉案房产由于卖方债务而被查封，房产有可能面临被拍卖而不足以分配的情况，这样买方交给卖方的定金就不一定能拿回来了。
因此最靠谱的办法还是在诉讼中如何说服法官采信守约方的意见，尽量多争取些违约金。
当合同签订后到卖方违约这段时间里，如果房价涨幅超过合同约定的违约金数额时，有些买方愿意要房选择继续履行合同，但是我们代理律师必须提前告知当事人一些情况：
1如果买方起诉时还没有取得贷款承诺函卖方就违约了，且房屋有抵押需要赎楼，如果判令限期卖方履行赎楼手续而卖方不履行赎楼义务，买方需向法院申请强制过户，并代为清偿卖方按揭银行的贷款余额，剩余房款需一次性付清。买方需要考虑自身的经济状况，是否有能力一次性付款，即使通过法院强制执行程序过户到买方名下，买方再将房屋抵押银行贷款，这种抵押贷款的利率远远高于按揭房贷，这都是买方需要知情并做出抉择的，否则在诉讼中法官询问买方是否能一次性付款，买方不同意一次性付款，法院将以法律上或事实上的障碍，判决驳回诉讼请求。
2诉请继续履行合同仍会存在许多诉讼风险，比如在二手房买卖合同上没有签名的夫妻另一方申请或法院追加作为第三人参加诉讼，表示不同意出售该夫妻共有房产，或者在诉讼中出现一房二卖的另一个买方要求作为第三人参加诉讼，或者起诉后有另案对涉案房产提起确权之诉并轮候查封了涉案房产等等这些情况，有可能导致中止诉讼甚至驳回诉讼请求。
这些诉讼风险我们代理律师都需要在起诉前披露给买方，如果买方愿意承担这些风险，坚持要求继续履行合同，我们就按照当事人的思路准备诉讼材料，如果出现了一些将导致无法继续履行的特殊情况，我们会客观地进行法律分析，建议变更诉讼请求为解除合同，当然即使最后法院驳回了买方继续履行合同的诉讼请求，买方仍有权另案起诉要求解除合同赔偿违约金。
四注意诉讼技巧
2015年，很多案件在签约后很短的时间内，涨幅超过了房价的20%——合同约定的违约金。买方如果解除合同，但受到的损失远远高于违约金。
卖方因房价上涨毁约，如果买方仅仅要求赔偿合同约定的违约金，则不足以弥补因房价上涨造成买方的损失。因为买方用涉案合同约定房屋交易价再加上违约金无法购买相同的房产。如何最大化地维护守约买方当事人的利益，这就考验了案件代理律师的智慧。如果诉讼请求提法不科学，则无法获得法官的支持。违约金和赔偿损失是否能够并用，这在司法实践中争议较大，有可能不会获得支持。
我认为，违约方造成守约方的损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”
深圳市中级人民法院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第十八条：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”
根据以上规定，笔者代理的案件在起诉前委托评估机构进行了评估，请求法院按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额即差价，现在已经有判决支持了我方这一诉讼请求。
当然，在代理案件过程中，会遇到各种各样的不可预料的情况，法庭上对方也可能会抛出一个新的观点，需要我们提前就做好充分的研究和对以往办案经验的总结，随机应变地应对。即使我们对案件结果满怀信心，也要向当事人说明诉讼有风险，不对案件结果进行承诺。
作者丨颜宇丹
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