逃得了个税 也难逃营业税|二手房|楼盘_凤凰财经
逃得了个税 也难逃营业税
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今年年初，白云区出台20%个税的规定，让人惊呼“狼来了”。最近，海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解，白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收（按评估价1%征收个人所得税）和据实征收（按买卖差价20%征收个税）之间进行选择。不过由于目前二手房交易流程“先税后证”，税务专窗办理一条龙，个税与营业税合并办理，对于超过144平方米的豪宅来说，证满5年营业税是按买卖差价的5.6%来征收，若出示上手发票可以扣减，但一出示上手发票即“暴露”买入价，则个税必须按照据实征收。
白云海珠越秀实行个税20%规定，不过不交上手发票避税仍行得通今年年初，白云区出台20%个税的规定，让人惊呼“狼来了”，而最近海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解，白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收和据实征收之间进行选择。地产人士表示，不仅要提防二手房重税，一些证满5年的普通住房，如果出示上手契税完税证，就有可能导致巨额个税的产生。文/图：记者李凤荷今年年初，白云区出台20%个税的规定，让人惊呼“狼来了”。最近，海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。据记者了解，白云、越秀、海珠三区二手房个税还是可以在核定征收（按评估价1%征收个人所得税）和据实征收（按买卖差价20%征收个税）之间进行选择。不过由于目前流程“先税后证”，税务专窗办理一条龙，个税与营业税合并办理，对于超过144平方米的豪宅来说，证满5年营业税是按买卖差价的5.6%来征收，若出示上手发票可以扣减，但一出示上手发票即“暴露”买入价，则个税必须按照据实征收。地产人士表示，不仅仅是豪宅需要提防二手房重税，对于一些证满5年的普通住房，如果不小心出示上手契税完税证，就有可能“暴露”原来超低的买入价，有可能导致巨额个税的产生。白云：实行半年有多 尚未出现巨额个税据记者了解，白云区在今年春节前已开始针对非普通住房实行20%个税的规定。非普通住宅和非居住用房提供购房发票扣减营业税/增值税的，如产生个人所得税的，必须以据实征收的形式来收取个人所得税（即差额的20%），不能以核定征收（1%）的形式来收取个税。中原地产岭南分行高级营业经理黄燕龄表示，白云区实行豪宅二手房重税的规定以来，岭南新世界片区尚未出现巨额个税的案例，主要是因为买卖双方都知道还可用不出示上手发票来按核定征收1%的方式缴交个税，且今年以来大户型成交非常少，超过144平方米的成交本身就少之又少。据黄燕龄透露，白云片区如松云雅苑等老牌豪宅楼盘，大部分单位在190平方米，这个楼龄有十多年的小区业主基本上是一手购入，手里持有的发票为当初的5000多元/m2，目前市价已过20000元/m2，如果贸然出示上手发票来扣减营业税，可能导致3000元/m2的个税（买卖价差为1.5万元/m2，20%个税为3000元/m2）。以岭南新世界为例，目前证满5年的房屋大多在2007年购入，当时一手房价格也是“7字头”，目前二手房价格也过2万元/m2，价差惊人。越秀：普通住房也差点被征几十万重税白云区二手房重税只针对非普通住宅，不过在越秀区，这个二手房重税也波及到普通住房。据按揭人士郑大源透露，如果一宗普通住房的交易出示了契税完税证，所要缴纳的个税就要按买卖差价的20%来缴交，对于一些持有时间长的普通二手房来说，有可能意味着几十万的个税。郑大源最近就遇到了一宗差点被征收重税的交易。这宗交易的业主持有时间较长，中间房产证有变动，业主出示契税完税证来证明证满5年，不需缴交营业税，不料税务机关却要按照买卖差价征收20%的个税。业主本次卖出价为340万元，当初购入价只是几十万元而已，如果按照两次价差征收20%个税，有可能产生五六十万元的个税。故此，业主连忙收回契税完税证，改用调档的方式来证明证满5年，故此本次交易的个税仍然按照评估价1%征收个税。海珠：豪宅营业税个税合并办理“好伤”海珠区滨江东片区是豪宅集中地，据地产人士透露，过往滨江东片区成交70%为超144平方米的豪宅，因此也是二手房重税新规最受影响的地区。中原地产珠江广场分行客户经理李继英最近忙于做一手房的销售，对新出台的二手房重税也不太了解，后来才知道的。他表示，豪宅重税在5.6%营业税、1%个税和3%契税，如果不提交上手发票，必须按全额征收，这三大税种已达交易价的9.6%。以往他曾经成交金海湾一个1500多万元的豪宅，业主持有5年以上，手里的发票为600多万元，那一次业主提交了上手发票进行营业税扣减，但个税依然可按照评估价交1%的个税，交易纳税总额不到100万元。如果该交易放在现在进行，按照增值额900万元交20%的个税，个税一项就达180万元。据李继英透露，滨江东证满5年的豪宅为中信君庭，买家2007年一手买入，买入价为1.3万~1.4万元/m2，目前买家实收的价格为3.4万元/m2，预料加上税费交易价格为3.8万元/m2，如果按照增值额征收20%个税，买家根本负担不起，因此相信绝大部分的交易都会选择不出示上手发票的方式来交税，买卖差价的20%远超按本次交易价5.6%。即将证满5年的信达阳光海岸在2008年出售，当时价格2.5万~2.8万元/m2，目前市价已达4.5万元/m2，高达2万元/m2的增值额也让买卖双方选择不出示发票的方式来交税。一周成交风云榜鞋城老板“侃价”10万买桃园三房物业地址：白云区罗冲围富力桃园高层电梯三房单位，建筑面积：约91平方米，成交总价：约163万元，折合单价约17912元/m2。目前，该盘市场均价约1.8万~1.9万元/m2。文/图:记者李凤荷点评：合富置业专业人士介绍，该物业是高层电梯楼三房两厅东北向单位，证已满五年，装修保养情况不错，室内采光通风好，阳台景观视野开阔。该物业是业主一手购入用于自住，近期业主有意结束在广州的生意移民国外，因此放盘。初始放盘价为173万元，与市场价持平。后买家与业主商量，由于买家一次性付款购买，业主最终降价10万元成交。买家是附近鞋城做生意的外地人，购房用于自住，之前一直在富力桃园租房，对该小区居住环境较为认可。由于有意于近期接父母及妻儿来穗团聚，因此需购置电梯三房物业。置业TIPS：富力桃园是罗冲围大型楼盘之一，小区绿化、居住环境较佳，交通出行较便捷，乘搭数站公交车即能到达地铁五号线西村站接驳地铁出行，也能很快到达环市西、克山鞋业批发商圈。目前，该楼盘电梯三房市场均价约1.8万~1.9万元/m2。
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48小时点击排行个人售房差价按20%缴个税150万个税多缴24万；我要分享；280腾讯微博QQ空间朋友新浪微博人人QQ邮箱开；新京报讯国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房；一季度公布新房价控制目标；通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨；同时，通知继续严格执行商品住房限购措施；二套房贷款首付比例可提高；继续严格实施差别化住房信贷政策；对出售自有住房按规定应征收
个人售房差价按20%缴个税 150万个税多缴24万 宏观经济新京报[微博]
新京报讯 国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控，通知明确，对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。
一季度公布新房价控制目标
通知要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。 北京市房协秘书长陈志表示，此次国务院要求各地制定公布的房价控制目标，专门指向新建商品住房，这还是首次。
同时，通知继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型。应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
二套房贷款首付比例可提高
继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
地级市“十二五”末联网住房信息
通知还要求，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
150万房价个税多缴24万
来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金，但因二手房购房政策的调整，他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。
在北京，购买二手房所有税费均由购房者承担。近日，吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房，该房已满五年可上市交易，但并非业主的唯一住房。
按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即（150-20）×20%=26万。
这多出的24万多元的税收，让吴先生很头疼。他说，他购买的这套小户型用于自住，但现在，多出的20万限制住了他这种非投资者。吴先生希望，政策应该进行细化，对于非投资性的住房，应给予个人所得税减免或返还。
本次调控时间表
●各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
●市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
●2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
●大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
■ 北京落地
北京将尽快出细化政策
新京报讯 北京何时公布和实施落地政策是人们最关注的问题。记者昨日从相关部门了解到，北京市涉及房地产调控的相关部门将在市委市政府的部署下，抓紧研究北京落实国务院通知的具体政策，并尽快公布和实施。
陈志认为，预计在各地出台的调控政策中，会着力在加强市场监管这个角度，提出一些具体的细化措施和强有力地政策。
陈志称，此次调控细则公布后，北京可能会研究制定更为具体的房价调控目标。
二手房成交量必然萎缩
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
伟业我爱我家副总裁胡景晖
介绍说，此前北京二手房个人所得税，可按照购买价总额的1%缴纳，也可以按照差额的20%来缴纳。“由于按照总额1%缴纳需要缴纳的税款更少，因此大部分交易都是据此来缴纳个税。”
中原地产市场研究部总监张大伟认为，本次政策力度较大，特别是个税按照差额20%收取，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。
胡景晖预计，调控细则公布后近期北京二手房交易将出现短期暴增，各区县将会出现大批赶在新政正式实施前抢先过户情况。从长期看，二手房税费通常都转嫁给买方，因此二手房的交易量预计出现萎缩，但房价走势尚无法判断。不过，按照目前的政策，出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。胡景晖认为，但这类房屋今后仍应是免征个税的。
二套房可实施差别化信贷
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
近期，二套房贷首付将调至7成，利率增至1.3倍的传言甚嚣。昨天公布的通知中，并未明确二手房贷的具体政策，但提出可进一步提高。
陈志和胡景晖均认为，各地应该会从实际情况出发，来确定二套房的政策，除了继续收紧外，国家也明确提出鼓励改善性购房需求，因此对于二套房也不能一棒子打死。同时，也要看当地银行自身的情况。
“如果真是调到7成，那和全款购房也没太多差别了。”胡景晖认为，二套房也应该实施差别化信贷政策，如果二套房购买的是普通住房，则不应该再上调。
限购政策全覆盖
限购区域应覆盖城市全部行政区域。
陈志认为，限购要覆盖城市的全部行政区域是细则非常严厉的条款。此前，一些经济发达城市限购，但其周边区域却不限购，这导致那些投资投机的购房仍然有空间，也导致了这些不限购区域的房价出现快速上涨。而此次新一轮调控中，明确了限购的城市要覆盖城市的全部行政区域。
“经济发达城市的周边，比如北京周边的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周边，按照政策也应该要实行限购。这样就堵住了所有的漏洞，让投资投机购房完全没有市场，住房也彻底回归自住的属性。”陈志说。
不同类型房应区别对待
胡景晖说，以前的房改房、经适房，当时的购买价格只有两三千甚至几百元每平米，而如今的卖出价已经高达数万元，这就意味着几乎是全部交易额的20%来征税。
胡景晖说，“再加上营业税、契税等，买一套300万的房子，税费要八九十万。”他认为，北京出台的调控落地细则中，应该要根据房屋的不同性质来区别税收政策。
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