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将军路片：老城区房价难涨
新城区升值潜力大
来源：亿房网余淼 日 16:25
本期[片区购go go!]栏目，我们带大家走进将军路区，为大家带来最专业的新房、二手房的购房指导分析！
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将军路片为汉口主城的延伸区，是城市轨道交通车辆基地之一，是以高新技术产业、加工工业发展为主，房地产和旅游开发为辅，二、三产业协调发展的生态型宜居城市街区。
将军路片新房、二手房总体购房建议：
1、低端首次置业者推荐将军路东靠宏图大道的新房，以较好；
2、房价承受能力稍高的刚需购房者，推荐靠金银潭地铁站的以及；
3、汉口中心区有一定经济实力的上班族，推荐常青花园带装修新房，如；&
4、投资客选择规划中的地铁房最优，推荐以及，或者二手房；
5、将军路附近二手房适合改善型自住，投资需谨慎
东西湖区将军路片位于东西湖的最东端，紧邻武汉中心城区。南以张公堤为界与江岸、江汉两区毗连；东北隔府河与黄陂区盘龙城开发区相望；西与金银湖马池片区相邻，规划范围用地面积14.5平方公里，距汉口火车站约5公里，距天河机场约15公里。
2000年以来，从常青花园开始，将军路片逐渐形成以姑李路、将军路交叉处一带为中心，自南向北、自西向东集中发展的布局。辖区整体空间布局为&两核四轴八区&。街道所在地及周边公共服务设施为&西区核心区&；金银潭大道与宏图路交会处相对独立的地块为&东区核心区&。金银潭大道、姑李路、将军四路、宏图路四条城市骨架道路，为开敞空间景观轴和城市发展轴。布局了八大片区，由西向东分别为常青花园和美联居住片区、老城轨道交通区、老城居住片区、新城居住区、新城轨道交通区、新城工业区、新城游乐区和新城公共服务设施区。
低密度住宅居多&居住舒适度较高&
近年来，大连冰山集团、日本艾帕克、法国AFE集团、武汉中油、扬子江汽车、武汉卓尔集团等一大批有影响力的龙头企业相继入驻，、、、、、华星晨龙城小区、等居住小区相继建成，以及武汉极地海洋世界项目的入驻，使得将军路街经济社会快速发展，城市化步伐不断加快。
金银潭企业城
除了常青花园外，目前的将军路片比较成熟的地段是位于机场二高速以东、将军五路，也就是黄潭湖以西之间，以将军花园为主的核心居住区。
常青花园以大型纯居住社区为主，区域内多数小区的建筑布局采用的传统兵营式整列，其建筑多数为多层，楼间距相对较为充分，日照、空气流通等方面没有太多困扰。同样的布局还有将军路的老城居住区，、等小区，楼栋大多六层左右、顶楼复式的板式楼，以及一梯三户左右的小高层。
将军路片二手房现状
而在新城区，受土地利用率的影响，建设项目则大多为高层建筑，较小的楼间距必然影响低层采光和通风，错列式布局则成为了主流，可以最大限度的保障采光和通风，如、以及等在售项目均以纵向错列式布局为主。不过新城区拥有黄潭湖、府河等丰富的水景资源，新建项目大多也涵盖了多层、小高层等低密度产品。
另外，以及等老小区由于开发年代较早，普遍存有车位明显不足的缺点，车位比不足0.5，经常会遇到停车困难等因素，而2008年后开发的新小区车位比大多在1:0.7左右。
将军路片部分新房一览
交通配套分布不平衡&&配套仍以常青商圈为主&
从将军路片的配套情况来看，作为与汉口并驾齐驱的早起配套相对匮乏，但发展十余年已经形成自给自足的常青商圈，并逐步向外辐射至将军路、金山大道等区域，中百仓储，武昌量贩等足以满足日常生活需要，永旺梦乐城的开业进一步提升了商圈地位；教育方面，主要有常青小学、常青中学、将军路小学鸡中学等5、6所学校构成，较好的教育资源则多数集中于，如常青实验小学、常青一中等。
而在交通方面则有较大的改观，、将军路均有前往汉口中心区、武昌中心区的公交线路，不过东部新城板块目前交通仍然不便，仅有2、3趟公交可前往后湖、汉口中心区等板块。
金银潭地铁站
不过金银潭大道的地铁2号线的通车，宏图大道的地铁机场线、3号线、8号线的站点规划，极大地拉近了将军路与汉口、武昌等核心地段的距离。尤其是地铁2号线至今运行已有2年，较大的客流量成为美联居住组团、常青居住组团房价成为三环外最高点的重要支撑。
宏图大道地铁站施工现场
&西中心&房价稳定&&&东中心&宏图大道升值潜力大&
从客群定位来看，该片区一部分居住者来自常青路与靠近青年路附近的从业人员，包括汉口经济开发区的企事业单位员工，另一部分则来自于靠近将军路附近的经商群体以及企业职工。而美联组团以及新城居住组团因靠近地铁规划，其置业群体更多的来自于受汉口中心区房价挤压的刚需型客户。
从将军路的规划来看，组团将容纳20万常住人口，而老城区组团也可容纳10万左右的常驻人口，不过目前整个&西中心&居住人口在15万左右，至于将军路东片，其城镇功能定位主要为工业园为主，少量居住用地以及商住用地，预计可容纳常驻人口不超过10万人。
将军路东规划用地情况
另外，将军路东也有工业用地借助产业园的噱头开发公寓类可居住项目，粗略统计下来，将军路片可容纳常驻人口缺口近30万，约8-10万套住宅，而目前整个片区在售新房仅有、、、、以及等少量项目约5000套房源，可开发潜力较大。
不过，较低的人口入住率也导致该片区房价难以拔高，除了常青花园新房房价逼近万元以外，美联以及老城区组团新房价格在8000元/平左右，而将军路东板块的新房房价大约在7000元/平左右，较早的项目如2012年的保利公园前，开盘均价仅5500元/平左右，且迅速售罄。二手房视房龄和装修程度不同，价格约在元/平不等。
将军路片在售新房对比分析：
主推70-97平户型
品牌房企打造，配套较为完善，错列式布局保障采光和通风，精装修房源，步行至金银潭地铁站约5分钟，以中小型刚需房源为主，户型设计稍差，有不规则结构和走廊浪费。
主推85-134平户型
该项目位于地铁2号线金银谭站旁，百万方体量大型楼盘，自带生活配套完善，附近拥有常青花园公交枢纽站，以及地铁2号线，交通便利，另项目配套的日本永旺梦乐城已经，项目自带有从幼儿园到初中完善的教育体系，户型设计上刚需产品方正实用，无浪费空间，改善型房源有一定的空间浪费，厨房与卫生间相邻的设计受部分购房者忌讳。项目作为正地铁房，价格方面与周边楼盘对比较高，但低于常青花园区域楼盘。
主推73-112平房源
该项目位于金银潭大道武汉常青一中旁，楼盘体量中等，项目容积率偏低，绿化率较高，居住舒适度较高，项目步行至金银潭地铁站约十分钟，附近规划有即将开业的永旺城，另有自带商业配套，能满足日常购物需求。房源以70-110平中小户型为主，户型设计上方正实用，注重采光，明厨明卫，不过部分户型设计有走廊，有空间浪费。
主推40-129一至三房
项目周边生活配套设施齐全，生活便利；离项目最近的公交站为将军一路银杏站，步行仅5分钟，共有8条线路，自驾、公共出行都较便捷；项目特有的10层楼电梯洋房，一梯两户，公摊少，居住舒适度高，且24小时热水入户；紧靠三环线，或有噪音及尾气污染影响，居住舒适度下降；户型设计多样，但大户型存有入户门对卫生间，动静分区不合理等缺点
91-136平房源
项目紧靠极地海洋世界，周边武汉客厅、市民之家、急救中心等市政便民设施，自身规划有小学和初中，有升值前景看好。客群主要来自于后湖溢出客户。离地铁宏图大道站点较近，不过项目周边1公里范围内教育、医疗、商业等基础配套比较薄弱，交通配套有待完善，户型设计上刚需产品客厅采光较差，大户型有走廊浪费。
主推88-130房源，另售77-119房源
该项目位于东西湖金银谭大道以北，宏图大道以西，地理位置更靠近盘龙城，距主干道均有一段距离，距离2号线延长线武汉客厅站约880米，距离3号线与8号线交汇的宏图大道站约1.2公里，交通情况较差，项目体量中等偏大，拥有自带幼儿园，并规划有小学及一站式商业街，项目拥有6层花园洋房，整体容积率在3以下，居住舒适度有保障。户型设计上有动静分区不合理，厨卫相邻等劣势。
武汉客厅卓尔四季公寓
47-100平精装房源
该项目为文化创意产业园，40年产权式公寓，紧靠宏图大道地铁站，户型设计朝向为东西向，谨慎购买。
从目前的楼市发展来看，拥有更多地铁资源的将军路东，尤其是宏图大道沿线附近，以其较低的价格和远景规划来看，将拥有更大的升值空间，而附近，地铁已经成型，房价难以出现明显上涨，至于将军路附近的老城区，尽管已经发展得较为成熟，但距离地铁较远，且公交出行所覆盖区域有限，反而对其房价上涨起制约作用，其房价或许在未来被将军路东片超过，不过该片区的多层住宅以及电梯小高层仍有一定的市场空间。
[责任编辑：张艳华]
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