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土地使用年限较高70年 土地证到期后怎么办？
来源：房天下 &&发布时间：
在人们的时候都会提出这样一个问题？年限较高70年，到期了房子会怎么处理，会被收回吗？ 指单位或个人依法或依约定，对或所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据我国《城镇出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让较高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。
土地使用年限较高70年 土地使用年限是从取得该地块的之日开始计算，即国家头次出让该地块的时间。根据日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让较高年限按下列用途确定： 住宅用地(也就是人们常说的用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年; 工业用地(也就是人们常说的、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年; 商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年; 综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。 土地使用年限期满可自动续期 根据日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅使用权期间届满的，自动续期。” 据悉，在《物权法》出台之前，根据日的《中华人民共和国城市管理法》第2十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是今年3月，《(修订草案征求意见稿)》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。 土地使用年限计算 土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
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温州房产圈
今日，温州20年住宅用地使用权到期，需有偿延期的新闻持续发酵，引发全国关注。腾讯房产邀请温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚与全国网友进行直播问答，叶总也为土地证到期如何续期给出了他的意见！以下小编把主要问题整理：记者：土地使用权会不会成为存量房时代的一个隐患？叶维坚：对于存量房特别是房龄比较老的房子来讲，土地使用年限确实是制约存量房的价格空间，我们知道土地价格的上涨促使了房价上涨，在很多地方“面粉贵于面包”，也就是说土地楼面价高于存量房的价格，如果按照土地评估价来续期，实际上就等同于重新再买房子，原来的房子相当于灭失了。所以如何续期关系到我们存量房的价值，也是关系到千千万万的老百姓的最重要资产价值。我们现在存量房交易量不断增长，像温州存量房的交易量与新房（）
的交易量几乎相同，所以存量房的土地续期问题现在已经出现，将来会成为一个非常大的问题。如果解决不好就会带来社会问题。记者：叶总您好，目前市面上商品房的土地使用年限是多少？是统一规定，还是各有不同？叶维坚：一般来说，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。但是，在温州或其他城市都有出现住宅用地20年或40年的情况，这可能跟当时地方政府在实际操作中的政策有关。 记者：“土地剩余使用年限”今后会不会成为评估二手房价值的重要标准？叶维坚：是的，房地产的价值更多体现在土地的价值上。当然也跟户型、楼层、朝向、配套等相关，特别是地段，所谓地段是体现土地价值的重要因素。同时，你的房子如果要在银行抵押的话，也是看土地年限的，比如此前报道的温州市民陈先生，就因购买的二手房土地证即将到期，而被银行拒绝了贷款申请。如果将二手房的剩余使用年限都考虑在内，不少二手房的价格也会随之缩水。记者：如果不能免费续期，那么您认为应该以什么为依据，来规定缴费标准？缴费多少比较合理？叶维坚：《物权法》明确规定自动续期，但是续多少费用都没有明确。这其实是要顶层设计的，温州国土局工作人员在回答记者提问时，说以土地评估楼面价来征收，这个逻辑也没有错，因为我们的土地年限到了是要重新出让的，重新出让是需要按照市场价来的，当然这个是所谓防止国有资产流失的最高标准最高价。但是用这个最高价对上面已长期占有房产的土地是不合情不合理的，对老百姓的重要资产一下子贬值是非常不合理的。我们现在土地使用有两种方式，一种是出让，一种是划拨，划拨是国家无偿提供使用，如果温州的陈先生不去交易的话，他也不会发现土地证使用年限是20年的，正如温州有好多房子是划拨一样了也可以长期无偿使用。按照2015年温州关于国有划拨土地使用权转办出让计收出让金标准的通知：如果划拨的土地证去交易的话，就要缴纳出让金成为出让的土地，温州的划拨土地缴纳出让金的标准是，住宅用地的土地出让金按契税计税价2%计收（契税计税价往往比市场价要低），一般一套300万的房子只要6万元左右，如果土地证是在2000年之前，是按照分摊的土地面积的土地基准价格缴纳，还是当时的基准地价，那么要缴纳的出让金更低。我认为这样的价格是比价合理的，所以我的建议是：土地证到期，可以套用现在的划拨转出让政策，也是合情合理的，老百姓会没有意见。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved土地使用期限70年到期后我们的房子怎么办?
土地使用期限70年到期后我们的房子怎么办?
.cn 日20:34 t望东方周刊
　　数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中，获取较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，最后发生冲突就在所难免
　　薛松是上海交大的一位博士生，前不久在上海闹市区徐家汇买了一套100多万元新房，准备结婚。在办过户手续和房产证的间隙，他听到旁边跟他一起等待的两人，在讨论土地批租期限的问题，"土地使用期限70年到了以后，我们的房子怎么办呢？"
　　"是啊，我怎么没意识到这个问题呢？"薛松拿到房产证，认真看了一下，这个始建于2002年的房子标识的土地使用期限是到2072年。
　　带着疑问，薛松上网查了一下，仍然没找到这方面明确的法规，周围的朋友也觉着这是个问题，但"涉及这么多人，不会有什么大问题吧。"大家说。
　　70年从何而来
　　《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
　　但问题是，土地批租的最高年限究竟是从何而来？为什么是70年而不是80年或者60年呢？
　　"中国大陆法律规定城市土地是归国家所有，这是当初在房改的时候就碰到的一个回避不了的问题，因为从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。"专门从事房产土地相关法律研究的上海社科院法学所副研究员王叔良向《t望东方周刊》表示。
　　而对于美国、日本和大多数西欧国家来说，由于土地本身就是实行的私有化，因此房屋产权和土地所有权是捆绑在一起的。中国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。
　　港资房产业企业基强联行总经理陈基强介绍，香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。"后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。"陈基强表示。
　　上海房地政府部门有关专家向《t望东方周刊》表示，"(70年)这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题，从国际上来讲，土地批租90年100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。"
　　而复旦大学法学院副教授张建伟则表示，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右，所以当初可能综合这些因素，定出了70年的期限。
　　1300亿财富无声转移
　　"目前上海的房子批租年限有50年的，也有70年的，从理论上讲，土地批租期限应该反应在房价上，因为不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。"王叔良认为，"但现在根本没有人注意这个问题，包括房产商，房子的价格也从未因此而不同。"
　　"更大的问题在划拨土地所建的公房上。"王叔良介绍，上海现市场上交易的房子的土地使用权，有两种不同取得方式，一种是通过市场价格取得土地使用权的商品房，一种是原先属于国家土地划拨的公房。
　　"根据中国1999年发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，以及《关于已够公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》，国家对于通过无偿划拨土地取得的公房上市交易，规定必须补缴地价。但在执行过程中，上海并没有执行过这个决定。所以就牵涉一个国有土地收益流失的问题。全国其他地方如北京等，也有逐渐向这个方向发展。地方政府主要考虑到活跃二手房和房产市场，所以没有征收，中央政府也默许了。"
　　那么这一块的利益有多大呢？据统计，目前上海共有居住物业约2.69亿平方米，其中公有住房约0.44亿平方米，私有住房约2.25亿平方米。私有住房中售后公房约0.86亿平方米，公房共计1.3亿平米，如果按照目前中国房产业公认的地价占房子成本至少20%以上，考虑到上海房产的均价已经超过5000元，则上海政府方面让出的国家利益最低有1300亿之上！
　　"更重要的是划拨用地的使用期限并没有规定，也就意味着可以无限使用，那是不是意味着实际上土地所有权就发生改变了呢？"王叔良质疑，"根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，'依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。'那不是意味着公房实际上的地价更高吗？"
　　王叔良表示，土地取得方式不同，使用期限不同，却在同一市场基础上出售，这个交易基础是很不公平的。"这背后是个巨大的利益问题。"
　　批租到期后的解决之道
　　"美国、英国的住房自有率也就刚过60%，而中国则远远超过了这个数字，达到了70%以上，有的城市甚至超过了80%。"浙大房地产研究中心主任贾生华表示，"土地批租问题的牵涉面非常之广，必须妥善解决。"
　　贾生华介绍，根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，"土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。"
　　但是，法律没有规定土地使用权出让金怎么确定。上海华东政法大学教授管健强对此表示担忧："实际上现在的政府是用子孙的资源在获取收益。数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中，获取较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，最后发生冲突就在所难免！"
　　上海毅石律师事物所王震宇表示，"从法理上说，在这种情况下国家是有权收回土地使用权的。关键的问题是，现在的土地批租合同上并没有约定批租期限到期后续租的地价问题，价格谈不拢，国家就可以不租给你。"
　　贾剩华认为，批租期限到期后，如果随着将来物业税的实行，土地租金已经包含在这个综合税种之中，或者实行年租金制度，这个问题就不会存在了。
　　但上海房地政府部门有关专家则认为，物业税在国外是实行土地私有的国家在使用，这些国家与中国的国有土地制度不同，物业税并不使用中国。至于土地年租金在国外只有10多个国家实行，也未必适合中国。为此该专家认为，批租期限到期后政府不会让老百姓出多少钱，就是象征性地出点钱而已，而且费用不应该超过房屋交易的契税。
　　"将来这个事情不出问题的关键，就是我们的政府不能与民争利。"一位不愿透露姓名的专家说。
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土地证到期缴数十万系误读 土地证到期了怎么办？
来源：中国新闻网&|& 11:44&编辑：李慧萍
据报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元&延期&的新闻，引发关注。温州市国土局相关负责人回应称，土地证到期缴数十万系误读。那么，土地证到期该怎么办？
据媒体报道，温州一位市民三年前购买了一套75平米的，近日发现土地证过期了，这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她，如果想续期，需要按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。测算后她得知，需缴纳近20万元的出让金，约为房价的三分之一。
同样也在温州，市民王先生刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期，无法完成最终的交易。&房产证更名已经完成了，但是土地证过期了，我全额交的60万元购房款，全部冻结在银行;原来的房主只收到10万元的订金，房子现在却不属于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出让金补齐。&
王先生告诉新京报记者，他们要缴纳的土地出让金，是另一个计算方法，&我们找到一家土地价格评估事务所评估，将这套房的楼面评估价与房产证上的建筑面积相乘，得出的土地出让金是30多万元，相当于总房价的一半。&16日，当他们进一步向土地管理部门和评估机构咨询时，之前的计算方法却又被推翻了。
温州国土局称已着手研究解决方案
同样的问题，为何计算方法不同?土地使用权到期后如何续期?土地出让金应如何计算?一系列问题在网上引发热议。
&之前媒体的报道，有一些内容存在偏差，关于要缴纳的土地出让金相当于房价的三分之一，或者是一半房价，我们始终都没有这个说法，因为政策还没出。&昨日，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清接受新京报记者采访时表示，目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金，只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱，以此与交易房价对比，是不准确的。
&我们工作人员的一些说法，只是一种讨论性的看法，并不是结论。因为我们到目前为止，还没有处理过一起类似的土地续期事件，所以我们无法证实到底该怎么计算，也没有确切的政策可循。&张少清说。
不过，他证实，近几年温州有一批住宅的土地证将要到期，其总数可能比媒体报道的600户还要多。
依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定，住宅土地使用权经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
此外，《物权法》规定&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期&，但&自动续期&该如何续，张少清介绍，目前国家尚未出台相关实施细则。
温州市国土部门表示，对目前出现的情况，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定。
●深圳：&地价三五折&续期
2004年，深圳出台《深圳到期房产续期若干规定》，规定土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴纳土地出让金。
●青岛：土地证到期可正常交易
2009年，青岛出现&全国第一例&土地使用年限到期的住宅&&阿里山小区。在没有国家相关细则的情况下，当地相关部门表示，&撞限房&可住可卖，并不影响上市交易。
●济南：&一证上市&，交易无须土地证
山东济南目前的政策是&一证上市&，即只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等，而在不动产登记中，没有土地证也能登记。
杭州二手房买卖
　　还未遇到此类尴尬
温州出现的土地证问题，具有一定的代表性。在杭州是否存在类似的情况呢？
&杭州楼市整体还是比较规范的。&杭州豪世华邦交易中心总监刘星告诉钱江晚报记者，国有划拨土地在转为出让性质时，不同于温州可选择20、30、50、70年不等，杭州都是按70年缴纳土地出让金的。
例如房改房，在第一次交易过程中，通常会要缴纳土地出让金，土地年限从办出土地证那天起算，又变成了70年。&这种土地出让金，在整个商品房买卖交易过程中，占比很低，一套房也就几千块钱。&刘星说。
记者咨询了多家杭州房产中介机构，都表示没有遇到类似温州的情况。
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