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你的另一个娘家
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本帖最后由 ruokenie 于
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故事的开头总是这样：适逢其会，碎不及防；故事的结局总是这样：花开两朵，天各一方。
买房的想法由来已久，2016年十一去帝都爬了趟长城，下来的时候发现已经失去二套4成公积金首付资格。如大家所知，年底房价涨了一点，大概翻一倍吧。身怀&巨款&且还在努力存钱的我，感觉毫无存在感，圣人之下皆为蝼蚁。在一次深刻的家庭谈话之后，排除一切障碍，准备结清第一套房贷，取得二套3成首付资格。
2016年底看房的感觉，就像一场毫不讲究战略的战争，场上对手很多、派系很多、关系复杂，大家一窝蜂的冲向一手楼、二手楼，据说只要业主敢挂牌报价，3三钟就会被按在地上画押签字，禽兽啊：）在犹豫和来不及思想的情况下，没想到你是这样的人，抢走了许多我中意的房。2016年10月-2017年3月，火爆的卖方市场，业主不接受公积金、不接受交易时间长、不接受还价，当然业主可以无限次抬价，买方反对无效。
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看过许多房，最后选择南沙上车，区府旁某小区。3月15日与业主中介面谈，我说了自己的期望价格，业主回家跟家人商量后，让了2万，我立即答应，晚上再见面口头约定。
3月16日签三方合同，因为业主80+高龄，我要求配偶和儿女需要到场，充分尊重房产共有人和儿女的知情权，其实也是担心事后业主以配偶子女不同意为借口违约。但是走过许多路，还是走不出业主的套路。
签完合同，付定金5万，业主提出空调要&卖“给我，哇塞，不是吧~我表示震惊，合同约定带家电的，就算你把家具搬走，但是入墙的电器不是留下的么（交房有标准装修）。中介当机立断，附耳跟我说，2台2000，算了吧。我也特别好说话，一是尊老、二是为了双方愉快的交易下去，我也答应了。但是业主竟然要求当天就给空调的2K，完全不按套路出牌，至少要收房时给吧，我居然也给了。抱着宁人的想法。
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<td class="t_f" id="postmessage_7新政
3月17日，难忘的一天。早上叮嘱中介帮我做好网签，中介答应了，18：00又说文员太忙已经下班，当天没网签，第二天再做。既然这样，我也欣然接受。
晚上9点左右，突然接到四面八方许多号称封盘的楼盘销售电话，连夜推新的架势，而且让客户立即马上赶赴售楼现场，半夜抢房。点开妈网的微信群，正好看到一条”内幕“消息，预测受北京影响广州明日出新政，我一瞬间有强烈的预感，这会是真的……后果非常严重
一边猜测可能会出什么样的新政：本地户口禁止二套、提高首付、降低贷款年限等等，做了最坏的打算，对房产署名也预留了最大的可操作空间，大家懂的。一边联系我的中介帅哥L，坚持要求他马上进行网签，L是个90后，品质比较纯良，没有太多油滑的态度。去文员家里把人接到公司，22：04分，当我看到L发过来的网签合同和合同编号，同时也看到新闻中弹跳出来令许多人心碎的317新政，社保3年变5年，首套无贷款记录3成、首套有贷款记录4成、有房结清贷款5成、有房未结清贷款7成……。
那酸爽的感觉记忆犹新，既安慰又忐忑，当晚多少无眠的人默默流泪
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然后呢？楼主继续。来自[]
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我遇见的按揭
在这种特殊的日子里，特别要感谢一个人，郑大源。2012年买一套房的时候，业主原因，各种挫折不顺利，当时自己也不够淡定成熟，满腹牢骚发过一个贴子痛诉批评加肯定郑大源团队，而且我还做了一件”过份“的事情，郑大源一直没找我收中介费，我也默认没给，兴许是他忘记了，他的财务也漏洞百出吧。
哈哈，图样图森破，在我二套房签约前，我又找了郑大源，咨询首套提前还贷、抵押、二套按揭、合同细节以及应注意的时间节点。他的语气依然是专业而令人值得信赖的，当我把提还回执发给他的时候，刹那间，他竟然说我欠他2000块，还说了当时交易的很多细节。 啊，我当时的感觉，真TM松了一口气，终于有人找我收债了，要知道我房子少少涨100万吧，不给这2K中介费我是良心会痛的。真的！！认真脸
还了郑大源的2K，也开启了我们的二次合作。
317出新政当晚一直到318当天，郑大源团队和银行的人都在抢时间网签和抢录贷款资料，直到最后一秒钟，这一点，令人无限钦佩。我的资料也在第一时间录了，后来也拿到了最后一批85折的同贷书。
这之后，我尊称他为郑大哥，其实我是个高冷的人。以10多年人力资源从业经验说说我的看法：郑大源是个文化人，他会写程序干中介，会写酸文干按揭，理性与感性并存，聪明与呆萌齐飞。
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赎楼出同贷
新政出细则后，我幸运的划分到按老政策执行，也提醒大家以后买二手房一定要监督当天网签，不管刮风下雨还是下刀子都要网签。付定金一定要使用合同上 买方本人 的银行帐户 转帐给业主本人帐户，（敲黑板，划重点）不要使用支付宝、不要使用微信、不要使用双方配偶七大姑大姨各种基友的帐户。 不长心，会死得很难看的。
我首套房贷在工行，这小表砸，竟然要3个月扣款1个月拿涂销。心里千万草泥马啊~然后，郑大哥给我搞定了，只用了很少的时间，别问为什么。同时也表扬一下工行，征信更新得好快，涂销资料没拿到的时候，征信已经显示无贷款，然后4月10号通知二套房贷审批，4月12号审批完成，4月17日拿到同贷书~~
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骚动的违约之心
4月19日等到我的按揭资料，20日做了我这边最后一步操作，这中间经历了330新政，想想五一不远，也许又来个新政大家开心一下，也是非常有可能的。比如，增值税由2年提高到5年，嗯，细思极恐，我买的房过2不满5.
麻利的与业主预约交税过户时间，第一次约的是4月27日。电话中答应得好好的，另一边，业主女儿微信给我说，要先把首付转给业主，才去交税。我礼貌的拒绝，只答应过户当天支付首付。当天无下文
4月23日，业主女儿，微信淡淡的几个字：父亲要求一次性付款。
what? 打电话与业主沟通，业主愤怒中，中心意思如下：1 房价涨了，别人出200万，你交5万定金就想买走我房子？哼~2 你凭什么抵押我房子，你有什么权利抵押我房子？我不去交税，不去过户，跟我没关系。3 我不卖了。
我也是懵逼了，业主骚动的违约之心，我知道。签合同第二天， 业主就打电话给中介，说你骗我啊，别人出170万啪啦啪啦。新政之后，电话问我，你受到影响不？还能买不？我说可以~他说别人出170啊，我退定金你；第二周，别人出180万啊，我退定金你；第三周，别人出200万啊，我退定金你。只字不提赔偿违约金的问题。
由于业主年纪大，尊老爱幼基本素质，我们也是能顺则顺，任何唠叨都静静细听，能讲道理的尽量讲道理。只要他不坚持违约，听几句抱怨并不算什么，但事实上我整个交易过程听了业主无数次违约不卖的话，所以也特别紧张的与政策赛跑，与人性赛跑，能加快的流程全部加快，按揭也配合得天衣无缝，在合同约定的5.30最后过户日提前一个多月。
然而，不要用利益考验人性。之后我为了交易能够成功，做了许多努力，找垫资公司过桥一次性付款、咨询律师、放弃现有的同贷书过户后做置换贷，积极提出协商方案：1 一次性付款+业主赔偿违约金；2 继续贷款过户+买方合理补偿；3 解除合同+业主赔偿违约金。
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撕逼还是谈判
首先说说业主违约会给我造成的损失：
1、房价涨了30-50万；
2、首付：3成变5成；
3、利率由85折变基准
4、遍地双合同，无房可买无车可上
5、已支付一半中介费+加快费+按揭费+评估费+付出的时间
6、精神损失算不算~~
7、因卖方违约预计搭进去的律师费、诉讼费、财产保全费、通告费……以及更多的时间精力。
自4月23日业主托辞血压高、头晕，挂我电话之后，场面很尴尬，我们都需要冷静。让中介居间协调，传达我的意见，很不幸，中介的电话也被业主女儿拉黑屏蔽，业主老先生接听也挂掉，即使一次性付款也拒不回应。
五一我去南沙，中介当我面打电话给业主依然无法沟通，到他居住楼下守候，见到人也黑脸走人。火气依然很旺，自我保护意识非常强。体谅中介五一会比较忙，我让他们过几天再跟进。姜还是老的辣，其实从一开始，虽然我和中介都知道业主居住的小区，但是业主从来不告知他的住址，即使他太太中风行动不便，也不让中介拿合同上门签约，所以一开始老人家已经是严防死守，作好了逃跑准备。
后来中介查询到他的地址，我5月6日直接上门拜访业主，备了厚礼啊！业主夫妇猝不及防，非常意外，我们表达了诚意，也充分体谅卖方因房价上涨不爽的心情。坚决不同意一次性付款，超越我的能力范围，而且成本巨大；同意加价7万，继续贷款履行合同；如解约，也接受，按合同和平解除。
业主心情不错，感觉又掠夺一座城池，说再跟家人商量一下，5月8日前回复。我们也轻松而归，最差结果赔10%房款也行，不想拖。
然而，5月7日，业主电话来了，嗯，还是不卖，不赔违约金，挂电话。就是这么帅气……
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天天去他小区里，骂他，骂死他。来自[]
&嗯，我表示保留首先使用这种武器的权利&
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撕逼还是谈判
首先说说业主违约会给我造成的损失：
1、房价涨了30-50万；
2、首付：3成变5成；
3、利率由8 ...
所以买个房子真的可以用心力交瘁来形容，不要计较多个5万10万的了，遇到靠谱的配合的卖家才是最幸运的事！来自[]
&对，识时务！&
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& & 天天去他小区里，骂他，骂死他。
嗯，我表示保留首先使用这种武器的权利
&骂死他你就惨了&
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& & 所以买个房子真的可以用心力交瘁来形容，不要计较多个5万10万的了，遇到靠谱的配合的卖家才是最幸运的事 ...
对，识时务！
精华0&帖子310&经验值1600 &注册时间&妈币2014 &
帖子310&经验值1600 &注册时间&
前排等更新
&暂时，后面没有了~~~我也不知道结果怎样。&
精华0&帖子0&经验值59 &注册时间&妈币4 &
帖子0&经验值59 &注册时间&
拿个小板凳围观来自[]
精华1&帖子1232&经验值7256 &注册时间&妈币10289 &
帖子1232&经验值7256 &注册时间&
& & 前排等更新
暂时，后面没有了~~~我也不知道结果怎样。
精华0&帖子17&经验值3517 &注册时间&妈币2798 &
帖子17&经验值3517 &注册时间&
其实3月中到现在虽然二手房放盘价还在上升，但成交价已经停涨，业主方肯定受了其它中介的挑拨，楼主一忍再忍，一退再退，只会让业主方得寸进尺。来自[]
&并不纯粹因为退让，而是分析自身再购买的成本，基本的任意一条都比完成现在交易更难，所以先礼后兵。&
精华1&帖子421&经验值5541 &注册时间&妈币3011 &
帖子421&经验值5541 &注册时间&
<td class="t_f" id="postmessage_岁的老爷爷呀，真怕刺激到他，有什么三长两短，赖上你！你巳先礼，那就出兵吧。这段时间沟通可有录音，违约估计都是小辈们出的馊主意了。来自[]
&证据已收齐，可以放心，有其它办法的朋友可以分享过来，感谢&
精华1&帖子1232&经验值7256 &注册时间&妈币10289 &
帖子1232&经验值7256 &注册时间&
& & 其实3月中到现在虽然二手房放盘价还在上升，但成交价已经停涨，业主方肯定受了其它中介的挑拨，楼主一忍再 ...
并不纯粹因为退让，而是分析自身再购买的成本，基本的任意一条都比完成现在交易更难，所以先礼后兵。
精华0&帖子310&经验值1600 &注册时间&妈币2014 &
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去法院申请强制执行.80岁就能乱来吗
&分析过很多案例，判强制执行至少要具备一次性付款的条件，而我做不到也不想做。另外法院判强制要看合同已履行的比例，且谨慎使用剥夺所有权&
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新政后 南沙置业遭遇老年业主违约——已过户 ...
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装修预算：网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎_网易财经
网签不及时中介惹大祸？ 二手房买卖需谨慎
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在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日，机构惹下的？背景一房二卖 房主被判无期2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。诉讼没及时网签 要中介赔偿损失虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。据悉，本案将于近日开庭审理。第三方律师观点网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244法条链接一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）今日我坐堂赵鸿江律师北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈8月广州二手房网签量稳定&一次性付款换房客增近一成
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　　羊城晚报讯 记者张爱丽报道：“金九”传统楼市销售旺季来临前夕，广州二手楼市交投保持相当热度，网签量尽管与7月相比略有下降，但据阳光家缘网站公布数据统计，8月广州二手房网签量仍稳居5000宗以上。8月央行年内第四度降息等利好因素，有望对“金九银十”市场交投带来正面影响。
　　据合富置业成交数据统计，8月广州二手住宅成交均价为24065元/平方米，环比7月微跌1.3%，与去年8月相比上升3.8%。
　　经历7月短暂调整之后，广州二手市场上，改善型换房个案数量8月出现回升迹象。据合富置业的成交数据统计，8月改善型换房个案占整体成交的38%。
　　合富置业市场经理梁燕明表示，除降息外，近期对提振改善型购房的实质利好并不多，由于首付门槛相对较高，房贷购房的改善型换房客入市积极性并没有出现明显的回升。不过，8月一次性付款换房个案，却录得较明显增幅。据合富置业成交数据统计，改善型购房个案当中，一次性付款购房个案占比从7月的21%大幅升至8月的28%。
　　业内人士预计，九十月广州二手楼市量价或将双双上升，交易量涨幅或超一成。&
(责编：李栋、李海霞)
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您好，北京楼市已出新政，我买的是二套，网签和面签十多天前都办了，贷70%，批贷涵还没有下，请问银行会毁约吗？多谢啦！
提问者：李沛文|
浏览次数：143|
时间： 17:48:13
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已有1条回答
回答数：15
被采纳数：2
您好，北京9月30日出的政策，没有细则，执行时间也没说，以网签为准还是以合同时间为准没有确定，请等国庆小长假以后的具体通知。不过根据您的情况应该算是最安全的一种，有可能银行会根据面签后件齐为准，具体情况请等通知。}