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未付清购房款要求解除合同可以吗
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&　　【案情】　　日原宜昌市华腾房地产开发公司(以下简称宜昌华腾房地产公司)与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，宜昌华腾房地产公司将宜昌市西陵一路90号f2栋101号房出售给被告，价款为151800元，宜昌华腾房地产公司应于1998年12月交付房屋，被告于签订合同时支付15000元，房屋主体完工后再付50000元，余款交房后付清。被告先前交付的5000元定金抵作了房款。该房屋于日完工，宜昌华腾房地产公司已于1999年将房屋交付给被告使用，被告共计支付了购房款65000元，由于原、被告因交付房屋是否合格和是否符合合同约定一直产生争议，被告多次找到市建委及市委领导反映情况。经市建委及市质监站调查，确定原告所交付给被告的房屋下水管道堵塞造成积水，应由原告出资解决。另外，该房屋窗改门的施工经报批后实施。后在施工及维修中由于原、被告产生争议协商未果，被告未支付下欠的购房余款。日原告委托代理人向被告发出律师函，要求被告在日前支付欠款及违约金，否则将起诉追索债权。被告收到此函后认为原告的要求不符合合同约定，至今尚未支付下欠的购房余款。同时查明，宜昌华腾房地产公司是原深圳市华腾房地产公司(即原告)投资设立的国有企业，深圳市华腾房地产公司又于日变更企业名称为深圳市金众房地产公司(即原告)。宜昌华腾房地产公司已于2000年因企业改制经原告申请被注销，其债权债务由原告承担。　　原告金众房地产公司诉称，日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告将宜昌市西陵一路90号f2栋101号房出售给被告，价款为151800元，被告于日交付的5000元抵作房款。后由于设计变更的原因，双方又签订了补充协议。原告依合同履行义务后，被告仅支付了65000元房款。房屋于1999年7月竣工并经验收合格后，原告已将房屋交付给被告，并多次催要购房尾款未果。现依照法律规定及合同约定，原告有权提出解除合同，请求判令1、解除原、被告双方的合同关系;2、被告返还房屋给原告;3、被告赔偿原告的经济损失25181.13元;4、诉讼费由被告负担。　　被告彭某某辩称，原告的诉讼主体不符合规定，应以华腾房地产公司清算组的名义起诉，被告未付清购房尾款是由于原告未按合同约定的时间及约定的状况交付房屋，并存在违约行为，被告是依法行使后履行抗辩权。被告的行为也并不导致原告享有合同解除权。依照合同约定，原告现不具备合同解除权，且原告于日还曾致函被告要求被告在日前支付购房款及违约金，否则将起诉追索债权，因此原告请求解除合同、返还房屋的诉讼请求不能成立，请求判令驳回原告的诉讼请求。　　【审判】　　宜昌市三峡坝区人民法院经审理认为，宜昌华腾房地产公司注销后其债权债务由原告承担，原告据此起诉被告要求被告给付下欠宜昌华腾房地产公司的购房余款符合法律规定，被告辩称原告的诉讼主体不符合法律规定的理由不能成立。原、被告因交付房屋的标准和质量以及付款问题产生争议，原告要求解除合同，必须将解除合同关系的通知送达被告，如被告不服可由其向法院起诉确认合同效力。原告未履行解除合同的通知手续，其要求判决解除合同及返还房屋等的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第51条的规定，判决如下：　　驳回原告深圳市金众房地产有限公司的诉讼请求。　　宣判后，原告没有提出上诉。　　【评析】　　本案主要涉及到行使合同解除权的程序问题。　　无论是法律规定的解除还是当事人事先约定解除权，都会有一定的条件，由当事人一方或双方享有解除权。例如一方根本违约，另一方享有解除权，但因出现不可抗力导致双方都不能履行其主要义务，此时双方均有解除权。在当事人享有法定或者约定解除权的情况下，当事人单方面行使解除权不必经过对方当事人的同意，只要享有解除权的一方将解除合同的意思表示直接通知对方即可发生解除合同的效果。因此，解除权本质上属于形成权，解除权人在行使解除权时，只需要向对方作出意思表示即可产生效力，无须对方作出答复，更不需要对方同意。如果当事人就解除权问题发生争议，一方当事人可以向仲裁机关或者人民法院提出请求，要求确认解除合同的效力。《合同法》第九十六条规定：(1)一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。(2)法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，应遵循其规定。　　本案中，原告在认为对方违反合同的约定后，可以行使解除权。但根据《合同法》第九十六条的规定，解除应当遵循一定的程序，即将解除合同的行为通知对方。由于原告没有遵循这一程序，而是直接向人民法院提出该项请求，显然是不符合《合同法》的规定的，因此，其诉讼请求被驳回也就在情理之中的了。　　宜昌市三峡坝区人民法院：刘青春合同法频道为您整理买卖合同范本相关知识，欢迎浏览，感谢您的访问。
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址：厦门市软件园二期望海路65号楼之一4楼房子噪音太大，买房人可否解除合同？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】
买房人和卖房人签订的《居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》等合同中一般都不会明确约定如果房子噪音超过某标准则买房人有权解除合同。也就是说，买房人不能依据合同约定来解除合同。
买房人只能依照法律规定来解除合同。《合同法》第九十四条规定“有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同，《上海市房地产买卖合同》的《特别告知（一）》第三条的第4项载明“质量条款是买卖合同的必备内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。”买房人购买房屋是为了居住，房子噪音太大说明房子的隔音效果不好（也说明房子所处环境不好），这也是房子质量有问题的体现，而且这个质量问题导致房子不能保持正常使用（居住）功能，使得买房人的合同目的（居住）不能实现。因此，买房人可以根据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。
附谢某某、李某与陈某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：被告于2000年12月取得上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的产权。2014年11月25日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，建筑面积84.98平方米，房价款240万元，被告于2015年3月20日前腾出该房屋并通知原告验收交接，原告应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给原告；在2015年2月28日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15个工作日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15个工作日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金部分的价款，余款返还给原告；在双方签订合同后10个工作日内，原告向贷款银行申请购房贷款、签署购房贷款的相关文件并提交齐全按揭贷款所需全部资料，被告承诺配合提供原告贷款银行所需的相关资料及签署相关文件；待原告贷款审批通过并取得办理抵押登记的相关资料之次日起3日内，双方携带好产权交易过户所需的相关资料到房地产交易中心申请办理转让过户手续；在办理完毕产权交易过户后当日(在被告收到原告支付的第三笔房款即贷款部分之次日起三日内)，双方办理验房交接手续；第一次付款：2014年11月9日原告支付给被告购房定金2万元；第二次付款：2014年11月25日前原告支付给被告购房首付款72万元(含已付定金)；第三次付款：原告向贷款银行申请购房贷款166万元，在相关材料送进交易中心，待产权交易过户成功后，原告的贷款银行见以原告为权利人的产权证及以贷款银行为抵押权人的他项权利证明原件后代为原告支付给被告购房款166万元；第四次付款：验房交接完毕的当日原告支付给被告购房尾款2万元。该合同特别告知(一)载明：质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保证正常使用功能。该合同签订前，两原告已付给被告2万元购房定金。合同签订后，原告于2014年12月4日支付首付款70万元。因原告需要提前装修，协商后，双方提前至2014年12月6日验收交接房屋，原告并与被告代理人单辉签署《房屋交接书》，约定：原告已经过验收，认为符合双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同约定的交付条件，同意验收；交付后的上述房地产风险责任自该房地产交付之日起由原告承担。当月8日，原告通知银行停止放贷。2015年1月10日，两原告向被告发出《甜爱大楼104室问题的情况说明》，载明：……2014年12月3日发现104室正下方是整栋楼的泵房和水箱，水泵的噪音以及水箱补水的噪音严重影响正常居住，而看房时中介说楼下是车棚和仓库……要求做降噪整改，付贷款时间延长至整改完成后2个月，并补偿防潮、降噪装修费用20万元。2015年1月20日，被告向两原告发出《关于“甜爱大楼104室问题的情况说明”的回复函》，载明：该房2014年9月中旬挂牌出售，之前一直对外出租，双方于2014年11月初谈买卖事宜，……原告在找房、看房至最后付款期间，完全有能力对该房充分了解，对原告提出的要求及补偿被告不能满足；被告获悉甜爱大楼的公共设施——水泵房对104室有影响并影响到被告名下105室，立刻咨询了物业公司获悉，该大楼为老式高层住宅，生活水泵房设置于大楼地下室，被告目前正与物业公司及业委会沟通泵房降噪事宜，望原告能按合同约定继续履行合同。2015年2月6日，两原告向被告发出《甜爱大楼104室问题的情况说明》，载明：2014年12月3日发现104室正下方是整栋楼的泵房和水箱，……要求做泵房整改，付贷款时间延长至整改完成后2个月，并列出防潮、减震、降噪的面积、费用等，要求补偿20万元。2015年3月5日，被告代理人单辉再次向原告发出《关于“甜爱大楼104室问题的情况说明”的回复函》，内容与前一份一致。2015年3月23日，原告向被告代理人单辉发出《关于甜爱大楼104室噪音问题的回函》，载明：到目前为止还没收到被告与业委会沟通泵房降噪事宜的可实施的方案，致使原告无法付清尾款。2014年4月，两原告涉讼。2015年6月29日，被告向原告发出《关于解除〈房屋买卖合同〉通知》，载明：……原告收房后迟迟未能办理相关贷款手续，导致被告至今未能收到相应的购房款，现通知原告自即日起解除双方签订的《上海市房屋买卖合同》，原告承担违约责任并支付违约金。原告于2015年6月30日收到该通知。本案审理中，被告于2015年7月8日提交委托手续并提起反诉。另查明：原告为购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，于2014年12月4日支付给上海浩坤房地产经纪有限公司中介费1.1万元。审理中，两原告提供《检测报告》和800元检测费发票，称发现噪声后，出资800元，由上海碧通环保工程有限公司出面委托上海谱尼测试技术有限公司于2014年12月12日对上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的噪声进行检测，并于2014年12月16日出具《检测报告》，载明：室内噪声采样点位于主卧室中央位置，昼间45.5Leq〔dB(A)〕,晚间45.3Leq〔dB(A)〕，该噪声源位于住宅地下泵房。审理中，经两原告申请，本院依法委托上海市建筑科学研究院对上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主卧室、客厅等进行噪音超标检测。2015年9月，该研究院出具《检测报告》，载明：测试对象为该房主卧及客厅，各1个测点。该室正下方为B1层水泵房，水泵为变频水泵，共2台，一备一用，水泵根据该楼用水情况自动调整供水量。测试工况为室内噪声在昼、夜分别测试，采样1min，测试期间室内门窗关闭、水泵正常运行。该室主卧无门，外墙有孔洞(直径7cm)与室外相连，外窗有少许破损(大小2cm)，孔洞用报纸封堵处理。测试时间为2015年9月1日，17：15-17：30,19：25-19：40,22：00-22：15。昼间标准要求为≤45dB(A)，昼间检测结果为主卧38dB(A)(17：15-17：23)、42dB(A)(19：35-19：40)，客厅39dB(A)(17：24-17：30)、40dB(A)(19：25-19：35)。主卧夜间标准要求为≤37dB(A)，检测结果为50dB(A)(22：00-22：05)。客厅夜间标准要求为≤45dB(A)，检测结果为50dB(A)(22：06-22：15)。检测结论为客厅、主卧昼间噪声均满足GB中对住宅建筑卧室、起居室(厅)内昼间的允许噪声级要求，客厅、主卧夜间噪声均未满足GB中对住宅建筑起居室(厅)、卧室内夜间的允许噪声级要求。审理中，被告提供其与案外人葛某的《上海市居住房屋租赁合同》，欲证明被告不在上海市甜爱路XXX号XXX室房屋居住，2009年8月20日至2015年8月20日期间被告出租该房。对此，原告不予认可。被告又提供其户籍证明及其名下上海市甜爱路XXX号XXX室、上海市商城路XXX号XXX室等多套房屋的产权信息单，欲证明其不在上海市甜爱路XXX号XXX室房屋居住。原告对该些证据的真实性无异议，但认为和本案无关，被告从事房地产工作，购买该房后用作办公两年多，清楚该房存在噪声质量问题。审理中，本院依法向上海市甜爱路XXX号XXX室房屋所属上海泰城物业发展有限公司调查，该公司称：开发商交房时安装的是普通水泵，泵房就在上海市甜爱路XXX号XXX室、105室下面。2009年经业委会同意改造为变频泵，仍装在104室、105室下面的原泵房内。104室、105室业主不居住，房屋一直出租，无人反映过泵房噪音问题。被告在该小区有多套房屋，均出租，租客未向该物业公司反映过有噪音。该物业公司2013年起管理该小区，之前由其它物业公司管理。原告买房后不久即向该公司反映噪音问题。消除噪音比较麻烦，费用多少不清楚。审理中，两原告表示不申请对同地段房屋价格上涨后的差价进行评估。上述事实，有原告提供的公证书、《上海市房地产买卖合同》、房产证、房款收据、转账回单、检测报告、1月10日情况说明、1月20日回复函、2月6日情况说明、3月5日回复函、3月16日回函以及邮寄凭证、检测费发票、委托书、委托检测协议书、居间协议、佣金确认书、转账记录，被告提供的房屋交接书、情况说明及回复函、解除房屋买卖合同通知函及邮寄凭证、户籍证明、房屋信息单，本院调查笔录，以及双方当事人陈述等证据佐证。
裁判原文节选【案号：上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第1017号】本院认为：原告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主要目的是居住，被告按约应提供符合正常居住使用标准的房屋，但该房夜间噪声明显超标，不适于居住，被告构成违约，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，并无不当，本院予以支持，酌定解除日期为2015年7月8日。被告以原告迟延付款为由反诉要求于2015年6月30日解除买卖合同并要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告房屋，被告应将已收房款返还原告。原告要求被告赔偿中介费和房款利息，并无不当，但利息应按同期银行存款利率计算。原告要求被告赔偿其它损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告谢某某、李某与被告陈某于2014年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月8日解除；二、原告谢某某、李某于本判决生效之日起7日内返还被告陈某上海市甜爱路XXX号XXX室房屋；三、被告陈某于本判决生效之日起7日内返还原告谢某某、李某购房款72万元，并以此为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，支付自2014年12月5日至实际还清之日止的利息；四、被告陈某于本判决生效之日起7日内赔偿原告谢某某、李某中介费损失1.1万元；五、原告谢某某、李某其余的诉讼请求不予支持；六、被告陈某反诉要求于2015年6月30日解除《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；七、被告陈某反诉要求原告谢某某、李某支付违约金49.26万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,141.05元，由原告谢某某、李某共同负担2,241.05元，被告陈某负担8,900元。本案反诉受理费4,384.50元，由被告陈某负担。本案鉴定费8,000元，由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
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买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
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