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推出农村土地经营权抵押贷款
本报讯 记者王峰 通讯员孙林裕 王大兴报道 6月30日,随着人行金湖县支行主办的“金湖县农村土地经营权抵押贷款发放仪式”的隆重举行,江苏金湖县首批5户从事种养殖业的农村土地流转经营大户,以《农村土地经营权流转证书》作为抵押,从金湖县农村商业银行顺利获得贷款345万元。这种真正意义上的农村土地经营权抵押贷款在整个淮安市尚属首创。据了解,金湖县是江苏省定农村土地流转改革的试点县,为了促进和保障该县农村土地流转改革的顺利实施,自年初以来,人行金湖县支行按照淮安中支党委2015年度“十大实事”的部署要求,在中支的领导和指导下,围绕支行党组年初制定的“探索实施农村土地经营权抵押贷款模式,切实解决农村土地流转后农民贷款抵押难题,及时有效地为农村土地流转改革提供配套服务”这一重点工作目标,不惧艰辛,主动作为,攻坚克难,强力推进。从年初开始,金湖支行就认真研究制定了推进工作方案,明确了工作任务,并作为重中之重列入了支行分管领导、职能部门年度目标任务进行督查考核。成立了由支行一把手亲自担任组长的“农村土地经营权抵押贷款推进工作小组”,并通过建立推进工作时间表,对推进工作的各个方面、各个环节都进行了详细的规定和要求,做到了目标、任务、人员、责任、时间五明确。为了确保整体推进工作不受影响,人行金湖县支行主动上前,安排专门人员,从各种相关制度的起草拟定、流转证书和他项权证的设计制作,到农村产权交易中心的机构报批等项工作,全力为其提供协助,敦促、配合其适时梳理检查工作中存在的各种疏漏,及时进行有效改进,为县农村土地流转管理办法及其各类相关配套制度按时出台、农村产权交易中心按时建成和运行发挥了重要作用。人行金湖县支行倪彩霞告诉记者,农村土地经营权抵押贷款的推出是解决农村地区贷款抵押担保难问题的一大创新举措,对于加快农村土地流转配套改革与服务,促进农业规模化经营,实现资源变资产,土地“活变现”必将产生巨大的引导与推动作用。
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来源：中国证券网
编辑：caitingting
摘要：日前，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。
3月25日讯，日前，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。&两个办法&从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对、试点地区和相关部门推进落实&两权&抵押贷款试点明确了政策要求。
&两个办法&强调，金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求借款人获得的&两权&抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作，为农村&两权&抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作，靠实职责分工，扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。试点要依法稳妥规范推进，保障农民的合法权益。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求，坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标，用于抵押的承包土地没有权属争议，且不能超过农民承包土地的剩余年限。
《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》明确，借款人要有其他长期稳定居住场所，并获得集体经济组织书面同意，金融机构处置抵押物时要采取多种方式，并保证农民基本居住权。&两个办法&要求，试点地区人民银行分支机构对开展两项贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定两项贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策。保险监督管理机构要加快完善农业保险政策，积极扩大试点地区农业保险品种和覆盖范围。
《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》要求，因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。
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建信银行有序推进土地经营权抵押贷款
创新服务内容
助推农业发展
　　武义新闻网讯 &武义建信村镇银行在县域内创新推出土地承包经营权抵押贷款业务，只要农户直接承包土地经营权在10亩以上或流转取得的土地经营权在50亩以上的种植基地、养殖基地、设施农业、现代休闲农庄等符合抵押条件的农村土地都可以进行抵押。&7月23日，武义建信村镇银行营业部信贷副主任潘巧怡告诉记者，自该项业务推出以来，已向农户发放贷款业务13笔，金额810万元，有效拓宽了农民融资渠道，促进现代农业发展，推进农业转型升级。
　　&农户贷款普遍存在无抵押物、找担保难和投资周期见效晚等特点。在推出土地承包经营权抵押贷款业务前，遇到不少具有发展潜力的农户，无法获得资金，制约了产业发展。&潘巧怡介绍，为深入贯彻党的十八届三中全会关于深化农村土地改革的精神，进一步改善农村金融服务，优化农村土地资源配置，浙江武义建信村镇银行积极配合中国人民银行武义县支行与县农业局，开始市场需求调研，实施《武义县农村土地经营权抵押贷款管理办法(试行)》方案。目前，土地承包经营价值权通过借贷双方协商认定，承包经营人可获取其所提供的土地承包经营权抵押评估认定价值60%以内的贷款。
　　土地承包经营权价值确认难、土地所有人对土地承包经营权抵押贷款业务不理解，是武义建信村镇银行在推行该项过程中遇到的两大问题。&因为土地承包经营权价值评估不同于一般资产评估，交由三方评估机构，评估时间长、费用成本高，不能满足农户需求。武义建信村镇银行探索建立合理的价值评估体系，有效解决这一难题。&潘巧怡说，土地所有人往往会误解土地承包经营权抵押贷款业务，认为抵押后就会失去所有权。针对这一问题，该行不断加大宣传力度，普及相关知识，使更多农户能有效获得贷款。此外，在政府有关部门协作下，该行还对抵押登记程序简化，借贷双方只需要持借款人、抵押人基本资料、借款合同和抵押合同、《农村土地承包经营权证》或经主管登记部门确认的经营权合同，就可以办理抵押登记手续。
　　据了解，今年以来，武义建信村镇银行还不断增强经营管理效率，提升金融服务水平，为小微企业和&三农&客户量身打造多类&门当户对&金融产品，并将有限的信贷资金用于支持小微实体、个体工商户、农民合作社、养殖专业户、家庭作坊经营需求，与多部门共同合作，扩大支持各类群体创业需求。截止6月底，该行为1000多户小微企业和农户提供了84800万余元的贷款，其中涉农贷款83780万元，农户贷款和小微企业贷款占全部贷款的95.72%，农户贷款占比由年初的46.00%提升至47.73%。
记者 吕宏芳
初审：张莹，终审：周子恒 编辑：
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武义新闻网站版权所有，保留所有权利央行主管金融时报：土地经营权抵押贷款五大对策_凤凰财经
央行主管金融时报：土地经营权抵押贷款五大对策
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目前，在土地经营权抵押贷款实际操作过程中，仍存在着土地经营权价值评估机制不健全、资产变现机制缺位等难点。如何实现土地经营权科学估值，保证银行信贷管理稳健，需要在工作中解决一些现实问题。 土地经营权抵押贷款的难点 （一）土地经营权估值难。农村土地归集体所有，未进行过有效的流转和买卖，土地价值本身没有得到很好体现。目前土地经营权估值方法有三种，成本法以土地耗费的各项费用，加上一定利润、利息和土地所有权收益来确定流转价格，但部分成本项目很难界定，即使两块土地上述的各项费用相同，但地理位置、自然环境不同，流转土地的价格也会差别较大，制约着成本法的应用；市场法通过参考农村土地经营权市场租金，分析参考评估对象与参照物的差别来调整评估价格，要求有公开活跃的交易市场和参照物标准，但现实环境难以满足，针对参照地块的调整系数主观评估比例较大，容易产生道德风险；收益法以农作物经营收入扣除成本费用后的纯收益为基础，并通过折现率折现确定流转价格，但纯收益的确定受土地质量、市场价格、气候灾害多种因素的影响，也影响土地经营权的价值评估。 （二）土地经营权流转难。目前，农村地区还没有建立完备的土地经营权流转市场，现行的土地经营权流转则存在诸多不规范不完备的地方。一是流转程序不规范。农村土地流转大多是农户间自发进行的，普遍是口头协议约定经营权流转的形式，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；部分虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等问题，为以后的权属纠纷留下了隐患，也增加了土地流转的随意性和不稳定性。二是流转市场不健全。土地流转的市场机制、监管机制尚不完善，大部分地区土地流转信息体系尚未建立起来，土地流转双方信息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。 （三）土地经营权风险分散难。农村土地承包经营权抵押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前农产品的保险水平低，难以帮助农户有效抵御各种经营风险，一旦由于灾害出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动，容易造成银行贷款风险。 推进土地经营权抵押贷款的对策 （一）合理确定土地经营权估值。土地经营权抵押贷款普遍接受的估值方法为收益法，即以未来收益折现到贷款发放的当期现值作为土地经营权的价值。针对收益的不确定性，可以参考股票历史波动率，将影响土地经营权收益估计的外部因素通过波动率指标综合化，便于土地经营权价值的确认。 （二）建立土地经营权抵押贷款运作机制。在发放土地经营权抵押贷款后，银行最为关注的是如果出现不良贷款后，如何实现不良贷款高效、稳妥的处置，化解信贷风险。应紧紧围绕农户、银行、政府三方面，培育&建立一个平台，设立两种保障，培育一种组织，做足宣传动员&的良性运营机制。 （三）建立土地经营权交易平台。建立规范的土地经营权流转交易平台，形成多层次、多形式、多主体的产权交易市场体系。设定专门的产权交易管理部门，制定统一、公开、透明的交易规则，依托制度规范引导各方参与农村土地经营权交易。认真做好土地经营权确权工作，积极培育农村产权流转和交易中介服务，培养专门的土地经营权估值人才，完善评估制度和流程，通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物，为开展抵押贷款业务的机构提供实现抵押权的场所。 （四）出台土地经营权保险制度。农户获得土地经营权抵押贷款后，生产经营的固有风险依然存在。由于农户的资产水平有限，当发生重大经营风险时，往往会加重产权抵押贷款的第一还款来源，造成逾期或形成不良。因此要引导和鼓励保险部门在现有的法律框架下，开设&两权&抵质押贷款保险品种，保证第一还款来源，充分缓释金融机构发放&两权&抵质押贷款的风险。同时，组建成立新型农业信贷担保机构,推出针对&两权&抵质押贷款收益受偿的担保业务，解除农民开办两权抵押贷款的疑虑。 （五）鼓励政府设立托底回购基金。在不良贷款发生后，在土地经营权变现过程中无受让人或抵押产权转让困难的情况下，建立农村土地回购基金。由省、市、县三级政府按风险分摊比例，依据当年预期土地经营权抵押贷款总额，从财政预算中拨出专款，实施抵质押物收购或对金融机构进行贷款风险补偿，弥补参与&两权&抵质押贷款试点金融机构可能出现的处置亏损和不良贷款。
[责任编辑：张博 PF042]
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