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2017年深圳哪里好玩？2017年深圳将增加很多新的景区
日 13:47&来源：十分深圳&
今年起，深圳将增加很多新的景区，龙华、石岩、宝安的宝宝们，快看看看你家附近有没有?
　　很多小伙伴都反映
　　深圳好吃好玩的地方
　　基本都集中在福田、南山、罗湖
　　住在关外的小伙伴们
　　就像被深圳关上了一扇大门
　　但是今年起，深圳将增加很多新的景区
　　龙华、石岩、宝安的宝宝们
　　快看看看你家附近有没有?
　　深圳首个音乐主题公园&&预计2017年底完工
　　深圳首个音乐主题公园&&白石龙音乐公园
　　建设工程已于去年8月3日正式施工
　　预计2017年底完工!
　　占地面积约115643平方米
　　总投入约9800万
　　是一座以音乐元素为主题的大型公园
　　这个音乐公园特别有意思的是
　　音符形状的植被，黑白琴键的台阶&&
　　漫步其中，感觉一定很曼妙了
　　白石龙音乐公园由
　　主次入口区、音乐休闲区、互动休闲区
　　阳光绿地区、登山休闲区
　　五个功能区组成
　　每个功能区设计充分融入了音乐元素
　　雕塑、铺装、座凳、景墙等
　　均按五线谱、小提琴等音乐器材形状设计
　　　地理位置
　　白石龙音乐公园，位于龙华新区民治办事处辖区。选址地铁4号线(龙华线)，白石龙站和书香门第小区附近。
　　　石岩体育馆&&有望今年年底开门迎客
　　住在石岩的小伙伴们
　　又多了一个休闲娱乐的好去处
　　石岩体育馆(中心)
　　有望在今年年底开门迎客啦
　　室内篮球场、羽毛球场、乒乓球...
　　容纳3000名观众
　　提供大型比赛和演出场地
　　全民健身广场6000平方米
　　还有47个地面临时停车位
　　石岩体育馆的设计相当有特点
　　体育馆主体建筑以&客家围屋&为设计理念
　　从空中俯瞰为圆形的围屋造型
　　屋盖部分通透
　　据了解项目工程形象
　　进度已超过40%
　　预计春节前完成土建部分主体施工
　　　地理位置
　　石岩体育馆(中心)坐落于石岩街道育才路，位于石岩公学东侧，与育德路南侧的文化艺术中心遥相呼应。
　　凤凰山森林公园三期开工了
　　凤凰山作为宝安第一山
　　一直以来是沙井、福永
　　乃至整个宝安人民的游玩休闲胜地
　　日上午
　　凤凰山森林公园三期工程正式开工
　　以后宝安的宝宝去凤凰山更好玩了～
　　该工程总面积 29.7 平方公里
　　其中位于西乡山体面积 16.5 平方公里，占 56%
　　此次设计范围 5.95 平方公里
　　秉承客家文化、竹文化、骑行文化
　　延续凤凰山在宝安标志性的天际轮廓
　　增进山海城的连接
　　同时，保留并提升现有道路
　　准备把凤凰山打造成城市郊野型森林公园
　　新增景点
　　鹿鸣谷、落霞畔
　　无际亭、思飞亭、极目台5个景点
　　　华侨城在大鹏创建A级景区
　　大鹏的旅游资源还是挺丰富的
　　大鹏所城交由华侨城集团管理
　　华侨城将大力推动大鹏所城的发展
　　并且建设环龙岐湾片区国家A级景区
　　除此之外
　　华侨城将在龙岐湾投资兴建
　　极地冰雪世界、漂流、
　　海洋奇梦世界和海底世界4个主题游乐项目
　　　新安即将大变样
　　爱玩的小伙伴们
　　以后到新安可以尽情玩了
　　一条路、两个水、三个文化、四个尖岗山
　　&十大建设项目&总投资约29.3亿元
　　　新安尖岗山文体中心
　　总投资：2.26亿元
　　开工时间：2016年1月
　　竣工时间：2018年底投入使用
　　　上合孝德园(广东第五园筹建)工程
　　总投资：预计吸引社区投资10亿元
　　规划面积：约3平方公里
　　开工时间：2016年11月下旬
　　竣工时间：2018年12月
　　　尖岗山生态公园
　　规划面积：占地约78万平方米
　　开工时间：2016年12月中旬全面开工
　　竣工时间：2018年12月
　　这么多景美好玩的景点
　　爱玩的小伙伴们已经乐疯了吧?
　　请相信深圳速度
　　很快大家就能相约出游啦~
网友有话说
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深圳2017年新房买哪里比较好？各区详细分析！
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp壹&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2016年深圳新房供应和成交&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp不管是我们经历过的2014年“9.30”，2015年“3.30”之后楼市暴涨以及最近“10.4”新政之后楼市速冻期，楼市转变都是因为政策变动，因为政策会影响到众多方面。调控目的之前李宇嘉博士也提到了，是为了让市场更加健康有序发展，在牛浩思看来，深圳这个城市的基本面是比较好的，暂时的调控状态不会打破城市生长态势，现阶段在观望的时候不要错过值得关注的项目。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp今天我代表牛浩思团队从更为细致的角度来看过去一年深圳新房的供需状况，重点向大家展示2017年深圳新房整体布局以及各个区域的新房供应情况，附带片区解析。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这是近五年来深圳新房预售面积统计图，2016年深圳新房预售面积约411万平米，比2015年减少约39%，连续四年增加之后，去年是最低谷的情况，全年预售面积是近五年来的新低，成交401万平米，同比减少约39%。从这两个39%我们可以看出两点问题：一是如果只从新增&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp供应和成交来看，深圳目前的房价是在有购买力支撑的情况下实现基本的供需平衡，这也说明供需的基本面没有彻底转变，新房住宅库存依然稳定在两年前的水平。换一个角度来看，深圳这么高的房价，有一定的因素是供给端的压制，供需没有得到根本性缓解。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据统计，2016年深圳有近70个新房住宅取得预售许可，纯商业项目有30个，加起来有百来个项目，其中龙岗区供应量最大，超过38%，供应套数1.7万多套，我们把龙华、宝安、光明算入大宝安的话，大概大宝安的占比是19%，龙岗、宝安双箭齐发的局面彻底转变为龙岗一枝独秀。南山位于第二供应位置，这是近几年新房供应市场不大出现的现象，南山区新增预售面积占比20%，但新增套数只有13%，去年这一批新房的套均面积是150平米，南山的新房全面豪宅化。去年入市的半岛城邦3期、双玺等楼盘，均价都去到10万/平方米以上。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp我们团队2015年提到过深圳外围片区，比如观澜、松岗、坪山、光明等区域，新增供应开始活跃起来，从2016年的数据来看，这些区域的活跃已经成为常态化，光明、坪山这两个区的占比已经达到11%。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp成交方面，去年新房成交套数大概4万套，二手房有10万套，这么看来，深圳新房的市场规模是非常小的，内陆一些城市，如武汉、长沙、青岛等去年的新房成交套数有20万甚至30万套，深圳的新房不过15万套，这就比较尴尬了，说明深圳每年的新房供应不仅影响着我们对新楼盘的选择，也影响着我们职业投资的方向，我们算上自己的意向片区或资金购买条件，可选择的楼盘并不太多。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp就我目前接触的开发商来看，他们对市场价格还是相对比较乐观的，至少不是在大跌的角度，只是利润高低的区别，他们更关心的还是交易量，我们也注意到现在这个阶段入市新房的优惠力度比之前大得多，实际价格有松动。6月达到高点，此后“10.4”因为备案延迟的问题，其实是走入下降通道。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp贰&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2017年深圳新房的整体布局&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据牛浩思团队的统计，预计2017年全市有145个新盘可供选择，这只是初步预计，我们把可能入市的项目都包括进去，包括住宅、商务公寓，具体入市时间点要以开发商公布的为准。根据我们的统计显示，整体供应项目比2016年有所增加，可供应面积有所提升，但是依照目前的市场行情，调控政策短时间内不会放松，真正预售项目可能还不如去年，具体要看开发商的策略，部分没有优势的楼盘不排除会继续增加优惠力度，走量销售。龙岗、宝安、坪山这三个片区的供应量比较多，尤其龙岗依然是楼盘供应主力，其他区基本上是在10个左右。值得关注的是罗湖、坪山，相对于去年的入市量来说有爆发式增长。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp从各区供应土地来源来看，旧城改造已经成为新房供应的主要渠道，根据牛浩思的统计，这145个项目中，过半项目来源于旧改，部分地块比较大，综合体比比皆是，刚才提到供给会影响我们的置业判断。从这几年的供应土地来看，可以看到深圳新房有哪些热点的变化，比如说早先是大规模新增空地，它们有优质的规划，也有比较大的自主倾注，典型的有宝中、龙中、红山、后海，现阶段是前海、留仙洞区域，未来可能出现在光明、坪山等。除了土地往原关外地区和更偏远的外围地区走，地铁口物业就成为追捧对象，比如早些时候的龙岗线、龙华线沿线物业，宝安北部的一些项目，包括去年房网论坛炒得沸沸扬扬的14号线。超级旧改完成的综合体，地铁物业交叉的项目，比如壹城中心花园，它的区位可能没有那么好，交通及周边环境也有很多不尽如人意的地方，但是整体预期向好，依然会受到追捧。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这张图中我们把新增空地用红色圈表示，把旧改用地用蓝色圈表示，这些区域是近些年的热点开发区域，当这些区域的人口持续导入之后，会形成新商圈，会有商业价值的提升，进而传导到物业价值的提升。今年145个项目中，其中有53个项目带集中商业。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这张图大致勾勒了深圳地铁新一轮规划走线，主要关注四期首批规划，外围片区，包括光明、公明以及中部和东部片区的地铁覆盖比之前好很多，置业价值也会从中体现出来，我们把地铁站一公里内的项目统计出来之后发现有84个，把地铁口1公里内以及带集中型商业的项目在地图上标识出来，龙华、龙中、光明、笋岗有比较多的项目值得关注。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp插图/肖俊豪&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp叁&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp各区新房供应情况及片区解析&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp各个片区新房分布情况，龙华区2017年预计有20个楼盘入市，老龙华会比较热闹，它不再像前两年那样只有壹城中心花园这一根独苗，按照统计来看，预计会有5个项目入市，而且都是旧改项目。说到老龙华，不得不提它的交通问题，如果在龙华住过一段时间可能都能亲身体会到它的拥堵和高人口密度，我们团队比较认可的是它的价格在这两年达到高位，短期2-3年之内楼盘应该更注重居住属性。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp民治片区的势头有所减弱，主要是因为传统新地开发接近尾声，旧改周期处于空窗期，供应数不如大观澜区域。观澜这两年有目共睹的是彻底打破了新房市场上的成绩，虽然区政府确定在观澜，昨天行政区刚成立，但是对于观澜来说，最佳的利好还是地铁4号线北延线，尤其是综合体项目更为适合，之前入市的合正观澜汇，既有地铁，又有大型商业配套，这种项目比较抢手。但是根据我们的统计显示，虽然大观澜这三个街道有7个新楼盘入市，但是相比前两年而言，可供选择的楼盘项目并不是太多，主要是这些项目离地铁口比较远，对于以轨道交通通勤为导向的置业者来说，选择比较尴尬。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp大浪这两年来一直不温不火，入市量不多，但总有一两个闪光的项目，今年会有位于龙胜的鸿荣源项目，如果价格合适的话，其实是个不错的选择。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp龙岗预计有46个项目，尤其是龙中达到15个至多，这里说的龙中把大运、爱联、南联都算进去了，因为它们的地带是相同的，各方面配套相通，在这个大片区范围里，龙中15个新盘，比关内几个区的数量还要多，可见龙中未来仍然是比较大的热点，尽管它离市中心比较远，跟观澜、平湖相比，离市中心的距离没有太大优势，但从居住体验来说，龙中的综合属性还是很不错，不比市中心差，未来东部的产业配套如果能跟得上的话，龙中很有机会成为这一区域的核心。未来几年龙中的交通也有显著改善的规划，比如刚才提到的14号线、16号线，这两条线预计明后两年之内会动工，再加上龙中现在的商业配套和教育资源都不错，片区密度不高，是比较宜的选择。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp坂田和布吉分别都有8个项目，坂田在龙岗区内是比较特殊的，它的比较对话是龙华，龙坂片区作为深圳中部热点片区，加上华为的原因，但是坂田的话题总是比较低调，不管是依附于华为还是龙华，它的房价也有点依附于龙华的感觉，我们认为未来五年之内，随着坂田交通环境的改善，比如10号线，还有学区价值的提升，传闻深圳实验可能会在那边办学，坂田的置业价值不会比龙华低，至少不会比老龙华差，只不过目前缺的是像龙华红山这一带有整体炒作概念的区域。目前坂田的商业配套有点偏软，城市广场一带的性价比现在看还是比较高的，可以重点考虑。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp布吉的问题在于高度开发上，即密度比较大，没有太多的连片土地，缺乏炒作空间和想象空间，旧改举步维艰，导致交通、城区环境比较糟糕，居住感一般，尽管布吉靠近市中心，但它的价格在龙岗区都不算太有优势，也不突出。不过具体楼盘还是要具体看，这只是整体的概念，部分片区，比如石芽岭地区有成片新出来的项目，宜居属性在布吉来说还是不错的。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp平湖有4个项目，受益于10号线，尤其是平湖中心站会形成平湖的新中心，片区内佳兆业的项目我们目测会火，跟观澜比起来，目前平湖有一点价格优势。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp至于新生和平地，知道受益于3号线东延和14号线的规划，坪地比较远，新房供给寥寥无几，去年开始获得一定的关注，今年预计入市项目有8个，但这个片区整体口碑一般，商业配套需要进一步补充。另外一点是厌恶型设施离得比较近，虽然没有实际证明这一带的厌恶型设施会对居住会产生多大影响，但至少心理感受是不大好的。但其价格始终是一个吸引点，如果选择该片区置业，我们团队认为尽量选择大花园、低密度小区。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp横岗有一定购买价值，整体性价比比较高，现状配套可以接受，跟龙中、大运、荷坳一带比，价格便宜一些，而且离市中心比较近。如果后期有大社区项目出现，结合地铁规划不妨考虑一下。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp宝安跟龙华的供应数目差不多，有21个，除了传统供应主力区西乡之外，我们发现沙井已经冒了出来，这是因为11号线大大缩短了沙井与市中心的时间距离，沙井有比较多的城市更新，如果力度加大的话，宝安新房的供应还有进一步向北延伸的趋势，只是今年新房市场在福永、松岗，体现不出来，应该是旧改周期空窗的问题。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp石岩今年有一个在售的项目，但我们认为价格有些虚高，片区发展潜力可能还不如北部的光明区域。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp宝安的整体价格比龙岗区高得多，主要是因为产业对接的原因，现在对接福田、南山，以后还会对接前海，城市向西的趋势是我们经常说的，它会带动宝安片区置业的价值点。另外交通也很关键，宝安的地块，如果不算石岩的话，它是南北比较狭长的纵深，交通接驳比较好，11号线让宝安北部抓到了新房市场开发的机遇，接下来准备上现的12号线以及后期交通规划，都会继续强大南北交通的通达性。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp宝中、新安分别是宝安新、旧中心，现在可以把宝中当成市区的一部分来看待，前海深度开发，宝中新房是受益最大的，后续项目会强调豪宅属性。新安主要靠旧改，已经有多个大型旧改社区项目入市，后面还会有类似于中洲、勤诚达这样的大社区项目，整体居住氛围不错，而且有不错的学位优势，会发展成比较宜居、比较纯粹的住宅片区。宝中跟新安比稍微有一点遗憾的是学位，它的学位不管是跟新安比，还是跟市区的热点片区比，学位价值稍微弱了一点。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp南山预计有9个新盘入市，全新住宅社区仅2个，这2个住宅一个是位于科技园，一个项目是位于西丽，科技园在深大旁边，视野和地段都不错，是社区新盘；西丽的是一个大型综合体，西丽这两年的变化我们也有目共睹，变化非常明显，主要是依靠留仙洞总部基地和大学城概念，有好几个品质不错的项目，而且大部分是综合物业，综合物业对于一个片区的配套和环境都有很大的提升。除了这两个项目之外，其余项目都是商务公寓或商办物业，公寓有不少是填补高端住宅市场的空缺项目，比如深圳湾总部基地的臻湾汇今年会入市。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp前海还是具有投资优势的区域，前海东岸、豪放天际等都有一定的价格优势，还有南山实验的学位优势，可以关注一下，南山还有一小波公寓入市。这两三年来深圳市场曝光率比较高，包括商住商务公寓以及工业用地商务公寓，一个原因是近几年城市更新的项目比较多，商住用地、产业用地供给剧增。另一个原因是对于开发商来说，住房需求比产业需求更有利可图，虽然深圳普通住宅这几年限购，公寓会有一定的市场需求，但我们发现公寓会存在一定的泡沫，因为公寓本身具备跟住宅不同的特殊性，投资模式主要是长期持有，吃租金为主，加上这两年来涌进了一些工改公寓、长租公寓产品，对商务公寓这一块的租金会形成冲击。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp另一方面，我们可以重点关注高端豪宅公寓、大户型，例如深圳湾一号，因为豪宅市场会进一步分化，总部经济较好的情况之下，高端居住需求会有进一步集聚的态势。除了大户型，还有一些极小户型的公寓也可以关注，它在较长一段时间之内可能会取代部分现在城中村的功能，我们尽量选择靠近商业中心，包括新商圈、旧商圈、交通环境好的项目，至于不大不小的，八、九十平甚至七十多平，对于普通家庭来说，没有学区需求的就不大建议考虑了。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp罗湖预计有13个新盘入市，这个统计对于罗湖来说是一个天量数目了，这几年罗湖的建设从开发期进入兑现周期，特别是笋岗这一带我们统计有5个项目，其实现在有10个项目正在拆迁或动工，由于图纸性质的问题，笋岗这一片区新房主要是商务公寓和办公物业，只有少量住宅产品，如果产业能跟得上旧改步伐的话，笋岗这一轮蜕变也值得关注。这有点像福田区的深业上城，深业上城跟这一带是比较像的，分别会成为福田和罗湖片区的新名片，它有较大的产业聚集空间。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp福田预计有11个新盘入市，其中安托山有5个项目，跟笋岗比较像，基本上承担起一个区半数的供应数，但跟笋岗不同的是安托山的新盘项目全都新开发，住宅属性几乎达到百分之百，这也是跟笋岗完全不一样的，安托山是福田独一无二的白地开发区域，这种白地开发具备想象空间，有炒作话题，有潜力可挖，关键是安托山的地段比较适中，在华侨城和香蜜湖一带，但其居住品质和居住氛围还是无法跟华侨城、香蜜湖比。从入市楼盘来看，价格并不便宜，起步价甚至可以比肩顶尖豪宅，某种程度上有一定透支，如果是自住型的话，更应该关注比较成熟的片区。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp福田今年住宅的供应量占比比较大，跟罗湖、南山完全不一样，这一点比较特殊，所以对于改善性需求的置业者来说，不妨多关注福田中心区的新房住宅。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp坪山有12个新盘，光明只有4个，坪山这12个新盘不一定全部入市，相比2016年，这个量有点大，而且坪山项目的统计跟以往差别不大，主要是在坪山高铁站周边，这个区域今后几年应该还是坪山新盘项目集聚地，虽然相比深圳其他区域来说，坪山有大量空白土地，而且我们也认为它未来因为有白地开发会形成热点，目前开发的楼盘中过半是旧改。坪山不管是交通接驳还是商业配套都有很大的提升空间，轨道交通站点以及其价格优势，依然是我们置业坪山的主导因素，如果这两点中的其中一点缺乏的话，就要谨慎考虑了。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp光明的比较对象是坪山，在新一轮城市热点区域中，它跟坪山拥有较多的土地，也承担起城市产业转移和人口对接作用，从整体深圳的发展趋势来看，我们团队看好光明的比例高一些。光明的4个楼盘，其中3个分布于公明，以旧改开发为主。这4个项目中，其中3个布局在地铁6号线周边，这一轮关注光明是挺不错的选择。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp最后谈一下盐田和大鹏，盐田8号线一期其实是2号线东延项目，8号线地铁做了很多年，之前炒作过一段时间，价格有过飞涨周期，但是因为地铁规划建设的落后，价格迅速回落。现在8号线已经明确开工，它又受到市场的关注，对于普通刚需来说，选择盐田可以在居住环境、品质和交通的矛盾中找到平衡点。盐田虽然有不错的环境，有山有海，但整体地理位置和可开发土地有比较大的限制，如果从投资角度来说，炒作空间并不大，但从自住角度还是挺不错的，在深圳拥有一处亲海，价格有优势，商业配套、居家氛围都不错的区域，盐田是不可多得的，价格也比较低，比宝中碧海片区还要低，目前沙头角的房价大概4.2万/平方米，盐田港后方陆域的价格是3.7万/平方米左右。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp以上就是2017年新房市场各片区供应情况，仅供参考。
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深圳2017年新房买哪里比较好？各区详细分析！
日 07:37 来源:深圳房地产信息网
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp壹&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2016年深圳新房供应和成交&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp不管是我们经历过的2014年“9.30”，2015年“3.30”之后楼市暴涨以及最近“10.4”新政之后楼市速冻期，楼市转变都是因为政策变动，因为政策会影响到众多方面。调控目的之前李宇嘉博士也提到了，是为了让市场更加健康有序发展，在牛浩思看来，深圳这个城市的基本面是比较好的，暂时的调控状态不会打破城市生长态势，现阶段在观望的时候不要错过值得关注的项目。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp今天我代表牛浩思团队从更为细致的角度来看过去一年深圳新房的供需状况，重点向大家展示2017年深圳新房整体布局以及各个区域的新房供应情况，附带片区解析。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这是近五年来深圳新房预售面积统计图，2016年深圳新房预售面积约411万平米，比2015年减少约39%，连续四年增加之后，去年是最低谷的情况，全年预售面积是近五年来的新低，成交401万平米，同比减少约39%。从这两个39%我们可以看出两点问题：一是如果只从新增&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp供应和成交来看，深圳目前的房价是在有购买力支撑的情况下实现基本的供需平衡，这也说明供需的基本面没有彻底转变，新房住宅库存依然稳定在两年前的水平。换一个角度来看，深圳这么高的房价，有一定的因素是供给端的压制，供需没有得到根本性缓解。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据统计，2016年深圳有近70个新房住宅取得预售许可，纯商业项目有30个，加起来有百来个项目，其中龙岗区供应量最大，超过38%，供应套数1.7万多套，我们把龙华、宝安、光明算入大宝安的话，大概大宝安的占比是19%，龙岗、宝安双箭齐发的局面彻底转变为龙岗一枝独秀。南山位于第二供应位置，这是近几年新房供应市场不大出现的现象，南山区新增预售面积占比20%，但新增套数只有13%，去年这一批新房的套均面积是150平米，南山的新房全面豪宅化。去年入市的半岛城邦3期、双玺等楼盘，均价都去到10万/平方米以上。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp我们团队2015年提到过深圳外围片区，比如观澜、松岗、坪山、光明等区域，新增供应开始活跃起来，从2016年的数据来看，这些区域的活跃已经成为常态化，光明、坪山这两个区的占比已经达到11%。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp成交方面，去年新房成交套数大概4万套，二手房有10万套，这么看来，深圳新房的市场规模是非常小的，内陆一些城市，如武汉、长沙、青岛等去年的新房成交套数有20万甚至30万套，深圳的新房不过15万套，这就比较尴尬了，说明深圳每年的新房供应不仅影响着我们对新楼盘的选择，也影响着我们职业投资的方向，我们算上自己的意向片区或资金购买条件，可选择的楼盘并不太多。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp就我目前接触的开发商来看，他们对市场价格还是相对比较乐观的，至少不是在大跌的角度，只是利润高低的区别，他们更关心的还是交易量，我们也注意到现在这个阶段入市新房的优惠力度比之前大得多，实际价格有松动。6月达到高点，此后“10.4”因为备案延迟的问题，其实是走入下降通道。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp贰&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2017年深圳新房的整体布局&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据牛浩思团队的统计，预计2017年全市有145个新盘可供选择，这只是初步预计，我们把可能入市的项目都包括进去，包括住宅、商务公寓，具体入市时间点要以开发商公布的为准。根据我们的统计显示，整体供应项目比2016年有所增加，可供应面积有所提升，但是依照目前的市场行情，调控政策短时间内不会放松，真正预售项目可能还不如去年，具体要看开发商的策略，部分没有优势的楼盘不排除会继续增加优惠力度，走量销售。龙岗、宝安、坪山这三个片区的供应量比较多，尤其龙岗依然是楼盘供应主力，其他区基本上是在10个左右。值得关注的是罗湖、坪山，相对于去年的入市量来说有爆发式增长。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp从各区供应土地来源来看，旧城改造已经成为新房供应的主要渠道，根据牛浩思的统计，这145个项目中，过半项目来源于旧改，部分地块比较大，综合体比比皆是，刚才提到供给会影响我们的置业判断。从这几年的供应土地来看，可以看到深圳新房有哪些热点的变化，比如说早先是大规模新增空地，它们有优质的规划，也有比较大的自主倾注，典型的有宝中、龙中、红山、后海，现阶段是前海、留仙洞区域，未来可能出现在光明、坪山等。除了土地往原关外地区和更偏远的外围地区走，地铁口物业就成为追捧对象，比如早些时候的龙岗线、龙华线沿线物业，宝安北部的一些项目，包括去年房网论坛炒得沸沸扬扬的14号线。超级旧改完成的综合体，地铁物业交叉的项目，比如壹城中心花园，它的区位可能没有那么好，交通及周边环境也有很多不尽如人意的地方，但是整体预期向好，依然会受到追捧。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这张图中我们把新增空地用红色圈表示，把旧改用地用蓝色圈表示，这些区域是近些年的热点开发区域，当这些区域的人口持续导入之后，会形成新商圈，会有商业价值的提升，进而传导到物业价值的提升。今年145个项目中，其中有53个项目带集中商业。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp这张图大致勾勒了深圳地铁新一轮规划走线，主要关注四期首批规划，外围片区，包括光明、公明以及中部和东部片区的地铁覆盖比之前好很多，置业价值也会从中体现出来，我们把地铁站一公里内的项目统计出来之后发现有84个，把地铁口1公里内以及带集中型商业的项目在地图上标识出来，龙华、龙中、光明、笋岗有比较多的项目值得关注。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp插图/肖俊豪&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp叁&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp各区新房供应情况及片区解析&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp各个片区新房分布情况，龙华区2017年预计有20个楼盘入市，老龙华会比较热闹，它不再像前两年那样只有壹城中心花园这一根独苗，按照统计来看，预计会有5个项目入市，而且都是旧改项目。说到老龙华，不得不提它的交通问题，如果在龙华住过一段时间可能都能亲身体会到它的拥堵和高人口密度，我们团队比较认可的是它的价格在这两年达到高位，短期2-3年之内楼盘应该更注重居住属性。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp民治片区的势头有所减弱，主要是因为传统新地开发接近尾声，旧改周期处于空窗期，供应数不如大观澜区域。观澜这两年有目共睹的是彻底打破了新房市场上的成绩，虽然区政府确定在观澜，昨天行政区刚成立，但是对于观澜来说，最佳的利好还是地铁4号线北延线，尤其是综合体项目更为适合，之前入市的合正观澜汇，既有地铁，又有大型商业配套，这种项目比较抢手。但是根据我们的统计显示，虽然大观澜这三个街道有7个新楼盘入市，但是相比前两年而言，可供选择的楼盘项目并不是太多，主要是这些项目离地铁口比较远，对于以轨道交通通勤为导向的置业者来说，选择比较尴尬。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp大浪这两年来一直不温不火，入市量不多，但总有一两个闪光的项目，今年会有位于龙胜的鸿荣源项目，如果价格合适的话，其实是个不错的选择。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp龙岗预计有46个项目，尤其是龙中达到15个至多，这里说的龙中把大运、爱联、南联都算进去了，因为它们的地带是相同的，各方面配套相通，在这个大片区范围里，龙中15个新盘，比关内几个区的数量还要多，可见龙中未来仍然是比较大的热点，尽管它离市中心比较远，跟观澜、平湖相比，离市中心的距离没有太大优势，但从居住体验来说，龙中的综合属性还是很不错，不比市中心差，未来东部的产业配套如果能跟得上的话，龙中很有机会成为这一区域的核心。未来几年龙中的交通也有显著改善的规划，比如刚才提到的14号线、16号线，这两条线预计明后两年之内会动工，再加上龙中现在的商业配套和教育资源都不错，片区密度不高，是比较宜的选择。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp坂田和布吉分别都有8个项目，坂田在龙岗区内是比较特殊的，它的比较对话是龙华，龙坂片区作为深圳中部热点片区，加上华为的原因，但是坂田的话题总是比较低调，不管是依附于华为还是龙华，它的房价也有点依附于龙华的感觉，我们认为未来五年之内，随着坂田交通环境的改善，比如10号线，还有学区价值的提升，传闻深圳实验可能会在那边办学，坂田的置业价值不会比龙华低，至少不会比老龙华差，只不过目前缺的是像龙华红山这一带有整体炒作概念的区域。目前坂田的商业配套有点偏软，城市广场一带的性价比现在看还是比较高的，可以重点考虑。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp布吉的问题在于高度开发上，即密度比较大，没有太多的连片土地，缺乏炒作空间和想象空间，旧改举步维艰，导致交通、城区环境比较糟糕，居住感一般，尽管布吉靠近市中心，但它的价格在龙岗区都不算太有优势，也不突出。不过具体楼盘还是要具体看，这只是整体的概念，部分片区，比如石芽岭地区有成片新出来的项目，宜居属性在布吉来说还是不错的。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp平湖有4个项目，受益于10号线，尤其是平湖中心站会形成平湖的新中心，片区内佳兆业的项目我们目测会火，跟观澜比起来，目前平湖有一点价格优势。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp至于新生和平地，知道受益于3号线东延和14号线的规划，坪地比较远，新房供给寥寥无几，去年开始获得一定的关注，今年预计入市项目有8个，但这个片区整体口碑一般，商业配套需要进一步补充。另外一点是厌恶型设施离得比较近，虽然没有实际证明这一带的厌恶型设施会对居住会产生多大影响，但至少心理感受是不大好的。但其价格始终是一个吸引点，如果选择该片区置业，我们团队认为尽量选择大花园、低密度小区。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp横岗有一定购买价值，整体性价比比较高，现状配套可以接受，跟龙中、大运、荷坳一带比，价格便宜一些，而且离市中心比较近。如果后期有大社区项目出现，结合地铁规划不妨考虑一下。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp宝安跟龙华的供应数目差不多，有21个，除了传统供应主力区西乡之外，我们发现沙井已经冒了出来，这是因为11号线大大缩短了沙井与市中心的时间距离，沙井有比较多的城市更新，如果力度加大的话，宝安新房的供应还有进一步向北延伸的趋势，只是今年新房市场在福永、松岗，体现不出来，应该是旧改周期空窗的问题。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp石岩今年有一个在售的项目，但我们认为价格有些虚高，片区发展潜力可能还不如北部的光明区域。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp宝安的整体价格比龙岗区高得多，主要是因为产业对接的原因，现在对接福田、南山，以后还会对接前海，城市向西的趋势是我们经常说的，它会带动宝安片区置业的价值点。另外交通也很关键，宝安的地块，如果不算石岩的话，它是南北比较狭长的纵深，交通接驳比较好，11号线让宝安北部抓到了新房市场开发的机遇，接下来准备上现的12号线以及后期交通规划，都会继续强大南北交通的通达性。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp宝中、新安分别是宝安新、旧中心，现在可以把宝中当成市区的一部分来看待，前海深度开发，宝中新房是受益最大的，后续项目会强调豪宅属性。新安主要靠旧改，已经有多个大型旧改社区项目入市，后面还会有类似于中洲、勤诚达这样的大社区项目，整体居住氛围不错，而且有不错的学位优势，会发展成比较宜居、比较纯粹的住宅片区。宝中跟新安比稍微有一点遗憾的是学位，它的学位不管是跟新安比，还是跟市区的热点片区比，学位价值稍微弱了一点。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp南山预计有9个新盘入市，全新住宅社区仅2个，这2个住宅一个是位于科技园，一个项目是位于西丽，科技园在深大旁边，视野和地段都不错，是社区新盘；西丽的是一个大型综合体，西丽这两年的变化我们也有目共睹，变化非常明显，主要是依靠留仙洞总部基地和大学城概念，有好几个品质不错的项目，而且大部分是综合物业，综合物业对于一个片区的配套和环境都有很大的提升。除了这两个项目之外，其余项目都是商务公寓或商办物业，公寓有不少是填补高端住宅市场的空缺项目，比如深圳湾总部基地的臻湾汇今年会入市。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp前海还是具有投资优势的区域，前海东岸、豪放天际等都有一定的价格优势，还有南山实验的学位优势，可以关注一下，南山还有一小波公寓入市。这两三年来深圳市场曝光率比较高，包括商住商务公寓以及工业用地商务公寓，一个原因是近几年城市更新的项目比较多，商住用地、产业用地供给剧增。另一个原因是对于开发商来说，住房需求比产业需求更有利可图，虽然深圳普通住宅这几年限购，公寓会有一定的市场需求，但我们发现公寓会存在一定的泡沫，因为公寓本身具备跟住宅不同的特殊性，投资模式主要是长期持有，吃租金为主，加上这两年来涌进了一些工改公寓、长租公寓产品，对商务公寓这一块的租金会形成冲击。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp另一方面，我们可以重点关注高端豪宅公寓、大户型，例如深圳湾一号，因为豪宅市场会进一步分化，总部经济较好的情况之下，高端居住需求会有进一步集聚的态势。除了大户型，还有一些极小户型的公寓也可以关注，它在较长一段时间之内可能会取代部分现在城中村的功能，我们尽量选择靠近商业中心，包括新商圈、旧商圈、交通环境好的项目，至于不大不小的，八、九十平甚至七十多平，对于普通家庭来说，没有学区需求的就不大建议考虑了。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp罗湖预计有13个新盘入市，这个统计对于罗湖来说是一个天量数目了，这几年罗湖的建设从开发期进入兑现周期，特别是笋岗这一带我们统计有5个项目，其实现在有10个项目正在拆迁或动工，由于图纸性质的问题，笋岗这一片区新房主要是商务公寓和办公物业，只有少量住宅产品，如果产业能跟得上旧改步伐的话，笋岗这一轮蜕变也值得关注。这有点像福田区的深业上城，深业上城跟这一带是比较像的，分别会成为福田和罗湖片区的新名片，它有较大的产业聚集空间。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp福田预计有11个新盘入市，其中安托山有5个项目，跟笋岗比较像，基本上承担起一个区半数的供应数，但跟笋岗不同的是安托山的新盘项目全都新开发，住宅属性几乎达到百分之百，这也是跟笋岗完全不一样的，安托山是福田独一无二的白地开发区域，这种白地开发具备想象空间，有炒作话题，有潜力可挖，关键是安托山的地段比较适中，在华侨城和香蜜湖一带，但其居住品质和居住氛围还是无法跟华侨城、香蜜湖比。从入市楼盘来看，价格并不便宜，起步价甚至可以比肩顶尖豪宅，某种程度上有一定透支，如果是自住型的话，更应该关注比较成熟的片区。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp福田今年住宅的供应量占比比较大，跟罗湖、南山完全不一样，这一点比较特殊，所以对于改善性需求的置业者来说，不妨多关注福田中心区的新房住宅。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp坪山有12个新盘，光明只有4个，坪山这12个新盘不一定全部入市，相比2016年，这个量有点大，而且坪山项目的统计跟以往差别不大，主要是在坪山高铁站周边，这个区域今后几年应该还是坪山新盘项目集聚地，虽然相比深圳其他区域来说，坪山有大量空白土地，而且我们也认为它未来因为有白地开发会形成热点，目前开发的楼盘中过半是旧改。坪山不管是交通接驳还是商业配套都有很大的提升空间，轨道交通站点以及其价格优势，依然是我们置业坪山的主导因素，如果这两点中的其中一点缺乏的话，就要谨慎考虑了。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp光明的比较对象是坪山，在新一轮城市热点区域中，它跟坪山拥有较多的土地，也承担起城市产业转移和人口对接作用，从整体深圳的发展趋势来看，我们团队看好光明的比例高一些。光明的4个楼盘，其中3个分布于公明，以旧改开发为主。这4个项目中，其中3个布局在地铁6号线周边，这一轮关注光明是挺不错的选择。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp最后谈一下盐田和大鹏，盐田8号线一期其实是2号线东延项目，8号线地铁做了很多年，之前炒作过一段时间，价格有过飞涨周期，但是因为地铁规划建设的落后，价格迅速回落。现在8号线已经明确开工，它又受到市场的关注，对于普通刚需来说，选择盐田可以在居住环境、品质和交通的矛盾中找到平衡点。盐田虽然有不错的环境，有山有海，但整体地理位置和可开发土地有比较大的限制，如果从投资角度来说，炒作空间并不大，但从自住角度还是挺不错的，在深圳拥有一处亲海，价格有优势，商业配套、居家氛围都不错的区域，盐田是不可多得的，价格也比较低，比宝中碧海片区还要低，目前沙头角的房价大概4.2万/平方米，盐田港后方陆域的价格是3.7万/平方米左右。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp以上就是2017年新房市场各片区供应情况，仅供参考。}