农村宅基地上的房屋到底值多少钱，有这样三种靠谱的估价法！
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这两天，中心接连召开了中心经济工作会议和中心乡村工作会议，两个重要会议都对农业供应侧结构性变革作出了详细布置，其间的一项重要内容即是乡村产权准则变革。下面这段话原原本本地摘自对于中心经济工作会议的新华社通稿：深化乡村产权准则变革，清楚乡村团体产权归属，赋予农人愈加充沛的财产权利。统筹推进乡村土地征收、团体经营性缔造用地入市、宅基地准则变革试点。要严守犁地红线，推进藏粮于地、藏粮于技战略加速落地，维护和进步粮食归纳生产能力。全国各地宅基地准则变革试点的首要内容即是，保证农人宅基地的用益物权，赋予乡村土地“财物”特点和抵押融资功用，推进乡村宅基地流通、有偿运用和有偿退出。这些试点项目，无不牵扯到土地和它上面缔造的房子的评价疑问，要推进变革，评价疑问也是无法逃避的。可是，乡村宅基地上的房子价值和一般房的价值存在十分大的区别性，因而，评价办法也必定有所不同。并且，当时由于宅基地准则的束缚（宅基地运用权人不具有完好的处分权，收益权也遭到严厉限制），中国对于乡村宅基地上房子评价的辅导定见和实务操作经历十分缺乏。土砖家在实际工作和学习中了解到，如今以下三种评价法，是得到较多认可的：一是本钱法本钱法即是测算评价目标在价值时点的重置本钱或重建本钱和折旧，将重置本钱或重建本钱减去折旧得到评价目标的价值。乡村宅基地房子报价=乡村宅基地报价+建筑物重置报价。其间，乡村宅基地报价能够依据本地征区域片报价断定。这是一个各地能够通用的评价法。二是收益法现实中，许多当地的乡民都将宅基地房子用于租借获取收益，特别是在一些城郊村和城中村以及沿街的集镇。因而，在租借的状况对比多的当地，租金也就变成乡村宅基地房子最直接和首要的收益来源。因而，能够采取收益法来评价。详细即是猜测评价目标的将来收益，使用酬劳比或本钱化率等将将来收益转换为价值，由此能够得到评价目标的价值。三是对比法对比法是依据所在区域乡村宅基地流通状况，挑选必定数量的流通事例，将它们与评价目标进行对比，剖析它们的区别状况和流通事例的成交报价，并思考区域环境、院子状况等，得到评价目标的价值。这个办法首要适用于有对比多流通事例的当地，首要是指如今已经在搞宅基地准则变革试点的区域。
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作者最新文章这两天，中央连续召开了中央经济工作会议和中央农村工作会议，两个重要会议都对农业供给侧结构性改革作出了具体部署，其中的一项重要内容就是农村产权制度改革。下面这段话原原本本地摘自关于中央经济工作会议的新华社通稿：
深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。要严守耕地红线，推动藏粮于地、藏粮于技战略加快落地，保护和提高粮食综合生产能力。
全国各地宅基地制度改革试点的主要内容就是，保障农民宅基地的用益物权，赋予农村土地&资产&属性和抵押融资功能，推动农村宅基地流转、有偿使用和有偿退出。这些试点项目，无不牵扯到土地和它上面建造的房屋的估价问题，要推进改革，估价问题也是无法回避的。
但是，农村宅基地上的房屋价值和普通房的价值存在非常大的差异性，因此，估价方法也必然有所不同。而且，当前由于宅基地制度的约束（宅基地使用权人不具有完整的处分权，收益权也受到严格限制），我国关于农村宅基地上房屋估价的指导意见和实务操作经验非常缺乏。
在实际工作和学习中了解到，目前以下三种估价法，是得到较多认可的：
一是成本法
成本法就是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象的价值。农村宅基地房屋价格=农村宅基地价格+建筑物重置价格。其中，农村宅基地价格可以根据当地征地区片价格确定。这是一个各地可以通用的估价法。
二是收益法
现实中，很多地方的村民都将宅基地房屋用于出租获取收益，特别是在一些城郊村和城中村以及沿街的集镇。因此，在出租的情况比较多的地方，租金也就成为农村宅基地房屋最直接和主要的收益来源。因此，可以采取收益法来估价。具体就是预测估价对象的未来收益，利用报酬比或资本化率等将未来收益转换为价值，由此可以得到估价对象的价值。
三是比较法
比较法是根据所在区域农村宅基地流转情况，选择一定数量的流转案例，将它们与估价对象进行比较，分析它们的差异情况和流转案例的成交价格，并考虑区域环境、院落情况等，得到估价对象的价值。这个方法主要适用于有比较多流转案例的地方，主要是指现在已经在搞宅基地制度改革试点的地区。
213人有用278人有用291人有用275人有用醴陵市人民政府
关于印发《醴陵市国有土地上房屋征收补助和
奖励暂行办法》的通知
醴操纵选举、暴力抗法、霸占资源&&在部分农村，一些&村霸&rd农村宅基地房屋可以买卖吗
本律师团队代理一审、二审、申请再审案件。​
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农村房屋买卖合同的效力问题一直困扰着中国农村改革的进程，上海地区对该问题的把握也在不断放宽，现在法院对该类房屋的买卖问题主要考虑合同履行情况、现在居住情况、购买的时间节点、买卖合同内容是否规范、遇到拆迁如何处理、委托手续是否齐全等等。
李先生与于某在1999年签订了农村宅基地房屋的买卖协议，协议约定李先生将自有的位于松江区九亭镇的一处宅基地房屋以9万元的价格卖给于某，房款已全部付清，房子交给于某居住。2010年涉案房屋需要动迁，动迁组根据双方的买卖协议及房屋的居住情况与于某签订了动迁协议。后李先生得知涉案房屋拆迁的事实，要求于某分一套房屋给自己，于某不同意，李先生起诉至法院要求享有拆迁所得的百分之三十份额。
经法院审理查明，李先生与于某系同一农村经济组织成员。双方对签订房屋买卖协议的事实都予以认可，但李先生认为农村房屋不允许买卖，合同应为无效，双方签订的买卖协议只是针对房屋的买卖协议，不涉及宅基权益的转让。法院认为同意农村经济组织的房屋买卖合同合法有效，当时人的权益应予以保护，涉案房屋已经交付给于某，于某与动迁组签订的动迁合同有效。根据地随房走的原则，李先生的诉请缺乏法律依据。法院判决驳回了李先生的诉讼请求。
因妻子病危，加上对法律的无知，农民李先生将获得的建房宅基地以23.5万元的价格转让给了居民陈先生。陈先生出资建房后一起居住至今。由于房价的持续高涨，李先生心生后悔，以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将陈先生告上法庭，要求判决确认签订的转让协议无效。日前，闵行区法院作出《房屋住宅地基转让协议》无效，李先生返还钱款23.5万元并赔偿83.73万元。陈先生1家搬离涉案房屋并交付给李先生的一审判决。
方知违法要求改正
2001年10月，农民李先生家因拆迁获移地建房资格，其建筑面积为224.16平方米私有房屋移地至银莲花苑建造房屋。由于妻子病危急需化钱救治，经生产队长介绍，于同年12月将新址宅基地以23.5万元的价格转让给了陈先生。转让协议签订后，双方银货两讫。于是，陈先生出资在该宅基地上建造了楼房一幢，并入住使用至今。随着房价的快速飞涨，时至今日，这套房屋的市场价已经了几番。于是，李先生以当时宅基地的转让违反有关规定为由，将陈先生诉至法院，要求判决确认签订的转让协议无效。李先生诉称，当时，因妻子身患白血病，急需用钱治疗，加之法律意识淡薄，故把动迁获得的宅基地卖给了陈先生，现在才得知这是严重的违反了国家相关的法律法规的行为，损害了国家利益，故认为，宅基地属集体所有土地，双方无权买卖。
房屋价值产生分歧
陈先生一家认为，双方转让的宅基地是动迁补偿宅基地，取得了国有土地使用权权证，不再是集体土地宅基地，是可以转让的。如果认定双方的转让协议无效，要求陈先生赔偿以该房屋目前房价与原市场价3000元每平方米之间的差价，现估算为300万元。
诉讼期间，经李先生申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司作出评估：“争议房屋建筑物（实测建筑面积245.4平方米）及装修，于日的价格为47.2万元。”由于农村集体土地不能公开转让，故该公司建议采用当地征用集体土地房屋拆迁土地使用权基价标准，判断估价对象宅基地的价值。根据上海市闵行区最新征用集体土地拆迁房屋补偿标准计算的房、地两部分合计总价107.23万元。李先生无异议，陈先生则认为不合理。
卖方承担主要责任
法院认为，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，李先生一家是以户为单位拥有争议宅基地使用权的，故是该宅基地权利人。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，陈先生不属于争议宅基地所在集体经济组织成员，且其另有住房，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故双方间转让宅基地使用权的协议应为无效。协议无效，双方都有一定过错，但主要在李先生一方。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。李先生一家应当返还收取的宅基地款，陈先生一家应当返还宅基地。陈先生在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给李先生，具体价格参照评估价确定。考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为陈先生的损失，李先生应予赔偿。据此，法院作出上述判决。
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　　1、对于转让给外村居民的合同应认定为有效合同
　　其一,穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定，都难以找出禁止转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；其二,允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；其三，允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效，如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。
　　2、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同
　　(1)以社会功能的视角分析。农村房屋出售给城镇居民使宅基地的保障功能不能实现，解放后我国实行住房保障制度的城乡二元结构，对于城镇居民政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现，在农村，国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民或者无偿提供宅基地供其建房的方式从而保障农民的居住权，因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民，将破坏国家现存的保障体制。
　　(2)以法律文意的视角分析。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解，实践中有观点认为，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，故应属于民事基本制度，而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件(国务院办公厅1999年颁布的《通知》)不能作为宅基地制度的法律渊源，因此在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能，故能得出宅基地可以自由流转，包括可以转让给城镇居民的结论。笔者认为，上述观点有失偏颇：对《物权法》第一百五十三条中“国家有关规定”的理解。宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度的观点，笔者予以认同，虽然根据我国《立法法》的规定，基本经济制度只能由法律作出规定，但基于我国的国情，宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序，因此其不仅是一项基本经济制度，同时也涉及行政管理事宜，故仅以法律加以规制不符合我国国情，此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解，将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括国家行政法规和国家行政规章，例如国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。
　　综上，虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。
　　（三）宅基地使用权效率功能的实现——合同无效后果的处理
　　笔者认为，尽管宅基地使用权的限转性导致农村房屋不可自由流转，但仅就上市流转的行为性质而言，农村房屋买卖从其交易的形态来看均符合市场行为的特性，体现了效率功能。因此笔者认为1999年后虽然与城镇居民间的农村房屋买卖合同的效力因违反国家有关强制性规定而无效，但在无效后果的处理时，可以将效率功能的实现作为考量的基础，不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。具体表现在以下几个方面：
　　首先，赔偿损失应体现效率功能。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。
其次，确定过错责任应体现效率功能。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，农村房屋买卖作为一种你情我愿的交易方式，是双方当事人真实的意思表示，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈，这没有法律依据，而从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时，我们应当以纯粹的市场规则理念去判断谁具有过错。诚然在交易之初，买卖双方都有规避法律的故意，双方都有过错，对日后发生的合同无效之风险也应当有所预见，但审理中纠纷产生的根源也应当作为认定的依据之一，是出售方反悔还是购买方反悔，在衡量过错责任时也应将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半承担，这也符合诚实信用原则的要义。
　　再次，添附物的处理应体现效率功能。依据纠纷的实际情况，购房者如为居住（而非投资）大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附还是恶意添附，笔者认为在交易中双方的真实意思表示是房屋的买卖，而出售方通过买卖将房屋交由购买方处分，购买方基于买卖获得房屋的处分权是正常的逻辑思维，故合同被确认无效后，所作之添附应视为经房屋所有权人同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，无效合同的另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。
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您好,农村宅基地一平方可以卖多少钱?
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
给家里做隔断的时候除了要关注隔断的材料,也要做好隔断的预算,毕竟这是一项大工程,可以用来做隔断的材料有很多,像是玻璃、PVC材料板、金属材料都是我们常用的隔断材料。当然不同的材料价格也是不同的,今天小编就给大家介绍一下隔断材料多少钱一平米。 []
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农村宅基地房屋到底能否买卖？这里有说法~
&▌先来看一个例子：&张某和陈某系崇明同村村民，两人关系一直不错，后来陈某因工作发展需要搬去上海市区居住，于是想将崇明的宅基地房屋卖掉，张某了解情况后，便与陈某商量购房事宜，两人一拍即合，张某便以10万元的价格买下了陈某的宅基地，双方还签订了书面协议。&时隔两年之后，陈某感觉崇明发展趋势变好，原来的宅基地房屋大有拆迁之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便与张某商量。可是张某不同意，张某认为，当初宅基地房屋买卖双方都是自愿的，白纸黑字的签订了协议，而且自己早已支付了38万元价款，履行了协议上的各项内容，自己还花费了大量的心血和金钱在修缮改造房屋上，如今陈某突然想要回房子，实在不合情理。双方协商不成，于是陈某便起诉到了法院。一审判决张某返还房屋，张某非常不服，于是上诉至上一级法院，二审法院判决陈某败诉，张某与陈某之间的购房合同有效。&根据《土地管理法》的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说农村房屋是可以买卖的，但出卖以后不得再重新申请宅基地。&但是，根据建设部《房屋登记管理办法》第八十七条的规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。从这个规定可以知道，同一个农村集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋是可以转让的。&▌什么是同一农村集体经济组织呢？是以生产队为单位？还是以村为单位？亦或是以镇为单位？这个问题的判断要根据集体土地的物权归属、发包主体等进行认定。而法院在案件审理过程当中，一般根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》进行审判。&意见规定：第一，&&对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，&&对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，&&对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。&本起纠纷中，由于张某与陈某系同镇同村村民，按照上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》之规定，可以认定两人之间的房屋买卖合同有效。若两人不属于同一乡镇，而宅基地房屋拆迁，那么补偿款应当在扣除购房人的房屋款后，并且充分考虑购房人重新购房的合理支出之后，一般可考虑购房人与出卖人按照约7：3的比例享受。&文 | 港西司法所PS. 上海市政府4月25日发布的《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，上海将取消农业户口与非农业户口性质区分，建立统一的城乡户口登记制度，统一登记为居民户口。消息一出，持有上海农业户口的居民纷纷疑问，登记居民户口后，农村宅基地使用权问题如何解决。当然，《若干意见》也明确要求，将会完善农村产权制度。加快推进农村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。
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