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二手车库过户需缴20%个税 常见六大问题详解
[提要] 市民李先生在绿园区众诚家园有一套地上车库出售，面积为25平方米，总价25万元，2007年购入单价为4080元/平方米，总价10.2万元。对于这样的二手车库需要缴纳哪些税费呢?如何来计算?
二手车库过户需缴20%个税 常见六大问题详解(购房网资料图片)
　　市民李先生在绿园区有一套地上车库出售，面积为25平方米，总价25万元，2007年购入单价为4080元/平方米，总价10.2万元。对于这样的二手车库需要缴纳哪些税费呢?如何来计算?
　　》》二手车库交易税费咋算?
　　大家都知道产权满五年的二手房是不予征收个人所得税的，但对于二手车库却不同，因为车库属于非住宅产权，在进行交易时，与门市、写字间产品的交易税费一样，占比最大的便是个人所得税。税费的征收详细比例如下：
　　契&&&&& &税：评估额5%
　　营 业 税：差额5.6%
　　个人所得税：差额20%
　　土地增值税：评估额5%
　　印 花 税：评估额0.1%
　　相对住宅产品，车库的交易税费较高，在二手车库过户时，需携带产权证书及契税发票等资料到交易中心办理，确定评估额，评估额以成交价和评估价中较低的为准。
　　》》车库办理产权的费用是多少?
　　车库属于非住宅产权，办理产权时需要收取契税、物业维修基金、登记费等税费，具体收费标准为：
　　登记费：550元/件
　　手续费：0.3%
　　契&& 税：5%
　　印花税：0.05%
　　物业维修基金：日以前取得预售许可证的为2.5%;日以后取得的预售许可证，多层(含单体别墅)为95元/平，小高层、高层(7层或7层以上)为125元/平。
　　》》什么样的车库可以办理产权?
　　如果所购买的车库层高于2.2米，且开发商申请了相应的建筑面积，则该车库是可以办理产权的，可单独发证;如果车库层高低于2.2米，或开发商没有申报面积，则车库无独立产权，只有使用权。
　　》》二手车库可以贷款购买吗?
　　小编就此咨询了长春市各大银行，相关人士说，对于二手车库是不能办理银行贷款的。因二手住房和车库的产权性质不同，购房者捆绑住房和车库一同贷款也是不予办理的，除非像洋房、别墅产品，车库与住宅面积在同一产权下，且总面积超过40平方米。
　　》》只有合同，没有产权证的车库，可以进行更名吗?
　　不可以。无论是住宅还是车库产品，只有等产权证办理完毕后才可以更名。
　　》》长春市车库的采暖费如何收取?
　　地上车库的供热收费标准为33元/平方米(建筑面积);地下车库(车位)的供热收费标准为16.5元/平方米(建筑面积)。
(编辑 李亚平)
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友情链接联系QQ： (PR&5) 客服热线：96617（）二手房相关税费问题？_重庆市政府公开信箱
重庆市永川区政府公开信箱
&&&&&&&&&&&&
发布单位：
永川区政府
来信内容：
二手房相关税费问题？
1.二手房个人所得税：
根据国税发【号的规定，二手房买卖个人所得税可以按照差额的20%征收，差额中可以减去合理费用，比如税费、银行按揭利息等。我有一套清水房要出售，现在出售实际上是亏损，按照上面的规定，我实际上不用交个人所得税。但今天致电永川纳税中心（023-），工作人员告诉我个人所得税是核定征收，费率为1%，没有差额计算方式。请问税务机关，永川区是否可以用差额征收方式？如果能，买房的契税、大修基金、按揭利息是不是合理费用，需要提交什么材料。
2.营改增后，两年内的二手房买卖要交增值税，是怎么计算？是房价除以1.05乘以5吗？房价是合同价格还是税务机关核定的价格。
办理单位：
办理结果：
张同志，你好，来信已收悉，经永川区地税局调查核实，现回复如下：
收到你的来信，区地税局高度重视，立即安排专人调查处理，具体情况如下：
一、二手房个人所得税问题
根据《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（渝地税发〔号）第一条第二款的规定：纳税人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经主管税务机关审核，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用，实行查实征收。实行查实征收的纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向主管税务机关报送相关审核资料，待审批后办理纳税手续。查实征收方式为：应纳税额=（住房转让收入-房屋原值-相关税费-合理费用）×20%的规定，纳税人能提供合法有效的凭证，可以查实征收。
实行查实征收的纳税人，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔号）第一条、第二条、第三条的规定，纳税人需提供：
（1）纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，契税税票；
（2）转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
（3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
（4）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
（5）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
二、有关房价确定的问题
1. 根据重庆市地方税务局、重庆市财政局、重庆市物价局《关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（渝地税发〔号）第二条的规定：对存量房交易环节征税，地税部门应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的，以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的，以评估价作为计税价格。
2. 存量房交易价格评估系统的评估价格为不含税价格。
3. 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三第五条的规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
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回复时间：
ICP备案编号：渝ICP备号09年2月份，我购买了120平米二手住房一套，价格180万，当时卖方因开发商原因尚未办理房产证，双方合同约定买方先支付150万元给卖方，买方先行入住，卖方办完房产证后，双方再行过户。
今年1月份，我得知对方房产证已经办妥，于是要求卖方办理过户。（卖方已于去年12月份车祸去世，
09年2月份，我购买了120平米二手住房一套，价格180万，当时卖方因开发商原因尚未办理房产证，双方合同约定买方先支付150万元给卖方，买方先行入住，卖方办完房产证后，双方再行过户。
今年1月份，我得知对方房产证已经办妥，于是要求卖方办理过户。（卖方已于去年12月份车祸去世，目前该房产在其妻名下，她曾以该房不是其丈夫财产为由要求取消合同，退款退房，该问题我已另行提问，目前已基本解决。）
现在的问题是，卖方妻子又提出，即使同意过户，也要求我来承担全部税费，她说这是二手房交易惯例，但我回家仔细察看合同发现，合同中有一条明确规定“房产过户至乙方名下所需交纳的税费由甲乙双方按国家规定缴纳。”
我对此条的理解是我应负担契税等税费，而卖方应承担营业税、个人所得税等税费。
但对方称：1、买方缴税是二手房交易惯例；2、在签订合同时国家减免了营业税的征收，而现在又恢复了，由此造成的税费增加应该由买方承担。
请问：
对方的说法正确吗？我到底该承担哪些税费？
接下来还有更麻烦的，就在这次我们商谈之后不久，卖方打来电话，说她的那份合同上这一条和我手中的合同不一致，她的合同上“甲”和“双”两个字是划掉并按手印的，也就是说，她的合同上规定的是由乙方一方承担所有税费。
由于当时合同是一式三份的，中介手上也有一份，于是我们一起去看中介的那份，竟然发现中介那份和卖方的一样。也就是说他们那两份规定我自己纳税，而我这份规定双方各自纳税。
这一下中介也傻眼了。当时在签订合同时，三份合同文本都是由中介在印刷的格式合同上修改补充而成的，在签署前我们三方都认真地对比了合同内容，认为完全一致我们才签的，然后各自随便拿了一份。
按理说三方5个人都对过，应该不会有不一致的。但偏巧就真的出现了，我的那份那句话是没有改动的，我也敢发誓决不是我后来又私自篡改合同，而且不怕法院来做技术鉴定的，但蹊跷就蹊跷在，难道是中介串通卖方更改了他们那两份合同？这种可能性也是极小的，因为中介之前还在另外一件事上答应帮我在法庭上做对方不利的证人，而且我感觉中介是个挺正规的公司，并且已经收了我的中介费，似乎也没有这样做的必要。
再仔细的看看他们两份合同上那句话上的手印，的确是非常模糊，红红的一片，我也分不清到底是不是我按的。
关键还有这么一个问题，当时我们在签合同前双方并没有讨论税费谁付的问题，只是卖方说房子已经过了两年，没有营业税（当时的优惠政策，现在已经取消）。因此我真的没有印象当时那句话到底改没改，那个手印倒是我按没按？
我真的头大了：
请各位老大帮我想一下：
1、如果我认为卖方串通中介造假的话，我该怎么主张我的权利？
2、如果对方认为我造假的话（我真的没有，把钢笔划了、又按了红手印的字擦掉，我也太厉害了吧），我该如何应诉？
3、如果法院经过调查，认定这三份合同都没有经过篡改的话，请问，这种情况合同还有效吗？
如果无效，使全部无效还是就这一句话无效？
这套房子法院会怎么处置？我已经付出的定金和首付150万怎么办？房价上涨给我带来的巨大损失（约90万）谁来承担？
如果真是三份合同都没篡改，也就是说中介出现了笔误，而我们5个也都有没有发现笔误的过错，（天哪，怎么可能？？？我可是仔仔细细的一行一行的对了三遍），这时，中介是否也应承担一定的过错，我们之间的责任该怎么分割？
请各位老大及时给我明示！谢谢！
个人意见：
如果对方真的同意过户的话，你就别那么在意税的问题，所有税费加起来，即使房本未满五年，也应该不超过10万元，正如你自己也清楚，房价上涨如此厉害，拿到房是正事，税费相对于房价来说，实在太少了。还是赶紧办过户的吧
此外，一旦涉及诉讼，人力财力不说，诉讼的结果也并不是人力可以完全决定的，不确定的因素很多。
其他答案（共1个回答）
房地产买卖合同中卖方所备注的“卖方为实收不另支付其他费用与税费”，意味着卖方完全不需支付任何费用
商品房(普通住宅)
契税：1%（90平米以下）；1.5%（90-140平米）
营业税：5.4%
满两年不满五年
契税：1%（90平米以下）...
二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项.
在二手房买卖合同中应具备：
一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具...
您所述的情况属于“房改房”上市，即个人将公有住房购买下来后，再次转让。每个地方对“房改房”所应缴纳的税费规定不是很一样。
以广州为例
----卖方：
答: 签订合同时发现房产证房屋地址与现查册地址不一致应如何填写？
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