开发商究竟是做什么的
　　开发商是一个名词.是某个项目的第一承担人。包括很多种类:房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商,但无特殊说明一般指房地产开发商.
　　就房地产开发商来说：
　　房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
　　1、 前期的准备
　　前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
　　2、 建筑施工阶段
　　建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
　　3、 销售阶段
　　销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
　　预售条件： 版权所有：
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开发商擅自变更规划
业主应该怎么办
房地产万方亮律师：在商品房价格大幅上涨，利润空间增大的情况下，房地产开发商可能会出现以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。即使经过相关政府部门的批准，房地产开发商变更规划仍可以构成违约，购房人有权向房地产开发商要求赔偿。一、案情简介张先生等30人于2010年8月购买了位于北京市某开发商开发的小区的楼房。业主们于2011年2月份陆续办理入住手续，但张先生等人入住后，发现开发商交付的房屋和规划不一致。购房合同的附件一中所附的户型图明确标明，卧室通往阳台有一道阳台门。但是开发商并没有按照此门，阳台和卧室是直接相连的。而业主们对此变更情况并不知情，知道交房入住才发现。业主们和开发商多次协商解决未果，慕名找到北京房地产律师万方亮。万律师仔细阅读了开发商和业主签订的购房合同，提出以下分析意见：二、案件分析1、开发商变更设计，业主是否有权起诉获得赔偿。对于开发商变更设计，我国多部对此都有规定，其中主要有以下规定：《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条规定：房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”《中华人民共和国》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》……房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。从以上法律规定来看，开发商的行为已经严重违法了，业主们完全可以通过民事诉讼行使自己的权利要求开发商承担违约责任并予以赔偿。2、如果开发商变更设计是通过规划部门的批准的话，业主们还能要求开发商承担违约责任并要求赔偿吗?根据上述法律的规定，开发商变更房屋设计的，必须经过业主的同意，而规划部门批准变更设计的，也需要举行听证，如果没有履行法定的程序，即便开发商变更设计经过规划部门批准也是违法的，业主们可以提起行政诉讼要求确认规划批准系违法行为，但这并影响业主们提起民事诉讼的权利。所以，即便开发商的行为时经过规划批准的，业主们一样可以要求开发商承担违约责任并予以赔偿的。3、常见的开发商变更设计的行为都有哪些?本文中的变更规划，是指在订立后，房地产开发商施工过程中，对原有建设小区及配套设施、原有建筑楼层结构规划进行的修改，增加或减少小区或建筑物部分功能、设施的行为。开发商在订立商品房买卖合同后，变更规划的形式主要有以下几种：1、减少小区绿化面积小区大楼之间的绿地、树木、花草、清泉、景观等能改善小区居住环境，发挥生态平衡功能。是城市生态平衡的调控者,具有改善城市空气质量、调节小气候、美化城市等多种生态功能。同时也能使人心情舒畅。但绿地面积越大，开发商用来建筑的面积就越小。如果有大片的土地被用于绿化，必将影响到开发商的总体收益。为增加利润率，越来越多的开发商有可能在绿化上做文章，占用绿地面积，建设新的房屋。如在绿地上建设物业用房便是某些开发商常用的减少小区绿化面积的手段之一。2、调整或减少小区功能小区功能设施包括电梯、物业、停车场、中央空调系统、宽带接入、有线电视、健身房、学校、医院、商场等等。小区功能是购房者进行购房时的重要考虑因素。某些房地产开发商在售房时，为吸引购房者，夸大宣传所建小区的功能，令购房者感觉新开发的小区是生活居住的天堂。但是随着开发过程的推进，为追求更高的利润，交付商品房时购房人所见的根本不是当初开发商所承诺的情形，有些配套设施无法完成，有些设施被取消。比如原有的健身房设施被改为物业管理用房，原有的电梯不能直达地下停车场，原有的学校场地被改为停车场，原有的自建医院被取消等等。3、扩大建筑总面积，增加容积率小区的总建筑面积多少直接表现为居住的人口的多少和密度的大小。小区或大厦人口密度过大，必然会对小区的公共功能发挥产生不利影响，也影响小区居住环境。有些开发商为了增加利润，为使小区总建筑面积增加，不顾原有的规划设计加盖房屋，增加层高。如本章所引用案例便是典型的房地产开发商便是通过增加层高的手段来增加建筑总面积从而达到增加利润的目的。4、业主们可以获得什么样的赔偿?因法律法规没有具体规定，开发商合同中往往也不会明确约定变更规划后开发商应当承担的违约责任的计算方法及承担方式，故购房者因变更规划所造成的损害后果往往很难具体确定，损害赔偿范围往往找不到适当的计算标准。笔者认为：侵权行为或违约行为造成被侵权人或守约人的损失应当以违约行为造成财产损失为基础。如损失无法确定时，权利人因被侵权或违约所受的损失可依照侵权人或违约人因侵权或违约行为所获得的利益为计算标准。此种计算方法在侵犯著作权等相关法律中有明确规定。因开发商变更规划造成购房人的损失无法计算的，也可以参照房地产开发商因违约获得的利益计算。但具体到本案，业主和开发商的合同中确有明确的约定，《商品房预售合同》附件三中约定，&开发商交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，开发商同意将未达到标准部分按市场差价双倍向业主们进行补偿。”据此，业主们完全可以要求开发商予以安装阳台门双倍的赔偿。三、法院判决本案经过万方亮律师努力，经过法庭和开发商的多次较量。法院最终采纳了万方亮律师的代理意见，做出了支持业主们诉讼请求的判决。法院经审理认为，既然原设计图纸和《契约》中所附的示意图均标注有阳台门，按照北京市的有关规定，可以认定30户居民所购房屋应当配备阳台门。施工单位变更设计，擅自取消阳台门，但开发商并没有就该项变更通知买房人，因此开发商应承但违约责任。法院对此案作出一审判决：由开发商根据原设计标准，按相关市场指导价格双倍赔偿30家业主购房时所应有的阳台门的费用。30户业主总共获得的赔偿约为20多万元。转载请注明作者及其联系方式，否则视为侵权。
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看清房产开发商真面目
&#160;&#160;&#160;&#160;一、知己知彼，百战不殆 　　房地产市场各种类型的房屋很多，作为购房人一定要清楚自身的收入情况和消费层次，不能妄自菲薄，也不能好高骛远，以免日后给自己带来沉重的经济负担。在明确自己应该购买哪一类商品房后，更为重要的是了解开发商的售楼资格。由于开发商与购房人存在着严重的市场信息不对称，双方的地位实质上是不平等的。实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。 　　二、看清“内部认购真面目 　　许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患： 　　一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证； 　　二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；　　三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。 　　三、慎签认购书 　　在实践中， 为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书，购房人所缴款项应当退回。 　　四、确定合理的付款方式 　　为加快资金回笼，实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠，有的经济条件优越的购房人也乐于一次性付款，以免麻烦。但这种做法其实存在一定的风险，如果开发商开发烂尾，购房人极有可能血本无归。因此，购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款，这样可以将风险降到最低，避免将来被“套牢。如在合同中约定签约时支付房款的10%，签约后开发商应保证工程应建至四层完工，购房人再付10%……等等。 　　五、明确约定收楼标准 　　对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
六、规范商品房面积增减的处理 　　商品房的建筑面积是以房地产测绘部门的测绘结果为准。而合同的签订往往在测绘之前，因此，合同约定的商品房面积往往与实测面积不相符。 　　对于面积增减的处理，建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的规定，即： 　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。当然，合同双方也可以另行约定。 　　七、了解按揭的办理方法 　　大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。 　　实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。 　　如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定。 　　八、追究交楼违约的 　　有的购房人往往会遇到这种情形，接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。 　　当然，如果商品房存在质量问题，已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失，但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事，而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的，获得赔偿的成本较高。相反，由于开发商已明显违约，后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。 　　九、了解预售商品房转让的条件 　　在房地产交易中， 存在预售商品房转让的情形，即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人，俗称“炒楼花。由于预售商品房转让有利于转让人的融资，对受让人而言，可能有价格上的优惠，而国家又能增加税收，因此，“炒楼花虽然在理论上存在争议，实践中却一直客观存在。但由于“楼花毕竟不是现楼，其中涉及法律关系较为复杂，建议购房人全面了解转让人原来合同的具体情况后做决策。简单而言，如果转让人已付清全部价款，预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。如果预购人尚未付清价款，则转让事先须征得预售人的同意。如果转让的商品房办理了按揭，则情况更为复杂。但无论何种情况，预购人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。
收录时间:日 14:50:48 来源:筑龙 作者:匿名
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