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江苏最大房地产微信公众号↑点击订阅撰文：南京楼市微信平台粉丝、楼市研究者、复旦大学博士薛元复旦博士如是说&自去年国庆调控新政实施以来，雄起的六合房价日渐表现得十分亮眼，六合的蜕变也引起了多数人的关注。如何看待“六合房价”？其成为非限购区域最大黑马的诱因是什么？今天我梳理了相关线索，花时间进行了归纳、整理，现推出研究心得与感悟，与朋友们分享。一、六合楼市有点热1、六合去年的新房销售业绩排名全市第三依据网上房地产数据，截止去年12月30日下午4时，六合年内16117套新房的销售业绩占南京全市总成交数的14.2%，排位江宁、浦口之后，位列全市第三，仅调控新政后的去年10、11两月，缘于房价低、不限购不限贷的优势，六合新房成交量就达到2348套。此外，区域可售新房数量仅3042套。2、六合去年二手房成交量涨幅全市第一、最高房价涨幅达101.79%六合区去年12月的二手房挂牌均价为每平米11423元，比11月的挂牌均价每平米10848元上涨了5%，是全市涨幅最大的，这也是六合区二手房连续二个月的挂牌报价站在了万元之上。最吸引眼球的是六合区去年二手房的成交量，达到14903套，占全市二手房成交总数的10%。相比2015年的7054套的成交量，上涨了111.27%，成交量涨幅居各区第一。数据显示，2016年全市涨幅前20名的小区，全部分布于新城区，全市二手房挂牌均价涨幅前二名都是六合区的小区，分别是荣盛莉湖春晓和钻石华府，涨幅达到了101.79%、96.43%。3、程桥、葛塘、龙池板块的楼面价创下新高亮点一：去年12月16日，六合区程桥街道桂花新苑北侧G79地块被栖霞地产斩获，当时的楼面价是每平米4109元，刷新了六合地价新高。没想到，这一地价纪录仅维持不到半月，就被荣盛的G86地块超出，涨幅为134.8%。亮点二：去年12月27日，经过16轮竞价，荣盛拍下了六合区葛塘新城西片区的G88地块，成家总价10.3亿元，楼面价达到每平米6072元。亮点三：位于六合区龙池街道龙腾路以南的G86地块，也是去年12月27日土拍的，起拍楼面价每平米5177元，最高限制楼面价9977元，历经96轮竞价，荣盛以20.5亿元的成交总价斩获，楼面价达到每平米9647元，创下区域地价新高。由于地价超过现房销售的界限，该地块将引领六合首次进入现房销售时代。（需要注明的是，该地块曾在去年6月14日的挂牌出让中，因超过最高限价，成为南京土拍史上首幅“熔断地块”；再次拍卖，起拍楼面价也由每平米2253元上调到每平米5177元，上涨了120%。）△地块位置二、大型房企布局六合去年12月30日，恒大健康集团签约六合，拟打造恒大养生谷。将集聚全球大型养老社区之精华于一体，精心打造“四大园”及其配套设施，这四大园是颐养园、长乐园、康益园和亲子园。据悉，恒大养生谷首个项目已于去年11月底落户海南省三亚海棠湾，项目周边吸引了解放军总医院（301医院）海南分院、32家海滨酒店、蜈支洲岛等完善的医疗及健康休闲设施配套，凸显了高端医院与分级医疗、社区医疗和养老、医学美容、抗衰老三大块的核心服务，最大限度地满足百姓的健康、养老需求。此外，已经抢先一步、在六合程桥布局的碧桂园，将充分利用和整合程桥滁河环绕、江苏池杉湖湿地生态园开发建设，以及境内水系、交通便利等优势资源，投资16亿元，打造集高档住宅、健康养老、精品商场、商务办公为一体计36万方的官滁湿地小镇。三、六合的蜕变已经开始1、年均增长10.6%的六合2016年GDP为800亿元六合区位于南京北部，号称南京的北大门，西、北与安徽省来安县和天长市相连，东临江苏省仪征市，南至长江，西南与浦口区接壤。全区面积1485.5平方公里，户籍人口近百万。六合2016年的GDP为800亿元，年均增长10.6%。一般公共预算收入98.57亿元，年均增长11.6%；社会消费品零售总额381.1亿元，年均增长14.1%。2、六合新城项目正在大干快上号称六合“新街口”，其核心区域已融入六合新城二期的城建项目将启动建设，将打造未来的城市商业中心。按照江北新区总体规划，新城二期的定位是江北新区城市副中心，也可称为雄州中心区。规划范围北起雄州东路，南至雍庭园大道，西止滁河，东接金江公路，总面积2.5平方公里，规划人口3万人，为六合新城跨滁河发展的二期区域。截止目前，六合新城一期5.08平方公里、规划人口9万人的项目已现雏形，滁河以西的一期工程已完成三个片区7880套安置房的建设，总建筑面积近100万平米。按照规划，应建设1所高中、2所初中、2所小学、7所幼儿园、1所医院、4个基层社区中心、2个社区服务综合体、1座文化城，现已完成1所中学、1所小学、3所幼儿园、1所医院、1个基层社区中心、1个社区服务综合体的建设，文化城项目主体已结束。3、区域内交通更加便利、快捷除现有的S8号线之外，六合新增地铁11号线、14号线。其中11号线区间是马骡圩站---葛塘站，中途可与S8换乘；14号线区间是仙新路---六合机场站，系东南走向，可直接抵达栖霞、仙林区域，届时将成为六合最直接、快速的过江通道。此外，除已有的长江四桥外，六合还将新增两条过江通道，一条是仙新路过江通道（快速路），过江后接上江北的灵岩东路；另一条是七乡河过江通道（干线公路），过江后对接六合东部干线。还有，继马鞍国际机场投入使用后，六合将再建一个机场---六合龙袍通用机场。日前，场区地址已经通过了评审，将尽快启动军地协调工作。4、教育、医疗资源配套出新北京东路小学棠城分校、科利华中学棠城分校、南京师范大学附属小学方洲分校、金陵中学龙湖分校等多所名校分校扎堆六合，缓解了部分区域教育短板之不足，迎来了学生人气的集聚，引发了施教区周边楼盘新房和二手房交易的兴旺。除现有的东南大学附属中大医院江北分院、六合区人民医院、六合中医院、扬子医院、大厂医院、南钢医院外，六合还将建造1家三甲医院，新院址可能在机场东路以西、雍六高速公路以北的地块。此外，今年新增70家医保“两定”单位，将在近日全部联网完结、投入使用，让百姓在家门口就能享受到优质的医疗服务。5、六合商圈已渐成规模目前，已经陆续有紫晶广场、金宁广场、荣盛时代广场、鸿源广场奥莱城、兴地美利广场、石林中心城等商业设施。还有，六合万达广场项目规划要点已完成，待条件成熟后，土地挂牌出让；苏宁广场项目规划设计要点已调整，等市政府批复后，土地挂牌。6、多家世界级的游乐场所将陆续建成迎客未来两年内，六合将有多家世界级的游乐场所开业。六合金牛湖野生动物王国，园区管理范围近1600亩，总投资约10亿元，将建造成为长三角地区最具特色的野生动物园。项目一期将建设10个主题核心游玩区，拟投放500余种、3万余只来自世界各大洲的世界级珍稀保护动物，预计日开园。还有，六合“地球之窗+X”综合旅游度假世界项目于去年4月23日，落户金牛湖---冶山旅游度假区，该项目将在近期动工，总投资将超过100亿元，预计2019年12月建成运营。7、去年金洽会上签下500多亿元的大单子正在落实之中在去年的金洽会上，六合签下34个项目、总计500多亿元的大单子，投资额在10亿元以上的近20个项目将落户六合。可想而知，其后续产生的裂变效应不可估量，为六合当地的产业升级与经济总量的再上新台阶，找到了江北新区赋予的发展机遇期内的最佳突破口。四、六合成为非限购区域最大黑马的诱因1、六合房价飙升的主因缘于前期房价总体水平偏低调控新政出台前，六合多数楼盘的单价在每平米6000---8000元区间，楼市价格稳定，可时隔3个月，这一非限购区域的大部分楼盘的单价已经破万，高的已达到每平米1.5万元，似乎是有些“急吼吼”，涨势非常惊人。2、那些被限购的南京土豪引领着六合房价翻身现象一：南京主城调控之后，一些投资客转战六合，以致市场上出现炒房号之乱象。特别是“六合荣盛花语城房号门事件”在市场上的“发酵”，严重干扰了当地的楼市秩序。虽说政府职能部门进行了查处，但未能从根本上予以根除，个别“黄牛”依旧和所谓的“内线”掮客合作，双方挖空心思，“乐此不疲”，制造了许多买不到的假象，以此来引诱买房人上钩、多花冤枉钱。现象二：个别楼盘已连续出现“日光盘”现象。今年元旦，紫艺华府加推336套新房，户型面积89---133平米，销许均价每平米12306元，比去年10月22日首次开盘降了每平米近200元。开盘现场来了800多组客户，经过2个小时的摇号、选房，所推房源全部售罄。日紫艺华府上次开盘现场现象三：这些被限购的南京土豪们自去年10月初就潜伏进他们相中的楼盘，并在多个案场布局，手上不少于几套房子在倒腾。而他们最擅长轻资产的操盘路数，须在短平快的时空环境下，拉高出货，加上后知后觉的跟风盘响应，投资楼市的资金就有了可观的收益保证，何愁六合的房价不翻身？3、当地刚需、改善族的买房需求呈现增长性趋势源于南京这一长三角城市群中唯一的特大城市，在大城市化、都市圈化所引入的人财物聚集的协同效应，以及产业的更替、升级和超大体量项目的推进、落地进程中的凤凰涅槃；在创造城市辉煌业绩，促进特定区域内现金流、物流、人流、信息流呈几何式增长的同时，地铁、过江通道建设的快步走，以及对六合区域形成的辐射、带动效应，已经从体量上提升了六合的增长级基数，有利于六合全境的均衡驱动，并及早跨进1000亿元的GDP门槛。而六合人均收入的增加，生活水平的提高，推动了当地刚需、改善族买房需求的增长性趋势，有效地促进了六合房地产行业的健康稳定之发展。4、外地买房人的抢购助推了房价的上升从多家楼盘的销售情况，以及现场目测买房人的装束、神态、言语等身态元素，进行综合考量后的信息显示，已经有四成左右的安徽、扬州等地的外地客购买了六合紫艺华府等楼盘的新房。外地客分两种，一类是投资客，另一类则是“曲线买房”的外地人，即先买入六合的房产，待取得落户南京的身份后，再择机卖掉六合之房，用增值的收益加上本金，重新买入南京主城之新房，期盼搭上南京快速发展之车，分享新房增值的红利。真可谓用心良苦也。5、“江北新区”的招牌、身份是六合楼市成长的信用标签标签一：日，国务院批复设立的南京江北新区，包括浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道，规划面积788平方公里。批复中要求：要把建设南京江北新区作为实施区域发展总体战略、贯彻落实《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》的重要举措，充分发挥南京江北新区在创新驱动发展和新型城镇化建设等方面的示范带动作用，推动苏南现代化建设和长江经济带更好更快发展。至此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为全国第13个、江苏省首个国家级新区，她的诞生为南京的未来腾飞提供了万亿增长级的大平台。标签二：在去年11月3日闭幕的南京市第十四次党代会上，已明确举全市之力，强力推进江北新区建设的意见。基于江北新区的定位、格局与辐射渗透力和影响力空前利好的释放，我们相信江北新区在未来15年{即2030年，可参阅《南京江北新区总体规划（）》（征询意见稿）}的发展进程中，凭借城市快速发展的红利，继续增强对安徽、苏北地区的引领和辐射作用，大力吸附高端人才涌入，带动大学毕业生等青壮年群体基数的快速增长，用阶段性成果和实质性利好愿景的兑现，实现新区的飞速发展。而承担整个江北新区楼市成长期纵深梯度安全之责的六合，也将伴随着她的阶段性成长而靓丽绽放在广大购房者面前。标签三：3个千亿级规模产业集群项目的人口增长源将成为六合楼市最大的潜在客户群。《南京市“十三五”科技创新规划》提出，江北新区重点打造集成电路、生命健康和新能源汽车3个千亿级产业集群。到2020年，江北新区科技进步贡献率达66&，全社会研发经费支出占地区生产总值比例达3.3%。为此，争取已经上马的清华紫光IC国际城研发园项目、上汽集团（桥林）汽车产业基地项目、台积电（南京）项目的建设、参与者购买六合万元左右的房产，将成为相关楼盘营销的重点，而浦口区域的房价多数已在2万元以上，就性价比而言，布局在沿地铁11号线站点附近的六合楼盘具备秒杀之优势。在文章结尾处，导出我发自内心的感悟，或是建议吧：南京的发展、进步，关系着我们买房人的切身利益。唯有南京楼市的健康、稳定之发展，广大百姓才能在期盼中，分享到日益壮大的南京城派发的红包。从我做起，从现在做起，积极建言献策，并身体力行，多做服务、奉献之事，坚决打击楼市中的投资投机之风，共同呵护楼市的健康、稳定之秩序，让厚积&薄发的南京城早日进入新一线城市序列，六合楼市也能在尽享发展红利的蜕变中华丽转身、更具魅力和活力。本文是南京楼市微信平台粉丝、复旦大学博士薛元投稿，不代表本平台观点。
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不限购不等于没有风险 购买商业产权房须谨慎
[提要] “我们虽然是商业产权，但水电费是民用标准。”“酒店式公寓不限购，回报率高。”眼下，很多商业产权的小公寓、写字间等产品开始用“不限购”的字样吸引投资者。二道区一家楼盘的代理商说，从目前到访量来看，并没有出现大批投资者转投商业的迹象。很多人之所以选择这种小公寓来投资，不全是因为限购，还有一些是手里的资金有限，买小公寓投资兼顾保值。但是，不限购楼盘风行的背后，也有很多问题需要投资者注意。
　　长春“不限购”地图系列报道二
　　新闻背景：2011年，“新国八条”落地，加上央行加息、存款准备金率屡次提高，这一年还未走到半程，楼市已进入前所未有的调控期。调控政策中，“限购令”成为开发商眼中的“利刃”，被誉为史上最有效的“狠招儿”，在这样的调控面前，开发商也有点束手无策。
　　限购令细则收窄了资金涌向住宅市场的通道。在通货膨胀背景之下，投资房地产仍然被投资者认为是风险小、保值增值能力最强的投资方式。在这样的矛盾下，不在限购范围内的商业产权房被推上了舞台。有开发商指出，今年下半年到明年上半年，将是商业产权房的盛宴。在刚刚过去的一个月里，上述观点在、等商业产权性质的项目开盘现场得到了验证。
　　“我们虽然是商业产权，但水电费是民用标准。”“酒店式公寓不限购，回报率高。”眼下，很多商业产权的小公寓、写字间等产品开始用“不限购”的字样吸引投资者。二道区一家楼盘的代理商说，从目前到访量来看，并没有出现大批投资者转投商业的迹象。很多人之所以选择这种小公寓来投资，不全是因为限购，还有一些是手里的资金有限，买小公寓投资兼顾保值。但是，不限购楼盘风行的背后，也有很多问题需要投资者注意。
　　商业产权房不适合自住
　　徐亮(化名)是一家房地产代理公司的工作人员，他们代理的项目里就有这种商业产权的小公寓。他说，从投资角度来说，住宅产权跟商业产权看起来没有什么太大的区别，如果是那种产权式的酒店式公寓，甚至不需要投资者再担心出租的问题，省了不少麻烦。但是如果是自住的话，选商业产权的住宅产品，还是要慎重考虑一下的。
　　“商业产权房在今后所需要支付的生活费用不少，而且商业产权房是没有煤气管道的。”徐亮说，对于自住来说，日常的生活没有煤气，就只能是使用电磁炉或者液化气罐，这都不是很方便，而且商业产权的小户型项目中，大多是租住户，相对于普通住宅来说，居住的环境不是很理想。尤其可能还有人在这里办公，这也会影响平时的生活。所以，如果是有自住的需求，选房时还需要慎重选择，投资就无所谓了。
　　此外，记者在长春市公安局户政大厅了解到，外地户口在长春购买商业产权的房子，无论面积大小，无论总房款多少，都不能在长春落户，这点购房者也应该注意。
　　配套比户型、朝向重要 投资得先算回报率
　　一位业内人士分析，现在很多人都在投资小公寓，一方面是因为限购，还有一方面是因为小公寓相对于住宅和商铺来说，投资总额比较小，这样的话没有太大的负担，而且随着房租的上涨，回报率还是比较高的。以二道区一个项目为例，周边装修好的1室1厅住宅，月租金在700元左右，按照这个价格来算，一年的租金是8400元，如果一套30平方米左右的房子，总房款11万元，11万÷8400≈13年。一般商铺是20年左右回本，按这个回报率来算的话，还是比较划算的。
　　“选这样的公寓产品，还是要看周围到底是不是适合出租，还有就是配套是否齐全。”中原地产市场研究部总监邓昱说，商业产权是40年的使用年限，住宅则是70年的，这个现在很多人都非常清楚了，买房的时候也都会注意这一点。如果是用来长期投资的房子，主要考虑的是周围的环境，比如是否临近大型的企业或者学校，是否有超市、商场等配套，交通是否便利。很多租房子的人都是为了就近上班，一定要生活方便，这样才能租个好价钱。而对于面积、户型、朝向等问题，就是次要因素了。因为一个1室1厅的户型，40平方米和50平方米在租金基本上没有什么差别，北向和南向的房子，在租金上也不会有差别。
　　水、电、热费用差别大
　　有很多不限购楼盘在宣传时都会说，他们是商业产权，民用的水电收费标准。但是，一位不愿意透露姓名的售楼员说，这就是开发商和物业公司之间的临时约定，因为商业产权的水电收费标准是无法更改的。通常情况下，是这样一个流程，物业公司会向业主收取民用水电的费用，然后开发商按照商业水电的标准，将二者之间的差价补齐，而并不是跟水务集团或者电力部门协调好了。而这种补差价的方式，不知道会坚持多长时间，所以购房者在买房时应该把水电费用咨询清楚。
　　通过简单对比就可以看出商业产权房与普通住宅在水、电、供暖费用上的差别。以一套建筑面积为50平方米的房子为例，如果一个月使用15吨水，100度电，现行的民用电收费标准是0.525元/千瓦时，民用水是3.2元/吨，非民用电是0.918元/千瓦时，非民用水最低收费是4.6元/吨。住宅供暖费用是29元/平方米，商业供暖费用是36元/平方米。这样一年下来，民用电费为630元，商用电费为1101.6元，民用水费为576元，商用水费为828元，如果加上供暖相差的350元费用，商业产权的房子较比住宅每年要多花费1073.6元。
　　声明：本稿件为房地产报原创，购房网为房地产报唯一指定网络合作媒体，转载请注明出处。如转载未注明出处，房地产报保留追究法律责任的权利。
　　(实习编辑 孙冰)
　　长春“不限购”地图系列报道二
　　新闻背景：2011年，“新国八条”落地，加上央行加息、存款准备金率屡次提高，这一年还未走到半程，楼市已进入前所未有的调控期。调控政策中，“限购令”成为开发商眼中的“利刃”，被誉为史上最有效的“狠招儿”，在这样的调控面前，开发商也有点束手无策。
　　限购令细则收窄了资金涌向住宅市场的通道。在通货膨胀背景之下，投资房地产仍然被投资者认为是风险小、保值增值能力最强的投资方式。在这样的矛盾下，不在限购范围内的商业产权房被推上了舞台。有开发商指出，今年下半年到明年上半年，将是商业产权房的盛宴。在刚刚过去的一个月里，上述观点在、等商业产权性质的项目开盘现场得到了验证。
　　“我们虽然是商业产权，但水电费是民用标准。”“酒店式公寓不限购，回报率高。”眼下，很多商业产权的小公寓、写字间等产品开始用“不限购”的字样吸引投资者。二道区一家楼盘的代理商说，从目前到访量来看，并没有出现大批投资者转投商业的迹象。很多人之所以选择这种小公寓来投资，不全是因为限购，还有一些是手里的资金有限，买小公寓投资兼顾保值。但是，不限购楼盘风行的背后，也有很多问题需要投资者注意。
　　商业产权房不适合自住
　　徐亮(化名)是一家房地产代理公司的工作人员，他们代理的项目里就有这种商业产权的小公寓。他说，从投资角度来说，住宅产权跟商业产权看起来没有什么太大的区别，如果是那种产权式的酒店式公寓，甚至不需要投资者再担心出租的问题，省了不少麻烦。但是如果是自住的话，选商业产权的住宅产品，还是要慎重考虑一下的。
　　“商业产权房在今后所需要支付的生活费用不少，而且商业产权房是没有煤气管道的。”徐亮说，对于自住来说，日常的生活没有煤气，就只能是使用电磁炉或者液化气罐，这都不是很方便，而且商业产权的小户型项目中，大多是租住户，相对于普通住宅来说，居住的环境不是很理想。尤其可能还有人在这里办公，这也会影响平时的生活。所以，如果是有自住的需求，选房时还需要慎重选择，投资就无所谓了。
　　此外，记者在长春市公安局户政大厅了解到，外地户口在长春购买商业产权的房子，无论面积大小，无论总房款多少，都不能在长春落户，这点购房者也应该注意。
　　配套比户型、朝向重要 投资得先算回报率
　　一位业内人士分析，现在很多人都在投资小公寓，一方面是因为限购，还有一方面是因为小公寓相对于住宅和商铺来说，投资总额比较小，这样的话没有太大的负担，而且随着房租的上涨，回报率还是比较高的。以二道区一个项目为例，周边装修好的1室1厅住宅，月租金在700元左右，按照这个价格来算，一年的租金是8400元，如果一套30平方米左右的房子，总房款11万元，11万÷8400≈13年。一般商铺是20年左右回本，按这个回报率来算的话，还是比较划算的。
　　“选这样的公寓产品，还是要看周围到底是不是适合出租，还有就是配套是否齐全。”中原地产市场研究部总监邓昱说，商业产权是40年的使用年限，住宅则是70年的，这个现在很多人都非常清楚了，买房的时候也都会注意这一点。如果是用来长期投资的房子，主要考虑的是周围的环境，比如是否临近大型的企业或者学校，是否有超市、商场等配套，交通是否便利。很多租房子的人都是为了就近上班，一定要生活方便，这样才能租个好价钱。而对于面积、户型、朝向等问题，就是次要因素了。因为一个1室1厅的户型，40平方米和50平方米在租金基本上没有什么差别，北向和南向的房子，在租金上也不会有差别。
　　水、电、热费用差别大
　　有很多不限购楼盘在宣传时都会说，他们是商业产权，民用的水电收费标准。但是，一位不愿意透露姓名的售楼员说，这就是开发商和物业公司之间的临时约定，因为商业产权的水电收费标准是无法更改的。通常情况下，是这样一个流程，物业公司会向业主收取民用水电的费用，然后开发商按照商业水电的标准，将二者之间的差价补齐，而并不是跟水务集团或者电力部门协调好了。而这种补差价的方式，不知道会坚持多长时间，所以购房者在买房时应该把水电费用咨询清楚。
　　通过简单对比就可以看出商业产权房与普通住宅在水、电、供暖费用上的差别。以一套建筑面积为50平方米的房子为例，如果一个月使用15吨水，100度电，现行的民用电收费标准是0.525元/千瓦时，民用水是3.2元/吨，非民用电是0.918元/千瓦时，非民用水最低收费是4.6元/吨。住宅供暖费用是29元/平方米，商业供暖费用是36元/平方米。这样一年下来，民用电费为630元，商用电费为1101.6元，民用水费为576元，商用水费为828元，如果加上供暖相差的350元费用，商业产权的房子较比住宅每年要多花费1073.6元。
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　　(实习编辑 孙冰)
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