公租房项目资金申请报告-中国产业竞争情报网
公租房项目资金申请报告(甲级资质)
[报告名称]：公租房项目资金申请报告
[报告编号]：
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[传真订购]：010-
[购买热线]：400-605-28849
【项目资金申请报告】
　　根据国家发改委的相关规定，资金申请报告是指向国家及各级地方政府申请政策性补助资金的专项报告，一般根据资金渠道的不同、性质的差异对资金申请报告的要求也不尽相同。一般地说，资金申请报告都要经过各级政府主管部门组织的审查、评估和筛选。
【项目资金申请报告撰写思路及价值体现】
　　《公租房项目资金申请报告》通过介绍公租房项目单位的基本情况和财务状况反映项目单位资金面情况，通过分析国家宏观、中长期规划、产业政策以及地方政策等，论证项目政策支持背景及获取资金支持的政策依据，通过详实介绍项目情况，反映项目建设背景、建设内容、建设规模、投资规模、技术工艺先进性、规划进展情况、组织情况、相关应对机制（如环保、节能、资源利用等），着力分析项目存在的价值和前景，深度透析项目的社会和经济效益，形成申请资金可行性的充足论据，是专门针对公租房项目获取政府资金支持的专业报告，其核心价值体现在：
　　――作为公租房项目被资金支持主管部门审批决策的依据；
　　――作为公租房项目相关资金筹措（例如申请其他资金支持的辅助材料）的依据；
　　――作为公租房项目后续工作开展的依据。
【公租房项目资金申请报告质量保障】
　　北京华经纵横咨询公司拥有国家工程咨询甲级资质，其项目研究服务团队的专家均来自政府部门、科研高校、行业协会等权威机构，团队成员均具有的广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验，能够有效地为客户提供项目专项咨询服务，研究院成员长期的项目咨询经验可以保障《公租房项目资金申请报告》的质量。
【公租房项目资金申请报告目录】
第一部分 公租房项目背景信息
　　一、公租房项目概况
　　　（一）项目名称
　　　（二）项目的承办单位
　　　（三）承担可行性研究工作的单位情况
　　　（四）项目的主管部门
　　　（五）项目建设内容、规模、目标
　　　（六）项目建设地点
　　二、项目承担单位的基本情况和财务状况
　　　　包括所有制性质、主营业务、近三年来的销售收入、利润、税金、固定资产、资产负债率、银行
　　信用等级、项目负责人基本情况及主要股东的概况
第二部分 公租房项目建设背景、必要性
　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
　　一、公租房项目建设背景
　　　（一）国家或行业发展规划
　　　（二）项目发起人以及发起缘由
　　　（三）……
　　二、公租房项目建设必要性
　　　　国内外现状和技术发展趋势，对产业发展的作用与影响，产业关联度分析，市场分析;
　　　（一）……
　　　（二）……
　　　（三）……
　　　（四）……
　　三、公租房项目建设可行性
　　　（一）经济可行性
　　　（二）政策可行性
　　　（三）技术可行性
　　　（四）模式可行性
　　　（五）组织和人力资源可行性
第三部分 公租房项目优势
　　一、组织优势
　　二、技术优势
　　　　涉及成果来源及知识产权情况、已完成的研究开发工作及中试情况和鉴定年限、技术或工艺特点
　　以及与现有技术或工艺比较所具有的优势、该项技术的突破对行业技术进步的重要意义和作用等。
　　三、市场优势
　　四、模式优势
　　五、其他优势
第四部分 公租房项目产品规划
　　一、公租房项目产品产能规划方案
　　二、公租房项目产品工艺规划方案
　　　（一）工艺设备选型
　　　（二）工艺先进性说明
　　　（三）工艺流程
　　三、公租房项目产品营销规划方案
　　　（一）营销战略规划
　　　（二）营销模式
　　　（三）促销策略
　　　　……
第五部分 公租房项目建设规划
　　一、公租房项目建设地
　　　（一）公租房项目建设地地理位置
　　　（二）公租房项目建设地自然情况
　　　（三）公租房项目建设地资源情况
　　　（四）公租房项目建设地经济情况
　　　（五）公租房项目建设地人口情况
　　二、公租房项目土建总规
　　　（一）项目厂址及厂房建设
　　　（二）土建总图布置
　　　（三）场内外运输
　　　（四）项目土建及配套工程
　　　（五）项目土建及配套工程造价
　　　（六）项目其他辅助工程
　　三、公租房项目建设环境保护方案
　　四、公租房项目建设节能方案方案
　　五、公租房项目建设消防方案
　　六、公租房项目建设生产劳动安全方案
　　七、各项建设条件落实情况
　　　　包括环境保护、资源综合利用、节能措施、原材料供应及外部配套条件落实情况等;其中节能分析
　　章节按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资[2007]
　　2787号)要求进行编写。
第六部分 公租房项目组织实施情况
　　一、公租房项目组织
　　　（一）组织形式
　　　（二）工作制度
　　二、公租房项目劳动定员和人员培训
　　　（一）劳动定员
　　　（二）年总工资和职工年平均工资估算
　　　（三）人员培训及费用估算
　　三、公租房项目实施的各阶段
　　　（一）建立项目实施管理机构
　　　（二）资金筹集安排
　　　（三）技术获得与转让
　　　（四）勘察设计和设备订货
　　　（五）施工准备
　　　（六）施工和生产准备
　　　（七）竣工验收
　　四、公租房项目实施进度表
第七部分 公租房项目财务评价分析
　　一、公租房项目总投资估算
　　二、公租房项目资金筹措
　　　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工
　　作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式
　　从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。
　　并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
　　　（一）资金来源
　　　（二）项目筹资方案
　　三、公租房项目投资使用计划
　　　（一）投资使用计划
　　　（二）借款偿还计划
　　四、项目财务评价说明&财务测算假定
　　　（一）计算依据及相关说明
　　　（二）项目测算基本设定
　　五、公租房项目总成本费用估算
　　　（一）直接成本
　　　（二）工资及福利费用
　　　（三）折旧及摊销
　　　（四）工资及福利费用
　　　（五）修理费
　　　（六）财务费用
　　　（七）其他费用
　　　（八）财务费用
　　　（九）总成本费用
　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
　　　（一）销售收入
　　　（二）销售税金及附加
　　　（三）增值税
　　　（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
　　七、损益及利润分配估算
　　八、现金流估算
　　　（一）项目投资现金流估算
　　　（二）项目资本金现金流估算
　　九、不确定性分析
　　　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来
　　的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不
　　确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
　　　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
　　行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
　　　（一）盈亏平衡分析
　　　（二）敏感性分析
第八部分 公租房项目财务效益、经济和社会效益评价
　　一、财务效益评价
　　　　内部收益率、投资利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标的计算和评估。
　　二、经济效益评价
　　　（一）经济费用效益或费用效果分析
　　　（二）行业影响分析
　　　（三）区域经济影响分析
　　　（四）宏观经济影响分析
　　三、社会效益评价
　　　（一）社会影响效果分析
　　　（二）社会适应性分析
　　　（三）社会风险及对策分析
第九部分 资金申请报告附件
　　企业营业执照
　　企业经营状况相关文件(损益表、资产负债表、现金流量表)
　　银行出具的贷款承诺(省级分行以上)文件或已签订的贷款协议或合同;
　　地方、部门配套资金及其它资金来源证明文件;
　　技术来源及技术先进性的有关证明文件;
　　环境保护部门出具的环境影响评价文件的审批意见;
　　节能、土地、规划等必要文件;
　　项目核准或备案文件(在有效期内且未满两年);
　　已开工项目需提供投资完成、工程进度以及生产情况证明材料;
　　项目单位对项目资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明。
　　本文网址：.cn/zjsqbg/jbcbbdgg.shtml
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公租房的优惠政策有哪些 公租房面临什么问题
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
公租房的优惠政策公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税财政部、国家税务总局昨日发布通知，就公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策进行明确。通知表示，对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。该政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。通知明确，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。通知同时明确，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。通知明确，享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。对于这一政策，业内人士称对开发环节影响并不大，但可以有效降低持有方的成本。这一系列措施将促进公租房制度的完善，但在开发环节的优惠力度仍很小，不足以吸引开发商建设公租房。中原地产研究部一等经理刘渊认为，公租房建设较大的问题是资金投入和管理，税收优惠可以减轻公租房经营过程中的成本，显示出配套政策正在完善，但还有很长的路要走。《通知》中对于经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，可以说是最主要的优惠措施，但这一块优惠，和土地成本、建设成本等大的投入比起来，还是比较低的。公租房面临的问题大力发展公共租赁住房是温家宝总理在 2009年《政府工作报告》中头次提出的。2010年 6月，七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，住建部又于2012年5月 28日发布了《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的管理、分配、运营与退出机制进行了详细的规定，使公共租赁住房的建设和管理逐渐步入了规范化的轨道。但由于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程，需要很多相关配套制度的支撑，目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。1．建设资金不足资金是公共租赁住房建设与发展的保证，一方面公共租赁住房房源筹集需要大量资金；另一方面，建成后的住房也需要大量的运营维护费用。因此，融资机制是影响公共租赁住房持久性与稳定性的关键因素。单一的融资渠道成为公共租赁住房亟待解决的瓶颈。一方面，目前我国公共租赁房建设的一般模式是由政府划拨土地，国企开发建设，建设资金大部分来源于财政拨款，对政府依赖性过大。在部分地方政府严重依赖土地财政的现状下，地方财政作为公共租赁住房的投资主体就会面临重重压力。另一方面，由于公共租赁住房所需贷款时间较长，使得房地产信托投资基金和保险资金等不愿参与公共租赁住房的建设和运营，金融机构也没有较强的意愿给其发放中长期贷款。这就造成社会资金不能介入到公共租赁住房的建设和运营领域，市场化的融资机制未能充分建立起来，限制了其资金来源。2．房源不足我国的公共租赁住房建设从2009年开始起步，2009年和2010年建设的数量相对较少，分别只占各类保障性住房的5．9%和6．2%，到2011年建设数量才有了大幅度的增加，上升到了 22．4%。但是政府所提供的公共租赁住房与符合公共租赁住房申请条件的“夹心层”、外来务工人员和新就业人员的数量却相去甚远。据估计，“十一五”期间，我国农村人口向各类城镇转移的总规模达到了7500多万，年均转移1500万以上；高校的毕业生也是迅猛增加，从2006年的 413万增加到2011年的660万。总体而言，在现阶段我国公共租赁住房还存在供不应求的局面，各地公共租赁住房轮候期较长。3．租金、租期设计不够科学我国在公共租赁住房的租金设计上主要存在两个问题，一是租金水平存在不合理现象。有的地区规定的公共租赁住房的租金明显偏低，例如，厦门规定公共租赁住房的租金约为同区域、同类住房市场指导租金的10%～30%左右，很明显这种具有保障性的公共租赁住房变成了一块“大蛋糕”，政府在租金上补贴过高，并不利于公共租赁住房制度的可持续发展。二是当前我国大部分城市租金采取“一刀切”的方法，未采用分级制。例如，深圳市规定，公共租赁住房租金约为同区域同类住房市场指导租金的60%～ 70%左右，这对于广大既不符合廉租房的申请条件又买不起经济适用房的中低收入住房困难家庭而言，依然偏高，政府租金补贴偏低。另外，对于租期的规定也比较笼统。在租期的设计上，有的城市规定的租期过短，导致公共租赁住房租赁者缺乏稳定感，担心收人过线就得搬家。这样一方面打击了租赁者积极进取的心理，另一方面也不利于房源的维护，人住者由于担心随时可能离开，有可能不爱护房屋。解决路径1．构建我国公共租赁房的筹资机制由于当前我国公共租赁住房建设资金严重短缺，光凭核心政府的行政命令和地方政府的投入，只能起带头示范作用，并不能使公共租赁住房制度长久良性运作，亟需建立调动广大社会资金的有效机制。由政府直接注资建设公租房会给地方政府造成巨大的财政压力，为了促进公共租赁住房制度的发展，建设资金的来源应当以政府提供相关优惠政策为主导，以社会资金和银行低息贷款为主要来源，政府资助与公积金扶持作为补充，倡导土地出让收益惠于民生的公共租赁房发展思路。可以采用银行统一筹集、管理和使用保障性住房资金的方式，以固定利息率吸收社会资金；为商业银行提供低风险的住房资金产品，实现银行资本的注入；借鉴并联合福利彩票，发行住房保障彩票扩大融资渠道；为公共租赁房建设提供固定利率贷款等多种手段。2．拓宽公共租赁住房的房源筹集渠道由于我国公共租赁住房发展时间不长，房源获取渠道较小、结构单一，虽然相关政策规定公共租赁住房房源可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集，然而当前我国还主要是以新建为主，其他的房源筹集方式很少涉及到。公共租赁住房房源短缺问题，如果仅靠政府新建并不能填补这一空缺，还需要拓宽房源筹集渠道。具体而言可以采取以下几种方式：一是按照区位分布合理、居民生活便利原则，进行集中新建。二是在一些已经部分开工的安置房小区或者商品房中进行分散配建。三是政府以略低于市场的价格批量收购房地产建设项目中符合公共租赁住房规定条件的住房。四是在交通便利的地区通过二手房市场对符合公共租赁住房规定条件的住房进行收购。五是在工业园区或开发区内建设公共租赁住房，可以是园区管委会自筹资金进行建设，也可以是园区内有条件的企业自己建设。此外，政府还可以在住房租赁市场上采取“公私合营”的方式，即政府作为“二房东”以相对比较低的租金与私人业主签订长期租约，从市场上统一承租一批房源，作为公共租赁住房再租给社会。在筹集房源的过程中，根据住房市场过滤模型，住房市场上的二手房应该是保障性住房的优先选择。如果在市场上有闲置二手房的情况下，政府再新建大量住房，这样不仅会加重政府财政负担，还会造成社会资源的浪费。此外，由于我国各地社会经济发展水平不一，因此各地在公共租赁住房的设计规划和建设运营过程中也要根据自己的实际情况“以需定建”。3．科学设计公共租赁住房的租金与租期公共租赁住房的租金水平即租金价格是个很关键的问题，涉及享受对象的承受能力和吸引力。不少地方由于租金规定过高而出现公共租赁房租不出去的情况。公共租赁房租金水平确定的总原则有两条：一是租金略低于市场价。符合中等偏下收人家庭的承受能力，一般可考虑低于市场价格的10%～30%。二是开发经营者保本微利。保本才能良性循环，微利才能有开发经营的积极性和动力，经营利润额一般可考虑3%左右。尽力避免原有体制下公房只有投入没有产出的弊端。此外，公共租赁住房的租金定价还受到建设运营成本、土地来源、租房者的收入水平、住房需求、市场价格以及政府的财政能力等一系列因素的影响。为了做到公平，租金补贴标准应实行差异化原则，即针对不同收入水平的住房困难群体，采取不同的补贴标准。当前广州等几个城市已经开始运用差异化的补贴标准。广州采取用家庭可以享受的住房保障补贴水平乘以一个补贴系数的方法确定保障性住房租金补贴额，补贴系数是根据家庭的年人均可支配收入来确定的。一般而言，补贴的金额将会随着家庭收入的不断增加而逐步减少。关于租期的设置，可以按照不同申请群体有所区别，实行动态监管。[5] 尽管我国公共租赁住房制度存在这样那样的问题，但是其本身具有的价值不容忽视，因此，它的完善关系不仅关系我国政府、社会、人民的切身利益，也关系着我国在法治建设过程中相关立法的颁布，从而使我国社会主义法治理念贯彻到我国社会生活的各个层面。
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“十二五”以来我国保障性住房资金来源渠道分析
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“十二五”以来我国保障性住房资金来源渠道分析
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公租房建设资金来源渠道研究
【摘要】：随着市场配置和政府保障相结合制度的建立，公租房建设对完善保障性住房体制、优化房地产资源配置具有战略性举措。但是筹入的资金不足、来源渠道单一、融资效率低已成为目前我国公租房建设发展的瓶颈，它所导致的公租房建设进度缓慢、供应不足等问题势必会影响到我国住房保障制度的有效实施，不利于保障我国“夹心层”住房的基本权利。因此，如何有效地解决公租房建设的资金问题是促进其健康发展的重要条件。本文主要研究公租房建设的资金来源渠道问题，探析多元化资金来源渠道及其优化组合，为其提供可靠的资金循环保障，为公租房建设的资金筹集提供一个思考的方向。主要研究内容如下：
第一部分论述了公租房建设资金的现状。宏观上分析了公租房的建设现状，并结合我国公租房供需的非均衡状态探讨资金问题，微观上结合公租房与其他保障性住房和商品房的区别及其特性，分析公租房建设的主要资金来源及筹资特点；通过对公租房建设资金来源和筹资方式的探索与实践进行系统地研究，分析总结我国公租房筹资存在的主要问题。
第二部分进行了公租房建设资金来源渠道分析。以现代融资理论为基础，采用SWOT方法对公租房建设贷款、债券、REITs等主要渠道进行比较分析，介绍了几种资金来源渠道各自的优势、存在的问题，目前面临的外部环境机会、威胁；基于对各渠道的对比分析及项目各阶段的资金需求探析资金来源渠道的多元化，形成“财政资金+短期融资+长期融资”的组合渠道筹集资金，分散和化解公租房建设筹资不足、单一化带来的金融风险。
第三部分论述了多元化组合融资渠道的选择及措施。结合融资选择的原则，利用模糊综合评价模型评判各资金来源渠道的融资效率，为多元化资金来源渠道的选择及其优化组合提供决策参考，选择“财政资金+银行贷款+REITS”组合筹资；通过政策环境支持、构建完善的投融资金融体系、拓展公租房项目收益方式，确保融资还贷渠道稳定，打造资金融通与偿还循环链，提高我国公租房建设的融资能力与融资效益。
【关键词】：
【学位授予单位】：重庆大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2013【分类号】：F299.23【目录】：
摘要3-4ABSTRACT4-81 绪论8-18 1.1 研究背景和意义8-10
1.1.1 研究背景8-9
1.1.2 研究意义9-10 1.2 国内外研究现状10-14
1.2.1 国外研究现状10-12
1.2.2 国内研究现状12-14 1.3 研究目的和内容14-15
1.3.1 研究目的14
1.3.2 研究内容14-15 1.4 研究方法和路线15-18
1.4.1 研究方法15-16
1.4.2 研究路线16-182 我国公租房建设资金来源现状18-30 2.1 我国公租房建设现状18-26
2.1.1 公租房制度概况18-22
2.1.2 公租房建设的供求状况22-24
2.1.3 公租房建设的资金状况24-26 2.2 我国公租房资金来源现状26-27
2.2.1 政府投入26
2.2.2 间接融资渠道26-27
2.2.3 直接融资渠道27 2.3 我国公租房筹集资金存在的问题27-29
2.3.1 投入建设的资金量不足27-28
2.3.2 资金来源渠道单一28-29
2.3.3 融资效率低29 2.4 小结29-303 我国公租房建设资金来源渠道分析30-43 3.1 融资相关理论30-32
3.1.1 融资30-31
3.1.2 融资结构31
3.1.3 融资效率31-32 3.2 资金来源渠道的 SWOT 分析32-39
3.2.1 财政资金32-33
3.2.2 银行贷款33-34
3.2.3 住房公积金贷款34-35
3.2.4 债券35-37
3.2.5 保险资金37-38
3.2.6 房地产信托投资基金38-39 3.3 结合项目阶段分析资金来源渠道多元化39-42
3.3.1 准备阶段，货币资金转化为储备资金40
3.3.2 建设阶段，储备资金转化为生产资金40-41
3.3.3 运营阶段，成品资金转化为货币资金41-42 3.4 小结42-434 多元化组合融资渠道的选择及措施43-57 4.1 多元化组合融资渠道的选择43-54
4.1.1 融资效率的评价模型43-45
4.1.2 模糊综合评判融资效率45-53
4.1.3 多元化组合融资渠道的选择分析53-54 4.2 多元化组合融资渠道的保障措施54-56
4.2.1 政策环境支持54-55
4.2.2 构建完善的金融体系55
4.2.3 扩展公租房项目收益55-56 4.3 小结56-575 结论与展望57-59 5.1 主要结论57-58 5.2 研究展望58-59致谢59-60参考文献60-62
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