前期物业公司缘何成为业主“死对头”_新浪法院频道_新浪网
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欢迎扫描下方二维码关注新浪法院频道官方微信和微博开发商与物业公司之间的关系杂谈
开发商与物业公司的关系目前只有两种关系；一、开发商自己成立的物业公司，一般称为父子关系。二、在新建小区入伙前期，开发商向社会进行公开招标，中标的物业公司与开发商之间的关系称为合作关系。本章重点讲的是开发商下属的物业公司。
开发商下属的物业公司在成立时就确立了是开发商的替身，属于最难做的物业公司，原因是这种物业公司要为开发商承受过多的质量返修工作压力。在中国的内地物业管理还很不发达的情况下，业主把开发商下属的物业管理更是当成了开发商。把对质量问题的不满情绪全部发泄到物业公司的身上。与物业公司的矛盾也由此而产生。物业公司夹在开发商与业主中间受尽了枷板气。但是物业公司还无处说理，一方面是老板，另一方面是业主，两边都不能得罪。所以物业公司非常难做。
开发商招标的承建商在施工质量上存在着大量的质量问题。物业公司上报的质量返修工作往往得不到及时的解决，而引发了业主们的极大不满情绪。有些问题拖了一年多都未得到解决，究其原因，地产公司做甲方做成了乙方，还要看乙方的脸色行事。这里面主要存在着一个前期的利益关系，地产公司主管项目的副总和项目部的人与承建商之间存在的利益关系是直接导致施工质量多发问题和返修不及时的症结所在。受开发商与承建商这样的关系影响。物业公司在对小区实行物业管理中叫苦不迭。业主们把一肚子的怨气全部砸向了物业公司。
另一个怪象就是开发商的人都认为物业公司的人比自己低一等，而物业公司的人也感觉自己比开发商的人低一等。这样一来，只要是开发商的人都可以对物业公司的人吆五喝六。而物业公司的人也吃这一套。这就是物业公司的人很难做的另一个原因。
俗话说；拿了人家的手短，吃了人家的嘴短。开发商的一些管理人员拿了承建商太多的钱，也吃了承建商太多的大餐。所以什么都短了。也不可能再和承建商雄起。只能是好话求承建商，承建商也有了太多牛起来的资本，对拿了好处的开发商管理人员不会客气。你来求我，要看我高不高兴，高兴了帮你解决点问题，不高兴都懒得理你。开发商这些人员在万般无奈的情况下只能把希望转移到物业公司，反正物业公司是下属单位。也听自己的吆喝。而物业公司更无法指挥承建商的人，因为承建商的人更不把物业公司的人放在眼里。所以业主们反馈的质量问题就只能是迟迟得不到解决。
开发商每次交楼的时间都很紧迫，主要原因是对工期的具体时间计划不准确。承诺给业主入伙的时间短于实际的施工时间，因此我们经常看到小区的很多施工项目还未完工，业主已开始入伙。更别说给承建商留下质量整改的时间了。这也是业主入伙后能发现很多质量问题的根本原因。
解决开发商、物业公司、业主三方之间的矛盾方法
开发商应该按正常交接的程序进行交接。即；承建商自检合格→开发商验收合格→政府相关部门验收合格→物业公司验收合格→业主收楼。
政府相关部门验收应在业主入伙的前两个月结束，留给施工单位两个月的质量整改期限。同时开发商应在入伙前成立一个售后服务部，由开发商牵头，施工单位组成的售后维修组。物业公司在小区入伙后接到业主投诉的质量问题时，直接与开发商售后服务部牵头人联系。开发商此时应及时派人上门去维修。这样可避免业主提出的问题迟迟得不到解决而引起的投诉。
开发商与物业公司之间存在着紧密的合作关系。两个公司之间只有很好的合作，才能够向业主提供高质量的服务。物业公司可在开发商开发项目时就可派专业人员深入到其项目中去，帮助开发商发现质量问题即时整改，便可避免不少的质量问题留到后期来解决。从而也减轻了后期的工作压力。
开发商应该在与承建商洽谈合同时，要求承建商做出整个小区阶段性的工程施工形象进度表，规定每个阶段要完成的任务，此表一旦做好就严格按照形象进度表进行施工，完不成阶段任务就可以罚款。这样做可以在整个工程开工时就把进度抓好。避免整个工程到期时还差很多的任务没完成。当然进度、质量一起抓好最为重要。
物业公司必定是专业的物业管理企业，在项目施工前期应向开发商提醒交房时要注意的事项。物业公司应配备一些工程专业技能较好的专业人材，开发商在规划时期，物业公司就应该派这些专业人材参与进去。从物业管理的角度向开发商提出合理化建议。而不能一味的等着开发商完工后再参与进去验收查楼。
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开发商及物业公司的物业纠纷案件
开发商及物业公司的物业纠纷案件案由： 本市杨浦区某小区系某房产公司于2007年10月建造完毕，2008年10月该房办理交付业主入住，该公司按照全国房屋质量的保修规定向业主提供了房屋交付的两书即《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，对交付的房屋作出了质量保证和承诺，房屋屋面防水工程、卫生间和外墙面渗漏为5年。某物业公司受某房产公司委托，对房屋及其附属设施设备、共用部位等进行维修养护管理。 2012年初起，该小区1－3号、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号、5号、7－9号的电梯井道漏水，5－10号的地下室墙面渗水严重。相关业主和业委会多次向物业公司及通过物业公司向开发商提出保修要求，物业公司接到报修并勘查后，认为房屋质量问题在保修期内，应该有建造该房的开发商负责或者有维修资金承担。 为此业委会于2012年6月就上述房屋渗、漏水问题与房产公司及某物业公司协调，要求在2013年底春节前解决。哪知道没多久得知，该开发商经工商行政管理部门核准注销，于是物业公司只得多次组织小修小补但不能解决上述渗、漏水问题。 物业公司认为，由于开放商已核准注销无法联系，要修复只能动用小区专项房屋维修资金。这一要求遭到了业委会的断然否决，故房屋渗水问题迟迟得不到解决。 业委会经过法律咨询，知道了开发商虽然注销，并不意味着维权的落空，于是2014年1月将原开发商的数个股东企业一并告上了法庭，要求判令被告原某房产公司的所有股东公司立即修复上海市杨浦区小区墙面渗漏水问题；被告某物业公司对此承担连带责任。 庭审： 该纠纷一案，本市杨浦区人民法院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中因原告提出申请，要求对房屋渗水原因及修复方案进行检测。为此，法院委托上海市房屋质量检测站对该涉案房屋质量进行检测。2014年6月该单位完成委托。由于案情较为复杂，同年7月12日法院依法组成合议庭公开开庭继续审理。因某房产公司被工商行政部门注销，为此，原开发商的清算股东为本案的被告参加诉讼。日，法院再次依法公开开庭进行了审理。 原告某业主大会诉称，某小区系被告某房产公司房屋交付使用时作出质量保证和承诺，房屋屋面防水工程、卫生间和外墙面渗漏为5年。被告某物业公司受某房产公司委托，负责对小区房屋屋面防水工程、外墙面防渗漏进行日常维修和养护。现某小区1－3号、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号、5号、7－9号的电梯井道漏水，5－10号的地下室墙面渗水严重。有关居民和原告多次向被告报修，但被告某物业公司的多次小修小补已不能解决上述渗、漏水问题。为此原告于就上述房屋渗、漏水问题，与被告某房产公司及某物业公司协调，要求在2013年春节前解决，但被告某房产公司及某物业公司都不作为，至今没有修理上述房屋的渗、漏水问题。故现要求判令被告立即修复；被告某物业公司对此承担连带责任。 被告原房产公司的股东，某股份公司、某浦东公司、某房产公司辩称，因原某房产公司承诺只有外墙渗漏保修期为5年，故对原某房产公司应承担的修复公用部位房屋屋顶责任无异议，其它修复部位已超过保修期限，应由维修资金支付维修费用。 被告某物业公司辩称，原告要求本被告承担连带责任无依据。涉及地下室渗水问题如属于保修期的应该由开发商承担，既然开放商已注销，保修责任有原开发商的股东承担。否则由小区维修资金支付，由物业公司组织实施。地下室渗水问题并不是因为物业企业维修养护或管理不善造成的，只要修复费从维修资金中开支，物业公司是可以组织维修解决的。所以，原告要求物业企业承担连带责任既无法律规定，更无事实依据。 法院查明，上海市杨浦区某小区竣工交付，并出具上海市新建住宅质量保证书，承诺住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1、住宅所地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；5、电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。被告某物业公司为某小区的物业管理单位。某小区的1－3号楼、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号楼、5号楼、7－9号楼的电梯井道漏水，5－10号楼的地下室墙面渗水严重等现象，为此，原告向被告某物业公司及某房产公司反映上述房屋质量问题，并与物业、施工方、房产公司代表进行了协商，要求节前予以解决。事后，被告某物业公司及某房产公司仍未解决原告反映的房屋质量问题，原告遂在征求小区业主意见后于起诉法院。 审理中，法院委托上海房屋质量检测站对原告所述的某小区的1－3号楼、5－9号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，3号楼、5号楼、7－9号楼的电梯井道漏水，5－10号楼的地下室墙面渗水原因及修复方案进行检测。经上海房屋质量检测站对某小区1－3号楼、5－7号楼、8－10号楼房屋公共部位渗漏水进行抽查，得出了检测结论和修复方案。 1、小区5号－7号房屋地下室墙面顶部和平顶的渗水痕迹，主要与地下室顶板上方架空层存在渗水隐患等有关。 2、小区8－10号等房屋屋顶楼梯间墙面、电梯间管道井存在渗水现象，主要与屋面天沟排水坡度存在施工缺陷和屋面防水层开裂损坏等因素有关。 修复建议： 1、建议对小区5－7号房屋，地下室顶板上方架空层的下水管道等设备管线和地下室外墙穿墙孔等进行必要的检修和修缮。 2、建议对小区1－3号、5－7号、8－10号房屋现有屋面铲除至结构板面，清扫湿润后，按照原设计，在现浇钢筋混凝土层面板，做20厚1：2水泥砂浆找平层，粘结最薄处60厚水膨胀珍珠岩保温板找5％坡度，40厚C20细石混凝土，内配4@200双向钢筋网，1.5厚三元乙丙橡胶防水卷材防水层；中部屋面在上述屋面做法上另做12厚1：2水泥砂浆结合层和8厚防滑地砖面层。 审理时，某房产公司经工商行政管理部门核准准予注销登记，在注销清算申请报告中，某股份公司、某浦东公司、某房产公司作为某房产公司的股东盖章承诺，某房产公司债务已清算完毕，若有未了事宜，股东愿承担责任。法院认为，原某房产公司在交付某小区房屋时，在出具的上海市新建住宅质量保证书中承诺该住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏的保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层不脱落为2年；电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为2年。现原告提出的房屋质量问题经上海房屋质量检测站检测， 8－10号等房屋屋顶楼梯间墙面、电梯间管道井存在渗水现象，主要与屋面天沟排水坡度存在施工缺陷和屋面防水层开裂损坏等因素有关。故某房产公司应按其作出的承诺，对原告起诉时尚在5年保修期内的某小区1－3号楼、5－9号楼的公用部位屋顶和3号楼、5号楼、7－9号楼的电梯井道漏水承担保修责任；至于原告提出的5－10号楼的地下室墙面渗水问题，现经检测主要与地下室顶板上方架空层存在渗水隐患等有关，没有证据证明系外墙渗水质量问题引起，故原告要求某房产公司按5年保修期承担保修责任依据不足。因某房产公司现已注销登记，故应由作为承诺承担清算责任的股东某股份公司、某浦东公司、某房产公司承担修复责任；原告要求被告某物业公司负连带责任无法律依据，法院不予支持。据此，依照《商品房销售管理办法》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决与开放商的股东应在本判决生效之日起三十日内按上海房屋质量检测站的修复方案对上海市杨浦区某小区某1－3号、5－9号楼的公用部位屋顶和3号、5号、7－9号楼的电梯井道的渗、漏水现象进行修复，原告上海市杨浦区某业主大会其余诉讼请求，不予支持。 本案启示： 1、业委会针对该小区在房屋质量保修期内发生的房屋质量的严重问题，在保修期到期前，及时提出问题要求解决，避免了由于房屋质量保修期超期引发的保修争议，为物业维权奠定了良好的基础。为了解决物业诉讼主体可能引发的争议，业委会按照法定程序用书面形式召开业主大会，征求全体业主的意见，获得通过取得共识后，以业主大会名义向法院提起诉讼。特别是得知开放商已经合法注销后，及时了解法律的相关规定，向开放商的出资股东即在注销清算申请报告中承诺承担责任的公司作为被告，以解决被告可能落空，无法诉讼的问题。在审理过程中，为了证明自己的主张的合法性，提请进行有资质的鉴定机构进行鉴定，使证据确实充分。 2、物业公司作为小区的服务管理单位，尽到了自己对公共部位和公共设施设备的维修养护管理的职责，发现问题及时进行了勘查和维修，故不该成为本案的被告。本案中，业主大会将物业公司也作为被告，确实没有法律和事实依据。但是物业公司在保修期内，在维护业主权益方面，向开放商的交涉比较被动，积极不够，值得汲取教训。 3，很多新开发的小区楼盘，开放商不少是有好几个股东公司出资的项目公司，楼盘销售入住结束后，就解散了。针对这一问题，修订后的《上海市住宅物业管理规定》第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托企业的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。这一规定很好解决了项目房产开开发公司的善后问题。（作者系上海宏祥物业管理有限公司副总经理）
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北京物业新规：开发商应主动申请成立业主大会
市住建委将建立一个免费的网络平台，方便业主决策表决。启动业主大会，以前只是业主热心的事，将来开发商也要为此操心了。《北京市物业管理办法》明确规定，新建社区除了业主可以申请启动业主大会外，开发商在条件成熟时，也要准备材料，推荐召集人，主动申请启动业主大会，否则可能要担负更多的前期物业费。据新《办法》第十四条规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。据市住建委物业处处长于良介绍，这条法规首次明确了业主大会启动的具体规定。其中，首次明确了开发商的义务，强制性规定开发商“应当”促使业主成立业主大会，同时业主自己也可以提出申请。“两个‘5%’是首次提出，明确了业主大会成立条件，解决了以往‘有规定难实施’的问题。”为了督促开发商积极履行义务，新《办法》第八条还明确规定了开发商承担前期物业服务责任。对于前期物业收费问题，市住建委正在紧锣密鼓地制定相关细则，可以确定的是，前期物业费用将由开发商承担，在前期物业服务期间，首次业主大会会议召开或首次业主大会会议筹备组成立满三个月之前，开发商不得向业主收取物业费。“什么时候成立业主大会进行物业管理查验交接后，开发商才能撤退。”于良说。同时，为了避免业主迟迟不成立业主大会造成开发商长期负担物业费的问题，于良也表示，相关细则也将明确前期物业时限和范围。“不可能让开发商一直背着，我们希望从开发商和业主两个方向共同努力，促进业主大会的成立。只有成立了业主大会，才能方便解决物业管理的其他问题。”于良表示。据调查显示，本市实施物业管理的住宅物业项目3591个，只有730个小区成立了业主委员会，占20.33%，还有近80%的小区没有业委会或者业主大会。新《办法》的“双启动”模式将由开发商和业主共同推动业主大会的成立。新规亮点1街道、乡镇督导业主大会运行新规概述：新《办法》中有多项规定涉及街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会的监督管理职责。以业主自治为前提，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。同时，本市还鼓励和支持公益律师担任业主大会筹备组组长，为住宅区业主大会成立活动提供法律援助。解读：据市住建委物业处介绍，针对业主大会的“五难”问题（启动难、筹备难、备案难、换届难、决策难），新《办法》明确了街道办事处、乡镇人民政府在业主大会筹备成立及物业管理相关事项的指导监督职责。依据新规，在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府必须自接到申请后60日内，指定代表担任筹备组组长。当业委会提供成立和选举报告后，街道或乡镇政府必须当场予以备案。在业主大会运行阶段，街道或乡镇政府负责监督指导，协调解决纠纷和矛盾。同时，本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长。点评：对于律师介入业主大会筹备，专门从事房地产和物业管理事务的北京市华伦律师事务所主任刘子华认为，律师作为专业人士，可以从物业管理区域划分、物业费收取方式、筹备工作、查验交接等方面提供更具法律保障的服务。“如果要求必须是公益律师，则这些服务都是免费的，对广大业主将是一个好消息。”新规亮点2单元业主可自决公共维修基金使用新规概述：新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。解读：据市住建委介绍，现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。由于业主大会存在着开会难、表决难的实际问题，所以，此次新《办法》中明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项，提高了业主在物业管理中行使决策权的效率，满足了多元化服务需求。案例：华伦律师事务所律师崔保国告诉记者，该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。方庄某小区曾发生过一个案例，小区有10栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但由于业主大会迟迟凑不齐50%的业主进行表决，最终，该栋楼的业主联合将物业公司告上了法院。“很多业主对不涉及自身利益的事一般不关心，所以造成了维修基金启动难。通过这种‘化整为零’的方式，能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。”新规亮点3业主可以自管物业新规概述：新《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。解读：据市住建委介绍，业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。在目前的实际中，物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。所以，新《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。“已经有部分规模较小的小区开始实施自治，效果还不错。自治能够提高业主参与管理的积极性，对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。”于良说。案例：品阁小区是一个建筑面积仅2.5万平方米的社区，只有一栋楼。在2004年业主入住之时，遭遇了与众多小区极其相似的维权经历。业主虽然按时缴纳物业费，但丢东西、毁坏车辆的事件屡有发生。2006年9月，前期物业撤离小区。无奈之下，小区业主决定自治管理。2007年，品阁小区注册成立了京城第一家“自管”公司。“自治”三年以来，该小区的物管费从以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，3年降低了42%，还兴建了19个项目，小区运转平稳有序。小区业委会主任邵里庭给记者算了一笔账：物业费用中有三个大头，一是人员工资，二是水电能耗，三是电梯费。人工费用，原先老物业21人，自管后8个人，现在降为6个半人。小区从原来的18个探头增加到现在41个探头，监控整个院落并且没有死角。据介绍，小区灌溉和养鱼用水来自楼顶收集的雨水雪水，地下车库内132个40瓦的日光灯，全部改成9瓦的节能灯。过去一年一两万元的电费，降到了目前的六七千元。小区4部电梯根据实际需要，高峰和节假日全开，平时只开两部。过去一年下来一部电梯费用5万多元，现在4部电梯只用4.5万元。但他也表示，小区“自治”并不能代替专业的物业管理公司，一些专业项目如电梯维修、环卫等还是需要请专业公司来做。据介绍，北京目前有三个自治小区，另外两个是馨莲茗园和水木清华，都是2008年底开始自治的，馨莲茗园采用业委会自己成立物业公司进行小区管理，水木清华则与居委会合作进行管理。“新《办法》从立法上肯定了小区自治的模式，但仍然要从本小区的实际出发，才能解决问题，真正地当家作主。小区要搞自治还需要从实际出发，因地制宜地开展。”邵里庭说。新规亮点4 商住区别管理业主可共同决定新规概述：新《办法》的第五条、第六条和第十一条明确规定了业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。如果业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，并应当按照相关规定提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查。解读：据市住建委介绍，这些法规也是创新亮点之一。在以往的规定中，对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分，一个小区就是一个物业管理区域。而实际中，因为一部分小区存在商住混合、住改商等现象，造成了业主对物业费高低争议比较大。因此，在新《办法》中，通过区分物业管理区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分，方便管理，化解矛盾。案例：律师崔保国告诉记者，北京市新天第小区共有业主392户，比例上“三分天下”，即三分之一业主购房为了居住，三分之一业主购房为了出租投资，三分之一业主购房就是办公司，商住矛盾突出。最终，该小区业主委员会主任张大宪通过商户物业费“加一元方案”解决这个矛盾。“如果通过业主大会对物业管理区域进行区分，商用的作为一个区域，居住的划为另一个，采用不同的物业收取标准，这类问题的解决就比较容易了。”崔保国表示，这个创新点针对的是目前小区商住混合矛盾，非常有实际意义。
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