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“房子不是用来炒的”！有些城市吓哭了！
今天，统计局公布了70城房价指数。结果，一股凉风吹来。却又在意料之中。
在强大的政策与政纸管控力面前，再牛叉的城市房价，也得低头！这15个城市（苏州不在70城房价指数之列），脸上贴着标签：坏孩子。
如下图：10月份，深圳与成都房价环比下跌，而11月份，深圳继续下跌，上海、合肥、厦门、杭州跟着下跌，成都、北京持平。而11月下半月，下跌城市继续增加。
预计明年一季度，15城全黑灯。如果不是超刚需，老杨建议可以暂等待。如果你自信心爆棚，认为自己的城市牛叉轰天，自己选择的板块规划利好比天大，那就玩去吧。山岗风凉，多备厚衣。
另外，易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，11月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、0.4%和0.8%，而10月份分别为0.5%、1.3%和0.9%。三类城市增幅均有收窄，其中二线城市最明显。
按此趋势，预计12月份一线城市的房价环比就会由涨转跌，二线城市滞后两三个月也会趋跌。但二线城市分化严重，那些房价没有大涨的城市，政策没有收紧，未来半年左右，房价还会维持上涨态势。三线城市估计还能在上涨区间维持半年左右，毕竟国家仍在支持三四线城市去库存。
一线城市的强二线城市，也即过去一年房价大涨的20个左右的城市，是政策调控打压的重点城市，基本上不太可能反弹了，很快就会进入下跌通道。明年上半年全国楼市总体状况，主要由三四线城市来决定！
尤其是上周举行的中央经济工作会议，严厉批评了房地产泡沫，这无疑让那些存在泡沫的城市政府，心中好烦恼。
中央经济工作会议12月14日至16日举行，其中涉及房地产的内容颇多，有些提法相当鲜活，首次露面的观点不少。对此，老杨略作点评。
一、涉房内容的字符多达428个，比去年322个字符，还要要多出100多。这是史无前例之多。说明中央对于房地产市场重视程度。
二、从会议公告的行文来看，在部署2017年工作时，列了四条内容，其中将房地产单独列为一条：促进房地产市场平稳健康发展。同时，又在第一条（深入推进“三去一降一补”）中，包含了房地产去库存。由此可见高层的重视程度。
三、在深入推进“三去一降一补”一段中提出：“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”
杨评：这段话，其实并无太多新意。仍是重述去年中央经济工作会中关于去库存的方针。只是，强调了因城施策，去库存由全国范围，转变为重点聚焦于三四线。
四、“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”
杨评：1、这段内容比较长，其长度类似去年中央经济工作会议中对于去库存的阐述（见后）。这说明中央对于房地产的侧重点：由去年底的去库存，转变为今年底的抑制房地产泡沫。这个转身，幅度有点大，不知是否扭了腰。
2、要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这个提法很新鲜，是整篇公报中，最口语化的一句。其实，老杨也反对像炒股票一样炒房子，在过去一年少数城市的房价高涨中，有些购房交易，在交房前就已再次易手，这就叫“炒房”。而那些买后几年才转售，不管是否出租，都不能叫“炒”。
3、综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
关于长效机制，之前已分析过，点看：房地产长效机制意味着政策巨变？无知者最爱骚愁！这里不再赘述。注意，长效机制的目的是：一方面抑制泡沫，另一方面防止大起大落（此处措辞不严谨，应改为防范房价大跌。因为前面所谓的泡沫，就是大起。）。
不让房价大涨，也不让大跌，也即熨平市场周期，这是一个美好理想，这是一个发达国家也难完美实现的目标。不过，老杨认为可以在税收制度进行完善，应提高投资投机需求，尤其是炒房行为的税负水平。不宜禁止投资投机炒房，只要抬高税负就行了，这才叫“市场经济”！
4、要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
注意：这里首次提到管住货币，看来官方开始考虑为了抑制房价泡沫而要收紧“总阀门”了！房贷差异化，这也没有新意，只是在执行环节上趋紧了。
5、要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
增加供地，是关键措施。除了新增用地外，盘活存量用地非常重要，大量的工业区开发区，占用的土地太多，浪费太多，我国大都市的宅地占比，远低于纽约、东京、伦敦等国际大都市。土地管制太厉害了，必须尽快放开，转变用地性质，同时又要有序推进，防范官员和国企领导权力寻租。
6、要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”
虽然这条没什么新意，但大力发展住房租赁市场，完善制度，加强立法，是重要之事。
附件一：过去五年中央经济工作会议涉及的房地产内容
2011年12月的中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
2012年12月中央经济工作会议会议：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。
2013年12月中央经济工作会议会议，并没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
2014年12月中央经济工作会议会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。
2015年12月中央经济工作会议会议：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
附件二：中央经济工作会议内容(全文)
中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平，中共中央政治局常委、国务院总理李克强，中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长张德江，中共中央政治局常委、全国政协主席俞正声，中共中央政治局常委、中央书记处书记刘云山，中共中央政治局常委、中央纪委书记王岐山，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽出席会议。
习近平在会上发表重要讲话，分析当前国内国际经济形势，总结2016年经济工作，阐明经济工作指导思想，部署2017年经济工作。李克强在讲话中阐述了明观经济政策取向，对明年经济工作作出具体部署，并作总结讲话。
会议认为，今年以来，我们全面贯彻去年中央经济工作会议决策部署，加强和改善党对经济工作的领导，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，坚定推进改革，妥善应对风险挑战，引导形成良好社会预期，经济社会保持平稳健康发展，实现了“十三五”良好开局。
经济形势总的特点是缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。经济结构继续优化，创新对发展的支撑作用增强。改革开放取得新突破，主要领域“四梁八柱”性改革基本出台，对外开放布局进一步完善。人民生活持续改善，贫困人口预计减少1000万以上。生态环境有所好转，绿色发展初见成效。成绩来之不易，必须充分肯定。同时，我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级矛盾突出，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚，部分地区困难增多等。对这些问题，我们要高度重视，继续努力加以解决。
会议指出，党的十八大以来，我们初步确立了适应经济发展新常态的经济政策框架。
第一，作出经济发展进入新常态的重大判断，把认识、把握、引领新常态作为当前和今后一个时期做好经济工作的大逻辑。
第二，形成以新发展理念为指导、以供给侧结构性改革为主线的政策体系，引导经济朝着更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展，提出引领我国经济持续健康发展的一套政策框架。
第三，贯彻稳中求进工作总基调，强调要保持战略定力，坚持问题导向、底线思维，发扬钉钉子精神，一步一个脚印向前迈进。党中央对经济形势作出的重大判断、对经济工作作出的重大决策、对经济工作思想方法作出的重大调整，经受了实践检验，是符合实际的。全党同志要坚定信心，按照党中央确定的思路和方法，朝着我们的奋斗目标不断前进。
会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，坚持以提高发展质量和效益为中心，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，以优异成绩迎接党的十九大胜利召开。
会议强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论，明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。
要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。要坚持基本经济制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持扩大开放，稳定民营企业家信心。要加强预期引导，提高政府公信力。按照守住底线、突出重点、完善制度、引导舆论的思路，深入细致做好社会托底工作，扩大人民群众获得感，维护社会和谐稳定。
会议认为，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，虽然有周期性、总量性因素，但根源是重大结构性失衡，导致经济循环不畅，必须从供给侧、结构性改革上想办法，努力实现供求关系新的动态均衡。供给侧结构性改革，最终目的是满足需求，主攻方向是提高供给质量，根本途径是深化改革。最终目的是满足需求，就是要深入研究市场变化，理解现实需求和潜在需求，在解放和发展社会生产力中更好满足人民日益增长的物质文化需要。主攻方向是提高供给质量，就是要减少无效供给、扩大有效供给，着力提升整个供给体系质量，提高供给结构对需求结构的适应性。根本途径是深化改革，就是要完善市场在资源配置中起决定性作用的体制机制，深化行政管理体制改革，打破垄断，健全要素市场，使价格机制真正引导资源配置。要加强激励、鼓励创新，增强微观主体内生动力，提高盈利能力，提高劳动生产率，提高全要素生产率，提高潜在增长率。
会议指出，今年以“三去一降一补”五大任务为抓手，推动供给侧结构性改革取得初步成效，部分行业供求关系、政府和企业理念行为发生积极变化。明年要继续深化供给侧结构性改革。
第一，深入推进“三去一降一补”。要总结今年工作，落实已部署的各项任务，根据新情况新问题完善政策措施，推动五大任务有实质性进展。去产能方面，要继续推动钢铁、煤炭行业化解过剩产能。要抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子，严格执行环保、能耗、质量、安全等相关法律法规和标准，创造条件推动企业兼并重组，妥善处置企业债务，做好人员安置工作。要防止已经化解的过剩产能死灰复燃，同时用市场、法治的办法做好其他产能严重过剩行业去产能工作。
去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
去杠杆方面，要在控制总杠杆率的前提下，把降低企业杠杆率作为重中之重。要支持企业市场化、法治化债转股，加大股权融资力度，加强企业自身债务杠杆约束等，降低企业杠杆率。要规范政府举债行为。
降成本方面，要在减税、降费、降低要素成本上加大工作力度。要降低各类交易成本特别是制度性交易成本，减少审批环节，降低各类中介评估费用，降低企业用能成本，降低物流成本，提高劳动力市场灵活性，推动企业眼睛向内降本增效。
补短板方面，要从严重制约经济社会发展的重要领域和关键环节、从人民群众迫切需要解决的突出问题着手，既补硬短板也补软短板，既补发展短板也补制度短板。要更有力、更扎实推进脱贫攻坚各项工作，集中力量攻克薄弱环节，把功夫用到帮助贫困群众解决实际问题上，推动精准扶贫、精准脱贫各项政策措施落地生根。
第二，深入推进农业供给侧结构性改革。要把增加绿色优质农产品供给放在突出位置，狠抓农产品标准化生产、品牌创建、质量安全监管。要加大农村环境突出问题综合治理力度，加大退耕还林还湖还草力度。要积极稳妥改革粮食等重要农产品价格形成机制和收储制度。抓好玉米收储制度改革，做好政策性粮食库存消化工作。细化和落实承包土地“三权分置”办法，培育新型农业经营主体和服务主体。深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。要严守耕地红线，推动藏粮于地、藏粮于技战略加快落地，保护和提高粮食综合生产能力。广辟农民增收致富门路。
第三，着力振兴实体经济。要坚持以提高质量和核心竞争力为中心，坚持创新驱动发展，扩大高质量产品和服务供给。要树立质量第一的强烈意识，开展质量提升行动，提高质量标准，加强全面质量管理。引导企业形成自己独有的比较优势，发扬“工匠精神”，加强品牌建设，培育更多“百年老店”，增强产品竞争力。实施创新驱动发展战略，既要推动战略性新兴产业蓬勃发展，也要注重用新技术新业态全面改造提升传统产业。要建设法治化的市场营商环境，加强引进外资工作，更好发挥外资企业对促进实体经济发展的重要作用。要更加重视优化产业组织，提高大企业素质，在市场准入、要素配置等方面创造条件，使中小微企业更好参与市场公平竞争。
第四，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
同时，要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略，继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略。
会议强调，要按照统筹推进、重点突破的要求加快改革步伐，更好发挥改革牵引作用。要深化国企国资改革，加快形成有效制衡的公司法人治理结构、灵活高效的市场化经营机制。混合所有制改革是国企改革的重要突破口，按照完善治理、强化激励、突出主业、提高效率的要求，在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等领域迈出实质性步伐。加快推动国有资本投资、运营公司改革试点。要加强产权保护制度建设，抓紧编纂民法典，加强对各种所有制组织和自然人财产权的保护。坚持有错必纠，甄别纠正一批侵害企业产权的错案冤案。保护企业家精神，支持企业家专心创新创业。要稳妥推进财税和金融体制改革，落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。要深入研究并积极稳妥推进金融监管体制改革，深化多层次资本市场体系改革，完善国有商业银行治理结构，有序推动民营银行发展。要推动养老保险制度改革，加快出台养老保险制度改革方案。要有重点地推动对外开放，推进“一带一路”建设，发挥好政策性、开发性、商业性金融作用。要完善跨部门的统筹机制，加强对财税、金融、土地、城镇化、社会保障、生态文明等基础性重大改革的推进，既制定方案又推动落实。抓好重大改革顶层设计，也要充分调动地方和基层推动改革的积极性和主动性。
会议强调，要坚持党的基本路线，充分调动各方面干事创业的积极性，形成推动科学发展的合力，扎实做好各项工作。要创新和完善宏观调控，推进政策协同配套，提高政策精准性和有效性，保持经济运行在合理区间，抓好重点领域风险防控。深入推进简政放权、放管结合、优化服务和财税金融、国有企业等重要领域和关键环节改革。推动供需结构有效匹配、消费升级和有效投资良性互动、城乡区域协调发展，进一步释放国内需求潜力。深入实施创新驱动发展战略，广泛开展大众创业、万众创新，促进新动能发展壮大、传统动能焕发生机。加快现代农业建设，促进农业提质增效和农民持续增收。推进更深层次更高水平的双向开放，赢得国内发展和国际竞争的主动。持续加强节能环保和生态建设，推动绿色低碳发展取得新进展。更好统筹民生改善与经济发展，进一步织密扎牢民生保障网。
会议强调，做好经济工作，要贯彻落实党的十八届六中全会精神，把全面从严治党要求体现在党领导经济工作之中。各级领导干部特别是高级干部要把落实党中央经济决策部署作为政治责任，党中央制定的方针政策必须执行，党中央确定的改革方案必须落实。要深入调研，加强学习，提高本领，使制定的政策更加符合实际。要抓住想干事、敢干事这两个关键点，健全正向激励机制，促进干部创造性开展工作。全党坚定信心、知难而进，尽心尽力把经济工作做好。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。库存严重三四线城市或暂停供地 住宅用地不能炒
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&　　本报北京1月12日电
国土资源部部长姜大明在12日召开的全国国土资源工作会议上表示，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。
　　房地产过度投资、投机，导致房地产和实体经济失衡，房地产泡沫扩大，金融风险增加，成为当前经济面临的突出问题。&既要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫;更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。&姜大明提出，必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机。
　　建立分类调控制度。区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。支持房地产库存大的城市对未开发房地产用地依法进行合理调整，用以发展社会民生项目或国家支持的产业项目。
　　强化供需双向调节。加强国土规划和土地利用规划管控，划定城市开发边界，推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地储备制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，合理引导社会预期。完善建设用地指标分配办法，落实&人地挂钩&政策。合理确定公租房、共有产权房(限价房)等政策性住房和商品住房的用地比例和规模，提高&精准供地&能力。
　　探索房地产多元化供地机制。允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。
关键词:住宅用地,住宅用地,
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楼市为何冰火两重天 三四线房地产市场竟是这样
来源：央视财经频道
眼下国内市场可谓是冰火两重天，一方面是深圳、北京、上海商品房销售一派红火，而在三四线城市房地产市场的库存压力又非常大，事实上这恰恰是国内房地产去库存的重点和难点，房地产去库存的关键在三四线城市，而在这部分城市中有些城市通过一些措施，商品房库存压力已经开始缓解，下面我们先去湖北省宜昌市去看一看。
楼市为何冰火两重天？三四线房地产市场竟是这样．．． & 眼下国内市场可谓是冰火两重天，一方面是深圳、北京、上海商品房销售一派红火，而在三四线城市房地产市场的库存压力又非常大，事实上这恰恰是国内房地产去库存的重点和难点，房地产去库存的关键在三四线城市，而在这部分城市中有些城市通过一些措施，商品房库存压力已经开始缓解，下面我们先去湖北省宜昌市去看一看。
市场冷清，库存高企，棚改货币化，商品房变成安置房
江南星城是位于湖北宜昌市点军区的一处楼盘，整个楼盘一共20栋高层住宅，1700多套房子。
项目三期的房子都已经封顶，但早在2014年6月就开盘的项目二期，仍有很多房子没有卖出去。
江南星城项目经理黄晓虎告诉《经济半小时》记者，在拿地的时候，宜昌市的房地产市场行情还比较好，而等到2014年5月份二期开盘的时候，整个房地产市场发生了急转。
黄晓虎：六、七、八月是淡季，随着淡季的时候，就感觉像进入冬天的感觉。
等到2014年10月，项目三期开盘的时候，市场更加严峻。本来9、10月份是传统的销售旺季，也被房地产行业成为“金九银十”，但是对于黄晓虎和这里的销售人员来说，这个“金九银十”连过去的淡季都不如。
黄晓虎：那个时候看的人都非常少，那就更不用说买的人，卖房的人比买房的人多。也就是通过促销，来把这个成交量提一点点上来，如果说不采取这种模式的话，那个成交量是非常低。
面对低迷的市场形势，江南星城举办了很多优惠活动，还花钱到处去打广告，车位价格减半，送装修，甚至还推出很低价格的特价房。
黄晓虎告诉《经济半小时》记者，整个2015年，销售人员总共卖了100多套房子。平均下来两三天卖一套房子。
很多时候售楼大厅里空空荡荡，除了无所事事的销售人员，基本上见不到来看房的客户。
原来这里有将近20名销售人员，后来陆陆续续有人离开这里，如今这里的销售人员只有几个人。
房子销售不出去，意味着开发商的资金难以回笼。对开发商而言，一套房子在自己手里多拿一天，就要增加额外的财务成本。更可怕的是，销售回笼的资金往往用于项目的建设上，一旦销售困难就可能造成项目停工。
黄晓虎告诉《经济半小时》记者，一个连贯的体系，突然最主要的销售体系断掉资金就会短缺，建设跟不上去，可能就会面临停工。
地处宜昌市伍家岗区的上上城楼盘，也是当地一个大型楼盘。
这个2009年开盘的项目，前面两期1000多套房子，正好赶上行情好的时候，基本上都是一开盘就销售一空。然而他们的三期项目由于拆迁的原因，直到2014年才开盘的时候，恰好赶上了房地产市场行情最差的时候。
湖北宏峰房地产开发公司副总经理陈雄：有时候有几套房成交，甚至一天都没有。整个三期西区项目1339套，（售完）要接近一年时间。
陈雄告诉《经济半小时》记者，作为房地产开发商，除了银行的贷款之外，都会有其它方面的融资和借款，特别是为了能够按时验收交房，一些开发商还会拆借一些利率比较高的短期借款，这些借款一旦逾期，就会形成巨大的资金压力。
另外，每个小区还要配套一定比例的地下车位和商业用房，这些也会大量占用开发商的资金。房子销售困难，也就意味着车位和商铺难以出售。
目前整个上上城项目还有2400多个车位库存，总价值达到了1.5个亿。
在宜昌市房地产管理局，副局长徐强告诉《经济半小时》记者，在2013年之前房地产行情好的时候，市场销售非常火爆，很多开发企业没有危机意识，以为拿了地就可以建房赚钱，所以当时拿地的积极性非常高，造成当时出让的土地供应量比较大，从源头上提供了巨大的增量市场。
湖北省宜昌市房地产管理局副局长徐强：正常年限一般的上市供应量在200多万平方米，2014年一下增加到将近400万平方米。
另一方面，由于2014年以后房地产市场形势在下滑，整个市场成交不理想，导致大量的已经建成的房子卖不出去。
徐强：2014年的时候，由于受房地产下行压力的影响，宜很多企业应该说是举步维艰，当时的库存量大概是主城区有270多万平方米，去化周期达到16个月，那么很多开发企业由于销售周期延长，资金回笼很慢，所以面临着巨大的资金压力，有些项目也存在着很大的风险。
为拉动去库存工作，宜昌市将棚户区改造结合起来，提高棚改过程中的货币化补偿比例，引导棚改居民购买商品住房。　　
徐强告诉《经济半小时》记者，他们在棚改的过程中，采用了两种方式进行货币化补偿。一种是政府采用招投标，从开发商手里订购一批商品房用于安置棚改居民，另一种方式，则是由政府出面与开发商协商，采用团购的形式引导棚改安置居民选购商品房。
徐强：从2015年开始，在房屋基准价基础上再上浮20%，在这种奖励政策下，群众选择货币化安置的比例迅速提高。2015年货币化安置的比例已经达到80%。
2015年6月份，江南星城通过政府的招投标，获得了300套棚改安置房的政府采购，这几乎占到了二期房源的50%。尽管政府给的价格比他们的市场售价低了10%以上，但是对于困境的开发商来说，无异于雪中送炭。
黄晓虎告诉《经济半小时》记者，为了尽快从困难期、瓶颈期走出去，公司决定放低价格。
《经济半小时》记者李琴芳是宜昌市红光港机厂的退休职工，从1994年他们一家三口就居住在这个建于上世纪六七十年代的房子里，原本是一居室的小房子，后来单位组织每家每户集资又搭建了一个房间和一个阳台，整个房子是57.86平方米。
处于棚户改造区，李琴芳将要告别住了二十多年的老房子，搬进低于市场价入手的商品房。
2015年李琴芳所在的家属区进行棚户区改造，正好赶上宜昌市推出的棚改货币化，当时点军区政府与江南星城签订合同，以低于市场价500多元一平方的价格，用来安置红光港机厂的棚改居民。
李琴芳告诉《经济半小时》记者，自己的老房子是按照4400多元的价格征收，征收面积是按照62.8平方米进行补偿。　
她在江南星城选择的房子，是100平方米的三居室，房价和税费加起来要48万多元。今年1月份，李琴芳拿到了新房的钥匙，她打算简单装修一下，这样再过一段时间，她们一家就可以住上自己的新房子。
闵师傅是宜昌市中南橡胶厂的退休职工，今年1月份刚刚拿到上上城三期的新房钥匙，这套房子也是棚户区改造货币化安置的商品住房。
闵师傅拿到棚区货币化安置的129.1平方米商品房的钥匙，领着装修队进行房间设计。
《经济半小时》记者按照政府与开发商商定的价格，开发商给予一定优惠，政府则引导棚改安置户到上上城购买商品房作为拆迁安置房。到目前为止，棚改安置户已经签约268套，另外还有22套已经认购，签约金额在1.5亿左右。
陈雄告诉《经济半小时》记者，他们和政府商量后给棚改商品房安置户的价格是均价5000元，比销售价格均价优惠了一个平方500块钱左右。
从2015年5月棚改货币化至今，上上城三期西区项目去库存596套，其中棚改户去库存290套，棚改户去库存占总量的48%。
2015年，宜昌市出台了一系列的政策措施来推动棚改货币化，提高货币化安置比例，同事引导安置居民在市场上选购商品房。
2015年宜昌市一共棚改征迁1万多户，其中8千多户选择货币化安置，而在这8千多户当中，又有将近70%的人选购了商品住房。
徐强告诉《经济半小时》记者，去年宜昌主城区商品房成交2万2千多套，其中棚改居民拿钱后选购的商品房约6千户，占到1/4到1/3之间。
2015年，宜昌市通过棚改安置、控制土地供应、以及降低购房成本刺激住房需求等措施，商品住房的供需基本达到平衡。
徐强：截止到2015年底房地产库存已经从2014年的270多万下降到240多万（平方米）。去化周期从2014年的16个月已经下降到12个月。
看完了宜昌，我们再去看看乐清。浙江省乐清市是隶属温州市的一个县级市，由于当地的经济发达，这里的房地产市场曾出现过疯狂的暴涨。在房价最高的时候，曾经达到每平方米两万多元。然而随着房地产市场的降温，从2013年开始，房价是一路下滑。房价的下跌，又加剧购房者持币观望的情绪，一些房子建成后卖不动，导致乐清市的房地产库存越来越高。2014年乐清市推出了促进房地产市场稳定发展的措施，再加上今年国家推出的去库存的房贷和税费减免政策，乐清的房地产市场开始缓慢升温。
政策先行，货币补贴，去库存各显神通，房地产缓慢升温
《经济半小时》记者见到薛银琳的时候，他正带着客户到工地去看房子。薛银琳是乐清市滨海新区一个楼盘的客户经理，这已经是他今天第四次进入工地。
薛银琳向在工地实地看房客户介绍楼盘的区位、周边配套、功能环境等情况。
每当接待一个客户，薛银琳就要把楼盘的区位、周边配套、功能环境等情况向客户介绍一遍。有时候在售楼处讲过，还要在工地实地看房、或者样板间里再讲一遍，这些熟记于心的内容，他每天至少要讲上十多遍。
按照公司的要求，薛银琳每天下午五点半就可以下班，但是最近一段时间每天下班都在晚上九点以后，尤其周末人多的时候，甚至会工作到晚上十一二点钟。在薛银琳带客户看房的过程中，还不断接到其他客户的电话。
《经济半小时》记者尽管每天讲话讲的口干舌燥，站立的两腿僵硬，但是薛银琳的内心却非常开心，客户来的越多，意味着他们就有更多的收入。作为经历过前两年房地产市场低迷时期的客户经理，薛银琳对当时的冷清还记忆犹新。
薛银琳：（之前）来看的人，基本上一周，两只手都能数得出来。
薛银琳2014年5月份加入到这个楼盘销售团队的时候，恰恰是乐清市房地产市场低迷的时候。2014年7月份项目开盘，当时在各种优惠措施的吸引下，短时间成交了100多套房子。之后房子就越来越难卖，不仅是来买房的客户不多，就是来看房的人都少得可怜。2014年7月项目开盘的时候，像薛银琳这样的客户经理有八个，但是随着市场的低迷，销售越来越困难，一些客户经理陆陆续续离开。因为仅仅依靠每月一两千元的底薪，很难维持在这里的基本生活。到了2015年的三四月份，售楼处里只剩下三个销售人员，薛银琳便是其中一个。
吴清华也是当年留下的三个销售员之一， 坚持下来的她在2015年年底看到了转机，当时来看房子的客户逐渐多起来，特别是到了2016年，来看房和签约的客户出现大幅增长。& 2016年1月份吴清华销售14套房源，3月份到目前已经签约16套，如今她成为整个项目的销售冠军。
《经济半小时》记者：客人送走了？
吴清华：走了。 《经济半小时》记者：签完了？
吴清华：签完了。
刚送走客户的吴清华笑容满面，这是她今天签的第三套房子。
《经济半小时》记者《经济半小时》记者吴清华和薛银琳所在的楼盘，一共有1200多套房源，从2014年7月开盘到2015年6月，将近一年的时间仅仅销售了三分之一，但是从2015年年底到目前，短短几个月的时间，已经销售了近60%的房源。
楼市回暖后，乐清悦荣府楼盘的大厅客源不断。
在乐清市住建局房地产市场监管科，科长黄强给《经济半小时》记者看了最新的房地产销售数据。
月份，乐清市新建商品房成交928套，同比增长23%，尤其是二月份的成交数量，相比去年同期增加显著。
浙江省乐清市住建局房地产市场监管科科长黄强：第二月份成交的是634套，环比增长156%，同比增长是43%，2016年的，反正增量还是在走，这块销售还是比较正常的，比较乐观的，包括二手房。
看着这些增长的数据，黄强总算松了一口气。在一年之前的这个时间，恰恰是黄强压力最大的时候。2014年年底，乐清市的商品住房库存7216套，比2013年同期增加21.22%，商品住房的去化周期达到27个月，这是乐清历史上从来没有过的高点。
一方面是库存难以消化，另一方面是新开楼盘还在不断投放市场。特别是房地产市场火爆的时候，大量拿地的楼盘项目集中进入市场。
黄强：前几年很多资本投入到房地产市场，然后市场周期刚好在两三年内呈现，房地产市场又是在下跌的过程中，购房者也不愿（购买），持币观望，也不愿出手买房，造成这边供得量大，那边消化不了。
新建商品住房库存增加，不仅是政府压力很大，房地产开发商也面临着巨大的资金压力，个别企业甚至出现了资金链断裂风险。
在房地产市场不景气的时候，黄强也走访了大量房地产项目，他发现大部分在建开发项目已没有什么利润空间，有的甚至亏本。但是为了能够尽快回笼资金，降低金融风险，政府部门也是劝导开发商降价销售。
从最高的均价2万多元，到2015年的13000元，几乎是腰斩。但是房地产市场依然冷冷清清，销售不畅。
从2014年底开始，乐清市住建局开始大量走访销售困难的企业，了解销售困难的原因。而且对潜在购房者做了调研，了解他们需要什么样的房子，以及打算什么时候购买房子。
黄强告诉《经济半小时》记者，他们对整个市场进行全方位剖析，包括配套设施、公积金发放、按揭首付利息等方面。
日，乐清市出台了“关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”，当地俗称“乐十条”。　 “乐十条”包括减少住宅用地供应量，落实税收优惠政策，加大金融对房地产业的支持力度等都能。除了政策支持，乐清市政府还拿出真金白银补贴购房者，实行个人购房财政补贴，补贴金额按照房屋成交计税价格给予0.6%补助，也是100万的房子能够得到6000元的财政补贴。
中梁地产集团乐清项目部副总经理赵鲁哲告诉《经济半小时》记者，政府在审批环节等方面给予了支持和帮助，缩减了手续及时间，对业主，对开发商来讲都会化繁为简。
赵鲁哲负责的楼盘正是在“乐十条”出台后的2015年6月份，当初他们在2014年拿地的时候，正是房地产市场最为冷清的时候，当时他们也在担心房子开盘之后会不会销售困难。不过政府的政策出台后，赵鲁哲悬着的心终于落了地，项目开盘后的销售数据也打消了他之前的担心。
赵鲁哲：一期我们537套房子去化非常快。当时内部研判大概去化的周期从开盘到清盘，会在半年左右。实际上我们一个月以内的去化率达到70%到80%，这个速度超乎我们的预期。
陈先生一家在北京工作，春节回家的时候看了这里房子，今天特地飞回来签订合同。
《经济半小时》记者陈先生的父母在山区农村，虽然也有房子，但是那里的教育资源跟市里比还是有一定差距。眼看着孩子一天天长大，陈先生想着在这里买了房子，等到女儿上学的时候，父母就可以搬到这里照顾。陈先生看中的房子，面积是170多平方米，但是开发商赠送的面积就接近130平方米。
陈先生：这个房子我买的觉得挺心仪的房子，总价290多万，但合起来平均价格可能才八、九千块钱。
为了去库存，降低房地产市场压力，今年2月1日，央行与银监会联合发布调整个人住房贷款政策。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房，首付款比例最低为20%，改善性第二套住房的首付比例最低为30%。2月22日起，国家又调整了房地产交易环节的契税、营业税。尤其是对个人购买家庭第二套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
置业顾问霍然向购房者陈先生解说购房相关契税的变化。
置业顾问霍然： 现在契税国家政策比较好，今年新执行的2月22日开始实施的，原来契税像你这个已经超过144平米了，大约是4%，总房款的4%，那现在降到了2%左右，那你总共契税从10万多减到了5万多，这个是对客户还是比较有利的。
半小时观察：去库存需因城施策
号，住房和城乡建设部部长陈政高在十二届全国人大四次会议新闻发布会上表示，当前国内的房地产库存压力很大。截至2015年底库存面积达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。
面对高企的房地产库存，国家出台了信贷、税收等多项拉动政策，但由于我国地域广阔，各地经济发展、房地产市场差异很大，解决房地产库存不能仅仅依靠中央的政策，各地需要因地制宜推出适合当地的房地产政策、措施，这样有效地做好房地产去库存这项工作。()项目预计日推出3号楼，42套房源，主力户型为271平米四居、338平米五居，层高3.3米，开盘均价约90000元/平...打我：400-606-6969 转 31479()项目二期2号楼日开盘，户型面积45-65平米，层高4.2米，预计总价约150万/套，装修标准4000元/平米，50年产权，物业费4.2元/平米/月，预计2017年年底入住...打我：400-606-6969 转 11741()项目7#Loft产品在售，主力户型为45-106平，均价约18000元/平，预计日交房，另项目商业5#在售，面积为42-220平开间，均价约32000元/平...打我：400-606-6969 转 &72093
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15句话，写给2017年的地产行业，也写给自己。
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