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建筑面积和套内建筑面积计算和计价的区别、利弊
一、建筑面积和套内建筑面积的计算： 建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。公式是： 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面
　　一、建筑面积和套内建筑面积的计算：
　　建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。公式是：
　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
　　套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
　　二、建筑面积和套内建筑面积计价的利弊
　　律师认为：对于预售商品房来说，利用套内建筑面积更有利于保护买受人的利益。
　　理由是如果预售合同都是按照&总建筑面积&计价，一些开发商会想办法让交房时的&公摊面积&增加，而增加的部分自然会进入&总建筑面积&从而让房款增加，但却无法从中获得收益，只有多花钱。随后，对增加出来的&公摊面积&，部分不良开发商又有两种处理手段，一是这些面积根本是子虚乌有，杜撰来骗人的; 另一种更阴险的办法是，开发商的确多造了一些建筑物，可是这些建筑物花了购房者的钱却没有被大家使用，依然被开发商占用、出租获得收益。
　　如果按照&套内面积&签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究竟有多少。
　　按照套内建筑面积计价不代表公摊面积买受人就没有权益，这仅是一种和按建筑面积计价标准不同的另一种计价方式，所有的公摊面积的价格也是折合到了套内建筑面积中，买受人拥有其应该享有的对公摊面积的所有合法权益。另外这种计价方式也是有法律依据的。根据《北京市城市房地产转让管理办法》(以下称《办法》)规定， 2003年 12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。
　　律师认为：对于购买现房来说，两种计价方式对买受人没有太大区别。
　　现房是已经核定了房屋建筑面积、并取得了现房出售许可证的商品房。这类商品房，买受人可以随时查看房屋的面积、结构、朝向、户型等，房子多大，买受人一目了然，如果买受人认为建筑面积很大而自己的套内建筑面积却很小，买受人完全可以拒绝购买。开发商把总建筑面积搞得&水分&越多，房子越难卖掉。
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一、建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积
（1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。
（2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
（3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。
（4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
二、不计算建筑面积的范围
1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。
2、检修、消防等用的室外爬梯。
3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。
4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。
5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
9、岗亭、警亭、书报亭等。
10、里弄房屋后天进内的天棚。
11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。
12、阁楼。
13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
三、根据国家的建筑设计规范和房屋测绘面积暂行管理办法上的解释呢就是室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定:
1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；
& 2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。
& 3、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
4、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等
5、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规&
定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
按目前的规定，售房是以建筑面积来计算房价的。几乎所有售楼书，都是标的建筑面积。建筑面积，就是以从外墙的全部到内墙的中间线来计算的。目前高层住宅与多层住宅，高层住宅与高层住宅之间，外墙的厚度都差不多。如果讲到内墙的厚度，其中的区别就大了。
传统建材与各种新型建材的厚度不一样，造成内墙的厚度也不一样，在不同的部位可以用厚度不一的墙体建材。因此，当你看中某套房，或想还用原来的家具，或想买、想做的家具，一定要丈量一下这套住宅的室内净面积。只有这样，才不会产生家具放不下的情况。
另外要提醒购房者的是，还要掌握后的净面积。一般要注意装修后墙面增加的厚度，地板铺设后和吊顶之后的室内净空高度，这对家具的定做、选购也很有影响。准确的算法是，将踢脚线安装之后，除去它的厚度；地板、吊顶全部做好后，再量一量它的净空高度。只有按这样算出来的净面积去设定家具的尺寸才不会出错。否则，还是会和家具的尺寸产生误差。
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