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划拨性质二手房能否交易？能转变为出让吗？
-& 11:55:21 来源： 认
?编号：41067
?标题：划拨性质二手房能否交易？能转变为出让吗？
?形式：看房
?处理人/部门：----
?提问者：认
?提问时间： 11:55:21
?来自：顺德区
划拨性质二手房能否交易？能转变为出让吗？
记者跟进：
& & 一些房产由于特殊的原因(单位集资等)，土地性质属于划拨，转手价格很低，吸引了很多人来购买;这样的房产交易是否存在风险呢?土地的性质能否转为出让呢?本期购房体验课就为大家讲解。
　　土地属出让性质的房产一般是过去单位的福利房(即房改房后上市的房、单位的集资房)、经济适用房等;这类房产在满足一定的条件下就可以正常出售。
　　划拨土地性质房产产权清晰有两证可出售
　　二手房二证齐全，房子是以前的单位福利房，已经买断，但是土地性质是划拨的，这种房子能买吗?
　　房产产权清晰没有抵押贷款的话，在有两证的情况下一般都是可以直接进行交易的;所以这类单位房产是可以进行买卖的;即使土地性质是划拨的也行。而其他的划拨性质房产，例如经济适用房，也是划拨性质的，只要是有两证并且购房合同满5年同样也可以上市交易。
　　但是出售时需缴纳一定的费用，划拨性质房产转让需交土地收益金。
　　划拨性质房产转让需交土地收益金
　　缴纳土地收益金是划拨土地的房屋在办理转移登记时要交的其中一项费用，划拨性质的房屋在转让时要缴纳土地收益金，根据土地等级和占地面积征收，而其中占地面积是指土地使用权证上注明的分摊面积。
　　目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下;土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，一般只有几百元。
　　即使缴纳了土地收益金，但是土地的性质也不会因此变为出让的。其中二手房经济适用房交易时：不变更土地性质，也就意味着仍旧维持&划拨&属性;按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权可保留&划拨&。
　　未交土地出让金 土地为划拨
　　划拨和出让土地性质的房产在日常使用和居住上没有区别，但是在拆迁补偿上确实是有一些差别的，所以很多人都想在购买时就变更土地的性质，但是这样是比较困难的。
　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：&是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或是将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为(除法律、行政法另有规定外，没有具体使用期限的限制)。由于多 数是没有缴纳土地出让金的，就难以变为出让土地。
　　注意：出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让给土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税(费)。
　　转变土地性质需审批缴纳土地出让金 实际难办
　　政策规定：如果是以划拨方式取得的，则用地者无权处理，必须要报政府审批，由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定交纳土 地使用权 出让金，实现土地使用权从无偿到有偿的变化。如果是以出让方式取得，则土地出让金由原产权单位交付。但无论哪种方式，都应在购房时由购买方向房屋管理部门 交付土地出让金。
　　如果在业主单独办理两证时或者是二手房买卖过程中，能否个人缴纳土地出让金能否变更土地性质呢?
　　咨询土地局工作人员，工作人员给出的答案是否定的：变更土地性质个人是办理不了的。解释到：需由开发商办理，交有政府审批，缴纳整栋楼的土地出让金，变更整栋楼的出让性质;不可能这套房变更了土地性质，而其他的仍然是划拨的。
　　那经济适用房呢?同样是出让性质的土地，而且最近政策出台征收差额70%的土地出让金就可以变成出让的，这和上述的解释不是相互矛盾吗?
　　虽然由于土地出让金费用很高，实际中也很少人去缴纳，但是如果真有想去缴纳的话，该如何办理呢?
　　土地局工作人员继续解释到，政策确实是这样规定的，但是目前实际操作中也不能是单独一家一户去办理变更，只是告诉购房者有这个途径可以操作。
　　但是这样的解释仍存在疑惑的地方。
解决方案：
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