工程量清单中总承包服务费计价表由招标人填写还是投标人填写？如何确定费用？
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　　清单计价和定额计价区别
　　工程造价管理在我国还处于起步阶段，虽然近年来取得了很大的进展。但就目前而言，我国的项目管理与国际水平还存在很大差距。随着全球一体化的发展，我国社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑业也逐步走向市场，国家急需规范新的市场规则，工程造价面临一场新的改革。特别是在加入WTO之后，大的工程项目越来越多，计划经济体制下的定价规则已不可能适应国际惯例。
　　本论文通过两条主线来说明工程造价的管理方式。其一是：计划经济下的定额计价方式，价格由国家统一制定；其二是：市场经济体制下的工程造价管理体制，采用市场定价的方式，价格由市场决定。并对这两种计价方式的定义、基本方法及程序、在招投标中的应用等问题作了详细对比，以说明我国工程造价改革的必要性。
　　一、定额计价模式建设工程定额，是指按照国家有关的产品标准、设计规划和施工验收规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工、材料、机械等消耗量的标准。
　　反映在一定的社会生产力发展水平下，完成某项建设工程的各种生产消耗量之间特定的数量关系，考虑的是正常的施工条件、大多数施工企业的技术装备程度、合理的施工工期、施工工艺和劳动组织下的社会平均消耗水平。
　　1、定额计价的基本方法和程序。在我国，工程造价在工程招投标价格形成中采用定额计价模式：按预算定额规定的分部分项子目，逐项计算工程量，套用预算定额单价（或单位估价表）确定直接费，然后按规定的取费标准确定其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金，加上材料调差系数和适当的不可预见费，汇总后即为工程预算或标底。而标底则作为评标定标的主要依据。
　　定额单价法确定工程造价，是我国采用的一种与计划经济相适应的工程造价管理制度。国家以假定的建筑安装产品为对象，制定统一的预算和概算定额，计算出每一单元子项的费用后，再综合形成整个工程的价格。
　　编制建设工程造价最基本的过程有两个：工程量计算和工程计价。为统一口径，工程量的计算均按照统一的项目划分和工程量计算规则计算工程量。工程量确定后，就可以按照一定的方法确定出工程的成本及盈利，最终就可以确定出工程预算造价（或投标报价）。
　　用公式表明建筑产品价格的定额计价的基本方法和程序：
　　（1）每一计量单位建筑产品的基本构造要素（假定建筑产品）的定额直接费=人工费＋材料费＋施工机械使用费其中：人工费=（人工工日数量工人日工资标准）
　　材料费=（材料用量材料预算价格）
　　机械使用费=（机械台班台班单价）
　　（2）单位直接工程费=（假定建筑产品定额直接费）＋其他直接费＋现场经费
　　（3）单位工程概预算造价=单位直接工程费＋间接费＋利润＋税金
　　（4）单项工程概预算造价=单位工程概预算造价＋设备、工器具购置费
　　（5）建设项目全部工程预算造价=单项工程的概预算造价＋有关的其他费用＋预备费
　　二、工程量清单计价模式工程量清单计价法，是在建设工程招投标中，招标人或委托具有工程造价咨询资质的中介机构按照工程量清单计价办法和招标文件的有关规定，根据施工设计图纸及施工现场实际情况编制反映工程实体消耗和措施性消耗的工程量清单，并作为招标文件的一部分提供给投标人，由投标人依据工程量清单自主报价的计价方式。
　　在工程招投标中采用工程量清单计价是国际上较为通行的做法。
　　1、工程量清单报价的形式。工程量清单报价包括实物工程量清单报价、非实物形态竞争性费用。工程量清单以实物工程量为主体，非实物形态竞争性费用和人工费用不提供实物量。实物工程量清单通常指建筑安装就位后工程实体量。工程量清单不能单独使用，应与招标文件的招标须知、合同文件、技术规范和图纸等结合使用。目前工程量清单报价有以下几种形式：
　　（1）直接费单价法。直接费单价即工程量清单的单价由人工、材料和机械费组成，按定额的工、料、机消耗标准及价格和进入直接费的调整价确定。其他直接费、间接费、利润、材料差价、税金等按现行的计算方法计取后列入其他相应价格计算表中。这是我国目前绝大部分地区所采用的编制办法。
　　（2）综合单价法。综合单价指完成某工程量清单项目每一计算单位除税金外所发生的所有费用，综合了直接费、管理费和利润等。其对应的图纸内工程量清单即分部分项工程实物量计价表，属于非竞争期性费用。而另一部分公共（综合）费用项目表属于竞争性费用，如：脚手架费，高层建筑增加费、施工组织措施费及保险费等。在投标报价中，非竞争性费用采用定额法计算，而竞争性费用则根据工程实际情况和自己的实力竞争报价。
　　（3）全费用法。全费用是由直接费用、非竞争性费用、竞争性费用组成。该工程量清单项目分为一般项目、暂定金额和计日工三种。一般项目是指工程量清单中除暂定金额和计日工以外的全部项目。暂定金额是指包括在合同中的供工程任何部分施工或提供物、材料、设备、服务，或提供不可预料事件所需费用的一项金额。全费用单价合同是典型、完整的单位合同，工程量清单按能形成一个独立的构件为子目分部分项编制。同时对该子目的工作内容和范围必须加以说明界定。
　　2、工程量清单计价的概念。工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是按照招标和施工设计图纸要求将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项实物工程量，按工程部位性质分解为分部分项或某一构件列在清单上作为招标文件的组成部分，供投标单位逐项填单价。经过比较投标单位所填单价与合价，合理选择最佳投标人。
　　3、工程量清单计价的基本方法与程序。工程量清单计价的基本过程：在统一的工程量计算规则的基础上，制定工程量清单项目设置规则，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据各种渠道所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。其编制过程可以分为两个阶段：工程量清单格式的编制和利用工程量清单来编制投标报价。投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。
　　（1）分部分项工程费=分部分项工程量分部分项工程单价。其中分部分项工程单价由人工费、材料费、机械费、管理费、利润等组成，并考虑风险费用。
　　（2）措施项目费=措施项目工程费措施项目综合单价。其中措施项目包括通用项目、建筑工程措施项目、安装工程措施项目和市政工程措施项目，措施项目综合单价的构成与分项工程单价构成类似。
　　（3）单位工程报价=分部分项工程费＋措施项目费＋其他项目费＋规费＋税金
　　（4）单项工程报价=单位工程报价
　　（5）建设项目总报价=单项工程报价
　　4、工程量清单计价的操作过程。就我国目前实践而言，工程量清单计价作为一种市场价格的形成机制，其使用主要在工程招投标阶段。工程量清单的操作过程可从招标、投标、评标三个阶段阐述。
　　（1）工程招标阶段。招标单位在工程方案、初步设计或部分施工图设计完成后，即可委托标底编制单位（或招标代理单位）按照统一的工程量清单计算规则，以单位工程为对象，计算并列出各分部分项工程的工程量清单（应附有有关的施工内容说明），作为招标文件的组成部分发放给各投标单位。其工程量清单的粗细程度、准确程度取决于工程的设计深度及编制人员的技术水平和经验。在分部分项工程量清单中，项目编号、项目名称、计量单位和工程数量等项由招标单位根据全国统一的工程量清单项目设置规则和计量规则填写。单价与合价由投标人根据自己的施工组织设计（如工程量的大小、施工方案的选择、施工机械和劳动力的配备、材料供应等）以及招标单位对工程的质量要求等因素综合评定后填写。
　　（2）投标单位作标书阶段。投标单位接到招标文件后，首先要对招标文件进行透彻的分析研究，仔细理解图纸。要对招标文件中所列的工程量清单进行审核，视招标单位是否允许对工程量清单内所列的工程量误差进行调整决定审核办法。如果允许调整，就要详细审核工程量清单内所列的各种工程项目的工程量，对有较大误差的，通过招标单位答疑会提出调整意见，取得招标单位同意后进行调整；如果不允许调整工程量，则不需要对工程量进行详细审核，只需对主要项目或工程量大的项目审核，发现这些项目有较大误差时，可以利用调整这些项目单价的方法解决。
　　工程量确定后进行工程造价计算、工程量套用单价及汇总计算。工程量单价的套用有两种方法：工料单价法及综合单价法。工料单价法即工程量清单的单价，按照现行预算定额的工、料、机消耗标准及预算价格确定。其他直接费、现场经费、管理费、利润、有关文件规定的高价、风险金、税金等费用计入其他相应标价计算表中。综合单价法即工程量清单的单价综合了直接工程费、间接费、有关文件规定的高价、材料价格差价、利润、风险金、税金等一切费用。工料单价法价格的构成比较清楚，但缺点也较明显，它反映不出工程实际的质量要求和投标企业的真实技术水平，容易使企业再次陷入定额计价的老路。综合单价法的优点是当工程量发生变更时，易于查对；能够反映本企业的技术能力、工程管理能力，根据我国现行的工程量清单计价办法，单价采用的是综合单价。
　　（3）评标阶段。在评标时可以对投标单位的最终总报价及分项工程的综合单价的合理性进行评分。由于采用了工程量清单计价法，所有投标单位都站在同一起跑线上，竞争更为公平合理，有利于实现优胜劣汰，在评标时坚持倾向于合理低标价中标的原则。当然在评标时仍然可以采用综合计分的方法，不仅考虑报价因素，而且还对投标单位的施工组织设计、企业业绩和信誉等按一定的权重分值分别进行计分，按总评分的高低确定中标单位。或者采用两阶段评标的办法，即先对投标单位的技术方案进行评价，在技术方案可行的前提下，再以投标单位的报价作为评标定标的唯一因素，这样既可保证工程建设质量，又有利于业主选择一个合理的、报价较低的单位中标。
　　三、工程量清单计价法与预算定额单价法的比较
　　1、定额计价模式的缺陷。在定额计价模式下，政府是制定工程造价的主体。它限定不同级别的施工企业在记取造价时必须执行同一种标准的“定额直接费”或“定额人工费”，业主只能处于从属地位，不能自主定价，只能按照政府的“取费标淮”进行计算。其所产生的弊端有：
　　（1）反映不出建设先后顺序、主从关系和资金使用的时间、空间的秩序，只是单纯从会计的角度规定我国工程造价的构成，体现不出工程造价管理的清晰思路，实施起来容易混淆。
　　（2）不能体现出建筑产品优质优价的原则。业主总是希望工程质量好价格低，然而建造高质量的工程比建造普通合理的工程投入要大。虽然政府最近做了调整，允许双方在自愿的原则下收取优良工程补偿费，但是如果一方不同意，所投入的费用就不能收回。因此，这种方法操作起来不好掌握，容易造成工程质量不优业主不满意，创优质工程施工企业投入必须加大，两者之间的矛盾显而易见。
　　（3）不利于招标工作的展开。现行的工程造价计算复杂，耗时费工，不但要套用“定额直接费”，还要计算材料价差及套用定额收取管理费等。同时从理论上讲，一样的图纸套用一样的定额，按一样的信息价计算，所得的结果应该是一样的。但是由于操作人员理解不同，水平有差异，往往得出的结果有很大差异，使得招标工作考察的并不是企业的综合能力，而是考核预算员的理解能力和运气，谁做的工程预算跟标底“碰”上了，谁中标的可能性就大，明显的不公平、不合理。
　　2、工程量清单计价法的特点。建设单位在招标时，基本上都附有工程量清单。这就为工程量清单报价法提供了良好的基础。它具有以下的特点及优势：
　　（1）有利于企业编制内部施工定额，提高企业内部的管理水平企业在招投标时，必须参照标准定额，以标准定额为依据再套用市场的人工、材料、机械单价，综合计算出单价。实际上，各单位比较的也就是材料、人工的单价和费用的让利，真正采用先进施工工艺降低单价的寥寥无几。但作为一种发展趋势，随着市场经济的发展，各单位结合自身的优势，进一步编制和完善企业内部定额将会是必然的。
　　（2）能够增加企业中标的可能性。在实际招投标过程中，保价项目一般比较多，考虑到甲方一般会询价，竣工结算时按实际发生的工程量进行计算，因而可在报价中采取不均衡报价法，即预计工程量今后可能会增加的项目其单价要适当报高些，反之，则报低些。这样即使初期总价低也不会影响整个工程利润，而且会大大增加中标的可能性。
　　（3）杜绝了相互扯皮的现象，使工程能够顺利结算。工程量清单报价法的单价是综合的，不可调的，而工程量除了一些隐蔽工程或一些不可预测的因素外，其它都有图纸或可实测实量。因此，在结算时能够做到清晰、快捷。
　　3、两种计价模式的比较。在建筑工程完工后进行结算时，一般都会根据实际完成的工程量按合同约定的办法进行调整。在确定调整工程量的单价方面，工程量清单计价法比预算定额单价法更具有优势。因为预算定额单价法编制施工图预算，主要是采用了各地区、各部门统一编制的综合单价，便于造价管理部门进行统一管理，适应了集中的计划经济体制。但在市场人工、材料、机械台班价格变化波动较大的情况下，采用预算定额单价法计算的结果往往会偏离实际水平，造成误差。价格变化波动越大，造成的误差也越大，这往往成为以预算定额单价法结算工程款争议的焦点。而工程量清单计价法因其调整的工程量单价是按以下三个原则确定的，故可避免此争议。其确定单价的原则为：
　　（1）投标报价中有适用于调整工程量的价格时，可按报价中已有的价格确定；
　　（2）投标报价中有类似于调整工程量的价格时，可参照报价中已有的价格确定；
　　（3）当投标报价中没有适用或类似于调整工程量的价格时，由发包人与承包人协商确定价格。若协商不成，可报工程所在地的省级或国务院有关部门工程造价管理机构审核确定。
　　使用工程量清单计价法确定工程造价可以克服预算单价法的缺点，避免一个工程1年完工，却要决算三年的怪事情。因为二种方法在对待调整的工程量的单价方面所采取的处理形式不同，故对工程的最后结算也不同。工程量清单计价法可以避免工程结算的拖延，使工程顺利结算。克服施工时马马虎虎，决算时是一笔糊涂账的通病。工程量清单报价法因为单价已定，剩下的就是在整个施工过程中不断核对工程量。即使有增加项目，也是以补充综合单价的形式出现，这样工程一竣工，整个结算价也就出来了，真正做到工完账清，增加了企业的竞争能力。
　　希望对你有用 至少我是从这文里面学习的.
1、先从结构施工图入手，拉出工程量清单，列入建筑工程计价
2、再从装修入手，拉出工程量清单，列入装饰装修工程计价
3、再从给排水入手，拉出工程量清单，列入
首先根据单位工程施工图计算出各个分部分项工程的清单项所包含子目工程量;然后对所包含子目进行组价(可以套定额)，进行人工、材料、机械调差、取费，形成子目综合单价，
垂直运输费是建筑行业里的一个专项收费项目，在工程的承包中，由建设单位支付给施工单位的一项费用，计算方法是从正负零减去正一楼算起，直至楼顶的提升高度。向下是由正负
定额人工费：是指没有调整人工费的价格； 人工费：按照市场价或者信息价调整后的人工费。
工程量清单计价由分部分项工程量清单(即分部分项工程费)、措施项目清单(即措施项目费)、其它项目清单(即其他项目费)、规费、税金五部分组成
综合单价包括：人工费，材料费，机械使用费，管理费和利润及一定范围内的风险费用。
你的意思是
定额计价与清单计价的差异吧。清单本身就是由一个或几个定额组合而成的。清单是定额的综合，比如一个土方清单项里边包含机械挖土方、人工挖土方、钎探、钎探
建筑地基承载力检测费用由建设单位承担，施工单位投标文件工程量清单计价措施项目费有检测试验费用，这个费用不包含承载力检测。
既然是综合单价组成，肯定是市场人材机，不是定额人材机。
是这样确定的，
1、按定额的项目计价
2、按规定的费率计取管理费和利润
把这些加到一起就好了
清单是多个项的，以主要工程量为基数，也就是清单工程量，其
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从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发。如今，房子成了完全商业化的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁，从月薪450元整到年薪几十万。我的15年基本是中国地产最风云波诡的15年。我的这15年也是整个时代超速发展的15年。3个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。所有人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今人到中年。怎么说不干就不干了呢？到今天，也算是一般的成功人士了。所有人纷纷以为我喝大了开玩笑。却不知我是真下了决心。
因为，我明白，我这些年在地产业做了几乎所有的职位，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过所有的环节。
我却累了，在人到40的时候决定不做了。
我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得把自己送进去。我又说，世界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。　我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说得清清楚楚。希望对在买房的人、已经买房的、打算买房的、不打算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不用买房的、还有二次改善住房的人，能有一点用处，能多长一个心眼。我做得不多，只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来。写得详细点，啰嗦点不要紧，但是不严肃，不说教。而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白。
再次警告，本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎咬牙！ 是为序。
第2节：住宅结构的初级扫盲
01 住宅结构的初级扫盲
　　都说地球在开会，调成振动模式了。先前的几次大地震，让国人对房子的质量备加关注，为什么有的建筑如同锡纸，有的建筑如同磐石？咱们小老百姓，觉得结实就成，哪考虑过房子是用什么材料建的。
　　我们选房子，把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面，很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的。
　　房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。这些名字你也许耳熟能详，我简单说说，咱是买房不是盖房，略懂一二即可。
　　砖混结构
　　通俗点讲，就是砖+土。承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。装修的时候你可以亲力亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就别自个儿琢磨了。（地基呢？不重要吗？）
　　砖木结构
　　按字直译，就是砖+木。承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便，自重轻。你要真在农村有个一亩三分地，爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死。又扯远了。
　　钢筋混凝土结构
　　顾名思义，砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊，“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造。你现在去买房，售楼小姐一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震。”以此来慰藉国人极没安全感的小心灵。
第3节：不能不研究的房子的建筑形式
　　从洞穴到草棚，从平房到楼房，我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变。于是，在这变化的过程中，原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说？听我给你简单聊一聊。
也就是70年的事儿　　
要说咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的，很少人能说明白。很多人以为自己拿了房产证，有了上面的条条框框就是爷了。其实呢，你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了。这其中的原因，咱先说大的，小点的不说你都明白。
　　房地产商在拿地时，有个文书，其中的两条就是规划用地面积，以及规划建筑面积。
　　什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。这地还是地，可惜不能把楼盖满了。于是，内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。
　　什么是规划建筑面积？建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧，吃不了，剩了就馊了。“馊了”这词好玩，有一次我去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积。你别急，有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗？不能。
　　于是国家就给房地产商个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下。
　　这么一看，其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏心眼不少。比如，竞标的时候，你一看，哪一家的建筑面积都是最少的，全是绿化面积，只有两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢。然后呢，只要地拿下来了，你再去一看，足球场变台球厅了，密密麻麻的楼盘出来了。
　　你能让拆了重建吗？
　　我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。你问有多大？其实也不大，就70年的事儿。
　　低层、多层和高层楼房之间的PK
　　咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数，就让人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看国家的规定。
　　按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10到30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也出现了30层以上的超高层公寓，像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道。
　　所谓“远近高低各不同”，那自然“层高层低也不同”了。我朋友说，站得高，看得远；我妈说，住得低，少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧。
　　1.低层住宅
　　别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势。因为层数少，所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理，建筑层数较低，楼梯的坡度不大，用起来就方便，尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢。还有一个原因，低层住宅结构单一，平面布置紧凑，组合灵活，可谓雅俗共赏。你看，城市的低层住宅，既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院，也有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是，这也是民风民情。
　　目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。
　　2.多层住宅
　　多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京，因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看：
　　首先，与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。你不服不行，看看那些多层住宅，每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门。
第4节：不能不研究的房子的建筑形式
　　其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱。
　　第三，多层住宅在建房时，建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产。因此，总体来说，造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了。当然，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅。这又是另一码事儿了。
　　当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯，那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的。
　　3.高层住宅
　　高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿。这个庞然大物，由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式。
　　高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就是只要不停电，就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地，增加住房和居住人口。同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率，换句话说，就是可以多住几户人家。在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说，实在是一种最适宜的建筑方式。
　　当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。
　　不过，从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅度提高。
　　披着马甲的板式小高层
　　为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。
　　作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊。好在哪儿？你来看看：
　　1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。
　　2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。
　　3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。
　　4.实惠，公摊面积少，使用率高，当然，这是和塔楼相比。
　　5.空间结构灵活，户型富于变化。
　　看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今，这板式小高层，摇身一变，一件马甲披在身，顿时成了楼市点金石，与“e”并肩，成就新的时尚。为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧。
第5节：不能不研究的房子的建筑形式
　　小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通。紧接着，进军京城也渐成气候。过去，高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等。就这样，独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。
　　这腰肢可不是白扭的，好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短，一般保持在8至14层，最高的达到18层，以一梯两户居多，私密性可谓强矣，户型均好性明显。同时，小高层设有电梯，方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等。
　　最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低。咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。所以，目前北京市区的许多小高层售价30000余元，与塔楼相当甚至略低。
　　当然啦，前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上，他们也想出了馊办法。什么办法？开发商想“多出面积”，于是使进深太长，面宽又不扩大，房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间。
第6节：选套合适的房子其实很简单
　　在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不是，对于不知道房子的选购方法的人来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊，不是一般的难。可你要是掌握了选房的技巧，那就是再简单不过的事儿了。
　　让实用掀起概念的盖头来
　　买房子干什么用，自然是用来住，用来过日子的，这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下，就会发现其实很简单，表面的这么多层修饰剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是很简单的。
　　1.概念＝什么人买什么房
　　什么叫概念，这词听着很玄，现在什么古典主义风格啊，什么未来的房子啊，听得人是一愣一愣的，其实你把这些词都套上实用主义这个原则，就会发现，其实很简单，概念就是市场定位。从这个概念中，你可以看出开发商这房子是想卖给谁，这直接决定着你将来的邻居都是些什么样的人，你要和这个居住环境和感觉贴合，才能住得舒服。要不符合，那就是自己找罪受了，你想啊，要是一传统观念很强的人，住进了一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中，那还不得憋屈死，整天不是看这个不舒服，就是看那个不顺眼，这不是自己给自己下绊子嘛，所以，概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从，但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签，来判断一下这个标签适不适合你。
　　2.期房＝海市蜃楼
　　期房，真的就是一个海市蜃楼的存在，因为你看不到实物，所以就有了许多的风险存在，在“变现”的时候，有很多不确定的因素，面积可能有误差，规划设计可能被人修改了，本来该用的好的建筑材料也成了次的，种种这样的风险不能不防。就算开发商很有良心，这些方面都保持着你想象中的样子，那时间呢，是否能保证，在规定的时间内，能否如期交房。这些都是极有可能出现的问题。因此，作为一个实用主义者，在售楼小姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好，将来会怎么怎么样时，要把握好一个原则，想象中的永远是美好的，要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更，要么，就放弃期房，干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免。
　　3.样板间＝时装表演
　　模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，大家都喜欢，但恐怕没有多少人会真正买来穿在自己身上，为什么，不实用，真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物，因此，这玩意儿是没有实际的市场空间的，样板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感，甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而，这样的房子要想真正地搬到自己家中实用，是很难的，单不说造价很高，我知道有些人有钱，不在乎这个，但实际却是，这样的样本搬到屋子里，根本就派不上用场，甚至还会是阻碍。看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼，地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考，否则，还是敬而远之吧。
　　4.使用率＝房价“系数”
　　使用率这个说法，这些年，被挑得很高，某某小区85%，某某家园84%，然而，很多人并没有真正地重视这个“高”，没有把使用率和房价挂上钩，实际上，这是极其错误的。你想想，同样是花50万买一套50平的房子，使用率是70%，还是80%，平均到房价上，那每平米得差出好几百块，因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。
　　5.户型＝功能空间的组合方式
　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。所以，户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？
　　比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花200万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服？
　　把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势。
　　6.环境＝升值或享受的空间
　　环境这个东西，是商品房衍生出来的一个价值，也是必须要考虑到的因素。周围环境好了，才能住得舒服。当然，这个环境也有大小之分，大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置。如果这两个方面，能够兼得，那是最好，否则的话，就需要区别对待了，看看你具体需要的是什么样的，一切从需求出发，不要被售楼小姐的介绍牵着鼻子走。
　　在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说，给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多。
　　7.配套＝门当户对的设施
　　配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用，否则的话，不是锦上添花，而是画蛇添足了。不信，你想想看，一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种实用的观点来看房子，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比，真正做到适合就好。
　　到工地去一定要到工地去
　　外行看热闹，内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，尽说白话。
　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行，这房敢买吗？”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂，闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质。
　　记住我这句话，卫生状况不可小觑！
　　卫生检查各行各业都有，为什么？说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁。你想啊，工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响。其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是蓝绿色居多，你注意了，那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。
　　我有过这样的经历，有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于嘛这，可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差。
　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣，其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的。道理很简单，所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰。
　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗。建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图，知道活要怎么干，干得恰到好处，不该干的活，尽量避免。
　　单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨，工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍，刚清理的场地，先是一小撮杂土，10分钟后，就能发展到一手推车那么多，转天再过来，一座假山就拔地而起了，所以，在那种工地，你不到最后，也别清理。工地的整洁度其实最终应该归结为施工前严密的组织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九不离十，不能走一步看一步。这是什么？这就是水平！
　　当然，咱是去买房的，不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心，也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下，基本该了解的也了解得差不多了。另外给你个提醒，工地越狭小，做到整洁就越难。还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前，其他的时间，人也不见得能让你进去，施工重地，闲人免进嘛！
　　选楼座要向曹雪芹学习
　　你在选房时一定要有最优楼座的理念，要纵观全局。你要知道，房子在楼座中的位置，楼座在社区中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的，甚至每一句话都是有布局的。如果老曹来买房子，绝对是房精。当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来。
　　现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盘卖得火的话，恐怕你还没机会纵观全局呢，房子都没了。但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座”的。
　　选房如何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手，当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象，然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。
　　出行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”，住后面紧跟着行，充分说明两者不容置疑的紧要关系。任何一种家庭架构的组成，无论上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至关重要的。如果一个社区很大，你从自己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了，当然，你要是每天纯把这段路当健身，那没问题，只是万一有急事的话，这段路可就是个考验了。当然，如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话，就需要考虑远离噪声了。根据上面的这两个原则来进行判断，就要求选的楼不能离大门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等。
　　另外，安全因素也绝对不容小视。要全面了解社区情况，看是否处于安防“盲点”。如果对一个小区的物业管理有疑问，那选楼时你最好注意一下安全距离，对多层楼来说尤应如此。背靠区外马路或位于边边角角上的楼，可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子。别为了图个清静反而没有安全保障。
　　另一个要考虑的是社区内的交通隐患。虽然多数社区号称人车分流，但仍然会保留很多地上车位，这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁，如有可能，尽量远离。从规划图上看，地下车库出入口、地上车位一般都会标明，选楼的时候要看清楚。
　　再者，心理舒适度也不容忽视。小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁，但在设计中，它一般都被要求有一个“安全距离”。现在的很多小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来，甚至还盖个小屋子来装饰一下，使它不至于直接暴露在人前。另外，化粪池也是必须要注意的，它虽然不至于有什么安全隐患，但是成天看着这个东西，总是会心里不舒服，因此，选楼的时候，就要问清楚，它设置在哪里，有没有围挡。当然，如果是现房的话，实际去看一下，才会比较安心。如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话，出了差错，连个说理的地儿都找不着。
　　户型就是你的隐秘情人
　　长期以来，人们对户型的关注和了解就像过去娶老婆——“给什么，要什么”，媒婆给你说个脸上有痣的，你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓，反正有个地儿生老病死就成。现在早不这样了，爷们儿都知道，买个房远比娶个老婆要贵多了，而且你还誓死要和这房扛上70年，说是找个情人这比喻的力度都还嫌不够。所以无论如何得买个称心如意的，归结到实际生活中，户型绝对是你需要好好琢磨的。
　　这个“情人”究竟什么样的好呢，我给你支支招。房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量，这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了。
　　1.大不见得就好
　　大户型当然显得气派，不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大，它应该是一种全新理念上的设计，房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计，比如景观落地窗等。否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感。
　　2.忌一览无遗
　　许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无遗，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。现在一般采用的玄关有“密闭式”和“屏风式”两种设计，“密闭式”会侵占一定的空间，本身房子就比较小的话，就不适合用这种了。“屏风式”实际上就是用玻璃啊，镂空的木板啊等材质，做出各种造型，不仅美观，还有实际的功用。
　　3.忌厨厕扎堆
　　在不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。
　　4.忌厅内多门
　　起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅实际面积的挤占。过去的设计往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放。
　　5.忌光线暗淡
　　采光是选房子时必须要考虑的一个因素，否则，屋子整日不见光，是非常不好的。当然，在现在的户型设计中，也不可能所有的屋子都向阳，就需要有一个权衡了，一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。
　　如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南，差一点的，也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌。
　　6.忌动静相扰
　　所谓动静结合，就是要把房间的各项功能组合好。卧室属静，就要求位置要深一些，并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话，不可能做到安静的要求。相对来说，客厅里就属动，人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离，以免相互干扰。
　　厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活，也有利于室内的卫生。
　　7.忌厨房深藏不露
　　厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处。
　　8.忌房屋通透性差
　　房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏，也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。
　　亲爱的，到底哪层好（一）
　　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼，因为高，所以大多是年轻人在住，年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥，哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。
　　但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了。说到头，咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢得厉害。
　　就实际来说吧，家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层，有人说了，不是有电梯吗？不是电梯的事儿，你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒，底层和顶层相对底层温差变化要小点。再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况，如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙，各位可以琢磨一下。
　　补充一点，很多人觉得一楼脏，二楼乱，一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市，噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的。
　　据我所知，近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。
　　顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说，“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海，放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！
　　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量。大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层，平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。
　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来，绝对没错。
　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别，你可千万别，我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说，最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。
　　接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达23°27&N，那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达23°27&S，也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地区，太阳是不可能跑到头顶上来的。所以，太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此，在中国，向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内。
　　亲爱的，到底哪层好（二）
　　有人可能要说，5～8层有点矮，会看不到阳光。其实这种忧虑大可不必有。为什么？这还是朝向的问题。我家就住5楼，光线好得不得了，这跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜你一清二楚，夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你，你就惨了……
　　众所周知，9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然，有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有，电梯也有使用寿命，20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说，还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考虑长远点总没有错。
　　这么说来，楼层太高是不好。同时，高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可小觑。我的建议是，打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。
　　总之，楼层“各有利弊”，过去单位分房，还不是分你哪层你住哪层吗？别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼，开发商到底有资格建多少层，也就是说，弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建。根据粗略的计算，这多盖出来的几层，利润会高达300%以上。马克思他老人家早就说过，如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切。这正验证了这句话的正确性。你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的，基本上都是以罚款了事，这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在乎。但是买房的人，你得在乎，假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊，打桩深度啊，就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保障？没人会给你答案，所以，放聪明点，别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里。）
　　别小瞧细节那玩意儿
　　前面咱们说了，选房子，要多看多听多问，这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么？
　　先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴得太早，这未必是好事。一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题。
　　稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。
　　从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。
　　再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感。在这方面，前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃，以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果，降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好。为什么？为业主考虑得周到呗。
　　另外，楼板也是不可忽视的问题。当然了，我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说，让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。
　　总之，别小瞧楼盘内的细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。
第7节：期房？现房？购房时好纠结的一个问题
　　这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。
　　让人欢喜让人忧的期房
　　当前各大城市的房事，开发商卖房几乎全是期房。期房，顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点：
　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好，也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子，有比较多的选择机会。
　　2.价格上优惠比较大，一般在10％左右，有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受，当然，也能有效地回笼资金。
　　3.付款比较灵活，一般可分为3次。第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用。当然，这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了。
　　4.工程质量能看得见，可以实地监督，提出意见。一般来说，从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。
　　当然，期房也有缺点，而且那还不是一点点呢：
　　1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说，都是个损失。
　　2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女。
　　3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。
　　看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办？再看看现房吧。
　　踏实放心的现房
　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
　　相对期房，现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：
　　1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。
　　2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。
　　3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。
　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说，免得你过后骂我。
　　首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者，在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。
　　不能忽视的二手房
　　当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目。算一算，还真是让人肉疼啊。所以，当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上。
　　二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
　　从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。
　　当然了，一提到二手房，有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错，这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗？让我们来算一笔账吧。
　　某二线城市期房：
　　交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688
元/m2= 665696元。
　　在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。
　　其中，契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02，即得出结果为13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。
　　如此算来，你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等。）
　　某二手现房：
　　该项目已于07年交房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元。交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元/平方米，登记费80元/本，水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元。
　　如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元
　　最后我们可以总结一下：
　　期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳），而现房二手房的总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元，通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底。
　　当然，各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体分析。
　　准现房才是好的
　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
　　相对于期房，准现房自有其优点：
　　1.入住可以屈指可待
　　准现房与期房相比，最大的优势就是，它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。
　　2.配套设施一目了然
　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。
　　3.收房安全可见
　　准现房对于购房者来说，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了。
　　相对于期房，准现房最大的不足就是价格了。那比起来，可是高出一大截去。如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的。
　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。
　　总之，对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子，基本上通用。呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了。
　　1.看的时间要会安排，白天晚上都要看。白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。
　　2.里面外面都要看。里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。
　　3.要运用各种小工具。小锤、打火机之类的都能派上大用场。
　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区，面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样。
　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外。同时，插座、配电箱等等也是必须要看的。
　　关于这个要看的内容，在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下，让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿。
第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
　　都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会。选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通4大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘，名曰某滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜，只有1500一平方米，现在也就3500一平方米，当时很多客户去了后，发现周围荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎么说？一年后肯定完善，要什么有什么。你现在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了，那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖。人家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗？
　　我举的这个例子是说区域环境的重要性。你买了房，就得住，就得生活，4大项缺一不可。
　　这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。她疯了，你也没责任，还不会被忽悠了。
　　再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境？我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房子建得也漂亮，格局也好。四周设施一应俱全，这是不是就没毛病？有，而且多着呢。那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么。在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间，住进来了再看，树也死了，草也干了。你想走就走吧，反正钱你已经交了。不走，那就待着呗。楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴。
　　这就是楼盘内的环境。其实在楼盘内，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，大多都是些不成形的东西。所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？
　　挑完脸蛋挑内涵
　　前面说了区域环境与楼盘内环境，下面，咱们来说一说房子里面的问题。
　　先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么？”答对了，就是格局。格局太重要了，吃哪睡哪，厕所在哪，厨房在哪，空间大不大等等，都是格局的问题。这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了。但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探。
　　其实，挑一个房子，就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选中了这个女人，就是这个女人把你骗到手。格局是什么？就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白，你就很能了解地产商的一些伎俩。
　　先说室内空间设计。进门门厅如何，客厅宽敞不宽敞，采光如何，厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适。首先有一个大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层，室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大，造成卧室太小，就是卧室太大，客厅快和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋，而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高层大多就一个单元，一层楼有5～10户都是正常的，有人问，为什么只要一个单元啊，为什么不和以前多层住宅一样，设几个单元呢？因为这样省钱，省空间：省电梯的钱，省电梯的空间。这些干吗了，要么被房产商吞了，要么被利益更大化了。
　　当一层楼出现5户的时候，格局肯定不舒服，肯定有3个不合适的。只有一面朝南和朝东，毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的，不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的，他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的，可以怎么装修怎么装修。那都是扯淡。这是其一。
　　再说其二，如果你看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料现在一般有3种结构：钢混结构、框架结构、砖混结构。这个前面我已经介绍过了。其实在这3种中，最好的建筑材料还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都采用了框架结构。没办法，一是省料，二是省人工，三是省事。
　　怎么了解房子的结构？就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声音是“当当”的清脆声，是钢混结构，“砰砰”的沉闷声，是砖混结构，“空空”的空洞声，是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。
　　再说下装修质量。如今房子的销售，很多都叫嚷着买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料。装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊，等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板300元左右。价格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方一定要弄明白，兹事体大，与命有关啊。如今的白血病和癌症大多是由这两个玩意儿引起的。
　　所以我不建议大家买那种送装修的房子，还是自己装了放心。建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属于自己的家，因为送的那种装修风格基本上都是几个模版，没意思得很。二是在装修时，可以自己选择材料，如果对生命负责的话，还是多花钱买好材料。毕竟那是你要住上几十年的地方。
　　最后，再提醒一下，选房的时候，不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的时候去看一次。北京的朋友，如果你不急，那就下雪了再去看一次。
第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺
　　买房篇
　　01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺
　　中国现在的房价，尤其是热点大城市的房价，那叫一个高，大有高破天的感觉。不相信？举个例子，你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思，就是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）。当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝，全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了。
　　各位可能会问，这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱？嘿，这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。
　　房价=A+B+C+……
　　对于市场而言，房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费，哈哈，别想歪了，我是说正规的发廊。洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样，了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧。
　　1.土地出让金
　　土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
　　2.前期费用
　　主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
　　3.土建费用
　　很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
　　4.配套设施费用
　　这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
　　5.经营管理、销售费用
　　指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
　　6.利息
　　对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
　　7.利润
　　是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。
　　以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境变化，房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了。
　　房价是哪个大神定出来的
　　了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定地说是开发商的利润，你要这么说，内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀，它的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好，那价格就上去了，如果产得好，那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨，只能算个特例，炒作搞的呗。
　　可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
　　这么些决定因素，怎么个决定法？我简单点用个例子来说明。
　　如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：
　　（1）两块给土地；
　　（2）两块给拆迁安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的
“拆”字，就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长，坦言自己做了12年，捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱，干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来的，手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难，再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的，是不是吓着你，搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的，出去办个事儿，吃个饭，回来房子就被人占了。再狠点的，直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着。扯太多了，回来继续说这个费用的事儿；
　　（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；
　　（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的，有时会更多些，别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧，之前《经济半小时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单，上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块，十分之一。当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗？事实上比这个多的，还有很多；
　　（5）两块给税务。在现在来说，这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了，不信，给你比较两个数据，“全国年收入12万以上的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”，这么比较一下，你就会发现，3家私营企业中，竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板？你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商，不逃税，那简直就是天方夜谭了；
　　（6）剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱，谁干呀。其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极有可能的。当然，这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的，那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了，那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分，也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然，这个过程中，如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说道了。
　　当然，这10块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的。
　　所以，根据这个比例，你看啊，开发商也不是大爷，他就是个孙子，干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱，好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况下，要是最后正好剩下20%没卖出去，那他只能自己吃亏，赔本了。所以，房价高的时候，你就别骂开发商了，他不值得我们骂。
　　如今，北京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思，土地费用高呗，这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多点，我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢。
　　当然，这房价高背后的推手，开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没，这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘，开发商或者是受委托的中介想把这房子自己买下来，但是没钱，怎么办？那就找人背房呗。具体说，找到你王一了，给你点钱，商量好，用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来。你就出个身份证复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块，干不干。大多数人都会干的吧。于是，开发商的第一步就走完了。申请完贷款之后，那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了。这个时候，为了把背着的这个贷款还了，开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两年之后，这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了，万一他眼红，嫌当时给的钱太少了，会闹腾起来，所以，就找个王二，让他向银行贷款把这房子再买下来。虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高的房价来说，那是太划算了。这个时候，开发商只需要再给王二一些钱，就可以接着去忽悠了。再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着，贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得划算了，再真正地找个买主卖了它。事实上，那些来买房子的，也都是些炒房客，在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操作，房价会不高吗？
　　开发商的如意算盘是怎么打的
　　开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全权代理，因为价位要从他的嘴里报出来，人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来说，开发商给房子定价时，会手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：
　　1.成本加成法
　　要知道成本，必然就涉及到了预算。预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上，就成了对外的房价。自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了。所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话，只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了，我们后面详细再说，现在拉回来说这个房子的定价过程。
　　2.比较定价法
　　除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子，不比较就贸然给你说个价儿。那这比较，要比较些什么呢？
　　首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。这一比，于情于理，我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴，现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住&&小区，&&小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也觉得舒坦不是？
　　其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候，开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行，于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年，经过一系列的调控之后，这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然，最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的。又说远了，还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。至于，另一种，比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米1元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
第10节：买套房到底要花多少钱
　　在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了，基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了，这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说。
　买套房到底要花多少钱
　　一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了，你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗，还讲啥。嘿，你还真是不懂行，当然没有这么简单了。这话以后可别再说了，不然别人都会说你没见识。那这不简单到底包含些什么费用呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中，又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用。下面我就和大家一起来算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱。
　　首付款
　　首付款，自然就是最先给开发商的钱了，说白了，就是你的诚}