2017年房价是涨还是跌涨，股市一定跌吗
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时间：2017-01-20 07:42
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[经济杂谈]老百姓－－明年房价股市到底是跌还是涨：通俗易懂总结篇
请先耐心看完一下知识概念： 1.我国居民消费指数（CPI）：目前食品32.7%(猪肉9%：说明猪肉对CPI的影响很大)，交通通讯14%(成品油0.1%)，居住及家用商品14%，服装5%。 2.外汇储备和我国贸易的关系：我国企业向外国出口商品-&换回美元-&回国后结汇：兑换成人民币给企业，国家购得美元-&贸易顺差会给中国带来大量的美元，之后我国政府会购买美国国债以保值。 3.美国国债：因为美国国债的收益率是稳定的，所以在经济动荡或者萧条时，热钱也会追逐美国国债。 4.棉花：棉花就是纺织品。决定X个月后的纺织品价格。5.豆粕，玉米：动物饲料的主要原料，决定X个月后动物饲料的价格。豆粕和玉米价格对CPI影响很大。 6.钾肥：中国是一个钾稀缺的国家，钾肥不能自给自足，50%依赖进口。决定X个月后的粮食价格 7.石油：属于基础原材料，影响我们整个国家的生产资料价格。石油代表了成品油和化工产品，是我们生产生活中必不可少的。 8.中国巨大外汇储备和贸易顺差产生的原因： ■欧美发达国家生产成本上升，国家体制鼓励 转移 本国的生产加工工厂，到生产资料价格更低的国家。这样的国家以中国为代表，普遍分布在亚洲。 ■我国劳动人民的可支配收入很少，自己不能消费掉生产出来的商品，所以只有外销一条路可选。 ■欧美国家债务增加，每个国家都通过发行更多的货币来解决债务问题，所以会引发国内物价的上涨。这个时候他们迫切需要中国的廉价商品，来稳定他们国内居民生活必需品的价格。这是中国商品能销往海外的主要原因。 ■以上的情况发生必然使得中国拥有巨大的贸易顺差。我们的企业只会挣钱，又不会在世界市场里投资，国家为了保值我们企业辛苦挣来的美元，只好又继续购买美国国债。 ■我们在 1.市场不健全 2.法规体制不完善 3.人民素质普遍不高 4.可支配收入很低 5.企业只学会了挣钱，没有学会投资做老板（即，企业在国际舞台上没有竞争力） 的情况下，对外开放的结果就是：1.生产出来的商品自己消费不了，只能外销。2.各个环节很容易被大资本控制。3.我们的资源消耗和污染很严重。4.贫富差距，垄断等本国矛盾日益突出。 9.美国政府财政赤字对经济形势的影响：美国政府的财政赤字逐步增加，美元持续贬值，也就是说，美国是低估值的。如果美国经济转好，政府赤字缩小，美元会重新回到他应有的价值上。所以未来美国经济向好将会是美元升值的一个过程，即将会向被高估值转变。 10.美元升值：加息(存贷款利息上调)等金融手段，可以使得市场上流动的钱逐渐回流银行，即紧缩的货币政策。代表着以美元计价的商品会因为货币回流压力而遭到抛售，商品价格下降，而美元则会因为购买能力增加，而相对升值。那个时候，被大幅度抬高的资产泡沫会被捅破。脱离了支撑，过分抬高的资产，会遭受恐慌性抛盘。泡沫破裂都是迅速而有破坏性的。 2010年底，即目前的经济形势： 1. 房地产已经无上升空间，政府极力打压房地产投机。房子作为生活必需品，一直上涨、持续超高价格是不可能持续的。高房价最终会使得经济滞涨，政府-开发商-消费者三方因为高房价而锁死。所以这种状态一定会因为一方支持不住而断裂。 2. 政府为了控制风险，不允许股市被泛滥的流动性爆炒。所以一面增发更多的货币，一面在股市里加快新股发行和融资融卷，把更多进入股市的流动性固定下来。所以股市一直震荡，再多的热钱都很难形成长时间大涨的行情。 3. 中国政府税收，垄断企业利润等等，也就是说我们整个国家是的经济是建立在民营经济的基础上的。我们垄断企业生产的煤炭，汽油，水电，通讯产品等 都是为 我们的农业，服装 ，玩具，餐饮娱乐等 民营经济服务的。但是目前的现状是：民营企业生产资料上涨，劳动力价格也上涨，企业的生存环境严重恶化。 4. 粮食猪肉和房地产，如果让政府来选择一下。肯定会选择保护粮食猪肉而放弃房地产的。所以看多房地产的人们再不要抱有幻想了。过去股市涨，房子涨但是生产资料价格不涨。现在不同了，已经影响到了国家根本利益，而不得不调了。所以明年一定是政府进行调控的一年，以前的不算。国家一定会对高涨的农副产品进行调控。 5. 应对目前的通货膨胀和高涨的物价最好的办法就是“工资倍增计划”。大幅度提高老百姓工资，可以支撑目前高涨的物价，和实现房地产软着路。但是倍增的工资谁来提供？这可不是垄断单位涨涨工资这么简单的事情。工资倍增计划实现的前提是： ■企业有很大的盈利空间，可以负担的起上升的劳动力成本 ■有行之有效的分配制度和约束机制。让老板自觉的把自己口袋里的钱拿出来给工人，是不现实的。 ■中国经济是建立在民营经济上的，连垄断企业的利润也是直接或间接的来源于民营经济。但是目前民营经济内外受压，生存困难。 ■在没有企业利润支撑的前提下，强行倍增工资只能使企业生存环境更加恶劣。 所以我对工资倍增计划很不看好。晚了，现在肯定事实现不起来的。在资产泡沫开始膨胀之初，就应该改善民营企业的生存环境，扩大民营资本的投资范围。只能感叹是我们能力不行，素质太差。这需要长远眼观来把握的，我们近视眼，不容易看的到。 为了更通俗易懂，前面我把基础知识大概的梳理了一下。下面是【海宁的马甲】对【刘军洛】演讲的总结，估计大家耐心读懂前面的基础知识后都可以看的懂： ———————– 开始 ———————- 我来总结一下刘军洛的演讲： 1. 最重要的一点，刘军洛认为的中国楼市的第一条死亡线，是大豆豆粕3600元一吨，石油价格90美元到95美元以上。目前大豆豆粕已经突破3600元一吨了，中国央行必须开始紧缩货币了，升存款准备金就是例子。大豆豆粕是猪的饲料，大豆豆粕的价格决定3个月后猪肉的价格。石油是欧美重要的物价基础，石油过95美元/桶，则欧美的通货膨胀按他们的标准失控。 为什么设立豆粕，石油90，95的价格线，是参考大豆豆粕如何在2007年底搞死中国的股市的，石油价格是如何捅破欧美的房地产和股市的。 再进一步，中国房地产市场的必死线是大豆豆粕4200元人民币/吨，石油95美元/桶以上，则中国央行和美联储都进入货币紧缩周期，直到控制住通货膨胀为止，至于资产泡沫破不破，就管不了了，毕竟是江山要紧，只要江山稳固在，以后有的是收税的机会，怕什么。 所以说，大豆豆粕上，会牺牲有2套房子以上的中产阶层，安慰依赖猪肉与食品的底层。所以说，2010年9月底的时候，中国央行还能承受大豆豆粕与石油涨20%的幅度。大家自己也可以独立判断，看看大豆豆粕超过4200的时候，央行是不是2个星期以内加息。 2. 美国国债是亚洲“爱收藏美元的国家”的基础货币，美国国债发得越多，亚洲外贸顺差大的国家越是繁荣。等美国财政赤字规模大规模下降的时候，就是亚洲泡沫的末日。如果加上美联储紧缩货币政策，对付美国的通货膨胀，则中国的房地产死定了。 基础货币，信用扩张的概念，在天涯很难讲。对于懂得，不需要讲；不懂的，讲了也没有用 ———————– 结束 ———————- 还有一点我再补充一下：【刘军洛】：“日，将是小布什先生的美国历史上最大的十年期减税政策的自动到期。” 这意味着美国政府财政收入将会增加，继续贬值美元的意愿将会随着财政收入的增加，经济的好转而减弱。 最后，希望大家能体会到：我们中国是一个大的国际化的市场中的一个部分。不要抱着我们国家不会让房地产跌下去，不会让股市跌下去这样片面懒惰的想法。任何国家任何市场都有它的底线和规律，剩下的只是看我们如何多角度去了解和分析它们。 网络真好，知识可以凝固和传播。
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在股市震荡态势下，各路资本是否会转战楼市从而刺激房价暴涨呢？
近期，A股连续暴跌，超过30万亿财富灰飞烟灭。在股市震荡态势下，各路资本是否会转战楼市从而刺激房价暴涨呢？
不妨先看美国规律。美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。
1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。
房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。
值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难，这也是对本世纪的楼市超级牛市的校正。
完成“W”形筑底后，从2012年开始，美国房价真正进入上行通道，与股市共舞。
美国20城房价指数，2012年1月见底，最低点为134点，相比2006 年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月达166点，相比谷值上涨24%。
但相比2006年历史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月 相比2009年初的谷值，上涨178%。
日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从 全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。
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1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月 开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。
中国香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。
可见，中国香港股市领先楼市约4个月左右。值得一提的是，2009年9月后，中国香港房价持续上涨，而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌，9月份房 价指数也开始下跌，规律依旧存在。
2012年恒指开始振荡上行，至2014年9月最高达25362点，略超2009年高点，相比2011年10月低点上涨 了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨，至2014年9月，又上涨了48%。
对于中国股市和楼市的关系，业内比价流行的看法是“替代论”。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。
如此看，在当下股市低迷之际，大量股市的资金会流向相对安全的楼市中，因此会刺激楼价进一步上涨。
上述论点看似有理，其实不然，股市和楼市如果只是单纯的替代关系，那么，整个经济系统就是割裂的，甚至可以说这不是一个真正的市场经济体系。
首先，所谓的替代关系只能存在于正常的股市行情中，即没有出现非理性上涨或下跌的股市环境，在这样的股市环境下，股市上涨带来的赚钱效应或股市低迷带来的不赚钱效应会使资金合理流入流出，当流入足够多或流出足够多，楼市价格就会与股市行情呈现负相关的“替代效应”。
然而，本轮股市暴跌，替代效应已经不复存在。大量套牢的资金带来财富的缩水，只会降低楼市的购买力和投资能力。
据了解，今年上半年股市的暴涨已经成为不少一线城市楼市飙涨的重要推手，比如深圳、北京，股市带来的财富暴增，推升了许多刚需、改善型置业和投资性置业，然而随着股市大跌，居民财富的缩水必然无法再支撑楼市后续的上涨。
因股市下跌对项目蓄客造成一定的影响的，还有例如建发?中央天成等项目。建发?中央天成营销负责人表示，股市的表现不佳，对项目销售肯定有一定的影响，在项目近期的蓄客中，大概也有两、三成的客户，因为深陷股市面临资金问题而放弃买房。
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上月底刚刚开盘的园博一号，在销售中也遇到了类似的问题。据项目置业顾问小杨介绍，有的客户目前不愿意全身而退，也有客户原先计划买房，但亏掉了钱。
“差不多每个同事都有两、三个这样的客户。”业内人士指出，受股市暴跌影响，短期内大多楼盘都会面临不同程度客户减少的压力。
《华夏时报》称，深圳万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘，日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。
从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。
中原地产前海置业经理刘称，前海区域二手房放盘量明显增多，成交价格比6月份下降了3%-5%，同样一套鼎泰风华三期的115平米三房，上个月朝北户型成交价在800万元，但目前朝南户型的报价也只有800万元，过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。
“6月之前，前海投资客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”刘洋说。
万科内部人士称“针对股市暴跌对房地产市场的影响，大部分开发商同行都表现出担忧，虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象，但可能会在未来爆发。
“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”知情人士称。
这波牛市行情最大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，股市和楼市基本同向变化，虽然在先后顺序和节奏上存在差异，但二者肯定不是“跷跷板”的关系。
历史数据显示，股市与楼市之间经常存在“共振”的现象。在过去10年中，中国股市与房价有超过6年的时间中几乎同步变化。
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其中，最令人印象深刻的莫过于2007年上证指数在10月份达到6124点历史高点后，而房价环比涨幅在当年9月见顶，但2008年，因遭遇亚洲金融危机，股价与房价双双回落。
从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性最大。2007年深圳也是引领全国房价暴涨，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。
此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9?30”政策放开房贷杠杆后，股市一路向上，深圳楼市也再次暴涨，并出现空前的业主违约潮。
有业内人士分析目前国家仍然在大力“托市”，将目前的股市下跌定义为“股灾”还为时尚早，“目前股市下跌对深圳楼市的影响应该还是个案，如果未来真的形成股灾，肯定会让楼市热度大幅回落。”
那么，这一轮股市大跌会不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应呢？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，即使这一轮股市暴跌会多少促成一些投资资金转向楼市，但大规模转向楼市投资几乎不可能。
首先，目前中国楼市的投资价值已经不大。经过十多年持续上涨，许多地方的房价已远远脱离了当地居民的实际购买能力。
如果投资购房出租，与房价相比，一年能收到的房租及收益率实在太低。既然房价已很难上涨，从而也难以获取买卖差价收益，加上出租收益率又低，投资房产的需求就上不去。再说，房地产是不动产，变现不易，这也抑制了投资性需求。
其次，目前我国房地产投资热点地区主要在北京、上海、深圳等一线城市，那里房价尽管已非常高，但需求异常强烈，所以房价坚挺，还有上涨空间，然而这些地区国家依然限购。
不限购的地区，尽管房价低一些，但那里房价暂时也难以上涨，尤其是大部分三、四线城镇目前库存量依然很大，房价不仅不会上涨，还在继续下调。因此，从全国而言，楼市投资需求总体上不强。
第三，房产税预期。尽管目前不动产统一登记的直接目的并非是为开征房产税，而是为了更好维护不动产所有者权益。
然而，这项登记制度毕竟是将来开征不动产税的必要技术准备。因此，这项登记制度的建立与实施还是会给房地产投资者带来房产持有税收负担的预期，从而形成对房地产投资需求的抑制。
虽然330新政公布以后，部分城市的楼市开始回暖，深圳、广州等一线城市更是在五月底和六月初上演了“日光盘”、违约潮等。
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然而，即便是销售业绩持续上升的房企，对资金的需求依然十分强烈。未来的竞争不仅体现在产品的竞争，更需要资本的竞争，因此在整个行业净利润下滑的态势下，大多数房企都加大融资力度、调整融资结构以降低成本，今年以来房企在资本较量上更为激烈。
据和讯房产不完全统计，今年5月，房地产企业通过不同形式融资规模折合人民币702.4亿元，同比增长48.5%。截至5月中旬，仅A股市场就有38家房企抛出43次再融资、公司债融资以及中期票据预案，拟融资总额高达1646亿元，超过去年融资总额。
而A股的持续火爆为上市房企通过增发股份融资打开了方便之门。据明源地产研究院不完全统计，5月份，上市合计完成融资累计超800亿元，同比上涨65%，其中，仅华润置地一家融资金额就超过200亿元！
根据国家统计局最新的统计数据显示，今年1~5月份房地产开发企业到位资金同比下降1.6个百分点。其中国内贷款下降6.8%，企业自筹资金增长0.9%。该指标主要指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。
在银行对开发贷仍然谨慎，并且审批难度加大以及成本飙升，导致前5月房企海外发债规模大幅萎缩的背景下，房企积极在境内资本市场寻求融资结构的转变和替换是非常关键的战略，这不仅需要业绩的支撑，而且需要股市的持续走高。
然而，现在A股暴跌，还未实施的增发融资计划基本要泡汤。明源君梳理了一些上市房企新近发布的增发预案发现，拟定的增发价格，在经过暴跌之后，多数已经高于现在的市价。
如果要继续推动定增融资，这些房企只能下调增发价格，但即便是这样，在股市瀑布式下跌的环境下，实施的难度将急剧增加，试问谁会白白将自己的钱扔进黑洞？
股市的平稳健康稳定发展有助于中国的金融体系从以银行为主导的间接融资体系，向以股市为主导的直接融资体系的转化。直接融资效率高于间接融资，且能有效降低企业的资金成本，支撑实体经济的发展，但股灾让这一切变得不确定起来。
综上可见，如果股市再次暴跌，楼市会比股市下跌的速度更快，源于楼市严重过剩，楼市与股市已经栓到一根绳上。
责任编辑：NONO Han
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[经济杂谈]老百姓－－明年房价股市到底是跌还是涨：通俗易懂总结篇
请先耐心看完一下知识概念： 1.我国居民消费指数（CPI）：目前食品32.7%(猪肉9%：说明猪肉对CPI的影响很大)，交通通讯14%(成品油0.1%)，居住及家用商品14%，服装5%。 2.外汇储备和我国贸易的关系：我国企业向外国出口商品-&换回美元-&回国后结汇：兑换成人民币给企业，国家购得美元-&贸易顺差会给中国带来大量的美元，之后我国政府会购买美国国债以保值。 3.美国国债：因为美国国债的收益率是稳定的，所以在经济动荡或者萧条时，热钱也会追逐美国国债。 4.棉花：棉花就是纺织品。决定X个月后的纺织品价格。5.豆粕，玉米：动物饲料的主要原料，决定X个月后动物饲料的价格。豆粕和玉米价格对CPI影响很大。 6.钾肥：中国是一个钾稀缺的国家，钾肥不能自给自足，50%依赖进口。决定X个月后的粮食价格 7.石油：属于基础原材料，影响我们整个国家的生产资料价格。石油代表了成品油和化工产品，是我们生产生活中必不可少的。 8.中国巨大外汇储备和贸易顺差产生的原因： ■欧美发达国家生产成本上升，国家体制鼓励 转移 本国的生产加工工厂，到生产资料价格更低的国家。这样的国家以中国为代表，普遍分布在亚洲。 ■我国劳动人民的可支配收入很少，自己不能消费掉生产出来的商品，所以只有外销一条路可选。 ■欧美国家债务增加，每个国家都通过发行更多的货币来解决债务问题，所以会引发国内物价的上涨。这个时候他们迫切需要中国的廉价商品，来稳定他们国内居民生活必需品的价格。这是中国商品能销往海外的主要原因。 ■以上的情况发生必然使得中国拥有巨大的贸易顺差。我们的企业只会挣钱，又不会在世界市场里投资，国家为了保值我们企业辛苦挣来的美元，只好又继续购买美国国债。 ■我们在 1.市场不健全 2.法规体制不完善 3.人民素质普遍不高 4.可支配收入很低 5.企业只学会了挣钱，没有学会投资做老板（即，企业在国际舞台上没有竞争力） 的情况下，对外开放的结果就是：1.生产出来的商品自己消费不了，只能外销。2.各个环节很容易被大资本控制。3.我们的资源消耗和污染很严重。4.贫富差距，垄断等本国矛盾日益突出。 9.美国政府财政赤字对经济形势的影响：美国政府的财政赤字逐步增加，美元持续贬值，也就是说，美国是低估值的。如果美国经济转好，政府赤字缩小，美元会重新回到他应有的价值上。所以未来美国经济向好将会是美元升值的一个过程，即将会向被高估值转变。 10.美元升值：加息(存贷款利息上调)等金融手段，可以使得市场上流动的钱逐渐回流银行，即紧缩的货币政策。代表着以美元计价的商品会因为货币回流压力而遭到抛售，商品价格下降，而美元则会因为购买能力增加，而相对升值。那个时候，被大幅度抬高的资产泡沫会被捅破。脱离了支撑，过分抬高的资产，会遭受恐慌性抛盘。泡沫破裂都是迅速而有破坏性的。 2010年底，即目前的经济形势： 1. 房地产已经无上升空间，政府极力打压房地产投机。房子作为生活必需品，一直上涨、持续超高价格是不可能持续的。高房价最终会使得经济滞涨，政府-开发商-消费者三方因为高房价而锁死。所以这种状态一定会因为一方支持不住而断裂。 2. 政府为了控制风险，不允许股市被泛滥的流动性爆炒。所以一面增发更多的货币，一面在股市里加快新股发行和融资融卷，把更多进入股市的流动性固定下来。所以股市一直震荡，再多的热钱都很难形成长时间大涨的行情。 3. 中国政府税收，垄断企业利润等等，也就是说我们整个国家是的经济是建立在民营经济的基础上的。我们垄断企业生产的煤炭，汽油，水电，通讯产品等 都是为 我们的农业，服装 ，玩具，餐饮娱乐等 民营经济服务的。但是目前的现状是：民营企业生产资料上涨，劳动力价格也上涨，企业的生存环境严重恶化。 4. 粮食猪肉和房地产，如果让政府来选择一下。肯定会选择保护粮食猪肉而放弃房地产的。所以看多房地产的人们再不要抱有幻想了。过去股市涨，房子涨但是生产资料价格不涨。现在不同了，已经影响到了国家根本利益，而不得不调了。所以明年一定是政府进行调控的一年，以前的不算。国家一定会对高涨的农副产品进行调控。 5. 应对目前的通货膨胀和高涨的物价最好的办法就是“工资倍增计划”。大幅度提高老百姓工资，可以支撑目前高涨的物价，和实现房地产软着路。但是倍增的工资谁来提供？这可不是垄断单位涨涨工资这么简单的事情。工资倍增计划实现的前提是： ■企业有很大的盈利空间，可以负担的起上升的劳动力成本 ■有行之有效的分配制度和约束机制。让老板自觉的把自己口袋里的钱拿出来给工人，是不现实的。 ■中国经济是建立在民营经济上的，连垄断企业的利润也是直接或间接的来源于民营经济。但是目前民营经济内外受压，生存困难。 ■在没有企业利润支撑的前提下，强行倍增工资只能使企业生存环境更加恶劣。 所以我对工资倍增计划很不看好。晚了，现在肯定事实现不起来的。在资产泡沫开始膨胀之初，就应该改善民营企业的生存环境，扩大民营资本的投资范围。只能感叹是我们能力不行，素质太差。这需要长远眼观来把握的，我们近视眼，不容易看的到。 为了更通俗易懂，前面我把基础知识大概的梳理了一下。下面是【海宁的马甲】对【刘军洛】演讲的总结，估计大家耐心读懂前面的基础知识后都可以看的懂： ———————– 开始 ———————- 我来总结一下刘军洛的演讲： 1. 最重要的一点，刘军洛认为的中国楼市的第一条死亡线，是大豆豆粕3600元一吨，石油价格90美元到95美元以上。目前大豆豆粕已经突破3600元一吨了，中国央行必须开始紧缩货币了，升存款准备金就是例子。大豆豆粕是猪的饲料，大豆豆粕的价格决定3个月后猪肉的价格。石油是欧美重要的物价基础，石油过95美元/桶，则欧美的通货膨胀按他们的标准失控。 为什么设立豆粕，石油90，95的价格线，是参考大豆豆粕如何在2007年底搞死中国的股市的，石油价格是如何捅破欧美的房地产和股市的。 再进一步，中国房地产市场的必死线是大豆豆粕4200元人民币/吨，石油95美元/桶以上，则中国央行和美联储都进入货币紧缩周期，直到控制住通货膨胀为止，至于资产泡沫破不破，就管不了了，毕竟是江山要紧，只要江山稳固在，以后有的是收税的机会，怕什么。 所以说，大豆豆粕上，会牺牲有2套房子以上的中产阶层，安慰依赖猪肉与食品的底层。所以说，2010年9月底的时候，中国央行还能承受大豆豆粕与石油涨20%的幅度。大家自己也可以独立判断，看看大豆豆粕超过4200的时候，央行是不是2个星期以内加息。 2. 美国国债是亚洲“爱收藏美元的国家”的基础货币，美国国债发得越多，亚洲外贸顺差大的国家越是繁荣。等美国财政赤字规模大规模下降的时候，就是亚洲泡沫的末日。如果加上美联储紧缩货币政策，对付美国的通货膨胀，则中国的房地产死定了。 基础货币，信用扩张的概念，在天涯很难讲。对于懂得，不需要讲；不懂的，讲了也没有用 ———————– 结束 ———————- 还有一点我再补充一下：【刘军洛】：“日，将是小布什先生的美国历史上最大的十年期减税政策的自动到期。” 这意味着美国政府财政收入将会增加，继续贬值美元的意愿将会随着财政收入的增加，经济的好转而减弱。 最后，希望大家能体会到：我们中国是一个大的国际化的市场中的一个部分。不要抱着我们国家不会让房地产跌下去，不会让股市跌下去这样片面懒惰的想法。任何国家任何市场都有它的底线和规律，剩下的只是看我们如何多角度去了解和分析它们。 网络真好，知识可以凝固和传播。
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&2016 开心网孩子被绑在父亲腰间，骑摩托车400多公里跋涉回家。
得知儿子即将与她团聚，老人感动的泣不成声。
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在股市震荡态势下，各路资本是否会转战楼市从而刺激房价暴涨呢？
近期，A股连续暴跌，超过30万亿财富灰飞烟灭。在股市震荡态势下，各路资本是否会转战楼市从而刺激房价暴涨呢？
不妨先看美国规律。美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。
1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。
房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。
值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。说明那时美国楼市去泡沫化的过程非常艰难，这也是对本世纪的楼市超级牛市的校正。
完成“W”形筑底后，从2012年开始，美国房价真正进入上行通道，与股市共舞。
美国20城房价指数，2012年1月见底，最低点为134点，相比2006 年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月达166点，相比谷值上涨24%。
但相比2006年历史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月 相比2009年初的谷值，上涨178%。
日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从 全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。
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1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月 开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。
中国香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。
可见，中国香港股市领先楼市约4个月左右。值得一提的是，2009年9月后，中国香港房价持续上涨，而股价则出现了大幅震荡。2011年3月股价开始下跌，9月份房 价指数也开始下跌，规律依旧存在。
2012年恒指开始振荡上行，至2014年9月最高达25362点，略超2009年高点，相比2011年10月低点上涨 了56%。而房价亦从2012年初开始重新上涨，至2014年9月，又上涨了48%。
对于中国股市和楼市的关系，业内比价流行的看法是“替代论”。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。
如此看，在当下股市低迷之际，大量股市的资金会流向相对安全的楼市中，因此会刺激楼价进一步上涨。
上述论点看似有理，其实不然，股市和楼市如果只是单纯的替代关系，那么，整个经济系统就是割裂的，甚至可以说这不是一个真正的市场经济体系。
首先，所谓的替代关系只能存在于正常的股市行情中，即没有出现非理性上涨或下跌的股市环境，在这样的股市环境下，股市上涨带来的赚钱效应或股市低迷带来的不赚钱效应会使资金合理流入流出，当流入足够多或流出足够多，楼市价格就会与股市行情呈现负相关的“替代效应”。
然而，本轮股市暴跌，替代效应已经不复存在。大量套牢的资金带来财富的缩水，只会降低楼市的购买力和投资能力。
据了解，今年上半年股市的暴涨已经成为不少一线城市楼市飙涨的重要推手，比如深圳、北京，股市带来的财富暴增，推升了许多刚需、改善型置业和投资性置业，然而随着股市大跌，居民财富的缩水必然无法再支撑楼市后续的上涨。
因股市下跌对项目蓄客造成一定的影响的，还有例如建发?中央天成等项目。建发?中央天成营销负责人表示，股市的表现不佳，对项目销售肯定有一定的影响，在项目近期的蓄客中，大概也有两、三成的客户，因为深陷股市面临资金问题而放弃买房。
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上月底刚刚开盘的园博一号，在销售中也遇到了类似的问题。据项目置业顾问小杨介绍，有的客户目前不愿意全身而退，也有客户原先计划买房，但亏掉了钱。
“差不多每个同事都有两、三个这样的客户。”业内人士指出，受股市暴跌影响，短期内大多楼盘都会面临不同程度客户减少的压力。
《华夏时报》称，深圳万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘，日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。
从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。
中原地产前海置业经理刘称，前海区域二手房放盘量明显增多，成交价格比6月份下降了3%-5%，同样一套鼎泰风华三期的115平米三房，上个月朝北户型成交价在800万元，但目前朝南户型的报价也只有800万元，过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。
“6月之前，前海投资客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”刘洋说。
万科内部人士称“针对股市暴跌对房地产市场的影响，大部分开发商同行都表现出担忧，虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象，但可能会在未来爆发。
“部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”知情人士称。
这波牛市行情最大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，股市和楼市基本同向变化，虽然在先后顺序和节奏上存在差异，但二者肯定不是“跷跷板”的关系。
历史数据显示，股市与楼市之间经常存在“共振”的现象。在过去10年中，中国股市与房价有超过6年的时间中几乎同步变化。
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其中，最令人印象深刻的莫过于2007年上证指数在10月份达到6124点历史高点后，而房价环比涨幅在当年9月见顶，但2008年，因遭遇亚洲金融危机，股价与房价双双回落。
从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性最大。2007年深圳也是引领全国房价暴涨，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。
此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9?30”政策放开房贷杠杆后，股市一路向上，深圳楼市也再次暴涨，并出现空前的业主违约潮。
有业内人士分析目前国家仍然在大力“托市”，将目前的股市下跌定义为“股灾”还为时尚早，“目前股市下跌对深圳楼市的影响应该还是个案，如果未来真的形成股灾，肯定会让楼市热度大幅回落。”
那么，这一轮股市大跌会不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应呢？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，即使这一轮股市暴跌会多少促成一些投资资金转向楼市，但大规模转向楼市投资几乎不可能。
首先，目前中国楼市的投资价值已经不大。经过十多年持续上涨，许多地方的房价已远远脱离了当地居民的实际购买能力。
如果投资购房出租，与房价相比，一年能收到的房租及收益率实在太低。既然房价已很难上涨，从而也难以获取买卖差价收益，加上出租收益率又低，投资房产的需求就上不去。再说，房地产是不动产，变现不易，这也抑制了投资性需求。
其次，目前我国房地产投资热点地区主要在北京、上海、深圳等一线城市，那里房价尽管已非常高，但需求异常强烈，所以房价坚挺，还有上涨空间，然而这些地区国家依然限购。
不限购的地区，尽管房价低一些，但那里房价暂时也难以上涨，尤其是大部分三、四线城镇目前库存量依然很大，房价不仅不会上涨，还在继续下调。因此，从全国而言，楼市投资需求总体上不强。
第三，房产税预期。尽管目前不动产统一登记的直接目的并非是为开征房产税，而是为了更好维护不动产所有者权益。
然而，这项登记制度毕竟是将来开征不动产税的必要技术准备。因此，这项登记制度的建立与实施还是会给房地产投资者带来房产持有税收负担的预期，从而形成对房地产投资需求的抑制。
虽然330新政公布以后，部分城市的楼市开始回暖，深圳、广州等一线城市更是在五月底和六月初上演了“日光盘”、违约潮等。
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然而，即便是销售业绩持续上升的房企，对资金的需求依然十分强烈。未来的竞争不仅体现在产品的竞争，更需要资本的竞争，因此在整个行业净利润下滑的态势下，大多数房企都加大融资力度、调整融资结构以降低成本，今年以来房企在资本较量上更为激烈。
据和讯房产不完全统计，今年5月，房地产企业通过不同形式融资规模折合人民币702.4亿元，同比增长48.5%。截至5月中旬，仅A股市场就有38家房企抛出43次再融资、公司债融资以及中期票据预案，拟融资总额高达1646亿元，超过去年融资总额。
而A股的持续火爆为上市房企通过增发股份融资打开了方便之门。据明源地产研究院不完全统计，5月份，上市合计完成融资累计超800亿元，同比上涨65%，其中，仅华润置地一家融资金额就超过200亿元！
根据国家统计局最新的统计数据显示，今年1~5月份房地产开发企业到位资金同比下降1.6个百分点。其中国内贷款下降6.8%，企业自筹资金增长0.9%。该指标主要指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。
在银行对开发贷仍然谨慎，并且审批难度加大以及成本飙升，导致前5月房企海外发债规模大幅萎缩的背景下，房企积极在境内资本市场寻求融资结构的转变和替换是非常关键的战略，这不仅需要业绩的支撑，而且需要股市的持续走高。
然而，现在A股暴跌，还未实施的增发融资计划基本要泡汤。明源君梳理了一些上市房企新近发布的增发预案发现，拟定的增发价格，在经过暴跌之后，多数已经高于现在的市价。
如果要继续推动定增融资，这些房企只能下调增发价格，但即便是这样，在股市瀑布式下跌的环境下，实施的难度将急剧增加，试问谁会白白将自己的钱扔进黑洞？
股市的平稳健康稳定发展有助于中国的金融体系从以银行为主导的间接融资体系，向以股市为主导的直接融资体系的转化。直接融资效率高于间接融资，且能有效降低企业的资金成本，支撑实体经济的发展，但股灾让这一切变得不确定起来。
综上可见，如果股市再次暴跌，楼市会比股市下跌的速度更快，源于楼市严重过剩，楼市与股市已经栓到一根绳上。
责任编辑：NONO Han
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