购买抵债房需要注意哪些问题？来自:
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我买的房怎么又被开发商给抵押了？
　　上周，一位读者来到报社反映，她购买某楼盘房屋后发现，在她做完抵押贷款后，该楼盘土地使用权又被开发商抵押给另一家银行。购房人担心因此难以办理产权证，多名购房人与开发商交涉，开发商承诺于4月15日之前与银行解除抵押手续。
　　-业主：土地抵押损害购房者权益
　　购买了这些被开发商抵押了“土地及地上附着物”房屋的业主认为，开发商的行为侵害了购房者的合法权益。首先，直接导致在2001年9月之后购买房屋的购房人，办理公积金贷款时被银行拒绝。其次，在该块土地使用权被抵押期间，房屋土地管理部门不能为购房人办理房产证。最后，一旦在土地使用权被抵押期间，开发商在经营上资不抵债导致破产，银行将优先从开发商抵押的财产中取得这些财产拍卖或变卖的价款，购房人则要同其他债权人按债权比例分配，通常得到的只是购房款的一部分。
　　-开发商：抵押土地使用权很普遍
　　被购房人指称为抵押土地使用权的是位于通州区的某楼盘。该楼盘一开发负责人在接受记者采访时表示，该公司于2001年4月至5月间将一期楼盘350亩土地中的80亩向银行抵押，贷款7000万元，贷款期限至2003年4月。也就是说，至2003年4月前，银行对被抵押的土地及地上附着物(房屋)行使抵押权。
　　该负责人称，在本市房地产开发过程中，开发商将土地使用权抵押给银行取得贷款是很普遍的融资方法。在2001年9月之前，房地产市场的销售惯例是，购房人购买设抵押的房屋可以办理贷款。2001年9月之后，如购房人购买的是设抵押的房屋，则银行不再为其办理公积金贷款。但销售设抵押的房屋的现象仍非常普遍：由银行向房地产交易中心出具证明，表明银行允许开发商将设抵押的房地产销售，经房地产管理部门同意后，开发商进行销售就“名正言顺”了。据了解，经过该楼盘业主与开发商的多轮交涉，开发商采取在今年4月15日之前还清抵押贷款，解除银行抵押，并对开发商在售楼时未说明抵押情况向业主表示歉意的做法，承诺业主，如果要求退房，将满足业主要求。
　　-银行：不阻止开发商卖“抵押房”
　　在采访过程中，记者发现，提供贷款的银行专门发函给房地产交易中心，内容为：“某开发商因资金不足，向我行借款7000万元，并以一期项目及在建工程抵押，包括土地证等。现根据业主申请及项目进展情况，我行同意其出售。”正是这份“证明信”，开发商销售抵押房产成为合法行为。
　　据有关银行工作人员介绍，目前开发商多数采用抵押的担保方式贷款。一般程序为抵押——融资——卖楼——还款。其中卖楼是开发商实现商业利益的最重要环节，银行为使放贷的资金能够收回，并不阻止开发商把设抵押的房产销售。
　　据悉，工商银行北京市分行正加紧研究土地使用权抵押贷款相关问题，并将于近期制定具体实施办法，使此项业务更加规范。
　　-房屋管理部门：
　　　土地抵押影响产权证效力
　　市国土房管局有关人士表示，在开发商销售抵押土地使用权的房产时，房管局市场管理部门要求开发商向买家说明土地被抵押的情况。如果在办理产权登记时开发商仍未能清偿抵押贷款，产权登记部门将在产权证上标注“抵押”字样，这样的产权证难以保证买房人的权益。只有解除抵押后，该种产权证才与普通产权证具有同等效力。
　　这位人士透露，一般情况下，在业主入住后开发商还要经过一个地价核实过程，即由政府相关部门根据对楼宇的测绘结果与审批的销售许可面积进行比较，如果出现实测面积超过销售许可面积的情况，开发商要补交土地出让金，并到规划部门补办规划证。由于大部分开发商对超出面积补办规划证，期间办理产权证耽误的时间与土地使用权被抵押不能办理产权证的时间重合，即使没有抵押问题，这段时间照样不能办理产权证。
　　-律师：查看土地证可知是否抵押
　　购买设定抵押权的房产对购房人有哪些风险？汉华律师所刘欣认为，第一种可能是：如果开发商不能按期还款导致银行请求法院以公开拍卖形式实现抵押权，购房人即使入住也可能会被限期腾房。第二种可能是：处置了抵押物后，开发商如果仍不能偿还债务，购房人可能面临已交房款无法讨回。据介绍，设定土地使用权抵押要在土地使用权证上注明，因此购房人可以通过查看土地使用权证，了解情况。也可以委托房地产专业律师对此进行审查，以确保购房人对所购房屋的完整权利。（洪辑）
[摘自：北京青年报]
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400-1802822篇一：三方以房抵债协议(2014年版) 协
甲方：镇江中南新锦城房地产发展有限公司 法定代表人： 住所地： 乙方：棕榈园林股份有限公司上海分公司 法定代表人： 住所地： 丙方：镇江新区厚德景观工程有限公司（刘刚） 法定代表人： 住所地： 鉴于： 1、甲、乙双方于2014 年11月签订了《镇江中南锦园二组团园林景观绿化工程》（合同编号：/ ），目前甲方对乙方就该合同项下工程负有到期债务人民币
元未予偿付； 2、乙、丙双方于2014年 12 月/日签订了《采购合同》（合同编号：
），目前乙方对丙方就该合同项下货物负有到期债务人民币元未予偿付。 现就甲方拟将其开发的具备销售条件的房屋出售给丙方，以该购房款抵销甲、乙、丙三方之间互负债务的事宜，经三方充分协商，达成如下协议： 一、甲方将其开发的位于镇江市京口区清平路中南御锦城3期29栋的 1901号 房出售给丙方以该购房款抵偿甲方应付给乙方的相应工程款，同时，乙、丙方同意上述房屋应付给甲方的购房款与乙方应付给丙方的货款相应冲抵，即甲乙丙三方按本协议第三条确认的债务互相冲抵，未冲抵部分（如有）按本协议第六条执行。 二、上述房屋为
套房。本协议项下抵债房屋房号为 1901 号，建筑面积 115.47平方米，作价人民币
元。 三、甲乙丙三方同意按上述房屋的作价冲抵相应欠款，即冲抵甲方对乙方的工程欠款人民币
元，冲抵乙方对丙方的货物欠款人民币元。 四、本协议签订后
30 天内，丙方应与甲方签订上述房屋的商品房买卖合同，房款以欠款充抵，乙方无须向甲方另行支付任何形式的购房款。同时甲方不得再将上述房屋转让、转租、转借他人。 五、本协议签订后，即视为丙方已向甲方支付了冲抵款等额的购房款、甲方已向乙方支付了冲抵款等额的工程款以及乙方已向丙方支付了冲抵款等额的货款。甲、乙、丙三方之间就本协议项下债权债务即告结清，三方互不追究责任。 六、如果上述冲抵款项不足以支付全额购房款，则剩余购房款人民币 / 元由丙方在签订商品房买卖合同之日起 /
天内以 / 方式支付给甲方，如甲方与丙方在上述房屋的商品房买卖合同中另有约定的，以甲、丙双方约定为准，与乙方无关。 七、在签订上述房屋的商品房买卖合同时，甲方应向丙方开具总额为人民币
元的购房款发票，乙方应向甲方开具总额为人民币元的工程款发票，丙方应向乙方开具总额为人民币 元抵偿款项的货款发票。如果丙方还有剩余购房款需支付的，则由甲方在收款时直接开具给丙方。 八、甲方与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同后，有关上述房屋的过户、使用等按法律规定需交纳的税费等其他费用、办理相关手续及发生的一切责任风险，均由甲、丙方依法各自承担，与乙方无关。 九、甲方保证上述房屋所有手续均合法，且具备销售条件、不存在包括抵押、查封等在内的任何权利纠纷，否则乙方有权单方解除本协议，要求甲方立即支付上述工程欠款及按《镇江中南锦园二组团园林景观绿化工程》合同约定承担各项违约责任，并赔偿由此造成乙方的全部经济损失。 十、如上述房屋所在土地、在建工程已由甲方向银行设立贷款抵押，甲方应如实告知，并且在甲方与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同之前解除。 十一、对甲方与乙方就上述房屋签订的以房抵款协议（如有），丙方已经收到该合同复印件，并知悉其全部内容并自愿承担该合同中乙方与购房相关的一切合同义务及风险。 十二、若甲方与丙方未能按本合同约定签订上述房屋的商品房买卖合同或者签订上述房屋的商品房买卖合同后发生退房事件的，应由甲方和丙方共同协商并妥善解决，与乙方无关。 十三、本协议自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。 十四、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。 （以下无正文） 甲方：镇江中南新锦城房地产乙方:
棕榈园林股份有限公司
丙方：镇江新区厚德景观 发展有限公司 上海分公司
工程有限公司 授权代表： 授权代表：
授权代表： 签订日期： 签订日期：
签订日期：篇二：以房抵债三方协议 以房抵债三方协议
甲方：新疆华澳房地产开发有限公司 法定代表人： 乙方：身份证号： 丙方：身份证号： 鉴于甲方欠付乙方吉木萨尔县“紫金郡府”住宅建设项目外墙保温工程款元，乙方欠付丙方该项目施工劳务费元，现甲、乙、丙三方经充分协商，商定以甲方在吉木萨尔县的房屋协商作价转让给丙方，抵偿丙方对乙方和乙方对甲方享有的相应价值的工程款、劳务费债权，达成本协议，以资共同遵守： 一、甲方将坐落在吉木萨尔县中心路西侧30号环西二区北庭中央花苑小区1#楼，房屋编号：1-1-905，建筑面积：103.81平方米的住宅一套。以房屋单价为3680元/平米，房屋总价元，转让给丙方；代替乙方清偿乙方对丙方所负有的吉木萨尔县“紫金郡府”住宅建设项目外墙保温施工劳务费元债务，丙方无需向甲方支付房屋转让价款。 二、甲方转让上述房屋给丙方代乙方清偿其对丙方的应付劳务费债务，转让价款元清偿甲方应付乙方承建的吉木萨尔县“紫金郡府”住宅建设项目外墙保温相应价值工程款，乙方无需另行支付甲方房屋转让价款。 三、丙方对同意受让的房屋位置、楼层、面积、质量、价款等问题均已进行查验且无异议。 四、甲方于本协议生效后日内将本合同项下转让的房屋交付给丙方并协助办理转移登记手续。五、丙方受领甲方交付的房屋之时起，甲方应付乙方工程款债务元和乙方应付丙方元劳务费债务同时归于消灭。 六、本协议一式三份，三方各执一份，每份具有同等效力。本协议为不可撤销协议，经甲、乙、丙三方签名或盖章后立即生效。 七、本协议生效后，任一方反悔不履行的应当向其他方承担11.4万元的违约金责任，承担违约责任不影响本协议的继续履行。 八、如履行本协议产生争议，约定在昌吉市人民法院提起诉讼解决。败诉方应当承担胜诉方因诉讼而发生的包括但不限于律师代理费、诉讼法、保全费等所有相关费用。
甲方（盖章）：新疆华澳房地产开发有限公司 法定代表人（签名）： 201年月
日 乙方（签名）：联系电话： 丙方（签名）：联系电话： 签订时间：年月日 签订地点：篇三：三方以房抵债协议 债务抵销协议 甲方（开发商）： 乙方（建设方）： 丙方（购房人）：
鉴于： 1、甲乙双方于【】年【】月【】日签订了《【】工程总承包合同》（合同编号：【】），由乙方承建【】项目的总承包工程，截至本协议签订之日甲方共应付乙方工程款人民币【】元。 2、乙方【】与丙方系【】关系。 3、丙方决定向甲方购买位于【】项目第【】幢房屋（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为【】O，总价款为【】元，首付款为【】元。 有鉴于此，现因甲乙丙三方经各自有权机构审批同意，将在《【】工程总承包合同》和《商品房购销合同》项下分别形成债务互相抵销。根据国家相关法律法规规定，甲乙丙三方以平等自愿、友好协商为原则，达成协议如下: 第一条 债务抵销 甲乙丙三方一致同意，将甲方应付乙方的【】元人民币的工程款与丙方应付甲方的【】元人民币的购房款进行抵销。 第二条 抵销方式从甲方应支付乙方的最终工程结算款中进行抵销。 第三条 其他约定事项 1、乙方确认其已取得公司股东会、实际控制人的授权与批准，同意为丙方购买约定商品房产生的债务进行抵销，签署和履行本债务抵销协议不违反其公司意志； 2、甲丙双方于本协议签订生效后30日内，签订《商品房购销合同》，甲方配合丙方办理商品房购销合同的登记备案、以及后续的权属登记手续，根据国家税法规定应由丙方承担的商品房购销税费由丙方承担； 3、乙方和丙方内部的债权债务关系由其自行处理，与甲方无关，乙方和丙方承诺不因其内部纠纷影响商品房购销合同、以及本协议的执行，否则给甲方造成损失的，乙方和丙方应当承担赔偿责任； 4、乙方保证，在承建的工程合同约定的保修期内，继续履行保修责任； 5、本协议发生的争议由双方协商解决，协商不成由甲方住所地有管辖权的人民法院诉讼裁决； 6、本协议自各方签字盖章之(转载于: 小 龙文档 网:工程抵债房三方协议有法律效应吗)日起生效。本协议一式四份，甲方两份，乙方一份，丙方一份。均具有同等法律效力。 （以下无正文） 甲方： 授权代表：乙方：
授权代表： 丙方：
签署日期：
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