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本文提要：在城市房屋拆迁中,如何对被拆迁房屋承租人(以下简称承租人)进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为:其一,形成租赁关系的原因比较复杂,有因政策原因形成的,有因市场原因形成的,不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
&&& 浅论城市房屋拆迁中的房屋承租人及补偿安置&&& 在城市房屋拆迁中,如何对被拆迁房屋承租人(以下简称承租人)进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为:其一,形成租赁关系的原因比较复杂,有因政策原因形成的,有因市场原因形成的,不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。其二,拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务,其法律关系较为复杂。其三,补偿项目争议较大,哪些补偿项目属于被拆迁人,哪些补偿项目属于承租人,相关法律并未作出明确规定,实践中争议较大。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人,但拆迁活动也会影响他们的生产、生活,给其带来损失。同时,对住宅房屋而言,承租人往往属于经济实力相对较弱的群体,如果不能给予其利益强有力保护,有可能带来严重的社会影响,不利于社会稳定。因此,《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)在设计上侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益。在实践中要做到充分保护承租人的合法权益,就必须准确理解承租人的概念、分类以及对各类承租人的补偿安置办法。&&& 一、承租人的概念及分类&&& (一)概念&&& 城市房屋拆迁中的承租人是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人,包括因私房改造退还等历史形成的实际租用或占用被拆迁人房屋的单位和个人。&&& 这一定义的核心是承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。换句话说,承租人是否能获得拆迁补偿安置的依据不是其与被拆迁人之间是否存在着合法的租赁,而是其对被拆迁房屋是否享有合法的占有使用权。从操作层面看,以承租人是否对被拆迁房屋享有合法使用权为标准要比以承租人是否与被拆迁人之间存在合法租赁关系要容易得多。首先,占有使用是一种事实状态,容易判别。其次,若不属合法占有使用,则由被拆迁人举证,这样就免除了承租人的举证责任,有利于保护承租人的合法权益。&&& (二)承租人分类&&& 为对各种形式的承租人进行补偿安置打下基础,下面以租赁房屋的权属、用途、承租主体特征等为标准对承租人进行分类。&&& 1、以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。公房承租又可分为直管公房承租人、自管公房承租人、房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。在私房承租人方面需要注意的是代管房屋承租人问题。&&& 2、以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。&&& 3、以租赁房屋的租金依据为标准可分为执府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。&&& 4、以形成租赁关系的原因为标准,可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。&&& 5、以承租房屋人员的多寡为标准可分为单一承租人与共同承租人&&& 6、以房屋用途变化的情况为标准可分为居改非的承租人与非改居的承租人。&&& 二、对承租人的补偿项目及补偿安置方式&&& (一)补偿项目&&& 1、搬迁费,又称搬迁补助费。&&& 《拆迁条例》第三十一条第一款规定:“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的,按约定办理;若无约定的,则“当房屋由房屋承租人使用时,发给房屋承租人。”&&& 2、提前搬迁奖。&&& 有的地方规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的,拆迁人可以给予搬迁奖励费。&&& 3、临时安置补助费(过渡费)。&&& 《拆迁条例》第三十一条第二款规定:“在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定:“因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的,则应获得相应的临时安置补助费。&&& 4、停业损失。&&& 《拆迁条例》第三十三条规定:“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。”据此,若因拆迁造成承租人停产、停业的,则承租人有权要求获得相应的补偿。&&& 5、添置物品的补偿。&&& 《合同法》第二百二十三条第一款的规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施,如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的,则按约定处理;如无特别约定或约定不明的,则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。&&& 6、区位差价补偿。&&& 当房屋面积大于土地使用面积的,区位差价补偿面积按照房屋建筑面积计算;当房屋建筑面积小于土地使用面积的,区位差价补偿面积按照土地使用面积计算。但该项补偿只限于具有福利分房性质的公有住房承租人享受,其他类型的承租人无权享受。&&& (二)补偿安置方式&&& 1、租赁权安置。&&& 即由被拆迁人另行提供房源,出租给承租人,并由被拆迁人与承租人重新订立房屋租赁合同。安置房的来源可以是被拆迁人自行提供的[1]&&
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&&&《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。由于该条款没有明确规定补偿对象，造成在拆迁存在租赁关系的非住宅房屋时，房屋所有人（出租方）与房屋的实际使用人（承租方）对停产停业补偿产生争议。更有甚者，一些拆迁人利用法律的模糊规定，故意对实际遭受停产停业损失的承租人不予补偿，造成了拆迁不公。
&&&&笔者认为，拆迁非住宅房屋造成停产停业损失，补偿对象应当是房屋的实际使用人；在房屋被出租时，应当补偿实际使用房屋进行生产经营的承租人。主要理由如下：
&&&&其一、对房屋的实际使用人进行补偿，符合实际，符合法律公平。按照因果关系原理，补偿应当针对因拆迁行为而受损失者。在非住宅房屋租赁关系中，承租人利用房屋从事生产、经营，而房屋所有人只是收取租金。拆迁非住宅租赁房屋，承租人会因搬迁发生停产、停业损失，而出租人遭受的经营类损失仅仅是租金，不存在停产停业问题，因此承租人应当作为停产停业损失的补偿对象。
&&&&其二、国务院拆迁条例并未禁止对承租人进行补偿。一些人反对补偿承租人的理由是：条例第22条明文规定，“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”，而条例第4条对被拆迁人的界定，是“被拆迁房屋的所有人”，不包括房屋承租人。该理由是对条文的片面理解，实际上，条例第31条即规定，承租人可以得到搬迁补助费和临时安置补助费。由此可见，条例并未禁止把承租人作为补偿对象。
&&&&其三、一些地方的拆迁法规已经对承租人得到停产停业损失补偿的权利予以确认。
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承租房屋拆迁，停产停业的损失由谁承担？
在房屋租赁合同有效期限内，承租房屋遇合法拆迁时，承租人是否有权向出租人索要停产停业损失补偿款?找法网小编为您详细介绍。
　　国务院《管理条例》第33条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。由于该条款没有明确规定补偿对象，造成在拆迁存在租赁关系的非住宅房屋时，房屋所有人(出租方)与房屋的实际使用人(承租方)对停产停业补偿产生争议。更有甚者，一些拆迁人利用法律的模糊规定，故意对实际遭受停产停业损失的承租人不予补偿，造成了拆迁不公。
　　从停产停业损失补偿款的性质和用途看，该款主要是拆迁人针对被拆迁房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的经济补偿。在实务中，承租人出租人索要停产停业补偿的案件，因个案情况不同，审理结果存在较大差异。
　　北京市高级人民法院规定，履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分不同情形处理：承租人以拆迁房屋为经营场所办理了，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予以支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人之间合理分配。
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