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【地产资讯】三四线城市，房地产泡沫正在一个一个破灭【兰州楼市网】
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转自：环球老虎财经（ID：laohucaijing01）；作者：环球老虎财经签约作者 、国泰君安首席经济学家林采宜
在2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破，二线城市看运气，三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。
林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量：慢变量和快变量。
所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性，即价格上涨预期，货币环境。前者影响地产价格趋势，后者影响地产价格波动。
人多地少 房价整体上行
过去15-20年中国地产的上行，主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市，带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国，政府是唯一的土地供给方，决定土地供应的是政策取向，而不是自由市场。
过去十五年，所有地方政府存在招商竞争，使大量土地用于工业，住宅用地始终偏少。中国城市土地供给，比起纽约东京这些发达国家城市来说，是偏紧的。
而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率，导致城市，尤其是大城市住宅供不应求。
最近十年，房地产市场在政府不同政策主导下起起落落，小周期起落更多是快变量的影响，而快变量就是政府的。房价起来了，政府就限购；限购不过瘾，政府就限贷，房价跌了再放松。
本轮上涨是投资性需求的锅
林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点，就是不同城市价格涨跌的同步性减弱，房价趋势出现了重要分化，所有的分化都是泡沫的开始。统计发现，价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性，跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。
那主要是什么因素推动上涨？
现在一线城市，租金房价比基本低于2%，而目前中国无风险收益水平约为2.4%，即，地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。
而之所以还有人投资，一个因素就是资产荒，安全的高收益资产越来越少，实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低，就进入房地产市场，去博取房价可能上涨的收益。
另一个因素是资本流动不自由，在人民币贬值预期的压力下，缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择，而相对安全的就是一二线地产。
第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。
这所有因素表明，最近两年房地产的暴涨主因不是人多地少，不是消费需求，而纯粹是投资性需求。
而这投资性需求，是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利，这三个因素共同构成大量闲置资产，并最终不得不流向地产。
所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。
泡沫没有争议
林采宜表示，泡沫没有争议，泡沫是有指标的。有争议的是：泡沫会不会破，什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。
目前中国城镇化率还有很大空间，但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求，是无效需求，和没有需求是一样的。
今年新增房贷占GDP 6.4%，居民杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。
这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。
三四线城市：泡沫已在一个个破灭
林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。
所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。
二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。
三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。
中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。
另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。
所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。 来源：环球老虎财经
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泡沫一旦破灭中国买房人会怎样？
　　泡沫一旦破灭中国买房人会怎样？
　　外媒报道称，日本房地产泡沫破裂后，普通民众无疑是最大的受害者，许多人的人生轨迹因此改变！假如这发生在中国，首先是宽松的货币政策，2008年中国推出4万亿后，由于流动性泛滥，大量资金涌入房地产市场，各大城市房价普遍翻倍，房价收入比居高不下，与居民实际购买能力脱节。
　　但不同的是，中国政府并未采取日本式的急刹车，而是通过行政调控手段，货币政策松紧有度，出台限购、限贷等措施，以及加强管理控制国外热钱流入，有效抑制了投资投机的蔓延，此后每逢房价上涨期，政府都会调控，投资投机水分逐渐挤出，房子逐渐回归到由刚需支撑的居住本位。
　　深圳一位龙头房企高管直言，尽管政府的行政调控手段，公开遭到了房企和市场人士的批评，但必须承认，在保障房制度不完善且房产税尚未出台、市场化调节手段不健全的情况下，所幸中国政府及时采取调控手段，有效制止投机炒作将泡沫进一步吹大，否则房地产硬着陆的风险很大。
　　此外，中日处在不同的发展时期，有其差异性。万科董事长王石认为，人口老龄化和城镇化率瓶颈是导致日本地产泡沫破裂的关键因素，中国现在的人口状况是日本上世纪60年代的水平，房地产泡沫确实存在，但不会像日本那么迅速地破灭。
　　外媒报道称，实际上，这几年来，中国的房地产泡沫已在局部破裂，如投机水分过高的温州，2011年受银根紧缩和实体经济下滑影响，被炒高的房价一路重挫，至今没有恢复元气，此外，鄂尔多斯、惠州等三四线城市的房地产，因前期投资过大，房地产供过于求，开始进入去泡沫化阶段。
　　一个新的趋势是，房地产地区分化也越来越明显。在人口和资金持续流入的一线城市，以及二线核心城市，市场仍有源源不断的刚需支撑，但在人口持续流出，且严重供过于求的三四线城市，楼市持续萎靡。
　　目前，包括各大行在内，存款已经上浮到顶，可见在金融脱媒的情况下，银行的存款成本没有下降。事实也是如此，利率下降后各银行房贷利率变化不算大，除了北京、上海等地有最低至85折的，其他如重庆、成都等大城市，房贷利率最低9折，最高为基准利率的1.05倍。
　　并且，对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定，银行的&廉价资金&并不好拿。这对于刚性买房者而言，购房意愿必然受到影响。
　　另据外媒报道，1945年的好莱坞《琼楼风月》使华尔道夫酒店成为不朽传奇，当时中国只是一个饱受战火蹂躏的国家，并迅速走向了共产主义公有制。然而，就在2014年10月，中国投资者斥资19.5亿买下了这座负有盛名的曼哈顿地标式建筑。
　　这是中国在国内房地产泡沫迅速破裂之际匆忙将房地产泡沫&出口&海外的行动之一。
　　在中国房价走低之际，情况会如何呢？在住宅存量处于五年高点之际，中国的楼市面临供应过剩问题。销量和价格一直在双双下滑。
　　眼下，随着中国投资者将资金投向海外，试图用其他地方更健康的资产弥补国内房价下滑带来的损失，不断下滑的房价似乎开始推高离岸市场需求。从一定程度讲，北京正在鼓励这种做法，力推债务缠身的开发商在海外扩大销量以偿还在国内建造未售出房屋所用的贷款。
　　潘石屹：调控政策是浪费 房地产发展已到尽头
　　SOHO中国董事长潘石屹近日接受媒体采访时表示，房地产发展已到尽头。
　　在潘石屹看来，过去十年间，中国房地产宏观调控走的是一条非市场化的道路，&就像限容积率、限面积，限购、限价格，各种各样的限制，基本上这十年时间每年都会出台一条限制，而市场经济本就是一个疏导，所以这十年间的政策实际上造成了很大的浪费。&
　　&两年前中国城市人均住房面积为32.9平方米，数据已经比较高，而现在若每年房子供给12亿平方米，该数据每年都会增加2平方米，若以今天我们再看房地产，跟十年前看房地产是完全不一样的。&潘石屹称，过去十年间，中国房地产高速增长，同时伴随着宏观调控的政策，直到今天。人们的心情可能就是房地产行业的心情，这种心情主要还是房地产发展，已经到了尾声。
　　而在此之前，退休不久的华远地产董事长任志强就曾提醒各家开发商做好思想准备&2015年房地产投资增速将继续降低。&
　　在任志强看来，目前商品房库存量巨大是行业将在底部运行相当长一段时间的主要原因，即便宏观经济&放水&，行业景气度的回升也将是一个缓慢过程，不会出现迅速反弹。&尤其是目前进入房地产行业的资金量在减少，2014年进入房地产行业的资金增速比2008年还低，2015年仍将低速增长。&
　　据任志强预计，今年房地产投资增速仍将继续放缓，恐将维持在10%左右，比2014年更低，今年仍将是房地产生产小年，开发商应做好长期&抗战&的准备。
　　此外，万科集团董事会主席王石认为，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。但王石同时指出，&买了就能赚钱&的阶段已经过去了。（东方网）
　　2015年楼市四大猜想：房价或结束大涨时代
　　告别&时代&，迎来&时代&，我国楼市艰难地跨过了2014年，带着各种希望、各种猜想进入2015年。2015年，我国楼市是继续延续去年的震荡而面临崩盘风险？还是在政策松绑的背景下改变颓势而一路走高？带着这些疑问，北京晨报记者采访了多位业内专家，从政策、房价等方面进行预测，以期在纷繁复杂的市场现象中窥探出2015年我国楼市的发展走势。
　　1分类调控是主调？
　　今年，我国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主，这已成为大多数业内人士的一致看法。但是，对于限购政策会不会完全取消，业内人士的看法产生分歧。亚豪机构市场总监郭毅表示，今年，我国房地产市场调控政策将会像去年一样，进一步放松是个大趋势。由于去年我国楼市遇冷，各地开始取消限价、限购，北京没有明确说取消限价，但是随着农展馆地王项目的入市，标志着在执行层面上限价已经放开。今年北京、上海等一线城市的限购全面解禁，是不太现实的。不过，毕竟前两年北京高价地出让得比较多，考虑到这些高价地的市场消化问题，局部放松限购是有可能的。 　　南方财富网微信号：southmoney
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48小时排行　　导语：二手房降价，到底是个别现象，还是普遍现象？
　　抛房潮来了，二手房价格开始下跌了！
　　南京二手房降价幅度从5万-30万不等，有些房价跌到一年前水平
　　我问了一些中介公司，链家、我爱我家，他们都说最近频繁遇到二手房主降低挂牌价格，降价幅度从5万到30万不等。
　　“有些房主，看到房子一直无人问津，会主动打电话把挂牌价格再往下调一些，在谈判的过程中，房主也变得好说话，没有以前那么硬气了”，中原地产一家门店的经纪人告诉我。
　　有些不太热门的板块，房价甚至跌到了一年前的水平，比如桥北一小区有业主低价抛房，这套房源为219㎡，总价250万，算下来单价只要1.14万/㎡，基本上回到了一年前水平。
　　以下截图来自南京中介公司经纪人朋友圈：
　　本来就便宜还降价
　　总价直降30万
　　聪明的投资客已经在抛房了，春江水暖鸭先知
　　我身边一个房产投资牛人，前前后后已经投资过几十多套房子了，她不仅在南京，在上海、北京、杭州都投资了很多套房产，她说自己最近就在抛售自己南京的房子，市场下行的时候，不要再重仓房产了，保留优质资产，其余抛掉。
　　她还说，身边的仁恒江湾城、华润悦府的豪宅业主也在抛房，她预计南京楼市很长一段时间都好不了，市场处于下行的时候，二手房会越来越难卖，趁现在还有接盘侠，价格合适就赶紧卖吧。
　　资金链绷不住的人，开始降价抛房还房贷
　　去年，南京市场火爆的时候，有很多人非常疯狂，甚至连首付都是借来的，现在还款压力越来越大，又看到市场处于下行，心里很慌，资金链绷不住的开始降价抛房还房贷了。
　　我身边一位朋友，去年买了仁恒江湾城一套二手房，现在因为还款压力非常大，他跟我说，准备降价卖掉手上一套二手房，不然月供压力太大，完全吃不消。
　　上个月南京有55个小区房价下降
　　昨天365南京二手房统计，2016年12月南京有55个二手房小区出现降价了，比11月又多了15个。其中鼓楼区11个，建邺区9个，浦口区8个，江宁区、雨花台区和栖霞区各6个，秦淮区4个，玄武区3个，六合区2个。
　　对面目前南京二手房市场的状况，我预测2017年可能会出现以下几种局面：
　　1、一大波抛房潮正在来的路上，人们对房价预期变了，从看涨变为看跌，现在买房人的信心已经不足了。
　　2、南京二手房交易量会大幅下滑，我们已经感受到现在二手房市场买卖已经陷入博弈状态，买房人期待房价降，房主又因为地价等各种因素不愿意答复降价，只能僵持，市场进入速冻。
　　3、2017年将有一大波中介公司关门倒闭，楼市速冻一二手房的成交量都会下滑，一批中介倒闭关门是必然。
　　4、因为资金链断裂，会有二手主亏钱卖房，尤其是此前借首付、高杠杆炒房的，非常危险，孤注一掷全仓甚至加杠杆买房产，一旦房价下跌个百分之十几，将是整个家庭的悲剧。
　　三四线城市，房地产泡沫正在一个一个破灭
2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破，二线城市看运气，三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。
林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量：慢变量和快变量。
所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性，即价格上涨预期，货币环境。前者影响地产价格趋势，后者影响地产价格波动。
　　过去15-20年中国地产的上行，主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市，带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国，政府是唯一的土地供给方，决定土地供应的是政策取向，而不是自由市场。
　　过去十五年，所有地方政府存在招商竞争，使大量土地用于工业，住宅用地始终偏少。中国城市土地供给，比起纽约东京这些发达国家城市来说，是偏紧的。
　　而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率，导致城市，尤其是大城市住宅供不应求。
　　最近十年，房地产市场在政府不同政策主导下起起落落，小周期起落更多是快变量的影响，而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了，政府就限购；限购不过瘾，政府就限贷，房价跌了再放松。
　　现在一线城市，租金房价比基本低于2%，而目前中国无风险收益水平约为2.4%，即，地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。
　　而之所以还有人投资，一个因素就是资产荒，安全的高收益资产越来越少，实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低，就进入房地产市场，去博取房价可能上涨的收益。
　　另一个因素是资本流动不自由，在人民币贬值预期的压力下，缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择，而相对安全的就是一二线地产。
　　第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。
　　这所有因素表明，最近两年房地产的暴涨主因不是人多地少，不是消费需求，而纯粹是投资性需求。
　　而这投资性需求，是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利，这三个因素共同构成大量闲置资产，并最终不得不流向地产。
　　所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。
　　林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。
　　所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。
　　二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。
　　三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。
　　中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。
　　另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。
　　所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。
房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？
　　房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失?
　　为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。
　　一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？
　　在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。
　　最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。
　　财经工场综合整理自南京楼市（作者：于越）、首席经济学家论坛（ID：ccefccef） 作者：林采宜、央视财经、苏宁金融研究院黄志龙
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国研中心：三四线城市地产泡沫正在破裂 转载
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&& ()&& ()　　星岛环球网消息：部分城市楼市泡沫论得到了官方智库的承认。&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& () 29日，国务院发展研究中心主任在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫现象　　《北京商报》报道，指出，一线城市的土地和住房供给仍然偏紧，导致持续上涨，但是目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，温州、鄂尔多斯等地的已经开始下跌，出现了泡沫的现象虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀，但是是否会以及什么时候，现在还很难说　　相关链接：温州楼市无人接盘 法院进驻淘宝拍卖房产名车 　　而统计局数据也一定程度上佐证了楼市的高烧不退数据显示，9月一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%　　我爱我家副总裁胡景晖表示，目前与实际需求确实存在泡沫，虽然可能很多人不承认，但是从经济发展水平、居民收入等方面来说，中国目前尤其是一些城市在全世界都算较高的由于自身需要不足，加上盲目投资，鄂尔多斯、唐山、贵阳等不少三四线城市房地产市场供大于求，导致和销量均出现回落由于一线城市在人口吸引、产业聚集等方面都有优势，因此泡沫可能更晚一些，但风险仍不容忽视　　业内人士认为，随着房地产市场破灭，一些地方将会不断出现“鬼城”现象，地方土地财政收入锐减，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，对金融体系产生不小冲击，引起一系列连锁反应“国内房地产市场的风险仍在进一步积累，已成为中国经济稳定健康发展过程中的最不可预测因素，令人担忧”说　　问题面前，房地产如何改革成为本次三中全会公众关注的焦点之一而就在不久前，国务院发展研究中心发布的“383改革方案”中就涉及房地产和土地制度改革，提出包括房产税从试点到全面实施等，被外界认为是对此前房地产市场顽疾的一种大刀阔斧的改革在胡景晖看来，今年在各产业中，楼市表现可谓一枝独秀，经济对房地产的依赖度上升，对于整个经济结构调整、产业布局都将产生不利影响从目前看，一些短期的调控已经不能根本解决房地产业面临的问题，期待这次三中全会能够出台一些调控的长效体制机制　　
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