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代理权终止的原因
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　　一、代理权终止之共同原因
　　1.代理人死亡或法人消灭。代理人死亡或作为代理人的法人消灭，代理权失去承担人，当然消灭。
　　2.代理人丧失民事行为能力。代理人以完全民事行为能力为条件，丧失民事行为能力肯定无法担当代理职责，代理权也终止。
　　3.本人死亡或法人消灭。代理权是本人与代理人之间的关系，两者之中任何一方人格消灭，代理权理应终止。但自然人死亡或法人消灭是个事件，代理人有可能不知，或终止代理对本人不利。为保护本人之利益，最高人院《民通意见》第82条规定了四种例外：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。
　　二、委托代理之终止的特别原因
　　1.代理事务完成，代理已无存在的必要。
　　2.授权行为附有终期的，期限届满，代理权终止。
　　3.代理权撤回。代理权撤回是本人直接终止代理权的意思表示。第69条第2项谓之&被代理人取消委托&。授权行为如是向第三人表示的，撤回之意思表示也得告知第三人，或以公示方式（如将意思表示发表）进行。
　　4.代理人辞去代理。辞去代理是代理人放弃代理权的意思表示。民法通则第69条第2项谓之&代理人辞去委托&。辞去代理属于单方民事行为，于意思表示通知本人时生效，至于辞去代理是否构成对原因行为的违反，在所不问。如辞去代理导致违反与本人的委托合同，辞去行为仍有效，本人可追究代理人的合同责任。
　　三、法定代理终止之特别原因
　　1.本人取得或者恢复民事行为能力，这里应解释为本人取得完全行为能力；
　　2.指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；
　　3.由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。
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被代理人死亡以后，委托代理人是否还可以代办房屋转移登记手续?
有一些房屋的出卖方出具的委托书是很久以前的，由于时间较为久远，有的代理人在到登记机构办理权属登记时，被代理人已经死亡。 对于被代理人或者代理人死亡时，代理是否终止，《民法通则》对委托代理与法定代理或者指定代理终止的规定是有区别的：《民法通则》第六十九
有一些房屋的出卖方出具的委托书是很久以前的，由于时间较为久远，有的代理人在到登记机构办理权属登记时，被代理人已经死亡。
对于被代理人或者代理人死亡时，代理是否终止，《民法通则》对与或者终止的规定是有区别的：《民法通则》第六十九条规定了“代理人死亡”时，“委托代理终止”；而第七十条规定了“被代理人或者代理人死亡”时，“法定代理或者指定代理终止”。即《民法通则》没有规定被代理人死亡委托代理终止。
最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)(1988年 1月26日最高人民法院委员会讨论通过)第 82条规定“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的有效：
(1)代理人不知道被代理人死亡的；
(2)被代理人的继承人均予承认的；
(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时终止的；
(4)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的”。
以上这些规定都是基于委托代理时代理人的代理行为代表了被代理人的意愿而作出的。
但作为房产登记机构来说，如果明知被代理人已经死亡，则不宜由这一代理人代办房屋转移登记手续，理由如下：
1．《》第二十九条已规定了“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。继承从被继承人死亡时就开始，被代理人死亡，除了继承人表示放弃继承外，应视为已接受继承，并取得该项物权。再由代理人代表已不存在的人办理手续是不合适的。
2．最高人民法院的上述是人民法院对被代理人死亡后、委托代理人实施的代理行为是否有效的一个判定标准，而且附加了若干的条件。这种判定属于司法的范畴，不宜由登记机构直接应用。
3．在实际工作中，这种委托有相当一部分是因为房屋买卖的当事人为了规避有关的规定而作出的。如5年内不得转让的房屋，或是5年内转让要交纳较多的税收，就由卖方先出具委托书，委托由买方所指定的人在日后代理办理产权转让。也有的是一些中介机构为了赚取房屋交易的差价，在还没有明确的买方的时候，就要求卖方出具委托书，由中介机构作为卖方代理人在日后自行签订、办理转移登记。
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