武汉还建房地下交易火热 市中心5千/平你敢买吗？
来源：亿房网 褚苏亚 日 07:00
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（亿房网日文&褚苏亚）&什么？我们买的是武汉同一区域户型大小差不多的房子，为什么你可以60万搞定，我却需要100多万？&
&那当然了，因为我买的是还建房，而你却买的是商品房啊！&
亿房百科名词：
随着武汉市大规模城中村改造项目进入尾声，大批还建房开始集中涌现，还建房的价格&优势&也越来越多地引起了购房者瞩目，动辄五千元一平的市中心房源，还跟商品房在一个小区内，确实相当的&诱人&。
现在遍布武汉三镇的还建房，不仅仅只是让拆迁户们&居者有其屋&，更是频频被户主和中介&倒卖&给购房者，以谋求交易双方的利益最大化。然而问题也随之而来，因为许多还建房并没有取得两证，私下交易所产生的隐忧是不受法律保护的，因此一旦购买的还建房后期遇到问题，买家权益无法得到保障，只能追悔莫及。
那么在江城购买低价还建房到底有哪些风险？想要购买还建房的购房者如何规避风险呢？笔者将结合实际案例以及律师的专业解读给出答案。
亿问亿答：
第一个不能上的当&集体性质小产权房买不得
想要买还建房，首先要弄清江城还建房有哪几类，到底哪种可以买，而哪种是雷区，买不得。
从土地性质及归属看，武汉现在还建房主要分两类：一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称&小产权房&。由于国家并未制定集体土地使用权登记制度，小产权房在法律上一直处于真空状态，因此，一旦出现纠纷，购房人的权益在法律上很难得到保护。
另一类还建房是指，国有土地上的房屋拆迁还建房，一般通过划拨方式取得的建设用地，并且具备开发所需要的五证。一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是可以办两证的。只是由于该类型房屋本身对被拆迁人具备一定的补偿性质，因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵，这些法律手续不完备导致了权证正常办理可能延期。该类房屋也分为两种：一种是经济适用房性质，一种是商品房性质。
他们的区别是经适房办两证后，需要满5年才能上市交易，而商品房只要办证后就可以随时交易。也就是从理论上说，购买国有土地拆迁的还建房，最起码是有&两证&的，购买这类房子和一般的差别并不大，这样的操作是有法律保障的。因此，江城的大多数还建房交易也都是此类&大产权房&交易。
然而，是不是所有还建房的买卖双方都有耐心等拿到房屋&两证&再交易呢？经笔者暗访，发现其实江城有许多屋主和中介，早已按耐不住在卖还未取得两证的还建房。
江城还建房&地下交易&火热&
熟人介绍来买还建房&限购放松后更好卖&
笔者联系了武汉三个出售还建房的卖家，他们有的是拆迁的屋主本人，有的是代卖的中介。经过交谈，笔者发现还建房私下买卖很活跃，多数卖家表示自己的房源不愁卖。东湖某还建房户主告诉笔者：前段时间来问的人不多，限购放松后来询问的明显多了。该户主还说：&我们这还建房价格比周边商品房便宜几十万，很多来问房子的都是被以前曾经买过的熟人推荐来的。&
南湖某还建房的代卖中介也告诉笔者：&我们的房子100平，均价7000元每平，而且你诚心想要还可以和房东还价，比起周边上百万的房子便宜多了！&
南湖某拆迁还建房
营销手段避重就轻&只谈优点不提隐患
在和三家卖方沟通的过程中，笔者发现他们往往能找到很好的营销点，这让对还建房的安全性还存有疑虑的购房者对他们的房子很心动。以东湖的还建房为例，该户主的还建房面积约100平，售价约70万。他向笔者介绍，他们这的还建房小区去年8月交的房，面积非常大，其中A,B,C三个区，共8000套都是还建房。此户主向笔者如此&推销&：我们这里都是原来的国营单位小区拆迁，属于划拨土地性质。小区配套已经很好，关键是用还建房的价格买房还能像商品房一样看湖景。&
还建房两证&难产&&
房东：没拿到证才便宜卖&有两证肯定涨
在笔者接触的三个卖家中，他们的房子有的是08年就建好的，也有的是刚交房的，这些房子全部还未办下两证，户主和中介要么是说不知何时办下，要么是说预计两年或更久。
笔者询问东湖某还建房房主他的房子是否已办下两证。该房主非常确定地说：&现在还没有，但还建协议上承诺过我们的房子是可以办两证的！&然而，当笔者问户主具体何时能办下两证时，户主又说：&原来是说交房后的9个月就可以办两证的，但现在过了几个月还没有办，可能是开发商那边相关手续还没有完备。&
笔者对此表示担忧：&到了承诺的时间房产证还没办，那会不会以后都办不下来了？&业主却坦言，对于具体何时办下来他们也无法承诺。不过他也提醒笔者：&我们就是因为还没有房产证才卖这个价。因为没证，现在购房的人贷不了款，只能全额付，所以我们才定价70万左右。将来一旦办下两证，购房者可以贷款了，我们肯定会涨价！&
而南湖某还建房的中介也向笔者直言：&我们现在卖这个价，就是因为还没办下两证。&该中介向笔者透露，南湖片拆迁还建的房子有很多都在对外销售，这些房子均价约在元每平米，低的甚至有5000多元每平米，而一旦这些房子取得了两证，均价将上涨元每平。
当笔者向该中介表示对没有两证的房子还是不放心时，他则用很多说辞来解除笔者的&后顾之忧&，甚至还罗列出没有两证的房子的&好处&：
[责任编辑：陈岚]
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城中村改造过程中集体经济组织
作者:谢高辉　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
“城中村改造”是我国城市化进程的必然要求也是全新挑战。其牵涉面广、环节复杂、利益冲突多、开发风险大，关系到政府、集体、村民、开发商以及其他权利人等多方主体的切身利益，是一项非常复杂的系统工程。而其中村民委员会改为居民委员会行政管理层面的工作完成后，首当其冲的应当是以何种经济实体全面开展的具体改造工作，以保障实现城中村改造的蓝图。笔者结合太原市城中村改造情况就村集体经济组织改制和新设公司化的集体经济组织中的特殊性相关问题研讨如下：
一、公司化运作的首要性
（一）村改居后法律主体或缺的必然要求
原村集体经济组织公司化或新设公司化集体经济组织的首要性主要体现在：&“村改居”后，居委会不具备开展经营活动的主体资格和承担相关责任的能力，必需设立公司化村集体经济组织或将原有的村集体经济组织改制为公司。一方面，有利于有效维系村民现有利益；另一方面，有利于在转换为居民后实现利益保值或增值。
《中华人民共和国城市居民委员会组织法》中规定，居民委员会的任务之一只是办理本居住地区居民的公共事务和公益事业，没有赋予其可以开展经营性活动的权利。因此，依据法律和一些地方政府政策等，均要求将拆迁改造的用地以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织。
《山西省“城中村”集体土地转为国有土地管理办法（试行）》规定，原农村集体经济组织所有的土地转为国有土地后，可以给原农村集体经济组织预留部分土地，作为转户居民生产、生活和经济发展用地。预留土地的数量，由市、县政府根据该村的土地状况、人口状况和经济发展状况确定。因城市建设需要政府收回的转制土地，或进行&"城中村"&改造、"拆平建楼"后收回的闲置土地，按照征地标准给予合理补偿，补偿费支付给转制后原村集体经济组织，主要用于转制后居民的生产、生活和社会保险、医疗保险。
《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见》规定，集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。?
（二）集体经济组织改制的模式
　　“村改居”中村集体经济组织的改制模式可以根据具体条件选择以下一种：
　　1、股份有限公司。具备股东人数不少于５人，注册资金不低于１０００万元人民币等条件的可选择股份有限公司的企业形态。
　　2、有限责任公司。具备股东人数在２人以上５０人以下等条件的可选择有限责任公司的企业形态。
　　3、民办非企业。可以“民办非企业”的方式注册设立“资产管理中心”或“社区服务中心”（独立法人），业务主管隶属所在地的街道办事处或镇政府，登记管理为区民政部门。“资产管理中心”或“社区服务中心”作为集体股的股权代表。村集体资产投入形成的资产收益管理，参照事业单位财务制度，与自治性、非企业、非盈利的组织性质基本一致。可设项目开发、福利保障、财务管理等内设机构，分别负责增收“造血”、福利保障、资金运作等。
　　4、股份合作制企业。介于股份制和合作制之间，不适合改制为有限责任公司和股份有限公司的可以选择股份合作制的企业形态。
鉴于公司城中村都处于城乡结合部或者城市中心，固有的经济基础比较好，村民的权利意识比较强，而公司是现代经济制度下比较好的一种组织模式，具有产权清晰、权责明确、管理科学、运作高效的特点，因此，集体经济组织选择公司化的运作模式是比较好的选择，通过公司化改革，达到以下目标：
1、资产构成股份化。村集体资产通过清产核资、产权界定和资产评估等法定程序达到产权清晰，在此基础上依据《公司法》等有关法规，进行股份化改革。
　　2、运作管理企业化。村集体经济组织通过改制，实行权责分明、管理科学的内部管理制度。
　　3、利润分配红利化。通过改制，使村民持有公司的股份，成为公司的股东，按照出资比例分取红利。
　　4、监督约束法制化。集体经济组织改制后应依法经营，在建立健全激励机制的同时，也应建立健全监督约束机制。
（三）集体经济组织改制的原则
1、维护村民合法权益的原则。在“村改居”中，村有资产不是要上调上收，而是通过集体经济组织转制和集体资产公平、合理的处置，维护村集体和村民合法权益。
　　2、因地制宜，“一村一策”的原则。由于城中村各村所处区位有别、城市化进程各异、村有资产的演变历程和构成不同，因此，要因地制宜，“一村一策”地进行村集体经济组织改制与集体资产处置，合理确定村集体资产共有者的身份。
　　3、实事求是的原则。充分考虑村集体资产发展演变的历史过程，又要兼顾村民的婚嫁迁徙、入伍上学就业等各种变化因素，实事求是地推进村集体资产的股份化改革。
　　4、平稳过渡的原则。由于此项改革涉及千家万户的利益，在制定工作方案和实施计划时要力求周密、细致，切实做好群众的思想工作，确保社会稳定。
（四）集体经济组织改制的一般程序
成立“村改居”工作机构――制定村集体资产共有者身份确认方案――清产核资――产权界定――资产评估――评估确认――制定村集体经济组织改制和村集体资产量化方案――征求村民意见――修改完善方案――村民会议表决通过――报镇政府或街道办事处备案――组织实施。
二、法律适用的差异性和承接性
（一）公司化前后适用法律的差异性
如何设立公司，出资比例的确定，改制与否，改制方案（集体资产清产核资、折股量化）等的确定，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）、《农村集体资产清产核资资产所有权界定暂行办法》、《乡（镇）村集体经济组织清产核资办法》进行，而且报乡（镇、街办）审核，并报区政府备案，同意后实施；组织实施改制方案时，选举产生股东（代表）大会的人选、讨论通过公司章程，选举产生董事会和监事会，并由董事会聘任总经理，正式成立公司制经济组织、改制文本才依据《公司法》运行。
（二）集体土地与国有土地
根据我国现行法律，城市所有土地的产权归国家所有，而农村和城郊土地的产权归集体所有。城中村改造过程中，全部集体土地征为国有。出于政策性的优惠再行划拨给改制后的村集体经济组织的土地，已转变为国有土地性质，其开发建设等适用的法律均不同于原集体土地。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用，使用人使用国有土地需通过出让、划拨、租赁的形式进行。农民使用集体所有的土地进行农业种植，主要是通过土地承包的形式进行，承包期一般为30年，集体土地除耕地外，还有建设用地，包括宅基地、公共设施用地、村办企业的用地，除了这些建设用途外，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、村民与股东角色的转换性
一个公司的股东由全体村民角色转换后组成，本身就已经体现了一定的特殊性。而这种角色的转换，不仅仅是名称上的简单变化，权利义务亦有着天壤之别，主要有以下几点：
（一）人合与资合的不同侧重性
村委会（或集体经济组织）与公司组成人员因素差别较大，前者，人合性高于资合性，从《村民委员会组织法》等的表决方式等可以看出，人合的重要性；后者，资合性高于人合性，从《公司法》表决权一般按出资比例确定即可以得出此结论。因此，在改制后或新成立的村集体经济组织外部已无异于普通的公司的情况下，其仍然不能彻底割裂与原村村委会或集体经济组织的客观沿续。
（二）权利行使的不同规定性
1、权利主体及表决权的不同法定性
《村民委员会组织法》第十三条规定，年满十八周岁的村民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权；但是，依照法律被剥夺政治权利的人除外。
《公司法》第三十七条、四十三条、九十九条、一百零四条规定，有限责任公司股东会由全体股东组成。股东会是公司的权力机构，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外。股份有限公司股东大会由全体股东组成。股东大会是公司的权力机构，股东出席股东大会会议，所持每一股份有一表决权。但是，公司持有的本公司股份没有表决权。
从以上法律规定可以看出，一方面，村民年满十八周岁即享有相关权利和义务，而非公司股东，即使年满十八也不享有公司股东的权利和义务；另一方面，表决权也有差异，村民表决权一般为一人一票制，与公司股东会（或股东大会）按出资比例表决不同。
&&&&2、知情权的差异性
村民委员会实行村务公开制度。村民委员会应当保证所公布事项的真实性，并接受村民的查询。
有限公司股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股份有限公司股东有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告，对公司的经营提出建议或者质询。
可见，村民不主动行使其知情权也是有保障的，而股东需要主动行使方可能实现知情权，即使上市公司有主动披露相关信息的法定义务，其年披露的内容也是有一定局限性的。
&&&&3、相关规范文件的不同性
《村民委员会组织法》第二十七条规定，村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。
《公司法》第十一条规定，设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。《中华人民共和国公司登记管理条例》第十五条规定，公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。
因此，村规民约等的制订是自发性的，而公司章程的制订是法律强制性的；村规民约等的备案机关是乡、民族乡、镇的人民政府，公司章程的备案机关为工商行政部门；村规民约等的效力溯及全体村民，公司章程只对特定人员有约束力，即公司章程只约束公司股东、董事、监事、董事长、经理而非全体公司人员。
4、权利救济的差异性
村民会议审议村民委员会的年度工作报告，评议村民委员会成员的工作；有权撤销或者变更村民委员会不适当的决定；有权撤销或者变更村民代表会议不适当的决定。村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。
　　股东会或者股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者公司章程，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者公司章程的规定，损害股东利益的，股东可以向人民法院提起诉讼。
显而易见，村民只有在自身合法权益受到损害时才能提起诉讼，而且特别时间性限制；股东可以提起决议无效之诉、提起决议撤销之诉、提起损害赔偿之诉、提起查阅权请求之诉、提起股利分配权之诉等，且有些诉讼有特定的时间限制。
5、劳动关系的建立
村民与村委会没有劳动关系，作为股东可以成为公司的劳动者。如原“村委会主任”在成为“居委会主任”后同时也可能兼任“公司法定代表人”。
《中华人民共和国劳动合同法》规定，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。
同时，《公司法》也规定，公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会保险，加强劳动保护，实现安全生产。公司职工依照《中华人民共和国工会法》组织工会，开展工会活动，维护职工合法权益。
总之，笔者认为，无论从以往工作惯性的角度，还是从适应实际需要的角度，在一定程度上，新公司都需要沿用原村委会或村集体经济组织的一些成熟便利的工作机制，使大多数村民转换为中小股东后的相关权益能够得到有力保护，同时，实现整体平稳过渡，促进新公司早日步入正轨，再创佳绩。
四、拆迁人与被拆迁人的双重身份性
改制后的公司委托开发主体对本村进行拆迁改造，作为该集体经济组织的公司是实际意义上的拆迁人，而作为股东的原村民又是直接的被搬迁人。实际上是“自己拆自己”，这种双重身份性，必然会对本村改造相关事宜，有一定的影响。因此，改制后的公司委托开发主体进行开发，在制订拆迁补偿方案时，一定要照顾到大部分股东（即被拆迁人村民）的利益。否则，即使该方案按照规定程序正常表决通过，持反对意见的被拆迁人可以利用股东身份，以股东利益受到侵害为名，提起撤销股东会决议之诉，延误开发等工作进度；或者不提起诉讼，而是拒绝搬迁，甚至形成“钉子户”，更加延误开发等工作进度。因此，应当尽量避免此类内部事务处理不当而影响城中村改造整体工作进程情况的出现。
五、特定企业法律风险防范的阶段性
原村集体经济组织公司化或新设公司化集体经济组织作为企业同样需要面对各种法律风险，但在城中村改造中共性的法律风险防范又有一定的阶段性。现主要法律风险防范分析如下：&
（一）企业改制问题
1、产权界定问题
产权明晰是树立现代企业制度的基础。解决集体资产的归属这一问题的关键是对集体资产进行彻底处置，根据实际情况通过资产置换、整体出售、转让、或者量化分配等方式予以明晰，遗憾的是现有法律政策规定对此还没有实质性的突破。
2、运行机制问题
一方面，要防止村民只要股东身份而不会行使股东权利的状况出现。他们可以不是公司的职工，但应行使股东权益，承当相应的责任。另一方面，要完善董事会决策机制。制定具体的议事规则，使董事对自己的投票权担任，对重大事项和董事的表决状况要记载在案，出现严重损失，董事要承当相应责任。&
3、组织结构设置问题
改制企业要依据现代企业制度的要求和《公司法》的规则，树立规范的企业组织结构。包括权利机构、决策性运营机构、执行性运营机构和监视机构。股东会是公司的权利机构，对公司的严重事项有决议权；董事会是公司的决策性运营机构，在股东大会授权的范围内，行使公司运营的决策权，董事会对股东大会担任。股东大会决议对董事会有约束力，董事会有执行股东大会决议、向股东大会报告任务的义务。监事会则是对公司董事、经理的职务行为进行监督，并行使相关职权，防止运营者损害企业利益的行为，增加企业风险。
4、小股东权益的保护问题
改制型有限公司小股东权益受侵害，既有适用一般有限责任公司的结构性原因，更有我国改制型有限公司特有的先天性原因。就结构性原因而言，包括以下三个方面：
　　①股权结构的因素。即小股东越多，股权越分散，小股东权益越易受侵害；大股东越少，股份比例越高，小股东权益亦越易受侵害。
　　②公司内部治理结构的因素。即董事会、监事会中小股东代表的比例越低，小股东权益越易受侵害。
　　③经营结构的因素。即大股东与公司经营行业的相关度越高，大股东通过关联交易、利润转移侵吞公司资产就越容易，小股东权益因而亦越易受侵害。
对大多数小股东权益的保护，应当是改制后村集体经济组织最基本的工作原则之一。
5、独立经济实体和市场经济主体的实现
原村委会和村属集体企业在资产关系上界定往往不够清晰，两者运营治理的资产同一，村属集体企业实际承担着村民养老、医疗等社会职能。城中村改造后，村民变成居民后的养老应进入城市居民养老保险社会统筹，医疗保证也应同时进入。集体企业改制后，应当成为真正独立的经济实体和市场经济主体。
（二）土地征收与拆迁补偿安置问题
1、城中村改造中的焦点问题之一是土地所有形式的改变，由此产生土地征收问题。在我国，集体土地征收制度存在诸如土地征收权滥用、征地补偿范围过窄、标准过低、征收程序不严格不民主等一系列问题，这无不与土地征收法律法规不完善和土地征收管理不当有关。
2、城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题，目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。拆迁是在城市规划区内还是城市规划区外，其法律意义是不同的。比较棘手的问题是，城市规划区内城中村的集体所有土地上的房屋拆迁活动，是适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是适用《中华人民共和国土地管理法》的规定存在争议。适用的法律不同，补偿标准、当事人的权利和义务也会不同。&&
（三）融资问题
项目融资问题以及可能的合作开发问题主要包括以下几个方面：
1、根据开发商公司运行实际状况以及项目融资需求，融资方式的选择；
2、根据具体需要实施的融资方式，根据投资人的不同供资要求，合理制定融资方案，获得投资人投资；
3、签订完善的融资过程中的相关协议；
4、全面履行相关投融资协议。
由于相关项目的融资额都比较巨大，且相关事项的具体操作环节均蕴藏着不同程度的法律风险，可能影响全局，需要建立完善的防范体系进行积极有效地应对。
（四）相关履约管理问题
该项工作中一般包括：建设工程招投标及施工合同管理问题、房地产开发销售问题、物业招商运营与物业管理问题，由于城中村改造过程中会涉及到大量的工程建设项目，这些工程建设项目都具有合同标的额大、合同履行周期长等的特点，在与设计单位、施工单位等签订合同后，履约过程中的管理就显得尤为重要。若为房地产开发项目又涉及开发、销售、交房、物业管理等多个环节，更是社会焦点问题的多发区，相关法律、政策众多，需要专业人士进行全方位的跟踪服务或管家式服务，避免不必要的损失，甚至造成无法挽回的严重后果。
经上所述，就太原市目前已经推进或准备推进的多个城中村改造建设项目来看，大多存在土地整合情况复杂、拆迁安置成本高、融资难度大、法律依据不足、政策条件不稳定等问题。这些问题的有效解决，在一定程度上，有待于改制后的集体经济组织充分发挥主导作用和不断增强风险防范能力。同时，城中村改造作为非常复杂的系统工程，非常需要律师从法律层面对项目的推进进行安全性考量及系统性把控，在操作过程中解决具体法律问题，最大限度的降低风险。律师理应在此项法律服务中开拓进取、创造经验，为城中村改造的顺利进行作出自己的特有贡献。二、试点先行；三、严格控制操作程序；?改制?是城中村改造的切入点；聘任总经理，作出董事会决议；第九步，办理工商注册；四、把住股权量化的关键环节；武汉市城中村改造实行的是?一村一策?，股权量化有；从上表可以看出，这三个村的村书记与村民之间的量化；五、建立保障体系；六、推进村湾改造；还建用地是指经过改建、整治后保留的住宅用地和拆除；初见成效；武汉市城中村综合改造
二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为 ABC三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点；第二步是以试点为基础，全面推进 AB 类村的综合改造工作；第三步是逐步解决 C类村的问题。武汉市选择了16个村进行试点。汉阳区的城中村改造是武汉市的一个缩影，ABC三类村分布均衡，有6个村先期进入试点。区委书记郑永新告诉我们：?我们把这次城中村的改造看成是‘再造一个汉阳’的重大机遇，当成统筹城乡发展的一个重要举措，精心组织，放手推进，深得市民的拥护。?
三、严格控制操作程序。武汉市城中村改造的步骤可以概括为6个字：先改制，后改造。即率先进行集体经济组织的改制工作，配套进行村民户籍变更、劳动就业和社会保障、撤消村委会组建社区居民委员会的工作。在完成上述改制工作之后，推动村湾改造建设。
?改制?是城中村改造的切入点。汉阳区对城中村改制的程序控制十分规范、严格，他们把改制分为九个步骤：第一步，做好改制宣传工作；第二步，做好集体资产的清产核资工作；第三步处理村集体经济组织的债务；第四步，制定集体资产处Z方案，张榜公布，并根据村民意见进行修改；第五步，表决通过修改后的方案，依法办理有关确认手续；第六步，新组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记；第七步，制定或修改公司章程，明确股权管理办法；第八步，召开股东大会，选举董事会、监事会成员，召开董事会，选举董事长、
聘任总经理，作出董事会决议；第九步，办理工商注册登记手续等。目前，汉阳区的试点村均已全部严格按照这?四阶九步?程序操作完毕，完成了改制工作。整个过程，公开、公平、公正，全程阳光，上下透明。因而，极少有上访的，更没有闹事的。
四、把住股权量化的关键环节。村集体经济组织改制的关键环节是资产处Z，其间股权量化是难点。汉阳区区长李诗伟很有感触地说，改制过程中的股权量化要体现?公平为主，兼顾贡献?的原则。汉阳区试点村股权对象的确定、股权配Z的数额、对村民补偿的办法等各村不同，但量化项目是相同的，分五种：一是人头股；二是劳动年限股；三是任职股；四是学历股；五是表彰荣誉股。
武汉市城中村改造实行的是?一村一策?，股权量化有一个共同标志：群众同意。无论何种方法，要取得全部村民的绝大多数同意并签字。为探究村干部与村民股份量化的差距，我们对十里铺、前进、五里墩三个试点村的股份量化情况，尤其是村书记与村民的股份量化比较。
从上表可以看出，这三个村的村书记与村民之间的量化股份比例悬殊并不算大，群众能接受。
五、建立保障体系。城中村通过村改居后，村民变成了股民，乡里人变成了城里人，他们不仅享有城市居民享有的隐性福利，甚至有比城市居民还更多的生存门路和生活保障。据汉阳区委副书记李丹芳介绍，汉阳区城中村综合改造后，村民有了五条保障线，一是医保；二是社保；三是?房保?（城中村改造还建有户不超过300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入）；四是就业优先（村自办企业）；五是低保。此外，持股分红还有一大块收入（当然也有风险）。
六、推进村湾改造。改制完成之后，改造就提上了议事日程。目前这项工作正在进行中。武汉市城中村的改造有很严格的政策标准。即将土地分为四类，一类叫还建用地，一类叫产业用地，一类叫开发用地，一类叫储备用地。
还建用地是指经过改建、整治后保留的住宅用地和拆除旧村湾后建设新居住区的还建用地。以村为单位计算，户均建筑面积不超过300平方米，或者人均不超过50平方米，容积率按1.6-1.8的标准计算。产业用地是指留给原集体经济组织发展经济、解决村民劳动就业的用地。产业用地的测算标准是按照改制后的经济实体中原村劳动力（含退休人员）劳均80平方米计算。开发用地是指为补偿建设还建房投入，在村湾改造腾退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房开发的用地。其测算标准是按新建居住区还建用地的1：1――1：1.5的比例确定。储备用地则是留足上面三地之后的剩余土地，纳入土地中心统征储备。
武汉市城中村综合改造试点工作已进行了两年时间，成效显著。 ――16个试点村均已全部完成集体经济改制工作。共涉及集体总资产20多亿，扣除改制成本、缴纳社保基金等，用于股权量化的达14.64亿元，界定股民6708人。此外，二环内还有21个非试点村也完成了改制工作。
――16个试点村均已全部完成户口改登工作。共5284户、11157人转为了城市居民户口。此外二环内还有13个非试点村完成了双登工作。
――16个试点村有15个完成撤消村委会建立社区居委会工作，非试点村也有8个完成了撤村建居工作。
――16个试点村有15个村参入了社保。共筹措资金7700余万元，参保劳力达4018人，参加养老保障共1589人，养老保障面已达到99%以上。非试点村有14个村5766名劳力1194名老人分别参加了社会保险和养老保障。
――16个试点村先后完成了改造规划编制和审批。部分村土地已经挂牌，有的村正在开工建设之中，有的还建房一期已全面封顶。估计今年将有10个以上的村可开工建设，二环内非试点村将有20个村可完成改造规划编制工作
武汉市城中村改造已经初见成效，前景可期，主要表现为： 一是明晰了产权，探索了一条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处Z，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，维护了广大村民的自身权益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理、监督企业经营的积极性。
二是规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走
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