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出售无产权的车位及储藏室，营业税是差额交税吗？
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咨询公司从房开公司那儿打包购买了无产权的车位及储藏室500个，购入单价是5万元/个，无产权，只有使用权，房开公司开具了正式的不动产销售发票过来。咨询公司现打算出售该车位及储藏室，营业税是差额交税吗？请各位老师指点！
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差额缴纳营业税，你看“财产转让所得”的扣除范围。
回复 楼主 奔放的大海 的帖子
此种行为应界定为转租，不存在差额纳税问题。
房开公司与咨询公司签订的是车位使用权转让协议，房开公司已经交过一道营业税了。咨询公司与客户签订的也是使用权转让协议。如果按全额交税，很不合理？
我觉得应该差额纳税。依据为《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“自日起，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
原帖由 qht_3688 于
10:21 发表
此种行为应界定为转租，不存在差额纳税问题。
如果是定位转租，房产公司不是可以不用缴纳土地增值税了
无产权的 不能按照转让财产所得来计算了吧
是个什么咨询公司？还做咨询呢？这个发票也能要？？
回复 地板 zlf23 的帖子
原帖由 zlf23 于
10:37 发表
如果是定位转租，房产公司不是可以不用缴纳土地增值税了
拿什么转租？，你取得的明明是销售不动产发票，怎么个转法——俺还真想知道！！！
按说取得了不动产的销售发票，对房开公司来说也是有一定风险的吧？毕竟车位是没有产权的。刚才就这一问题咨询12366，竟然答复说房开公司不好开不动产发票的。如果咨询公司再转让车位，属于违法经营，而且需要全额征税？
是否租赁、销售，应从实质方面判断
这个是一个相当相当复杂的问题，几句话根本不可能讲清楚。
原帖由 qht_3688 于
10:21 发表
此种行为应界定为转租，不存在差额纳税问题。
财务以经济事项的实质,而不是是形式来判断.&&税务也一样.
实质性原则.
俺觉得还是先处理好当初“购入”时的问题
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地下车库的产权问题 （想买车库和已经买了车库的注意了！）
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本帖最后由 逝水若茶 于
14:43 编辑
车库（位）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位又有不可以销售的：
& && &一．车库（位）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。& &&&《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车库（位）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。& & 《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”& &消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。& &&&
& & 二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库），目前主要分为以下几种情况：& &
& & 1．敞开式的地上车位——属于全体业主& &主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
& & 2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售& & 若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据&&北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知&&，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
& &3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主& & 如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。&&
& & 4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主& & 如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。&&
& & 5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主& &根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。& &
6．改造车位（库）——属于全体业主&&还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。&&之前有媒体讨论现在小区的地下车库之争，里面讲到了，除了人防工程、营业性共建配套外，很多非营业性公建配套车库产权归开发商所有，只向业主出售使用权的问题。其实是记者搞错了一个基本问题，这些车库不是开发商不想卖产权，而是他们没有资格卖，他们也不拥有产权。这些车库的一个共同特点就是土地没有缴纳地下部分的出让金，办不到土地证，在这个前提下当然也办不到产权证，所以开发商也就没有办法卖给业主了。那有人又要问了，那么开发商为什么要建设没有产权的地下车库呢，那是因为地方政府的规定，这规定具有前瞻性，个人也认为是必须的，不然以后的小区停车矛盾更加突出。那些开发商所谓的投资建设了地下车库成本收不回的理由都是站不住脚的，就像饭店不能说提供了免费茶水就说自己亏本一样，单纯从免费茶水来看，饭店是亏的，但是从整个饭店经营来看，饭店不可能因为茶水而亏本。这地下车库也一样，开发商口口声声说地下车库赔钱，那么商品房赚钱的时候怎么不说呢，应该说地下车库的必要成本早就已经打入整个房子的开发成本了，就像饭店不应该收了菜钱再收调料钱，烧菜的煤气钱一个道理。而且地下车库的定性应该是明确的，那就是公建配套，这在规划方案和建设许可证上都是明确的。既然是公建配套，那就应该是小区业主共有的，开发商只是履行了政府规定的每户0.6个车库的配备义务。如果说这产权是开发商的，很简单，请开发商拿出产权证明来，很显然，绝大部分的开发商是拿不出来的，为什么呢？因为他们根本没有缴纳土地地下部分的出让金。没有出让也就是说，这些土地的使用权还在国家，也就是说这些车库是开发商按照政府的要求义务建立在政府拥有绝对使用权的土地上的，那么这些车库与开发商何干呢？& && &这个问题也反映了我们地方政府对开发商的妥协和退让政策。因为本地要求开发商的车位配套比例高于其他地方，所以政府对于开发商处理地下车库的问题上一直属于管理缺位状态。对于这个问题，我相信，各级领导都是心知肚明的。& &
梳理了一下关于地下车库的一些问题：& &
& &&&1、国土部门对于使用地下空间应该有规定的吧？怎能放任开发商建设以后自说自话卖使用权呢？土地使用权都不属于开发商，凭什么开发商可以出让车库使用权呢。& &
& &&&2、工商部门和房管部门，对于地下车库的使用权出让合同，这合同合法吗？很多小区都是卖的永久使用权。车库产权没有界定的情况下，这样的合同受法律保护吗？车库的使用权应该是依附于产权的，没有产权何来使用权呢？& &
& & 3、后遗症问题，作为购买了使用权的业主，当然了，在不知情的情况下，他属于善意取得，法律会保障他的既得权益。但是如果以后法律完善了，产权明确了，全体业主或者政府的利益损失，谁来承担呢？开发商卖掉了别人的使用权给了别人，自己却可以潇洒的走了。&&
& &&&最终我的结论是：开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为。等于说是拿了人家的东西卖给第三方。& &
& &&&解决方案，第一种方案，回归这些车库属于非营业性共建配套的本来面目，属于全体业主共有（具体可以参见规划方案和施工许可证）。第二种方案，开发商必须补缴土地出让金，变更规划为营业性配套，出售有产权的车位。（按理说规划变更应该在建设之前，并公示）。应该第一种方案符合广大人民的最根本利益，第二种方案在程序上似乎不对了，当然，实际操作中，土地违法先斩后奏的事情多的是。
《物权法》中的“第六章& & 业主的建筑物区分所有权”
第七十四条
& & 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。& &
& & 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。& &
& & 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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本帖最后由 南岸梧桐 于
12:13 编辑
情况说明：原始业主当初购买车库时与开发商签订的只是一个合同，没有产权证。合同上对于该车库的定义为“储藏室”。城市花园（甚至可能整个来城）所有业主购买的车库都没有产权证，只有一个合同（一纸协议）。
1、车库与储藏室在性质上有没有区别？购买储藏室，是否为70年使用权？
2、该储藏室房高低于2.2米，能否办理产权证？
3、原始业主当初购买车库（储藏室）时与开发商签订的协议是什么性质（20年租赁还是70年的使用？）原始业主相关权益是否受法律保护？
4、协议上没有明确注明使用年限，那该如何界定？
5、车库（储藏室）的二次买卖行为不可能因为车库（储藏室）没有产权证就不发生，车库（储藏室）没有产权证没法办理过户，就只能是由新业主和原始业主签订转让协议，那这份协议是否受法律保护？未来可能会有哪些问题？
6、如果说一开始开发商和购买车库（储藏室）的业主们（包括整个小区的业主们），都是达成一种约定俗成的认识：花钱买的车库（储藏室）和房子一样，产权70年，谁买就是谁的。如果未来发生产权纠纷，法律是保护谁的利益？
我从小区销售部、物业和小区业主了解到，小区车库（储藏室）都没有产权证，当初购买就是和开发商签订的一纸协议。我在新安镇土地所相关人员那边了解到，整个来安县新建小区的车库（储藏室）应该都没有产权证，不存在过户的问题（没法过户），工作人员以及之前的小区销售部、物业都是建议我和原始业主签订转让协议。就目前来看，二次买卖和原始业主签订转让协议是整个来城的共识，也是通行的办法。车库购买后即为私人财产，产权为70年也是默认的事情，即使存在一定的法律问题。毕竟所有花钱购买车库（储藏室）的业主不可能认可车库（储藏室）只有20年的使用权，也不会认可自己购买的车库（储藏室）可能还有小区全体业主共有的部分。所以最后我想问，这种事情有关部门会采取一定措施进行有效管理吗？
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情况说明：原始业主当初购买车库时与开发商签订的只是一个合同，没有产权证。合同上对于该车 ...
应该去来安县政府网上提问，看看政府怎么
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没有法律手续不受法律保护，自用应该没问题，涉及买卖估计就复杂了。
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应该去来安县政府网上提问，看看政府怎么
好的，已经发帖，等待那边回复
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没有法律手续不受法律保护，自用应该没问题，涉及买卖估计就复杂了。
我觉得签订协议后买来和原始业主的关系就不大了，现在最关心的就是使用期限（20年还是70年）以及储藏室所有人的具体属性（个人还是小区全体业主）
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