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“以房抵债”合同的效力认定
作者：相颖&&发布时间： 15:26:37
　　一、据以研究的案例
　　　　2005年10月，程某向武某高息借款13万元，程某与武某签订“借款及出卖房屋协议书”，约定“因甲方程某急需用款，向乙方武某借款壹拾叁万元（130000元整），借款的日期为一个月于日-日为止。如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出。如一个月内还清此款，起步一万元损失费（壹万元），然后按天每天壹仟元计算（但最多每月不超过叁万元整）。如到期不能归还此款，乙方只能收取季庄8间房屋一个整院产权，不再要壹拾叁万元借款”。后程某未能到期还款，2005年12月武某将协议中的房屋据为己有。日，密云县密云镇季庄村民委员会出具证明一份，内容为“鉴于程某、贺某夫妻二人由于债务纠纷，自愿将坐落在我村的房产（正房四间、倒座四间）以抵债的方式抵给债权方武某，村委会在双方同意的情况下，同意双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”后程某、贺某诉至法院，要求确认其与武某签订的协议中将房屋抵押的条款无效，武某返还房屋及院落。
　　　　被告武某辩称，原告所述不属实。本案的纠纷应为房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。我与程某签订的协议也是房屋买卖协议，而且已经经过了房屋所在村村委会的确认。我与程某签订的协议合法有效，因现在房屋要拆迁，所以程某才想要回房屋。我不同意原告的诉讼请求。
　　　　 反诉中，武某诉称，程某卖与我的房屋马上就要拆迁，如果其非要要回房屋的话，就应当按照房屋现在的价值进行评估，如果评估的费用合理的话，我可以将房屋退还给程某，否则我要求继续履行原协议。我要求程某、贺某给付我补偿款120万元。
　　　　程某、贺某在反诉中辩称，我们与武某签订的协议中约定将房屋抵债的条款无效，武某要求我们给付其补偿款没有任何依据。不同意武某的诉讼请求。
二、审理结果
　　　　一审法院经审理认为，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；宅基地使用权禁止抵押。程某、贺某与武某签订的协议中约定的“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出”的约定，违反了法律的强制性规定，应为无效。武某主张上述条款不是抵押条款而是房屋买卖条款，本院认为武某的户籍性质为非农业家庭户，非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋，上述条款亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故程某、贺某要求确认双方签订的协议中涉及的抵房条款无效并要求武某返还房屋的主张，本院予以支持。武某应当将房屋返还程某、贺某，但应给武某合理的腾退时间。程某、贺某因急事从武某处借款，并自愿在借款无法偿还的情况下将房屋抵给武某，现因房屋价值明显升高而要求返还房屋，程某、贺某的行为有违诚信，存在一定过错，其二人应当返还借款并赔偿武某因此所受到的合理损失，据此判决程某、贺某与武某签订的“借款及出卖房屋协议书”中“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个院整产权归乙方所有”的约定无效；判决生效之日起30日内，武某将座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷11条3号的房屋及院落返还给程某、贺某；判决生效之日起10日内，程某、贺某给付武某借款13万元，赔偿经济损失288786元，共计418786元；驳回武某的其他反诉请求。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
三、相关法律问题分析
　　　　为了交易安全，部分当事人往往在借款抵押过程中，就抵押物签订一个买卖合同，以便在借款到期借款人不能清偿时，直接依买卖合同取得抵押物的所有权。那么，这种买卖契约的性质与效力如何认定呢？是附条件的买卖合同还是流质抵押合同，这也是本案的争议焦点。对此，存在两种不同意见。
　　　　 一种意见认为，该合同是附生效条件的房屋买卖合同，合同约定了如果原告无法还清借款，则将密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归被告所有，且村委会出具一份证明，确认同意双方的借款及出卖房屋的协议书效力，故该合同属于双方自愿签订，是真实意思表示，现所附条件已经成就，买卖契约也应该有效。
另一种意见则认为，《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。这是关于禁止流质抵押的规定。原被告双方在订立借款合同的同时，签订了流质抵押条款，违反了我国担保法的规定，是流质契约，应无效。
　　　　笔者同意第二种意见，理由如下：
（一）附生效条件的买卖合同与流质抵押的区别
　　　　1、标的物与价款价值相当。买卖合同的双方当事人互负给付义务，因此买卖合同是双务合同、有偿合同，当事人双方的权利义务呈现彼此对等的关系，双方权利义务的交换价值具有当事人主观上等价的特点，所以买卖合同是对价合同。然而本案中，原告为了尽快获得被告的借款，以估价为418786元的房屋，为明显低价的130000元的借款进行担保，显然不是等价交换的买卖合同。
　　　　 2、目的不同。买卖合同中，出卖人转移标的物的所有权于买受人，目的是取得买受人的价款的所有权。同理，买受人支付价款，是为了得到标的物的所有权，这是买卖合同成立的前提。然而本案中，原告同意将房屋的所有权转移给被告的目的是给被告的借款提供保障，并非是赚钱，不是标的物的价款。
（二）现行《担保法》关于流质抵押的规定
　　　　我国《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。这是我国关于流质抵押的禁止性规定。流质条款是转移抵押物所有权的预先约定。法律禁止“流质”的主要原因有两个方面：一是为了保护双方当事人的利益，体现民法的公平、等价有偿的原则。从债务人的角度看，债务人为经济所迫，与债权人签订抵押流质条款，以价值较大的抵押物担保小额债权，有损抵押人利益；从债权人角度看，抵押权设定后，如抵押物价值下降，低于所担保的债权价值，对债权人也不公平。对于因重大误解签订的显失公平的流质抵押合同，债务人虽然可以行使撤销权，但是很难举证，禁止流质抵押能更好地保护抵押人的合法权益。二是抵押权的本质属性是优先受偿权，未经折价或者变价预先移转抵押物的所有权，与抵押权的根本特征和价值属性相违背。
　　　　本案中，原、被告签订流质抵押条款，目的是债务履行期限届满被告未受清偿时，通过转移抵押物的所有权实现债权，但该约定违反了《担保法》的禁止性规定属于无效条款。此外，原、被告双方抵押的房屋为农村居民的私有房屋，被告的户籍性质为非农业家庭户，禁止购买农村居民的私有房屋，而我国《担保法》第三十七条同时也规定宅基地使用权禁止抵押。因此，双方签订的上述条款也无效，被告应将房屋返还给原告夫妇。但因房屋价值明显升高，原告违背诚信要回房屋，存在一定过错，应当返还借款并赔偿被告因此受到的合理损失。综上，一、二审法院的判决是正确的。
责任编辑：李铁静　　抵债房，是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋。抵债房因价格比市价优惠上许多备受购房者的青睐，由此引发的纠纷也越来越多。　　【案例1】现在房屋中介公司有很多抵债房源，多是开发商资金困难，将房屋抵债给施工方。购房者直接与开发商签订商品房买卖合同，是否合法?　　【解析】辽宁省高级人民法院的参考意见是：债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。　　【提醒】以房抵债大量发生，但形成纠纷的不多，如果发生纠纷通常在三方当事人之间发生。如果合同约定三方协议开发商直接将产权证办理至第三方名下，则涉及规避税费，即施工方应先办理产权证至自己名下，然后按照二手房手续办理至第三方名下，两次交易均应依法缴税。因此三方抵债协议无效。　　购买抵债房屋，应当注意以下几点：一是要选讲信用、有实力的开发企业;二是要及时签订正式的商品房买卖合同;三是了解开发企业的销售情况。　　【案例2】赵先生从建筑公司手里买的抵债房，房款直接付给了建筑公司，同开发商签订的《商品房买卖合同》及三方抵债协议，现在开发商出现了逾期交房和逾期办证的情况。他的《商品房买卖合同》的内容与其他购房人的内容完全一样，但开发商不同意给他违约金，开发商的做法是否合法?　　【解析】辽宁省高级人民法院的参考意见是：第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。本案中，赵先生虽然与开发商签订《商品房买卖合同》，且内容与其他购房者一样，但与开发商并不存在商品房买卖合同关系，因此也不能据此要求开发商承担逾期交房及逾期办证的违约责任。　　【提醒】购买抵债房要慎重，对可能会出现的风险要了解，尽量规避，避免个人权益受损。　　【案例3】孙女士在办理房屋所有权证之前，将自己位于甘井子区的一处房屋再次出售，后手买受人王先生起诉，要求与孙女士签订买售合同，某开发商协助办理房屋权属登记。该案应当如何处理?　　【解析】辽宁省高级人民法院的参考意见是：实践中，时有出现连环购房合同，即买受人在没有办理产权证书的情况下又将房屋出售给第三人。此种情况下的第三人往往因办理权属证书而提起诉讼。对此，应以直接向第三人出卖房屋的当事人为被告，以前手房屋出卖人为第三人进行审理。由前手出卖人将房屋权属证书办到前手买受人名下，再由前手买受人(后手出卖人)将房屋权属证书办到第三人(后手买受人)名下。广州律师 /guangzhou/　　【提醒】连环购房合同纠纷大量发生在购房者投资性购房的情况下，即购房者在开发商处签订合同或认购后，不办理产权证，也不办理网签，不开具购房发票，而是直接将房屋转让给第三人，由第三人与开发商直接签订《商品房买卖合同》。如果发生纠纷，则需要开发商将产权证办理至第一手购房者，再由第一手购房者将产权以二手手续办理至第二手购房者，这样产生两次交易税费，成本反倒更高，因此要慎重。(来源：互联网)
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)　　抵债房&
　　&抵债房&，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。
　　工程抵债房就是指用房子低支付给工程建筑公司，以偿还开发商所欠的费用。
　　抵债房除了由于工程抵债房外还有包括开发商拖欠广告商、代理商、材料供应商等多种债务人债务而抵给债权人作为债务偿还的房子。
　　抵债房分为一手房手续抵债房和二手房手续抵债房。
　　一手房手续抵债房，多是开放商因拖欠建筑商或广告商等一定数额的债务，用新开发的楼房抵偿欠款。
　　二手房手续抵债房是比较常见的一种抵债房方式。一般是由于债务人该欠了银行贷款或其他债务而被法院强制抵债或经过债务人和债权人协商而将债务人名下的房产抵偿给债权人，作为债务的偿还。二手抵债房的债权人一般会对抵债房产进行拍卖或转让，取得资金抵偿应收的债务。
　　抵债房怎么买安全？
　　一是要对开发商的信誉进行一定的了解，要选讲信用、有实力的开发企业；
　　二是要及时签订正式的《商品房买卖合同》；
　　三是了解开发企业的销售情况，具体办法是登录房地产登记交易中心网站 ，进入楼盘列表栏目，查询所售楼盘每一套房屋的法律状态。 版权所有：
　　买抵债房须知！
　　抵债房的道行是很深的，对于普通购房者来说，一定要弄清楚几个问题再买，如果搞不清楚，那么建议还是绕路而行吧。
　　抵债房并不是近期才出现的，只是由于去年大连楼市低迷，开发商回款情况不好，用房子抵广告款、工程款的情况比较多而已。所以导致市面上的抵债房集中出现。
　　抵债房分两种：一种是已经备案的、第二种是还未备案的。
　　商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
　　一、房源已经备案
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鸡宝是什么东西，我想很多人都没有听说过，甚至是没有见过的吧，这么奇怪的...君，已阅读到文档的结尾了呢~~
买卖合同纠纷中以房抵债,是否属于流押无效
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3秒自动关闭窗口名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效_网易新闻
名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效
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（原标题：名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效）
开发商拿着商品房买卖合同到法院起诉购房人，要求被告支付购房款，但最终法院却判决驳回了原告的诉讼请求，这是为什么呢？日前，吴中区人民法院审结了这起特殊的商品房预售合同纠纷。开发商签约卖房买方却不付款日，毕某在甲公司开发的某楼盘认购了一套房屋。10天后，甲公司又与陈某签订了商品房买卖合同，将原先毕某认购的房屋卖给了陈某。合同约定，买受方在签署合同时一次性付清房款，逾期超过60天付款，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15日内，买受方将房屋退还给出卖方，并按房屋总价的10%向出卖方支付违约金。2014年8月，甲公司以陈某房款分文未付为由，将陈某告上法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，陈某向其支付违约金10万余元。买房者道出内情：其实是“以房抵债”法庭上，被告陈某向法官道出了内情：2010年12月，陈某开设的乙公司曾为毕某开设的丙公司承建的工程项目供应钢筋，丙公司欠乙公司货款186万元。毕某告诉陈某，他是甲公司开发的某楼盘的总包单位，甲公司在某楼盘建设项目中欠他工程款，可以用某楼盘的房子折抵陈某的钢筋款，不需陈某再支付任何购房款。所以，陈某与甲公司签订的本案中的购房合同，其实是“以房抵债”。一年多过去了，陈某迟迟没有拿到房产证，担心自己的货款落空，2014年4月，她以乙公司名义起诉丙公司，要求支付货款，经吴中区法院组织调解，丙公司已经向乙公司支付了132万元。对此，甲公司予以否认。买房合同实为抵债协议法院认定无效那么，甲公司与陈某之间的商品房买卖合同是否成立、是否有效？吴中法院审理认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同，实为乙公司（陈某）方、丙公司（毕某）方与原告之间，因价款结算与债权转让而形成的以物抵债协议。尽管原告否认存在以房抵债，但陈某的陈述与民事调解书等证据相互印证均证实原告与乙公司、丙公司三方曾就用房屋抵偿债务事宜进行过协商。据此可以认定，即原告、乙公司、丙公司为解决三方的债权债务关系，经协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，毕某签署销售认购协议书，后由被告与原告签订商品房买卖合同，进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的看，双方并非要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是要通过给付房屋来抵消丙公司对乙公司的债务。即名为买卖，实为抵债。本案合同作为由债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议，未实际履行，应认定为未生效，且乙公司与丙公司的债权债务已经调解结清，本案抵债协议更无履行必要。原告以真实有效的商品房买卖合同关系的理由，主张解除合同并由被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，吴中法院判决驳回原告甲公司的全部诉讼请求。法官提醒：“以房抵债”实质是以物抵债的一种，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。合法的买卖受法律保护，但通过签订买卖合同等间接手段达到以物抵债目的，存在较大的法律风险。大家在面临这种情况时，应将买卖关系与借贷关系剥离开，不可混同。通讯员&马俐本报记者&於苏云
(原标题：名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效)
本文来源：新华报业网-扬子晚报
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