二手房源的选择
购房者在购买住房前先要确定生活方向，如将来的工作地点、理想的生活区域、孩子入学目标、是否购买汽车等，还需要注意以下5方面住房条件，并预测此地区房屋未来的变数。
1、房屋区位与价格、建筑年代、建筑质量、总层数、欲购楼层、面积、朝向、格局、环境。
2、房屋区位决定的交通、就医、购物、孩子入学、人文环境、治安。
3、供暖、供燃气、供水、供电等基础设施。
4、物业管理水平、收费标准等。
5、由城市规划决定的欲购房屋地区的价格走向、动迁改造等。
购房者往往是多处看房，权衡以上诸项条件决定购房。芒果建议属于刚性需求的（首次置业、结婚用房、学区房等）果断购房；弹性需求（投资）的，委托大型中介，关注优质投资物业，快速出手。
初步确定房源后，可从以下几个方面对房屋进行挑选：
1、挑选看房时间
在白天看房还不够，晚上看房也很重要。白天看房，看的是房屋的通风、采光、是否有漏水痕迹、房屋质量等能看出来的问题。晚上看房，可了解房屋附近的噪声、安全因素等问题。另外，如果在雨天看房还能查看房屋是否有漏雨情况。
2、透过现象看本质
有的二手房装修得十分豪华，一进去便莫名的产生种富丽堂皇的感觉。但恰恰是这令人眼花缭乱的装修背后，隐藏着房屋的种种缺陷。因此，购房者一定要将现象与本质划分清楚。
3、留心细节没烦恼
要多留意厨房、卫生间、墙角、天花板等细节部位。因为这些常常是容易出现问题和暴露问题的地方，比如水、电、煤气等问题。
4、听取第三方意见
和租房一样，要多向小区物业、保安、邻居了解房屋的情况，他们提供的信息通常比较客观真实，从他们口中，你也许会有意外收获。
要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。
1.产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
2.身份证件是指身份证、工作证和户口簿。
3.资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。
例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。
1.房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；
2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；
3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期；
4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；
5.其他内容，如房屋平面图等。
查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付方式、房屋交付标准、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，避免产生误会，免除纠纷。
专家提醒：合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候，还需签订有关的补充协议，一定要有细节性的明确约定。最好能签“三方约”，因为对于房产消费者来说，在二手房进入实质的买卖交易环节时，买卖双方对于房产交易中所涉及的各项问题协商一致，才是确保房产交易安全的基础。而要做到买卖双方协商一致，必须能够确保签订房屋买卖合同时买卖双方见面，这样表达出来的合同要求才最符合双方的意愿平衡点。
同时，由于房产消费者对于二手房的交易流程以及相关税费政策各项专业知识不甚了解，从而缺乏一些潜在风险的预见性和防范性，更是缺乏对整体房地产宏观政策走向的准确判断性。而房产经纪公司作为二手房交易的专业服务机构，对于交易风险的把控以及房产市场走向的预判要明显强于普通消费者，能够在房产的签约环节真正实现一种专业的指导功能以及风险的提示与规避功能，更能起到签约环节的见证职责。因此，在签约过程中，既要实现“买卖双方见面”，同时又要做到“经纪公司见证”。
“签三方约”不但能将买卖双方的意愿最准确地表达，促进了房产交易的安全，同时也维护和保障了房产消费者的利益。因为买卖双方见面，就会让真实的房产交易价格浮出水面，从而杜绝了经纪公司从中赚取差价，欺上瞒下的做法。同时房款的给付以及过户时间的约定也能够明明白白讲清楚，不至于因为房款交割时间的延误而出现纠纷。因此，“签三方约”通过买卖双方事先各项事务的明确并且是有效约定，从而使得消费者的权益得到了最大的保障。
在二手房的交易过程中，只有做到“签三方约”才能真正做到透明交易，才能表达出买卖双方的真实意愿，尤其是在目前房地产市场宏观政策趋紧的情况下，各种与房产消费相关的政策都有可能出台（例如，房产个税），“签三方约”事无巨细地表达清楚买卖双方的要求，将显得更为重要。
“资金监管”操作流程
1.交件：买卖双方签订《存量房买卖合同》，向房产部门受理窗口递交二手房转移登记手续。
2.存钱：买方在交易大厅的窗口持银行卡刷卡或到委托银行的任何一个储蓄网点存入购房款。
3.领证：交易办完后，资金管理公司通知银行及时将房款划入卖方预留的个人账户；买方交纳交易手续费、登记费和查档费后到发证窗口领取房证。
4.取钱：银行通过电话、短信等方式通知卖方房款已到账，卖方可以就近到开户银行任何储蓄网点取卖房款。
买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。
专家提醒：批贷银行一般可提供同意贷款确认书（俗称：同贷书）
卖家需要准备资料为：
1.产权证原件及复印件；
2.卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件；
3.若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。
4.若卖方未婚，则提供未婚证明。
5.活期存折复印件。
买家需提供的资料：
1.身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件；港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。
2.若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件；若买方未婚，则提供未婚证明。
3.经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明（一般不低于月还款额的150%）、贷款额20%以上的存款证明、有价证券、缴交个人所得税的税单；
4.30%或以上的首期款证明（收据）。
5.活期存折复印件。
买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。
房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
专家提醒：按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有“贷款银行”名称。
银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。
专家提醒：
1.业主到银行打簿确认放款金额。
2.买家可取回合同及借据。
3.如无特殊约定，此时可视为房款已支付结清。
4.如无特殊约定，此时可进行物业交接。
1.若买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达，房管局凭号办理，仅记过号不等。
2.如果您没有时间前去办理，建议签署委托书予代办机构代为递交。
专家提醒：
1.房管局拿号须出示房产证原件。
2.前往房管局办理递件前需清楚该办公时间。
所报税额应按合同上的真实成交价格申报。
1、契税：对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元
3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05%
4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）
1、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元
2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05%
3、土地出让金：成交价或评估价（高者）×1%
4、解困房：成交价或评估价（高者）×1%
5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）
7、个人所得税：应纳税率=应纳税所得额（交易价格－原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用）×20%或成交价或评估价（高者）×1%
8、营业税税率是5.6%，不足五年的全额征收，超过五年的非普通住房差额征收，超过五年的普通住房免征收
根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费发票办理过户手续。
专家提醒：
1.缴纳税费分为现金和银行卡两种支付方式，具体交易方式以各交易中心为准。建议提前了解交易方式，以加快交费的速度。
2.如无特殊约定，此时可进行物业交接。
若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。
专家提醒：
务必核对清楚新证上的内容（如产权人名，身份证号码、地址等）| 24小时滚动 |
沈阳办理二手房交易手续流程指南
来源：东北新闻网
365地产家居网
存量房（二手房）转移登记是指已取得房屋所有权证的房屋因买卖、赠与等原因发生权利转移而进行的登记。转移登记的办理时限是8个工作日。
1.已经取得《房屋所有权证》，要进行房屋转移登记的在什么地方办理？
单位之间房产转让、涉外（及涉港澳台地区）房产转让、跨区产权互换、拍卖取得的房产及市级发证的房屋，在沈阳市房产登记服务大厅办理房屋转移登记手续。
在区房产部门领取房证的房屋，在办理转让、赠与、继承、离婚析产等手续时，由所在区房产登记部门办理登记手续。
2.办各种手续都需要什么证件？
（一）个人（买卖）房地产转移登记
1.《房屋所有权证》
2.《契证》或不征收契税确认单
3.申请人身份证明
4.卖方婚姻状况证明（房证未明确共有情况的提供）
5.《存量房买卖合同》
6.其他必要材料
注：拆迁户购房的，买方提供《拆迁协议》。
（二）个人（互换）房地产转移登记
1.《房屋所有权证》
2.《契证》或不征收契税确认单
3.申请人身份证明
4.互换双方婚姻状况证明（房证未明确共有情况的提供）
5.《存量房买卖合同》
6.其他必要材料
（三）个人（赠与）房地产转移登记
1.《房屋所有权证》
2.《契证》或不征收契税确认单
3.申请人身份证明
4.赠与方婚姻状况证明（房证未明确共有情况的提供）
5.《赠与合同公证书》或者《赠与公证书》和《接受赠与公证书》
6.其他必要材料（四）个人（继承）房地产转移登记
1.《房屋所有权证》
2.《契证》或不征收契税确认单
3.根据不同的继承形式提供继承文书。
A.法定继承，提供《继承权公证书》
B.遗嘱继承，提供《遗嘱公证书》及《遗嘱继承权公证书》
C.司法判决或调解继承，提供已生效的《民事判决书》和《民事调解书》
4.继承人身份证明（有赠与行为的，需提供赠与人身份证明）
5.其他必要材料。（五）离婚分割房屋转移登记
1.《房屋所有权证》
2.《契证》或不征收契税确认单
3.原夫妻有效身份证明
4.根据不同的离婚方式提供离婚手续
A.民政局离婚的提供《离婚证》、离婚协议书
B.法院调解离婚的提供《民事调解书》
C.法院判决离婚的提供已生效的《民事判决书》
注：分割房屋地址与《房屋所有权证》相符
5.其他必要材料
3.房产登记部门收费标准如何？
（一）房地产交易手续费：
1.住宅房屋转让：每平方米6元；
2.住宅房屋产权交换：按面积差每平方米6元；
3.夫妻离婚析产、夫妻继承住宅房屋更名过户：每平方米3元；
4.拆迁户购买存量住房，建筑面积低于《拆迁协议》注明原房屋建筑面积的免收手续费，超过原房屋建筑面积的按超过部分的建筑面积每平方米3元，卖方按转让房屋全面积每平方米3元缴纳；
5.非住宅：按核准金额的1%缴纳；
（二）出具房地产证明费：100元/证
（三）登记费：
1.住宅：80元/件；
2.非住宅：550元/件
注：具体纳税的比例咨询地税部门
4.具体案例
1）：一名外籍公民，欲购买坐落在沈河区的一处二手房屋，应在哪办理转移登记？提供哪些手续？
涉外（及涉港澳台地区）房地产转让手续，在市房产服务大厅办理转移登记。需要提供如下要件：
1.《房屋所有权证》
2.《契证》或不征收契税确认单
3.申请人身份证明（外籍公民还需提供护照译本《公证书》及中国政府主管机关签发的居留证明）
4.卖方婚姻状况证明（房证未明确共有情况的提供）
5.涉外及涉港、澳、台需提供《存量房买卖合同公证书》（有涉外职能的公证处出具）。
6.其他必要材料
注：公证书及认证书如有外文部分（含印章），需将外文部分做中外文译文一致的公证。
另需说明的情况：如果外籍公民购买的房屋是在五城区以外，并且《房屋所有权证》是由区所缮证的，应先在市房地产交易权属登记中心办理交易核准后，再回所在区办理登记手续。
2）：婚后，刘某在2003年购买了一处房屋，并取得《房屋所有权证》，2005年其妻子因病去世，现刘某可否将该房出售？
因该房屋是夫妻共同购买的，因此，属夫妻共有的房产，应先由刘某继承全部产权后再出售。也就是说应先到公证部门办理《继承权公证书》后，再将上述房产卖出。
3）：未成年人是否可以购买二手房？
可以购买二手房屋，应由未成年人的监护人作为法定代理人代为申请登记，法定代理人应当提交其为监护人的证明，以及代理人和被代理人的身份证明。
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业主社区・TOP 10沈阳二手房过户手续多长时间贷款手续的多长时间能办完！
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15-12-9 上午7:08
沈阳二手房过户手续多长时间贷款手续的多长时间能办完！沈阳二手房过户手续多长时间贷款手续的多长时间能办完！我买的也是二手房、属于5年内的，我开始办的是住房贷款但是由于公司三完全办完，可能来不及。如果要贷款，可以说肯定来不及。问题是，关于优惠的沈阳二手房过户手续多长时间贷款手续的多长时间能办完！
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关注你我贷官方微信沈阳二手房贷款买卖，我是卖家，想问几个问题如下：
1、通过中介，签完合同后，中介让我们签了一堆有关申请银行贷款合同并拍照，是正常手续吗？这些事是不是应该由银行来做？
2、签完后，银行要我们留下产权证和契证，合理吗？做什么用？还要求我们留下身份证等复印件，有风险吗？
3、下一步我们需要做什么，怎样证明银行同意放贷了，中介说银行同意放贷就先更名我才能拿到钱，我怎样才能知道银行同意放贷了，中介说了我就得信吗，有什么书面证明吗？我们要去银行问吗？
3、更完名什么时候能拿到钱，是不是银行同意放贷了我就一定会拿到佘款了。
4、最担心的是更完名了，银行会不会迟迟不放贷，我还等钱用
中介说是办邮政储蓄银行的贷款，跟放贷时间有关系吗
一 看样子他们是要先办贷款 把贷款批下来以后再办别的手续 或者同时进行
应该是节省时间的方法 不过对于卖房来说好象没有那么多东西需要您签字
二 各地政策不一 但是任何单位和个人没有权利扣留您的产权证 有复印件就足够了 如果必须要用的话 可以请您参与 到时候再提供产权证才是合理的
三 中介在给买房做银行预审
确认银行没问题的时候才叫您办手续
是这样的 您自己去趟银行确认一下最好
其实能更名了也就是银行批贷款了 但是放款要等到更名以后(资金监管结束)
四 不管是公积金还是组合或者按揭 上下没有太大的差距 时间的差距都在申请贷款的过程中 你们已经更名了 所以这几种贷款方式放款的时间不会有太大出入 但是如果有的银行说现在银行钱进不来都放出去了也是有可能的 因为银行也有指标 但是出现这种情况的概率不大 要知道买房卖房过程中不可能一点风险都没有的
1、如果买方委托中介办理贷款手续，则上述情况是正常，是为了节省双方时间等。但请注意这是试试这个房子能否贷款。
2、办理贷款后银行留下产权人的房证和契证，还有相关证件，一段工作日后予以返还，此步骤需要原产权人即卖方参与。没有风险。
3、银行是否同意放款会办理审批后给予书面通知。中介的意思是您的房子能贷款买方才能买这个房子，才能给您首付;否则不能贷款买方就买不了这个房子了,当然也不会给您首付或房款。
4、更名过户时您会拿到一笔首付款，剩余部分是资金监管部分，银行放款时您就能拿到这部分房款。
5、更名过户后买方办理贷款手续，一般2到3个月后银行房款，现在房贷资金收紧，放款时间可能延缓。
6、放贷时间与贷款种类有关，如公积金贷款、商业贷款、混合贷款等，各个银行的放贷的时间大致一样，
采纳后不可撤销，确定采纳？
深圳二手房贷款买卖流程是怎么走的？
建议您去找中介公司，中介公司，会帮你处理好的，选房，交定金，签合同，过户，出新房本
济南市槐荫区二手房贷款的买卖流程
卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领上市批准通知书，办理上市审批手续。
如果是已购公房，其上市需盖三种章。
第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。
第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。
第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：
1.中央直属机关的公房;
2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;
3.使用权的房屋;
4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的;
5.已经被列入拆迁公告范围的;
6.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
7.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房;
8.所有权有纠纷的;
9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的;
10.上市出售后会形成新的住房困难的;
11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;
12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。
二手房买卖合同写明是过户后马上交房屋钥匙，但卖家坚持要等房贷款到账后才肯交，有什么办法呢？
这有什么办法呢，大家商量一下，实在拎不清的房东就告它违约
贷过款的二手房贷款还清以后还可以再次买卖吗？买方会不会介意房子曾经贷过款呢？
贷款的房子还清贷款后就可以交易过户了。对买房来说房内有无贷款没有什么太大的影响。除非房东要用买家的首付款帮其还贷，那么就要经买家认可了，并在《房屋交易合同》中就要注明。
关于二手房贷款，买卖的问题
要看你的户口了
有过一套房子，买的时候是二手房一次付清的，后来做买卖贷款了。还上贷款并卖出了，我现在买房贷款首付多
有过一套房子，最好是到当地房管局查档，以查档后信息为准，看房屋套数，如能查到肯定按二套房算，首付6成，如查不到肯定就是首付3成哈。
&&&&&&沈阳二手房贷款买卖，我是卖家，想问几个问题如下：
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