供热公司工作人员实地测量面积。记者 胡兵 摄　　11月6日，德城区长青小区1号楼居民反映，1号楼20户居民的房产证面积总和为2208平方米，华鲁恒升热电公司工作人员实际测量的面积是2349.90平方米，比各户房产证面积总和多出来141.90平方米。居民已经按照房产证上的面积交齐了暖气费，物业公司带着代交的费用去供热公司交钱时遭拒。该公司要求补交差额面积的暖气费，若暖气费不交，热力公司将不给予1号楼供暖。　　按房产证面积交暖气费，供热公司拒收　　11月6日15时许，在德城区长青小区1号楼前的传达室墙上，物业公司工作人员贴出来一张通知，提醒1号楼各户居民补交差额。1号楼的居民对此意见很大，截止到当日16时许，20户居民中，只有3户居民补交了差额面积的暖气费，还有一户居民放弃供暖。　　通知称，1号楼各户房产证面积总和为2208平方米，与实际总面积（2349.90平方米）差141.90平方米。请各住户尽快到小区物业补交差额面积的暖气费。若暖气费交不齐，热力公司不给予1号楼供暖，分摊各住户后面积见下表。　　1号楼的居民刘先生房产证面积是158.86平方米，分摊后面积是169.06平方米，分摊面积10.2平方米，补交金额224.4元。“我们手里拿的房产证，面积都测量清楚了，取暖费也按照房产证面积交了，为什么还要多交钱？”一位居民说。　　物业公司工作人员解释说，按照取暖费的收费标准，每平方米收费22元，其中取暖费19元交给供热公司，3元交给供热泵站。按照房产证面积收齐1号楼的取暖费后，供热公司拒收，并要求补齐差额面积的暖气费。“还有8天就开始供暖了，现在居民对补交差额面积的暖气费有抵触情绪。虽然做了很多工作，但是效果并不明显。到时候无法供暖，出了问题该怎么办？”物业公司工作人员担心地说。　　　　供热公司不认可房产证面积　　居民担心会产生连带效应　　长青小区1号楼出现供暖面积争议的焦点是房改房的历史遗留问题。　　据知情人介绍，以长青小区1号楼为例，房产证是2001年办理的。当年，在测算面积时，单位为了保护职工利益，会将楼道或者阳台的公摊面积忽略不计，让职工买房的时候少交钱。但是，华鲁恒升热电公司工作人员并不认可房产证面积，要求以实际测量面积为准。　　今年，物业与供热公司因为房屋供热面积问题再次产生分歧，11月6日15时许，华鲁恒升热电公司工作人员再次用尺子测量1号楼的供热面积，得出的数字与物业张贴的通知上写的面积相差无几。“以1号楼为例，这栋楼一共五层，用尺子量出来长和宽，算出来面积再乘以层数，就可以算出来总的供热面积。”华鲁恒升热电公司工作人员测量完面积后说。作为供热公司来说，只和物业公司结算取暖费，并不针对每户居民来核算供热面积。对于1号楼的供热总面积，供热公司已经测量了三次，数据是准确的。　　居民不愿意补交差额面积的暖气费，物业公司工作人员也很为难。“房产证上登记的面积是准确的，凭什么供热企业就说不准确？”一位不愿意透露姓名的居民说出了自己的担忧。他说，除了交暖气费，交物业费按照什么面积算？要是1号楼卖房按照什么面积算？都来拿着尺子测量，还有准吗？发了房产证有什么用？　　　　物业公司建议：　　差额面积暖气费由居民分摊　　“1号楼还是串联供暖，所以费用要所有居民分摊。”物业公司工作人员解释说，以前居民按照房产证面积交暖气费，是因为面积差额由物业公司承担。现在，物业公司已经换了负责人，这部分费用只能居民自己承担。　　什么是房改房？房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。　　一位居民提议说，随着住宅结构逐渐多元化，高层和普通多层住宅的公摊面积差异明显，这种现实情况下，暖气费按照房产证面积收取才更加合理公平。　　华鲁恒升热电公司工作人员解释说，供暖本来是赔钱的，每年都会有财政补贴。为了企业的生存，只能应该按照实际面积来收取暖气费，不然的话，这么多小区，企业也难以承担这部分损失。　　物业公司工作人员表示，因未交齐差额面积暖气费，供热公司不给予供暖，物业公司也没有办法。　　记者 胡兵扫描关注房政在线微信
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& & 房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
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房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
【发布日期】
【作者】顾军
【来源】《中国房地产》2013年第12期
&&& 随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。
&&& 一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响
&&& 由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。其依据如表1所示。
&&& 二、预售许可证办理阶段面积出入的分析
&&& 1.面积测绘原则和目的不同
&&& 规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。
&&& 房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。
&&& 2.测绘主体和方法不同
&&& 规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在CAD模块上的天正系列建筑软件），通过PLINE线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。
&&& 房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。
&&& 3.面积适用范围、所依据的规则不同
&&& 规划、设计建筑面积测算工作主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T ）。
&&& 房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》（GB/T0）。江苏省内同时执行江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）。
&&& 两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方，对比情况如表2。
&&& 三、房产证办理阶段面积出入的分析
&&& 此阶段规划面积测算主要是在竣工综合验收阶段由专业的工程测量机构，运用GPS、全站仪等仪器，在房屋外墙的角点，进行的测量工作。主要目的是核实建筑物是否按照规划核定的设计位置进行施工建设、以及实际的房屋建筑面积与规划许可证上的面积是否一致，出具有规划核实认可书及附属的测量报告。因为建筑物外立面装饰已经完毕，测量的外墙边长数据因为条件所限原因可能包括外墙保温和装饰材料，其他依据同预售办理阶段。
&&& 房产测绘是在竣工综合验收完毕后，由房屋测绘机构，运用全站仪、测距仪、皮尺等测绘工具，依据预测图纸，实地进行的全面、细致的房屋面积测算工作。涉及到每间每户，更为细致、精确，外墙面积不涉及装饰和保温墙。
&&& 四、对房产与规划部门建筑面积差异消除的建议
&&& 通过前文的探讨和分析，可见面积差异最重要的因素是这两个面积所依据的规则不一样，要消除两者的差异，最根本的办法是房产和规划部门统一面积计算规则。
&&& 由于涉及房屋权属认定的客观需要，以及开发商、房地产管理和登记机构的实际需求，房产测绘的面积必须精确到各分户室，为了保证所有住户的合法权益、做到真正的公平、公正、公开，以及机构的专业性上，房产测绘在分摊的合理性、面积测算的精度上都要略胜一筹，采用以房产测绘为主的国家标准更有利于降低纠纷，保证社会公平和正义。
&&& 五、在办理房产预售许可证和房产证阶段出现面积差异的处理建议
&&& 1.规划面积大于测绘面积
&&& 由于可销售面积减少，开发方可能提出异议，房屋产权管理和登记机构可要求房产测绘机构相关人员依据相关测绘法规耐心讲解、释疑，因为有据可依，就实践经验来看，经过耐心疏导，开发方一般都能理解，可以较为稳妥地解决问题。
&&& 2.规划面积小于测绘面积
&&& 规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书是法定依据，开发方应该在认定的面积之内建设。故从法律层面上讲，多出的测绘面积有违建的嫌疑。
&&& 首先检查是否测绘数据有误，若有，及时纠正。否则，若是因为规范依据不同造成的面积差异，可及时反馈相关信息给开发方，让其与规划部门积极沟通，必要时候，房产和规划部门可以公文“函”的形式协商此争议。
&&& 参考文献：
&&& 1.国家质量技术监督局.房产测量规范（GB/T）.中国标准出版社.2001
&&& 2.肖淑红.关于房产测量中面积差异和纠纷的分析.测绘与空间信息.2012
&&& 3.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.2001
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