&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&商品房预售条件是什么，开发商不及时办房产证怎么办？
商品房预售条件是什么，开发商不及时办房产证怎么办？
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一、条件是什么1、房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25％以上；（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限。房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的，还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。2、商品房预售许可证应当载明下列内容：（一）房地产开发企业名称；（二）预售许可证编号；（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；（四）预售商品房的坐落位置、幢号或楼层、面积；（五）土地的用途和使用期限；（六）发证机关和发证日期。3、预售备案房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记，并提交下列文件：（一）房地产开发企业的营业执照和授权委托书；（二）预购人身份证明复印件；（三）商品房预售合同；房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的，预购人可以申请预售登记。4、预售房屋转让预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内到原登记机关申请变更预售登记。二、开发商不及时办怎么办如果在合同中没有约定关于延迟办理产证的违约责任时，业主该如何维权呢？根据《最高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”业主可以根据此条规定的标准来追究开发商的违约责任，维权过程遇到困难时可以寻求房产律师的帮助。
延伸阅读：
一、什么是商品房预售许可制度？商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场的发展进程紧密联系。房地产开发的前身是改革开放初期的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房计划，委托由政府组织成立的“统建办公室”统一规划、统一建设、统一......
一、商品房预售条件是什么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：1、已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。2、持有建设工程许可证。3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设......
福州房产律师温馨提示：根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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法邦网免费法律咨询热线：预售证不等于房产证 开发商如违规建设就很难办证
近期媒体报道多起房产证“难产”事件,为什么?记者为您一探究竟
　　虽然买房时五证俱全,但按照合同约定的办理房产证日期过了一两年了,省城锦绣泉城和青苹果时代公寓的业主们依然没有拿到房产证。这两个小区房产证“难产”的原因都是开发企业超规划建设,导致办证遇阻。右图为锦绣泉城小区夜景。　　(本报记者摄)
　　□本版撰文/记者　崔荣杰　　近期,济南锦绣泉城和济南青苹果时代公寓的业主因为项目违反规划而导致房产证办不下来,不少读者致电“房产生活帮”咨询,买房时如何才能防止买到“违规”的房子?买房时注意些什么问题才能尽可能避免买到房产证“难产房”?记者就此进行了采访,房产人士也为购房者进行了“支招”。买房不仅要看有没有预售证　还应该仔细查看证上载明的具体内容　　“我们在办证过程中发现,在影响业主房产证办理的案例中,开发商建设违反规划是主要的原因之一。”济南市房屋产权登记中心工作人员介绍说,如果违反规划的问题解决不了,根据相关法律规定,房管部门是无法为其办理房产证的。　　有市民告诉记者,在买房过程中,他们很注意查看预售许可证等五证,认为没问题才下手购买,就是为了防止没有预售许可证办不下来房产证。那么,为什么有的小区还是办不下来房产证呢?　　一位开发商告诉记者,有的购房者虽然注意查看证件,但很多人只注意看证有没有,对证件的具体内容则不会仔细去查看,这就使个别开发商有了“可乘之机”。“预售许可证等证件上对预售楼盘的楼号、楼的具体层数,以及面积和套数等都有载明。”这位开发商说,“如果预售许可证上是18层,而开发商卖给你的是20层,肯定是超规了,肯定不能买。”　　这位开发商表示,如果超规的房子都没人买,那么违规多盖的现象自然会减少。　　济南市房屋产权登记中心相关负责人也表示,从购房者的角度来说,要最大程度地避免违反规划建设给自己带来的损失,一方面要看有没有证,另一方面对规划许可证和预售许可证上面的具体内容也要查看。同时,小区的规划图等在建设和规划部门的网站上可以查到,上面对楼幢的信息等标示得很清晰,购房者购房时不妨查看一下。　　此外,购房者在购房后,如果发现开发商在建设过程中有违反规划等行为,也可及时向相关部门举报,以免给后来的办证带来麻烦。房产证办理涉及14个以上的部门　任何一个方面不合格都可能办不了证　　记者在采访中了解到,虽然房产证最终由房产部门办理,但房管部门只是办理房产证的“终端”环节,此前的规划和建设中的任何一个环节出了问题,都有可能导致房产证“难产”。　　“房产证的办理是一个整体的过程,其中牵扯到许多环节,任何一个环节出现问题都有可能导致房产证办理出现困难。”省城一位资深房产登记人士告诉记者,一个房产证的产生,包括房管部门在内,牵扯到房产证办理的部门不少于14个,而且包含了商品房建设的各个阶段,涵盖了规划、国土、建设等许多部门。如果开发商在哪一个环节上做得不合格或者是违规,没有通过审批,都有可能导致后来的房屋登记材料不全或者是不和法律规定,造成房产证“难产”。　　省城一位房地产开发商则告诉记者,如果加上建设前期阶段涉及的部门,整个开发过程牵扯到的部门有50多个,除了规划、国土等部门,还有市政、电力、排水、人防、消防、园林、气象、地震等许多部门。之所以与气象部门也有关,与高层建筑需要安装防雷装置等情况有关。　　据了解,如果开发商在建设过程中有相关环节不合格,会影响房屋质量验收,而如果没有最后的综合验收证明,也无法办理房产证。业内人士指出,在房屋建设过程中,相关部门要加强监管,并督促开发商整改相关问题,以免影响到后期办理房产证。◎延伸阅读房产证“难产”都有哪些情况　　在现实生活中,导致部分小区办不下房产证的主要情况有哪些呢?济南市房屋产权登记中心相关负责人表示,对于一些小区来说,不是不想给办房产证,而是如果在手续不全的情况下办了证,就是一个违法的问题。　　该负责人介绍,首先就是违反规划的问题,有的是开发商在建设过程中对规划进行了调整和变动。其中,情况较多的是开发商进行了加盖,一旦加盖,会导致整个一幢楼违反规划,全都办不下来房产证。　　还有的房子办不下来房产证,是因为土地的问题,有的开发企业在没有获得合法的土地手续情况下就开工盖房。开发商品房,必须是通过招拍挂等手续获得的国有建设用地上才能进行,但有的开发企业通过与村里或者是居委会合作的方式在集体土地上建商品房出售,而集体土地上盖的房子是不允许对外出售的。购房者买了这样的房子也办不下产权证来。　　还有一种情况,是土地规划等方面合法了,但开发商施工过程有违规的地方,那就是在没有施工许可的情况下施工建房。由于前期手续没有,导致后期缺少竣工验收手续,而这个竣工验收手续也是办证必备的。　　还有的情况是单位自己盖的房子,没有什么手续,这种情况办证更麻烦。当然,还有一些涉及到拆迁等历史遗留问题,办不下证来的原因也是多种多样。　　要解决这些房产证“难产”的问题,一方面是相关部门加强监管和执法,对开发商加盖等违规行为制止和处理,免留“后患”。另一方面,购房者在购房时也要“擦亮眼睛”,对违规开发的房子不去购买,不轻信手续和证件不全的开发商的“承诺”。“房产生活帮”为您解难题　　为服务市民,最大限度地给市民提供一个解决房产问题的平台,本报与济南市住房保障和房产管理局联合开通“房产生活帮”,帮助市民解答有关房产方面的疑问,并为市民提供上门服务。　　如果您有房产方面的难题,可以拨打本报96709热线和房管热线电话咨询,也可以登录本报微博留言:/shrb。
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& 为啥我们的房产证迟迟办不出？遭遇房产证难产，到底该咋维权？
为啥我们的房产证迟迟办不出？遭遇房产证难产，到底该咋维权？
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龙泉花园小区业主吴先生6年迟迟拿不到房产证一事。报道一经刊登，有不少小区业主来电抱怨&难产&的房产证，并希望记者继续关注。业主提出：为啥我们的房产证迟迟办不出？遭遇房产证难产，到底该咋维权？
万和上院：房本下不来违约金也不付
&开发商承诺2013年6月给我们办理房产证，可现在快两年了，我们的房本还没有着落，这到底卡在哪儿了？&昨日，桥西区万和上院小区业主吴先生给本报来电反映该小区房本的事情。
万和上院小区位于石铜路38号，吴先生2010年购买了该小区的一套商品房，签订的购房协议约定2012年交房，2013年6月办理房产证，逾期超过60个工作日，开发商将支付业主600元的违约金。可承诺过去了快2年，小区房产证仍没有着落，连违约金也没有兑现。
&我们小区没有房产证，我的住房公积金就申请不下来，孩子无法入学，甚至不好落户。&采访时，小区另一位业主无奈地说，他购买的小区二手房，原本以为按照购房协议，小区房产证很快能办下来，可一切都成了泡影。
有业主为房产证的事情曾多次找开发商，得到的答复总是&办理中&。&我们问过区规划部门，他们说是小区手续不全。&业主期待开发商尽快补办手续，把房产证早点办下来。
房产证&难产&原因何在？
昨日，记者以业主身份询问龙泉花园东区房产证的问题。一位女性工作人员称，目前还在走前期手续，具体什么时候能办下来也没接到通知。当记者询问，为何办了6年还是无果，她说，不清楚。
随后，记者咨询了鹿泉房管部门，一位工作人员介绍，办理房产证需要开发商提交一系列手续，例如申请书、身份证明、土地使用证、房屋施工许可证明、建设工程符合规划证明等，将这些手续交全了，才能顺利办下房产证。
针对万和上院小区房产证一事，昨日下午记者联系到小区地产一位赵姓负责人，他承认这一栋楼的70户业主仍未领到房产证，&有些手续还需要补办，我们公司也挺着急&。他希望业主们能耐心等待，房产证最终会办下来的。
随后，记者拨打了桥西区规划局的电话，一位工作人员表示，若业主购房前未查看&五证&，不排除房屋手续不全的可能。建议业主到规划部门查询该小区的规划图。
据一位业内人士称，房产证&难产&，存在的因素有很多，例如土地使用手续不合法；开发商未支付全部土地使用权出让金；开发商违章建房，违章的部分就无法办证；开发商无法提供规定的资料；开发商没有按期支付工程款，导致承建商拒绝配合开发商办理综合验收，无法办理房产证；开发商未缴纳相关税费；开发商与业主存在纠纷，扣押房产证等。
房管：签合同时做好详细约定
记者调查发现，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：&现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。&然而，在现实操作中，开发商很少能在90日内办理房产证，最多是在90日内办理大产权证；而购房合同上约定的房产证办理时限一般都为一至两年。
就小区房产证办理相关事宜，市住房保障和房产管理局相关工作人员曾答复说，房产证办不下来有多种原因，多数情况下是开发商手续不齐全所致。&如开发商各项手续齐全，并缴齐了相关费用，一般办理房产证的过程都较为顺利。&在与开发商签订合同时，最好是做好关于房产证的相关约定，一旦日后发现问题，可提供相应证据。
律师：条件允许还可自己办证
遭遇难产房产证该如何维权？河北明杰律师事务所主任王惠民认为，业主要重视并积极督促开发商办理房产证，如果在规定期限内开发商仍未办下来房产证，小区业主可以向房管、规划等相关主管部门投诉举报；还可以要求开发商赔偿损失，以购房款为基数，参照预期银行贷款利率计算，赔偿违约损失。此外，业主们还可以联合起来一起起诉开发商，但需要注意的是，业主要避免错过诉讼时效。
他提醒说，房产证是房屋权属唯一凭证。如果业主无法顺利拿到房产证，在不做权属转移的情况下，房屋就不能交易，业主作为交易相对方，也面临很大风险。为此，消费者一定要购买&五证&齐全的房子，购房前先要对该楼盘有一个全面了解，不要轻信手续和证件不全的开发商的种种承诺；在购房时要仔细查验&五证&，尤其要注意查看自己要买的房子项目是否在已经取得商品房预售许可证的楼座范围内；签订合同时，消费者还要看合同中是否有关于房产证办理期限的约定以及相关违约责任，为日后维权保留书面证据。
在实际操作中，还有一种情况就是如果开发商已经办理了大证，且项目手续齐全，业主个人也有证明自己已经交清相关税费的凭证，对于非贷款购房者，自己也可以到房管部门办理房产证。
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交房后，开发商迟迟不给办理房产证
律师好，有个问题想咨询下。详情如下：开发商给我们派发了收房通知单。购房合同上面有关房产证的说明是说，交房后90天以内给我们派发房产证。超期的话 开发商需要支付合同总房款的0.1%作为给我们业主。到了现在，了，开发商任然未交付房产证给我们业主。在此期间，我们一直有像开发商咨询有关房产证的事项，得到的答复都是已经在办理了，下个月末就能给。以上这种情况下，我们应该怎么做？能更好的维护自己的权益？还有，有关违约金的事情，法律上面有更详细点的规定么？还是说一定要遵照购房合同上面写明的来赔偿？因为，看着网上有案例说是这个违约金是应该按照天数来支付的。但是，我们的购房合同上面并没有写明这点，只是很含糊的写着，是开发商需要支付合同总房款的0.1%作为违约金给我们业主。以上为咨询内容，麻烦给点建议，谢谢····
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