买了没有预售许可证的房子该怎么办？时间：信息来源：字体：[
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　　来信内容：我们是2011年1月份购买的荣生东方龙城的商铺，多次催促开发商开发票、协助办理房产证，四年来多来一直没有结果。而且经查实，我们一些购买的18栋、19栋的商铺的购房者，开发商连预售许可证、初始登记都没办理，找过房管局、税务局、规划局，都说不是他们部门能够解决的，咨询过律师，但该公司目前除了土地（也不知有没有被抵押），没有其他可执行的财产，请问我们该怎么办？我们一共200多户购房者的正常生活工作已被耽搁四年了，我们再也等不起、伤不起了，因为部分购房者现在已是长者，年龄已超过65岁了。我们要的是实实在在的解决，而不仅仅是转给某一个部门的回复。　　办理回复：您好！近年来孝感城区实施了多处城中村改造项目，部分项目仍在实施建设中，由于没有出台可操作性的政策，相关手续无法办理。经咨询相关部门，建议您走司法途径解决。关于购买无预售许可证房屋的风险警示 -- 行业动态
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关于购买无预售许可证房屋的风险警示
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关于购买无预售许可证房屋的风险警示
&&&&&& 随着房地产市场调控的持续深入，我市房地产市场呈现平稳健康发展新态势，房价走势平缓，供求关系趋于合理。在新形势下，群众购房更加理性，项目销售周期相对延长，市场上出现一些新变化，营销手段、支付方式等呈现多样化。结合市场特点，就购买新建商品住房提醒以下消费警示：
&&&&&& 一、“五证”齐全方可购买。购房者在购房前一定要了解拟购买商品房项目的国有使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证这“五证”是否齐全，所购的房屋是否在预售范围内。上述“五证”可在销售现场通过公示内容查阅，也可通过“郑州房地产网”输入项目名称查询详细内容，也可通过房管热线电话965559咨询。
&&&&&& 二、购买无证销售房屋的风险。“五证”不齐全的房屋多采用团购、认购、认筹、低价、预付等方式收取不等的预订款，多数没有签订书面协议，此类交易行为后期风险非常大，容易造成消费者房财两空的局面。风险主要表现在：（1）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该行为不受法律保护。（2）无预售许可的项目尚未纳入预售款监管系统，购房人所交资金极易被挪用，或因开发商资金链断裂造成企业跑路、项目烂尾等现象，致使合法权益无法维护。（3）无预售证的房屋脱离监管，房屋性质不确定因素较多，且容易出现一房多卖现象，造成问题楼盘长时间无法解决。
&&&&&& 三、正确认识低首付、零首付的风险。近期市场上出现低首付、零首付的支付方式，根据规定购买首套普通商品住房的最低首付为20%，低首付或零首付实质上是开发商为扩大销售，同意购房者延缓或分期分批交纳首付款，这种付款方式从临时看付款压力不大，但风险集中在购房后，在每月还清房贷的基础上分期分批支付大额首付款，这样就要求购房者对自己在一定时期内的支付能力有充分了解，统筹资金分配，避免因到期无力支付而承担违约责任，造成更大的经济损失。
&&&&&& 四、市场供应充足，挑选合适的项目。目前，我市房地产市场比较平稳，投放和销售保持稳定增长，市场库存总量虽略有增加，但去化周期保持合理区间；市区在售楼盘约300个，区域分布比较平均，项目定位高端、中端、低端结合，价位因项目而异，无论是改善性需求还是刚性需求都有充分的选择性，购房者要结合自身需要和支付能力，认真考察项目的区域、交通、绿化、配套、周边、价位、物业、升值空间等因素，在多个合法销售的项目进行分析对比后，选择适合自己的商品房楼盘。
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来源：局市场处&&&
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　[ ] 　[ ] 　[没有预售许可证卖房是违法行为
某网友“小木格调”：节前看好了一套120平的新房，跟开发商签了购房合同，后来我发现这个项目到现在都没有预售许可证，担心房子有问题，就想退房，可是对方表示合同已经签订了，不能单方面解除。想知道，这样的房子到底能不能退？答：如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。省工商局相关人员表示，根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，当事人签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的。公司未取得预售许可证却进行预售，这本身就是一种违法行为。购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。对购房者来说，购房者与房产公司之间没有合法的预售合同关系。读者张先生：去年年底我看好了一套花园洋房，准备出手，就交了2万定金，签订了一份认购书，在开发商的催促下，我在日预付房款57476元，又在日再度支付房款101000元，但今年我生意急需现金周转，想要退还预付房款，但是开发商一直不松口，“我违约在先，愿意将2万定金支付给开发商作为违约金，我没有签订正式的购房合同，按理15万预付款开发商没有理由不还我。”想知道，先后支付的十几万能不能退回来？答：这种情况是可以退房的，开发商在前期签的认购书中已经明确注明买卖双方的权利和义务，2万元定金也作为违约条款里明确标注，如果购房者后期没有正常履约的话，定金不予退还。但因为购房者并没有和开发商签订购房合同，所以后期的15万7千多元房款开发商是没有理由拒绝支付的，遇到此类情况购房者可以走司法途径要求开发商退还房款。读者刘女士：去年年底，在甘井子区以10400元/平购买了一套二室二厅商品房，购房时，该楼盘售楼部相关负责人曾口头承诺：该楼盘的房子不会降价。可不到一年，房价一路下跌，现在自己所购的房子价格已降至9500元/平左右。想知道，可不可以申请退房？答：我国法律规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。也就是说，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同成立后，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。可见，签订了购房合同，除了买卖双方协商一致可以退房，一般是不能随便退房的，除非符合法律规定的特殊情形，根据法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，购房人可以解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款的。由此可见，购买期房开发商降价导致购房者利益受损并不是法定的退房理由，就像购买期房后房价大涨，开发商也不能要求您补差价一样。但是，合同尊重的是买卖双方达成一致的意思表示，也就是说如果购房者和开发商能够就退房达成一致，无论是不是符合法律规定的退房理由，都可以退房。网友“主流人士331”：我去年买了一套115.8平的房子，最近交了房，昨天去新房量了个尺寸，跟这个合同图纸一对比，有一面墙至少比我量的多了0.23厘米，我把结果发给设计师，设计师也说应该不准，想知道，这样的房子可不可以拒收要求退房？答：正常在买卖合同中应该写明面积误差的处理结果，面积误差比绝对值以3%为界，在3%以内的误差，可以要求开发商根据房价补足，超过3%的，购房者有权退房。开发商在购房者提出退房之日起30天内将购房者的已付款退还，同时支付房价款利息。如果购房者不想退房，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还购房者；超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。网友“手指受伤”：我们小区的规划被开发商擅自改动，也没有通知征求我们的意见，现在小区幼儿园规划没了，商业街也变了，与我当时的买房需求完全不符了，想知道，现在可不可以要求退房？答：可以的，开发商变更规划和设计，不管是否经过规划部批准，都需要对业主进行书面通知。开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房者有权退房。购房者可在通知到达之日起15日之内做出书面答复，不做答复视为接受。相关知识课堂目前常见的商品房退房条件有哪些？解释：商品房退房条件主要包括两种，即约定条件和法定条件，不论符合哪种，均可要求退房。目前常见的商品房退房条件主要有以下几种：延期交付房屋这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还购房款及支付房款利息。开发商开发手续不全，导致合同无效目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。开发商未经购房人同意擅自变更设计购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。不能办理产权证由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。或按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以请求解除合同和赔偿损失。房屋面积误差超过3%如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。房屋质量导致严重影响使用根据最高法的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。房子存在抵押、联建或其他经济纠纷如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押而未告知购房人，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。存在一房二卖的情形商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。签订认购书时有哪些注意事项？解释：首先，规避受牵制条款。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护购房人的利益；其次，购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还；第三，不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”、“优惠价”、“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；第四，注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款；最后，在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
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27回复 2008浏览
前一贴 问&朋友昨天买房交了定金，晚上发现那楼盘没有预售许可证，想退钱的事一天下来，要达到退钱实在是很折腾人另一方面，对那房子还算是比较喜欢所在想再问问，现在没有预售许可证，房子已经建好，现房去看过了，17年交房，18年才能有预售许可证，房产三证也是要18年才能，其楼下三层是商场，有预售权已经在开卖现在交钱买了它，会有什么风险？[ 此帖被查无此货在 17:39修改 ]
风险就是烂尾楼
毕竟不是小数目。没证都敢买。蛋子真大。发自手机虎扑
我刚好对这个熟悉，公司刚好有个旅游地产项目就是这个情况，现在二期大部分交房了，三期也有部分已经交房了，但现在二期的预售房许可证现在都还没下来。现在你朋友签的应该就只是开发公司自己的合同，等到预售房许可证下来，开发商还会通知你们去换正式的商品房买卖合同，然后才去房管局办理房产证。不过开发公司自己的合同依然具有法律效力，不用太担心。
成则为周武三千,败则为田横五百,可常可变,可生可死
地产狗，所入门派为得罪派，烟酒派，朝九晚二派，有事各地到处派。
不想当总经理的总助不是一个好主管。
若是没有预售证，你交的钱是不算定金的，若是想要开发商不给，给房屋交易中心打个电话分分钟搞定。若你想买这样的房子，需要考虑开发商的实力，会不会烂尾，会不会跑路，一般国企大开发商应该没什么问题
引用1楼 @ 发表的:
风险就是烂尾楼
房子是已经盖好了
引用3楼 @ 发表的:
我刚好对这个熟悉，公司刚好有个旅游地产项目就是这个情况，现在二期大部分交房了，三期也有部分已经交房了，但现在二期的预售房许可证现在都还没下来。现在你朋友签的应该就只是开发公司自己的合同，等到预售房许可证下来，开发商还会通知你们去换正式的商品房买卖合同，然后才去房管局办理房产证。不过开发公司自己的合同依然具有法律效力，不用太担心。
对，差不多也是这么说的，
但是要到18年。。
引用6楼 @ 发表的:
对，差不多也是这么说的，
但是要到18年。。
这个政策其实每个地方不一样，有的地方行政部门说比如楼盘房源完工率到百分之多少才给预售房许可证，但因为又要照顾到开发商资金的周转，所以允许开发商在没有预售房许可证的情况下售房，等到开发商取得预售房许可证过后再集体换正式商品房购买合同，集体办理房产证
成则为周武三千,败则为田横五百,可常可变,可生可死
地产狗，所入门派为得罪派，烟酒派，朝九晚二派，有事各地到处派。
不想当总经理的总助不是一个好主管。
如果是现房，贷款买，什么时候办下房产证什么时候还贷，白住几年无压力
引用8楼 @ 发表的:
如果是现房，贷款买，什么时候办下房产证什么时候还贷，白住几年无压力
能这样？
购房时就要交钱给开发商啊
还贷不是一购买就要开始还的么？是交房后有证才开始？
你这个房子。是住宅吗？
40年产权的吧。。。
看你上个帖子。。
首先，下面是三层商铺，其次，收据写的公寓。
你这应该就是酒店式公寓。。
40年产权。。
投资吗？
没有预售证就是偷着卖，就是楼盘没动工就卖，这种情况很大程度是开发商资金紧张，没有钱给施工单位，但是好处是相对便宜。还有，交房日期千万别信，基本没有按时交房的，不按时交房的原因也是给施工单位钱不到位，所以没人干活。这种预售证没有就卖的，你除了一个收据作为凭证，是什么也没有的，合同不能签，*河蟹*不能开。
冷酷的长辈，昂贵的学费，黑暗的社会，恐怖的人类。
引用11楼 @ 发表的:
看你上个帖子。。
首先，下面是三层商铺，其次，收据写的公寓。
你这应该就是酒店式公寓。。
40年产权。。
对，酒店式公寓，50年产权，小姑娘买来准备自住，能赚点钱当然更好
引用12楼 @ 发表的:
没有预售证就是偷着卖，就是楼盘没动工就卖，这种情况很大程度是开发商资金紧张，没有钱给施工单位，但是好处是相对便宜。还有，交房日期千万别信，基本没有按时交房的，不按时交房的原因也是给施工单位钱不到位，所以没人干活。这种预售证没有就卖的，你除了一个收据作为凭证，是什么也没有的，合同不能签，*河蟹*不能开。
对的，合同不是商品房合同，*河蟹*也没有
房子是已经建好，楼下三层有预售权也是已经开始在卖
引用14楼 @ 发表的:
对的，合同不是商品房合同，*河蟹*也没有
房子是已经建好，楼下三层有预售权也是已经开始在卖
那就不是住宅性质的了
办不了产证
av都可以看 为什么不能看Facebook?因为看av你最多撸自己 看Facebook你想撸国家
引用9楼 @ 发表的:
能这样？
购房时就要交钱给开发商啊
还贷不是一购买就要开始还的么？是交房后有证才开始？
交了首付拿了钥匙就随便住，房产证下来才还款，我家前两年干了点工地活，那个小区到现在都没房产证，也不用还贷款
买了，然后告开发商，转违约金，妥妥地啊
纯粹为了展现ID，请连续念我ID10遍
引用15楼 @ 发表的:
那就不是住宅性质的了
办不了产证
不会吧，商用房都没有产证么，酒店式公寓那种
引用17楼 @ 发表的:
买了，然后告开发商，转违约金，妥妥地啊
问了下律师，退一赔一，
拉一帮人去买，发财了
引用16楼 @ 发表的:
交了首付拿了钥匙就随便住，房产证下来才还款，我家前两年干了点工地活，那个小区到现在都没房产证，也不用还贷款
那么等拿到证 再提交还款，都还进去，基本也花不了几个利息
这样听起来风险小多了
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