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父母的房屋通过遗产继承、赠与、买卖三种方式 转移给子女哪个更合算？
独生子女怎么继承父母遗产 一则在网上疯传的微信再说说清楚
快报律师团 记者 段静 前天一则关于“独生子女怎么继承父母遗产”的报道引起了大家的关注。 新闻说，独生子刘先生父母去世，母亲留下遗嘱，把股票和房产留给他继承。不料在继承遗产时他遭遇难以想象的困难。股票交易所和银行、房管局无法确认刘先生的继承权，不予办理。 他只好到法院起诉自己的妻子，要求法院确认母亲的遗嘱合法有效，让其按遗嘱继承股票和房产。 法院认为刘的妻子并不是继承案件的适合被告。刘只好撤诉。 昨天，快报律师团律师林黎为大家做了解读，快报律师团微信后台也收到了大量有关遗产继承的咨询。其中最集中的一个问题是：父母的房屋通过遗产继承、赠与、买卖三种方式转移给子女，哪个更合算？ 就这个问题，昨天，我们咨询了杭州钱塘公证处副主任徐小蔚。 徐主任说，首先，房屋遗产继承、赠与、买卖三者是三种完全不同的法律关系，很难说哪个更合算，需要综合考虑不同的交易成本和法律风险。 其次，房屋遗产继承、赠与、买卖三种模式中，遗产继承是指在父母死后由子女根据继承法的规定取得财产所有权。目前中国尚未出台遗产税政策，所以转移的成本相对最低。 赠与是父母在生前将房屋无偿赠与给子女，需要缴纳契税，目前是按照评估价的3%征收。如果子女取得房屋后转卖，则还可能需要承担其他税赋，如个人所得税等。 买卖是父母在生前通过转让合同将房屋通过买卖的方式交易给子女，需要根据具体情况缴纳契税、所得税、营业税等。 再次，如果同样是父母的房屋转移给子女，采取上述不同的方式，法律上的风险是不同的。 继承转移包括法定继承和遗嘱继承。如果父母生前无遗嘱，则所有法定继承人均可以继承；其中，继承人如继承遗产时已婚，根据婚姻法的规定，其配偶也将获得夫妻共有权。如父母通过遗嘱将房屋留给子女，遗嘱尚可以撤销和修改，即父母在生前对房屋有完全的控制能力和处分权：对于父母而言其保障最强，但对于受益人而言则存在变数。 生前赠与给子女后，对于子女而言可以立即得到财产权，但房屋可能被子女以变卖、抵押等方式处分，且如子女对父母不尽赡养义务的话，父母的晚年生活可能无法保障。 以买卖的方式将房屋转移给子女的话，对于父母而言也存在与上述赠与方式中存在失去对房屋控制以及养老无着的风险。如果父母明明是赠与给子女，但采取了买卖的方式进行转移，则还存在着交易所得款项的继承法律风险，即父母过世后其他子女可能会提出要求分割房屋转让款的主张。 所以，以上三种方式各有利弊和风险，无法简单判断合算与否，只能视不同的家庭实际情况而定。 而遗产继承在现实中其实没有这么复杂困难的。在实践中，我国80%-90%的遗产继承都是通过公证处来处理的，极少数有争议且无法调和的，通过法院处理。
继承方式： 《继承法》规定的继承方式主要有两种：法定继承和遗嘱继承。 按照继承法的规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 遗产处理分为两种途径：有争议的继承诉讼和无争议的继承公证。 继承公证，是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。 继承公证的必要性： 我国《继承法》规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 仅凭独生子女证，不能认定独生子女就是唯一的继承人。 因此，需要继承公证。且继承公证相对法院诉讼来说，各项成本都要便宜得多。 继承公证流程：公证事项由当事人住所地、行为地或者事实发生地的公证机构受理。涉及遗产为不动产的，由不动产所在地的公证机构受理。然后就是提交材料。 有遗嘱的话还需要继承公证吗？ 根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知 》，遗嘱受益人办理遗产继承手续，即使有公证过的遗嘱，在父母去世后还得办理继承公证。 对遗嘱进行公证的好处： 一、能明确遗产给谁。 父母为了独生子女的利益，在还健在的时候应该办理遗嘱公证。明确该独生子女就是唯一遗产继承人，避免将来子女陷入继承遗产障碍。 遗嘱中还可以把未成年子女的监护、遗嘱执行人选、遗产是否归子女个人所有预先做个安排，以解后顾之忧。 二、效力高。 法定遗嘱形式有五种，即：自书、代书、录音、口头、公证遗嘱。 我国继承法规定，公证遗嘱具有最高法律效力。有数份遗嘱时，以遗嘱人最后所立的公证遗嘱为准。因此，遗嘱经过公证以后能保证其真实合法，同时又可避免遗嘱人的家属与继承人之间发生纠纷。 三、在已经设立“遗嘱公证书”前提下，父母过世后，子女办理“遗嘱继承权公证书”应提供的材料和程序简便。 遗嘱公证流程：遗嘱公证由遗嘱人住所地或者遗嘱行为发生地公证处管辖。然后到公证处提交相关材料即可。注意，遗嘱人必须到公证机构亲自提出公证申请，不得委托他人代理。 快报律师团 你身边的法律顾问 【快报律师团由浙江律师界在民商事、刑事、房产、婚姻家庭等领域有专长的名律师，以及“陈辽敏网上工作室”特邀调解员团队等一百余人组成。 旨在借浙江律师界精英之力深度服务快报读者，提供公益法律咨询服务。 有需要的读者赶紧扫一扫“快报律师团”二维码，或直接加微信订阅号：kblst2014关注起来。只要向我们发消息提问，我们将竭尽全力把最专业的解答尽快回复给你。】 来，扫一扫 加入快报律师团 这里是你的私人法律顾问
[] [] [] []父母生前协定房产留给大儿 其他子女要求继承败诉_新浪房产_新浪网
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父母生前协定房产留给大儿 其他子女要求继承败诉
来源：中国新闻网
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(姚梅)父母在世时与大儿子约定，由其承担拆迁后的新房补差等费用，房子归大儿子所有，父母对新房有终生居住权。父母去世后，大儿子欲将父亲的房屋产权所有人更名为自己，遭到其他子女拒绝，认为其他继承人均有权继承该房屋。重庆荣昌法院10日通报了案件审理结果。
原告大李和被告系亲兄弟、姊妹关系。2003年的一天，原、被告和父母及其部分亲戚在二儿子家中，由二儿子书写了《住房拆迁新住房返还协议》，载明：“新住房竣工后，由儿子大李负担新房补差，同时还完旧房拆迁款后，新住房产权归属大李，新住房的一切(包括水电气的增容和设备款及电话、闭路都属大李付款)，双老出资壹万后，双老有权住新房到老。”在场的当事人均签名，因母亲不识字，由父亲代签，二女儿不在场，由大女儿代签。2008年，父亲向大李出具了收条，载明：“今收到大李交来住房房款45450元，房屋继承费全部付清，住房产权应属大李所有。”几年后，母亲、父亲先后去世。
原告大李诉称，该协议是父母对财产的处理和安排，具有遗嘱及有偿转让的双重性质。原告生前已付清全部与父母约定的款项。父母去世后，原告要求其他继承人协助办理房屋继承过户手续遭拒。请求法院判令确认该房屋归原告所有，被告协助办理房屋过户手续。
被告辩称，原告依据的协议是遗嘱不是买卖关系，遗嘱系二儿子代书遗嘱且没有母亲的签字，其签字系父亲代签，父亲擅自处理夫妻共同财产，不符合法律规定，二女儿也未在场，因此，该协议系无效遗嘱。同时，原告未尽到赡养义务，导致母亲年老时租房另住。综上，被告有权继承父母财产。
荣昌县法院审理后认为，父母将其享有所有权的房屋附条件处理给原告大李，该处分行为不违反法律、法规禁止性规定，应受法律保护。根据合同法规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”原告出具的收条充分证明了原告按照协议付清了旧房拆迁款，因此，原告主张该房屋归原告所有及要求被告履行协助办理该房屋的过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告辩称原告未履行赡养义务，不同意该房屋由原告所有，及按照法律规定，被告依法享有继承权的意见，因无事实和法律依据，本院不予采纳。
据介绍，遗嘱是立遗嘱人生前对其遗产所作的处分或对其他身后事务所作的安排，并在死亡时发生效力的单方民事法律行为。遗嘱有以下特征：1、遗嘱是单方民事法律行为，是基于遗嘱人单方的意思表示即能产生民事后果的法律行为，遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱；2、遗嘱是死因行为。即该行为须于立遗嘱人死亡时发生法律效力；3、遗嘱是要式民事法律行为。必须采取法律规定的五种形式之一，即公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱，并且必须符合法律对其所选择形式的特别规定，否则无效。
本案一审审判长肖祥君法官释疑称，针对本案，大李与父母签订的协议均不符合以上的这些遗嘱特征，当协议中所附条件成就时即原告大李付清该房屋的旧房拆迁款后，即便父母没有去世也将会发生房屋产权归属于原告的法律后果，因此不是父母生前立下的遗嘱，而是其父母生前对个人财产附条件进行处分的民事法律行为。根据审理查明的事实，此协议应为双方订立的合同，受《合同法》调整的范围。
《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”原告大李已按照协议付清了旧房拆迁款，生效条件已成就，因此，原告主张该房屋归原告所有及要求被告履行协助办理该房屋的过户手续的诉讼请求，符合法律规定，应当得到法院的支持。
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在内地，它可能会被打上“蜗居”的标签，被某种社会情绪所加持，但是在香港，它是合理的存在。[转载]生前“遗嘱”处分房产是否有效？_杭州律师_新浪博客
[转载]生前“遗嘱”处分房产是否有效？
原文地址：作者：
余宇婚姻家事律师团队 作者：黄园园
【案情简介】
陈甲是陈家的大儿子，陈乙是陈甲的弟弟。日，在陈甲、陈乙及其他部分亲戚的见证下，陈甲的父母让三儿子陈丙书写了一份《住房拆迁新住房返还协议》，约定陈甲负担新住房竣工后房价补差额、旧房拆迁款、新房装修等一切费用后拥有新房子的所有权。父母出资壹万元整，有权在新房居住至离世。陈甲母亲不识字由父亲代签名，二女儿不在场由大女儿代签，其他见证人都在协议书上签名。日，陈甲付清协议书上的所有费用，有父亲开具的收条。
日，陈甲的父母亲在一次车祸中去世，陈甲请求其他继承人协助办理房屋继承过户手续遭到了陈乙的拒绝，两人调解无望，陈甲诉至法院，请求法院确认自己的房屋所有权，并判决陈乙协助办理房屋过户相关手续。
原告陈甲认为《住房拆迁新住房返还协议》是父母生前所立遗嘱，自愿将自己的房屋所有权有偿的转让给自己，自己也已经付清全部约定的款项，应该得到该房屋的所有权。但是，被告陈乙却认为该遗嘱无效，因为这份遗嘱是陈丙代写属于代书遗嘱，父亲代母亲签字属于擅自处分夫妻共同财产，被继承人的大女儿代二女儿签字。原告陈甲也没有履行协议上的让父母居住在新房内直至过世的赡养义务，所以，陈甲不能拥有房屋所有权，自己有权继承父母的遗产。
问：陈甲能否得到该房屋所有权？
【律师解答】
陈甲可以拥有该房屋所有权。首先，陈甲与父母签订的《住房拆迁新住房返还协议》不是遗嘱而是合同。
遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。遗嘱共有以下几个特征：
1.遗嘱是单方法律行为。即遗嘱是基于遗嘱人单方面的意思表示即可发生预期法律后果的法律行为；
2.遗嘱人必须具备完全民事行为能力。限制行为能力人和无民事行为能力人不具有遗嘱能力，不能设立遗嘱；
3.设立遗嘱不能进行代理。遗嘱的内容必须是遗嘱人的真实意思表示，应由遗嘱人本人亲自作出，不能由他人代理。如是代书遗嘱，也必须由本人在遗嘱上签名，并要有两个以上见证人在场见证；
4.紧急情况下，才能采用口头形式。而且要求有两个以上的见证人在场见证，危急情况解除后，遗嘱人能够以书面形式或录音形式立遗嘱的，所立口头遗嘱因此失效。
5.遗嘱是遗嘱人死亡时才发生法律效力的行为。因为遗嘱是遗嘱人生前以遗嘱方式对其死亡后的财产归属问题所作的处分，死亡前还可以加以变更、撤销，所以，遗嘱必须以遗嘱人的死亡作为生效的条件。
案件中陈甲与父母签订的协议中明确，陈甲付清协议约定款项后，就可以得到房屋所有权，这完全不符合遗嘱的定义即被继承人死亡时遗嘱才发生法律效力。同时协议也不满足以上遗嘱的第1、3、5特征，所以不属于遗嘱。
我国民法意义上的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，订立合同是一种民事法律行为，是双方当事人协商一致的产物。《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或社会公共利益。”
案例中陈甲的父母与陈甲签订协议时完全是出于双方自愿，陈甲的父母是该房产的所有权人，对它享有当然的处分权，基于该财产的特殊性质即属于家庭财产、新旧房的差额对价、合同内容存在违约责任不明的瑕疵等，但是，签订此协议时，父母召集部分亲戚见证，一定程度上可以弥补这些瑕疵。所以该协议的性质是合同。同时，该合同属于附生效条件的合同，陈甲付清款项即生效条件成就，就可以依照协议的约定得到该房产的所有权。被告陈乙也作为见证人签字，就表明当时自己对协议的内容无异议，也是以默示的方法放弃继承权，所以无权主张自己对房屋的继承权。
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