在置业的大潮里，有不少朋友在买房时常常会忽略对开发商“五证二书”的审查事项，而有时正是因为这些疏忽犯了大错，既浪费了精力，更耽误了最佳的买房时间，使众多买房者后悔不迭。那么，“五证二书”具体是指哪些呢，各有何作用呢？听小编细细道来。
何为“五证”？
(1)国有土地使用证：
国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
对购房影响重要程度：★★★★★
(2)建设工程规划许可证：
建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
对购房影响重要程度：★★★
(3)建筑工程用地规划许可证：
建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。
对购房影响重要程度：★★★
(4)建设工程施工许可证：
建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。
对购房影响重要程度：★★★★
(5)商品房预售许可证：
商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
对购房影响重要程度：★★★★★
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
何为“二书”？
（1）《住宅质量保证书》：
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
（2）《住宅使用说明书》：
《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
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京公网安备78生活晨报　　案例： 　　4月1日，居住在太原市长治路大唐智能花园的10余名住户向记者反映，他们在该小区居住了10年的两栋住宅楼，至今都没有拿到房产证。居民们不明白，为什么当初明明买的是五证齐全的房子，怎么10年了还是拿不到房产证？ 　　居民毛大娘告诉记者，“我们最早的从四五十年代就居住在这里了，1998年棚户区改造，所有住户全部迁出。日开发商召开了动迁会，住户们随即开始搬迁。当时开发商把我们的私产证、公产证都收回，并承诺回迁后发房产证。当初我们买的是五证齐全的房子，满以为可以顺利拿到房产证。但谁知自从2003年回迁之后，我们11号楼和8号楼乙楼的居民们到现在都10年了，一直拿不到房产证。”很多居民不明白，为什么明明买的是五证齐全的房子，怎么还是拿不到房产证？解析： 　　太原市房产产权登记中心综合登记科科长杨旭峰告诉记者：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。而房屋所有权登记是指在依法取得的房地产开发用地上建成的房屋，应当向房产管理部门申请登记。如果房屋尚未竣工，是不能申请办理房屋初始登记的。因为办理房屋初始登记，必须具备两个条件：一是房屋必须已经竣工，而且房屋竣工后必须经规划验收合格，并办理竣工验收备案等手续才行。所以，商品房预售许可制度和房屋所有权登记发证制度，是两种不同的制度，二者之间没有必然的联系。 　　五证齐全的房屋如果未经规划验收合格，或未办理竣工验收备案等手续，是不能办理房屋所有权初始登记的。这种情况下，购房人就拿不到自己的房产证。也有些五证齐全的商品房，已经规划验收合格，并办理了竣工验收备案等手续。但开发企业没有来房管局申请办理房屋所有权初始登记，购房人也拿不到自己的房产证。 　　房屋所有权初始登记申请启动，是我国不动产登记的一个重要原则，开发企业不申请是不能启动房屋初始登记的。开发企业需提交《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工验收备案表》等资料，先申请办理房屋所有权初始登记，取得“大证”（整栋楼的产权证）后，方可为购房者办理“小证”（整栋楼分户后每套房屋的产权证），“小证”的颁发是以“大证”的颁发为前提的。 薛珍平 张昕链接： 　　房屋所有权初始登记，是指对房屋所有权的首次登记，也是房屋权利的第一次登记，它对其之后物权变动具有原始根据效力。 　　根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 　　因此，开发企业新建商品房，要办理房屋所有权初始登记后，才能办理转移登记。也就是说，开发企业先办理了房屋所有权初始登记，才能办理“大证”，办理了“大证”，才能办理“小证”。
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