房地产业“营改增”实务操作与涉税疑难问题解
时间地点： <font color="#FF-1-22 至 &&杭州&&&&&&授课：李老师& &&学习费用：
<font color="#FF 元/位
至【杭州】&&
培训对象： 业&营改增&实务操作与涉税疑难问题解析及风险应对房地产业&营改增&实务操作与涉税疑难问题解析及风险应对房地产业&营改增&实务操作与涉税疑难问题解析及风险应对房地产业&营改增&实务操作与涉税疑难问
课程信息： 房地产业&营改增&实务操作与涉税疑难问题解析及风险应对
税收新政解读与所得税汇算清缴及新纳税申报表填报技巧专题
|&24日|　　　 |杭州&皇冠大酒店|　　　|主讲：李老师、钟老师|
第一专题：房地产企业营改增实务操作与涉税疑难问题解析及风险应对
『专题说明』　　　　　　　　　　&&＜日1天由李老师主讲＞
??李克强总理提出营改增五步曲，要求2015年基本实现营改增全覆盖；财政部部长楼继伟近日发文称：推进增值税改革，扩大营改增实施范围，&十二五&完成营改增目标；适时优化税率，实行彻底的消费型增值税制度并完成增值税立法。营改增将是所有行业包括必须面临和解决的问题：营改增对我们带来哪些机遇和挑战？过渡期有哪些优惠政策？我们应做好哪些准备，以及有哪些应对技巧？
??本专题以房地产企业营改增实务为核心，解读营改增的范围、财务核算及疑难杂症；并对营改增产生的涉税风险及应对技巧进行讲解，针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程。
『专题收益』通过一天学习，您将有以下收获：
☆与时俱进，把脉房地产企业营改增最新税收政策；
☆熟练掌握并解决营改增过渡期涉税问题；
☆掌握营改增财税处理技巧及抵扣凭证风险点；
☆把握营改增应对策略及涉税筹划。
『主讲专家』李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、、评估、培训中介的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营改增、企业重组、税收筹划、税务稽查及房地产企业税收。先后在北京、上海、深圳、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。
『主讲内容』
一：营改增前世今生及五部曲&房地产企业什么时候营改增？
二：房地产企业营改增5大热点问题：
1．何时营改增？
2．税率问题：17%PK11%
3．过渡期的政策衔接问题：对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘如何
处理？过渡期税率问题？
4．在&营改增&之后，土地使用税和土地增值税的去留问题
5．地方税收体系建设问题
三：房地产企业营改增面临的5大挑战
四：房地产企业营改增：一个核心、九大应对策略
五：房地产企业营改增：一个变通及过渡阶段应对技巧
六：营改增范围及易混淆项目解析
1．106号文、43号文：营改增范围解读
2．税前扣除的广告费是否包括广告设计费？
3．建筑装饰设计是否属于&营改增&范围？
4．目前工程监理是否属于营改增？
5．房地产营销策划是否属于营改增范围
6．饭店、会场等提供的会议场所出租及会场布置是否属于营改增的&文化创意
7．提供商标使用权是否属于&营改增&的范围？商誉如何纳税？
8．收取中标服务费缴纳增值税还是营业税？
9．营改增后以无形资产对外投资入股是否缴增值税？
10．建设工程是否属于&营改增&范围？
11．建筑装饰设计是否属于&营改增&范围？
12．如何正确确认销售额（雾里看花&价外费用）
七：营改增对拿地阶段涉税影响及应对策略
八：营改增对融资阶段的涉税影响及应对策略
九：营改增对建设阶段的涉税影响及应对策略
十：营改增对销售阶段的涉税影响及应对策略
十一：营改增对房地产企业的影响及会计处理
1．房地产企业营改增对企业财务管理的影响
2．两类纳税人的认定、管理及技巧
3．房地产企业营改增会计处理
⑴ 一般纳税人的会计处理及与营业税处理差异
⑵ 小规模纳税人的会计处理及与营业税处理差异
4．进项税抵扣的基本理念
5．进项税抵扣的票据有哪些？
6．增值税发票认证抵扣期限？
7．逾期增值税扣税凭证如何抵扣及未按期申报抵扣增值税扣税凭证如何处理？
8．增值税专用发票稽查 &三流合一&的原则
9．总分机构之间的付款方向不一致，是否允许抵扣进项税额？
10．房地产企业营改增初期发票筹划额技巧及涉税风险点
11．增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的财税处理
12．营改增后如何正确理解一般纳税人标准？
13．开具专用发票当月，发生销货退回、开票有误等情形如何处理？
14．取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者
因销货部分退回及发生销售折让，如何处理？
15．丢失专用发票抵扣联怎么抵扣进项税额？
16．应税服务年销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的营改征增纳税人，
是否必须申请认定为增值税一般纳税人？不申请认定的如何处理？
17．小规模纳税人如需开具专用发票，怎么办？
18．房地产企业&营改增&后如何建立新的财务管理体制及其要点
19．房地产企业营改增后纳税申报实务
十二：纳税义务、扣缴义务发生时间解读
十三：纳税义务、扣缴义务发生地点解读
十四：现场答疑
第二专题：房地产业税收新策解读与所得税汇算清缴及最新报表填报技巧
『专题背景』　　　　　　　　　&&＜&24日2天由钟老师主讲＞
??2014年，国家税务总局出了一系列重要税务文件，有四个企业所得税的文件是房地产企业必须要学习掌握的。最新国家税务总局公告2014年29号对房地产企业的资本运作会产生什么样的影响？最新的63号公告企业所得税新的申报表有41张附表，您会填吗？新企业所得税申报表填报技巧又有哪些关键点？
??为了帮助广大企业对全年的税务文件进行有效的梳理，轻松的学习，掌握切实有用的操作方法，防范和控制各项税务风险，做好企业所得税汇算清缴工作，特举办本次专题培训班。
『主讲老师』钟老师：网名云中飞，资深税务稽查官员，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验。《中国税务信息网》、《中国会计视野》、《房地产教育网》签约税收实务专家，《中国税网》涉税风险研究室特邀税务专家。个人新浪博客《云税务》访问量超过百万次，在网上具有广泛的影响力。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！
『主讲大纲』
　 第一部分：2014年企业所得税新政策解读
一．国家税务总局公告2014年第29号解读
1．企业接收政府划入资产的企业所得税处理
2．企业接收股东划入资产的企业所得税处理
⑴ 企业接收股东划入资产会计与税法最重要的差异分析
⑵ 对赌协议的的三种形式与两种税收后果分析
⑶ 29号公告第二条在非100%股东与被投资企业之间的赠与有没有暗含避税风险？
二．财税2014年75号文解读
三．国家税务总局公告2014年第35号解读
1．什么是成本对象？
2．成本对象确定的原则及税务风险控制
3．成本对象确定的案例分析
四．国家税务总局公告2014年第63号公告新企业所得税申报表穿插解读
第二部分：收入的风险管控及申报技巧
一．房地产业收入的确认会计与税法的最大差异分析
二．房地产企业的预收帐款如何在新企业所得税申报表填报才能计提三项费用？
新企业所得税申报表填报的重点技巧有那些？
三．前段时间央视说房地产企业拖欠巨额土地增值税到底是怎么回事？房地产企业计提土地增值税的风险在哪里？
四．房地产企业的销售毛利要达到多少才用交土地增值税？房地产企业降低毛利
有哪两种常见的手法？哪种是有效的？哪种是充满稽查风险的？
五．房地产企业所得税三种所谓的退税情形分析
六．买房返现金、买房送装修、买房送车位的会计处理及税务风险分析
七．销售价格偏低问题税务机关是怎样检查和处理的
第三部分：成本费用的风险管控及申报技巧
一．拿地的风险管控及申报技巧
1．城中村改造安置回迁房为什么要在视同销售的同时确认拆迁补偿费，这个拆迁补偿费是如何计算出来？需要什么证据才能在税前扣除？　
二．融资费用的风险管控及税收筹划
1．小贷公司是金融企业吗？商业银行同类同期贷款利率如何把握？
2．财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？
财务顾问费，允许据实扣除吗？
3．统借统还的利息能据实扣除吗？
4．房地产信托的三种模式是什么？国家税务总局公告2013年第41号公告和原来
的规定有什么不一样的地方？为什么说41号公告给房地产企业带来了正能量？
三．建筑安装费用的风险管控及申报技巧
全国独家讲授：为什么网络发票也有大头小尾，企业应如何防范？税务机关检查
虚开建筑发票的四大方法是什么？
四．详解计税成本的七个步骤与不同分摊方法技巧及经典案例分析
五．管理费用、销售费用的政策分析及申报技巧
第四部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
『培训对象』各房地产企业领导，项目负责人、财会税收主管领导、财务总监、税务经理、
纳税经办人员及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
『资　　料』本次2个课题配套讲义、政策辑要与案例资料。
『培训时间』日至24日（1月21日全天报到,22-24日三天课程）
『培训地点』杭州◇皇冠大酒店（杭州市江干区天城路88号＜火车东站附近＞）
『增值服务』☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获赠我司专家团李利威老师实况录音&房地产企业全程
运营及风险防范专题&光盘一张。
『相关费用』人民币3880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
　　　　　 ↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
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评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）第一章营改增后一般纳税人税率和征收率；第一节税率；一、提供有形动产租赁服务，税率为17%；二、提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租；三、纳税人发生应税行为，除适用17%、11%和零；营业税的票据过渡到6月30日，6月30日之后取得；第二节征收率；目前，财政部和国家税务总局另明确了5%增值税征收；一、一般纳税人适用5%征收率的情况；（一）一般纳税人销售
第一章 营改增后一般纳税人税率和征收率
第一节 税率
一、提供有形动产租赁服务，税率为17%
二、提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%
三、纳税人发生应税行为，除适用17%、11%和零税率外，税率为6％。生活服务、现代服务、金融、增值电信、销售无形资产（转让土地使用权除外）
营业税的票据过渡到6月30日，6月30日之后取得的发票按国家规定全部为增值税发票。
第二节 征收率
目前，财政部和国家税务总局另明确了5%增值税征收率的适用范围，主要有以下几种：
一、一般纳税人适用5%征收率的情况
（一）一般纳税人销售其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（二）一般纳税人销售其日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（三）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
（四）一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（五）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在日前
第二章 营改增后准予抵扣进项税额的规定
一、日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、费用类可抵扣项目
附注2收费公路通行费抵扣及征收政策
（一）日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%
一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%
通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
（二）一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
试点前开工，是指相关施工许可证注明的合同开工日期在日前。
附注3 其他政策
（一）纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（三）一般纳税人日前签订的不动产融资租赁合同，或以日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（四）按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：
可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率
上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。
营改增后不能抵扣进项税额的特殊规定
计入福利费、招待费科目的费用不能抵扣（如餐费、歌厅、舞厅、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴等）；出差发生的交通费不能抵扣。不能抵扣的项目开具增值税普通发票。
具体规定如下：
（一）.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。以上项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（二）.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（三）.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
（四）.已抵扣进项税额的无形资产或者不动产，发生非正常损失的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=无形资产或者不动产净值×适用税率
包含各类专业文献、幼儿教育、小学教育、各类资格考试、外语学习资料、生活休闲娱乐、营改增可抵扣项目与不可抵扣项目总结39等内容。　
　营改增后可抵扣项目_财务管理_经管营销_专业资料。一、 “营改增”的可抵扣...二、 “营改增”的不可抵扣项目 1、票款不一致的增值税专用发票 : 《国家... 　营改增不可抵扣的事项_财务管理_经管营销_专业资料。一、纳税人取得虚开的增值税专用发票,不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。 《国 家税务总局关于... 　“营改增”后不得抵扣进项税额的十六种情形 为了进一步熟悉有关增值税一般纳税人抵扣进项税额抵扣政策, 避免不必要的涉税风险,特就“营改增”相关抵扣政策相关问题... 　16 种&营改增&后不能抵扣发票汇总+发票不能抵扣补救办法市场财务部 培训资料 2016 年 3 月 28 日 &营改增&以后,增值税发票的处理逐渐成为众多企业与财会人员... 　营改增抵扣项目梳理_其它_职业教育_教育专区
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增值税可以抵扣的条件是“资金流”...本文内容根据肖太寿博士2016年4月15日在度川网络主办的“第二届施工企业转型升级与创新管理实战研修班”上的《建筑业营改增等当前热点问题研讨》部分录音整理而成，仅供大家参考。文字稿未经肖博士本人审定，如有不当之处，表示歉意！问：工程价款中的劳务票叫人工费，是否可以按专业分包直接给业主开发票，在总承包合同约定？答：专业分包和劳务分包是两个概念，专业分包一般是以有专业资质的比如装修的，安装资质的，但是可能没有总承包资质，可以签专业分包，但是专业分包里面包括了人工费，所以完全可以专业分包企业和总包直接签专业分包合同，带辅料，带人工，比如说专业分包资质没有一点辅料，全是人工也可以，如果没有材料叫清包工，所以，可以选择简易计税增收3%，甲方不可以，只能给总包，甲方是业主，一定是不能和施工企业签，只能签清包工合同，清包工一定和总包签的，但是，可能有的人直接给业主开发票，比如说房地产开发公司，1000万的工程，本来分包人是装修分包，但是直接开发票给业主了，合同是和总包签的，没有和业主房地产开发公司签合同，结果开发票给业主，发票和合同不匹配，只抵扣增值税，增值税专票要和合同相匹配，专业分包公司和总包签了分包合同，和业主没有签合同，但是开票给业主，这是没有真实的交易行为，这个发票是虚开，所以不能给业主开票，只能开给总包。从这个情况来分析，房地产开发公司是不是存在有很多业主指定分包方，业主指定分包方，看一个案例，生活当中，特别是房地产开发公司，有的老板又有房地产开发公司又有建筑公司，结果建筑公司没有总承包资质，所以老板交给自己的施工企业去施工，但是这个施工企业没有总承包资质，和自己的房地产公司签总承包合同违法，因为在建委备案不了，拿不到工程施工许可证，所以营改增之前，房地产开发公司老板又有建筑公司，建筑公司没有总承包资质的情况下，营改增里，一种情况，建筑公司挂靠一个建筑公司做挂靠，然后做，第二种情况，建筑公司找一家总承包资质来签合同，但是业主指定要拿到建筑公司的分公司去做，就出现了业主指定分包方。看案例，某房地产企业甲与建筑企业乙签订总承包合同1000万元，同时甲指定建筑企业乙与其属于同一法人代表的具有分包资质的建筑企业丙签订分包合同300万元，在工程款支付上，该房地产企业甲直接将分包工程款依次支付给丙公司，分包方将发票开具给总包乙公司，总包将发票开具给房地产公司甲。房地产开发公司甲和建筑企业丙是一家人，同一个老板，但是建筑公司和丙签了一份分包合同300万，但是工程是1000万，营改增以后，建筑企业给甲开了一张1000万的增值税发票，而分包人丙给乙开了300万的发票，但是工程款按理论上来讲，营改增甲房地产开发公司给1000万给乙公司，以公司给丙300万，钱是应该这样流的，但实际生活当中不现实，实践当中，业主一定把钱付给丙，营改增之前都是这样操作的，现在分析一下房地产开发公司直接给建筑公司付了300万工程款，发票是总包开的1000万，因为给分包人付了300万工程款，只能给建筑公司总包付700万，抵扣了分包款，所以房地产开发公司有问题了，营改增以后，拿到1000万元的发票，流水只有700万，所以这里面有300万的增值税进项税不能抵扣，这是房地产开发公司的风险，第二，对建筑公司也有问题，因为分包人给建筑公司开了300万元的发票，但是建筑公司没有钱给分包人，没有流水，票款不一，所以建筑公司这种发票不能抵扣。所以按道理来讲，甲就应该给总包钱，总包给乙钱，理论上是这样的，但是生活当中不现实，因为业主担心你挪用这笔钱，没有及时给业主的公司，所以肯定不会这样做。所以这个问题要解决的办法是，营改增以后业主指定分包方现象如何解决抵扣问题呢，从问题的实质来看，就相当于总包委托了房地产开发公司给分包人付了分包款而已，如果能搞一份合同，合同上写着，总包乙委托甲给分包人付钱，委托付款协议书，委托别人付款或收款，在实际生活当中是很普遍的，但是营改增以后委托别人收款是有问题的，法律上是不予支持的，那么什么情况下法律是支持委托别人收款或者委托别人付款，举一个案例，比如说三个人，一个人是房产公司，一个人是房产局局长，卖房给第三个人，签了一份销售合同，发票要开给房产局局长办产权证，但是房产局局长没有拿钱，钱是第三个人拿的，三个人拟了一份协议，房产局局长委托第三个人把钱付给房产公司，委托付款令，签一份协议，这个协议恰恰说明第三个人涉嫌在行贿，房产局局长涉嫌在受贿，所以法律上告诉我们，随便委托别人付款，委托别人收款，法律上是不支持的，所以这个案例中，只有拿出证明，一个没有在行贿，一个没有在受贿，唯独条件，是要拿出证据证明，曾经给局长借了100万，没有还给他，有借据有借条。这样证明了是因为欠了房产局局长钱，所以房产局局长委托我付款，这样第三个人就不构成行贿，房产局局长就不构成受贿。因此营改增以后，委托别人付款之前，受托方委托方必须有债权债务关系，否则三方委托协议无效，国税局一定认定你增值税发票不能抵扣。再回来看案例，所以建筑公司的300万要抵扣，房地产开发公司的1000万要抵扣，没问题情况下，要证明房地产开发公司拖欠建筑公司乙的钱，建筑公司乙拖欠丙的钱，只有在工程进度结算签了进度结算款的时候才能构成债权债务关系。所以签三方委托支付协议的时候一定要明确规定，钱什么时候给的，所以合同当中要重点表述清楚，丙和乙工程进度结算，乙和甲工程进度结算，凭着三方工程进度结算后，一个星期或者几个工作日之内，乙公司委托甲公司支付丙的工程款、进度款，这样甲就没有问题。丙和甲是一家人，在没有工程进度结算之前就已经付了工程预付款，所以当甲付丙预付款时的情况下，因为预付款没有发生债权债务关系，所以实践当中，当甲乙丙没有进行工程进度结算之前，甲给丙付预付款的时候要记住，签三方委托时要讲清楚，如果甲付预付款必须在甲公司凭着乙给甲开增值税专票之后在预付款给丙，相当于甲公司给乙公司预付款，乙公司把预付款付给了丙，但是税法规定，营改增以后，建筑施工企业，增值税纳税义务时间收到预收款是预收款当天要交税，因此可以考虑，如果甲公司给丙预付款的情况下，增值税的义务就产生了，所以甲付多少给丙，乙就给甲开多少增值税专票，所以先开票后付款这样也没有问题。所以，搞法务部的很重要的。高法务部的不懂税营改增以后企业要多交很多税，现在有很多企业发展小的建筑公司，没有法务部，去找律师事务所兼法律顾问，其实很多律师事务所不懂得税。这种情况下，增值税抵扣有很多讲究的。很多人都不懂税，按标准要求，高法务的必须考取律师资格，必须考取会计师注册资格，必须考取注册设计师资格，三证合一，而且要在执行公司，很多律师事务所，会计师事务所有一段经历的人，这样懂税的人年薪比较高，小的企业公司支付不起，所以还不如在签重大合同的时候请这种人做顾问，针对每个项目做个咨询，写一份咨询报告。三证统一理论，法律凭证、会计凭证、税务凭证相结合，税务凭证是发票那一类，会计凭证是账上那一类，法律凭证是合同协议那一类。举个例子，咨询费可以抵扣6%的进项税，但是怎样抵扣，营改增之前，好多企业的咨询费账上就只有一张咨询费发票，所以要抵扣咨询费，第一，必须要和一般纳税人的企业签订咨询合同，咨询合同里面约定的咨询费必须符合市场工农价，不能乱抬价，防止合同是假的；第二点，和合同匹配的法律凭证还有更关键的是，企业要咨询公司提供给企业的书面的咨询的电子文本盖了法人公章的咨询报告，所以这个咨询报告是法律凭证；第三点，要公对公，银行有一个收付款凭证，这个有法律效力，这样就能证明不是在洗钱。第三点就是发票问题，这样三者结合就能抵扣进项税。针对一些房地产开发公司，举个例子，很多施工企业包括房地产开发公司，当拍卖一块地的时候，政府有很多附加条件，比如兰州的一个房地产开发公司，去拿地的时候，这块地是卖2亿，结果当地兰州市政府说，要买地，就要投资在黄河上架一座桥，这座桥是房地产开发公司来出钱,这是附加条件。房地产开发公司来投资建这座桥，政府就便宜把这块地卖给房地产开发公司，便宜4000万，100%的房地产开发公司老板会同意，因为不建桥就要拿2亿，建桥就少拿0.4亿，就相当于用这0.4亿去建桥，所以很多人会同意，但是这样签合同就出了问题，房地产开发公司和国土部门签合同叫做土地出纳合同，签的是1.6亿的金额，成本是1.6亿，但是拿了0.4亿去建桥，土地和桥是两个项目，建桥的0.4亿的成本是不能放到土地里的，所以成本少了0.4亿，要多交税的，营改增后，房地产开发公司，税法规定，算增值税可以用卖房的收入减去土地出纳金差额，增税，所以这样签合同就让企业多交了增值税，因为土地是2亿，付了1.6亿，拿出0.4亿去建桥，这0.4亿成本进不去，所以要变通一下，在和政府签合同的时候，要签2亿的合同，让政府开2亿的发票，叫行政票据，但是要和政府谈判，让政府返0.4亿给企业，叫土地返还款，合同约定，专款专用，专门修建黄河大桥，这样，财务上收到0.4亿，做专项应付款，施工企业施工，抽检专项应付款，不交税，土地进了2亿，税少了，所以合同一变，税就少了很多，所以营改增以后，合同无论是中标、采购、合同、分包、租赁合同都对税影响很大。在讲一个案例，购进的旅客运输费不能抵扣税金。假设公司开年会，请大巴旅游公司拉员工去开会，是开包车协议还是开租车协议，如果签包车，旅游大巴车公交集团，这样叫旅客服务，不能抵扣进项税；如果签成租车，付了租金，是可以抵扣17%的，所以合同一变税就不同了，所以合同很重要。问：如果施工总承包公司把人工费分包给劳务公司，签订劳务合同，分包出来的人工费部分，总承包公司还要开增值税专用发票吗?答：总承包给业主肯定要开专票，只有劳务公司给企业开的是3%的。问：对合同签订后，预付工程款就要开具发票并且产生销项税，而进项税在施工后购买材料等才能有进项税发生，对于税款怎么操作？答：税法规定，建筑企业收到预付款增值税纳税义务是预收款当天，要开专票给业主，保税的时候，这个月可能没有进项，反应到纳税申报系统报销项，销项减去进项，没有进项，就是销项，交纯销项的税，所以这样就要做筹划，因为进项还没有拿到，申报是在总公司申报的，总公司直接管的项目部全国不同项目之间可以交叉抵扣增值税，这里没有进项，别的项目有进项，已抵扣就没了。所以报税的时候，可以交叉抵扣。房地产开发公司按期开发，每期里面有不同业态产品，比如第一期里有别墅，有塔楼，有商业，房地产开发公司营改增以后，同一期里面，不同业态的开发产品可以交叉抵扣增值税，塔楼抵扣别墅，别墅抵扣商业，可以相互抵扣。这是营改增以后，对于房地产开发公司利好的一个问题。不同期都可以交叉抵扣增值税，因为纳税主体是一个，但是房地产开发公司不同项目之间不能交叉抵扣，因为纳税主体不一样。问：2016年1月1日，签了一份维修保运合同，合同为三年，开17%增值税发票，请问，5月1日以后，要想改为11%的增值税发票如何做？答：维修保运合同，公司是安装公司不是建筑公司，是一家有安装资质的公司附带了一份维修的业务，营改增之前，维修是交17%的增值税，安装劳务是交3%的建安税，只针对安装的项目履行保修合同，而且保修和安装是两份合同，营改增之前，维修是交17%的增值税，买的材料可以抵扣17%，现在营改增以后，如果变成11%，要和业主签安装合同，安装合同里面，安装完毕，要履行维修义务，因为，有安装有维修，但是税法当中，这个不属于混合销售，属于兼营业务。安装维修税率都不同，安装是11%的税，保修是17%的税，当一个企业选择不同税率的情况下，要分别核算，否则会崇高适用税率，所以营改增以后，兼营业务要分开交税，所以要变成11%的增值税，除非是这样的情况下，当时业主付工程款时先把三年维修费给你，这叫价外费用，可以按11%增值税，如果资金分开支付情况下，肯定不能按11%增值税，业主在安装完毕付工程款的时候，这块的维修费用不可能马上给你，所以如果不能当时给你就不属于价外费用。所以肯定是分开按17%的增值税。所以保修业务这一项不能按11%来操作，所以还是要按照17%的增值税来考虑问题。但是有一点，因为是一般纳税人的安装公司，维修没有成立子公司，营改增之前在国税局去登记，地税局也登记了，所以4月30日之前，账上有可能有一笔留抵税抵扣不了，就是4月30日之前，账上有可能出现增值税的销项会小于进项，有留底抵扣不了，如果有这种情况，营改增之后安装11%增值税，有销项了，不能再安装形成的销项税进行抵扣，只能在维修产生的销项税进行抵扣，维修里有维修材料有一些进项。问：主材采购合同为100万，到现场实际材料为102万，要开102万的增值税专票，但与合同额不符怎么做？答：合同为什么会多2万，有可能是价格涨价，如果是价格涨价要签涨价的补充协议，如果是对方多给了企业，企业也认可了，这个时候就要验货确认单就是合同做凭证，只要和验货确认单对应了就可以了。举个例子，房地产开发公司从电梯企业里买电梯付了100万，付了别人安装费用10万，营改增以后，这个叫混合销售。所以业主，供应商必须开110万17%的票给房地产开发公司的，不能开一张100万17%的发票和10万11% 的发票给房地产开发公司，这叫混合销售行为。但是如果签两份合同，一份100万销售合同，一份10万安装合同，那100万就开17%的发票，安装的10万就开清包工3%的发票给房地产开发公司。所以还不如签成110万免费安装，把10万安装费打进电梯价格里，变成110万免费安装这种情况。第二种情况是，电梯100万，安装费10万，叫混合销售，这一份合同当中分别列明都可以。建筑之友(jz-dcwl)　
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